ПРОМО
Освойте инвестиции и получите до 20 000 ₽

«Результатом в целом доволен»: как я отсудил у застройщика почти миллион

Опыт читателя

В феврале 2020 года мы с женой купили квартиру с готовым ремонтом от застройщика «Пик-запад».

Дом должны были сдать в конце 2020 года, но в итоге квартиру передали на два месяца позже, в феврале 2021 года, и с недостатками, которые застройщик отказался устранять. Чтобы получить компенсацию, пришлось обращаться в суд. Вот как все было.

Это история из Сообщества. Редакция задала наводящие вопросы, бережно отредактировала ее и оформила по стандартам журнала.

Покупка квартиры

Когда мы с супругой решили купить жилье, у «Пика» в нашем городе были проекты только с готовым ремонтом. В среднем такие квартиры стоили немногим дороже аналогичных у других застройщиков, но без черновой отделки: 12 февраля 2020 года мы заплатили за свою 3,3 млн рублей, а варианты без ремонта стоили порядка 2,6—2,8 миллиона.

По предыдущему опыту покупки жилья скажу, что только на черновую отделку двушки нужно 500—700 тысяч. А в квартире с ремонтом от застройщика, как я думал, в любой момент можно просто переклеить обои, поменять напольное покрытие и переделать все под себя без пыльных черновых работ.

У нас в планах было заменить только сантехнику и напольную плитку, покрасить акцентные стены, добавить дополнительные точки освещения и установить светильники. Ну и, конечно, заказать кухню и встроенные шкафы, купить мебель.

Приемка

После покупки у нас был примерно год до сдачи дома. В этот период я искал организацию, которая поможет принять квартиру. Это была моя первая недвижимость с готовым ремонтом, и я боялся упустить серьезные недостатки, поэтому решил доверить дело профессионалам.

В итоге нашел компанию на «Ютубе» — у них был свой канал, где они рассказывали о приемке квартир и разных нюансах строительства. Мне удалось собрать где-то 15 соседей, которые тоже хотели принимать жилье с экспертами, и нам сделали большую скидку.

После того как застройщик объявил о выдаче ключей, я записался на осмотр квартиры и заключил договор с организацией — услуги стоили 17 000 Р. В итоге это мне очень помогло.

Если бы я принимал квартиру самостоятельно, многих недочетов просто не заметил бы.

Эксперт-приемщик приехал со всеми необходимыми приборами и инструментами. Стены и полы он проверил двухметровым строительным уровнем: приложил его и измерил отклонение в миллиметрах. Если оно выше допустимого, это уже строительный недостаток, как было в моем случае.

Эксперт внес в смету стоимость устранения недостатков — это немалые расходы для застройщика. Например, чтобы исправить кривой пол, нужно демонтировать покрытие, выровнять полы и заново уложить ламинат или плитку — все эти работы учитываются в смете.

Приемщик осмотрел стеклопакеты на предмет царапин, окалин от строительных работ и проверил, есть ли царапины на подоконниках и оконных рамах. Еще он исследовал места промерзания конструкций с помощью тепловизора. Это делают только при разнице температур между помещением и улицей в районе 15—20 °C.

Эксперт также проверил дверные проемы — для этого тоже используют строительный уровень, все розетки на короткое замыкание, натяжной потолок на наличие разрывов полотна. В санузлах проверил укладку плитки: швы должны быть ровными и одного размера. Еще осмотрел ванну и раковину на наличие протечек — у нас в месте слива ванна немного подтекала. Специальным прибором приемщик проверил вытяжку в санузлах и на кухне.

Застройщик покрасил стены уже после монтажа дверей, потолков, розеток и сделал это максимально неаккуратно. Поэтому по всему периметру примыкания потолка к стенам он был заляпан краской. Дверные откосы, розетки и выключатели — тоже. Краска отмывается, но сделать это должны рабочие. При приемке это тоже учитывается как недостаток.

Работой эксперта я остался доволен. Считаю, что принимать квартиру с профессионалами целесообразно, особенно если сам не подкован в вопросах строительства.

Мы составили и передали менеджеру по приемке акт осмотра с перечисленными недостатками — их было много. От приемки квартиры я отказался и попросил застройщика устранить дефекты.

Так выглядит акт осмотра квартиры с ремонтом. В нашей недостатков было очень много: повреждения, отклонения уровня, продувания и другие
Так выглядит акт осмотра квартиры с ремонтом. В нашей недостатков было очень много: повреждения, отклонения уровня, продувания и другие
Я хотел, чтобы застройщик исправил все косметические недочеты. Больше всего проблем было с оконными откосами: их просто недоделали, а также было несколько поврежденных планок ламината
Я хотел, чтобы застройщик исправил все косметические недочеты. Больше всего проблем было с оконными откосами: их просто недоделали, а также было несколько поврежденных планок ламината

Реакция застройщика

Через три недели позвонил менеджер застройщика и сказал, что недостатки устранили и я могу снова записаться на осмотр. Повторную приемку квартиры я проводил своими силами.

Я понимал, что глобальные недостатки, например кривизну стен и полов, никто не исправит. Обычно максимум, что делают застройщики, — это меняют треснувший стеклопакет, подклеивают обои, подкрашивают откосы и тому подобное. В итоге так и произошло: «Пик» устранил только небольшие косметические дефекты.

Я повторно составил акт осмотра, где перечислил оставшиеся недостатки, передал его представителю застройщика и принял квартиру, чтобы потребовать компенсацию.

О чем нужно помнить, если принимаете квартиру у застройщика

Если квартира готова, но ее качество не соответствует условиям договора, скорее всего, с застройщиком придется судиться. Вот на какие моменты стоит заранее обратить внимание, чтобы было больше шансов получить компенсацию.

Следить за уведомлениями о приемке квартиры. Срок передачи недвижимости указан в ДДУ — на него можно ориентироваться. Если не следить за уведомлениями о приемке и пропустить ее, застройщик может подписать односторонний акт приема-передачи.

Об уважительной причине пропуска приемки квартиры стоит сообщить заранее — направить застройщику письмо с уведомлением о вручении. Так вы докажете, что не уклонялись от приемки, если дойдет до суда.

Не подписывать акт без осмотра квартиры. А еще внимательно смотреть на документы, которые дает застройщик, чтобы он не смог подсунуть на подпись что-то не то.

Записывать все недостатки. Если с квартирой что-то не так, не подписывайте акт приемки, а укажите замечания по качеству в дефектном акте — застройщик должен устранить их в течение 45 дней, даже если в договоре срок больше. Если застройщик отказывается подписывать дефектный акт, направьте ему претензию с уведомлением о вручении.

Если застройщик не ответил на претензию или отказался исправлять дефекты, через суд вы можете требовать не только стоимость их устранения, но и моральный вред, а еще штраф — 50% от суммы, которую взыщут с застройщика. Если вы снимали другую квартиру, пока ждали, когда исправят недостатки, то вправе попросить и компенсацию найма.

Подготовка к суду

Я изучил много информации и уже знал порядок действий, как подать в суд на застройщика.

Экспертиза. Сначала я заказал независимую экспертизу, она стоила 17 000 Р. Я проводил ее до процесса, чтобы направить застройщику претензию с предложением возместить ущерб без суда.

Чтобы провести экспертизу, я должен был уведомить застройщика — для этого отправил ему заказное письмо
Чтобы провести экспертизу, я должен был уведомить застройщика — для этого отправил ему заказное письмо

Представитель застройщика на экспертизу не пришел, но его присутствие и не было обязательным. Главное — у меня остались доказательства, что я отправил застройщику приглашение на нее.

Примерно через месяц после проведения экспертизы я получил заключение. Эксперт подтвердил, что в квартире есть ряд существенных недостатков, а также составил смету на их устранение. На исправление некачественно выполненных работ требовалось 747 191 Р.

Претензии. Я подготовил две претензии к застройщику: с просьбой выплатить деньги на устранение дефектов и с требованием неустойки за задержку сдачи квартиры — ее задержали на месяц. Обе отправил заказным письмом.

По истечении 30 дней ответа от застройщика не последовало, и я мог обратиться в суд.

Иск

Чтобы сэкономить свое время и не ходить на заседания, я решил обратиться к юристу. Его услуги обошлись в 40 000 Р. Это была знакомая нашей соседки по дому — она предложила фиксированную сумму и взяла в работу сразу четыре дела. Был еще вариант заключить договор с организацией, которая проводила экспертизу, но они брали 15% от суммы выигрыша по делу. Это было бы существенно дороже.

Мы составили иск с требованием оплатить выявленные недостатки по смете, заплатить неустойку за несвоевременную сдачу квартиры и за нарушение сроков устранения дефектов, штраф за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований по закону «О защите прав потребителей», а также оплатить расходы на юриста, экспертизу и компенсировать моральный вред. В общей сложности сумма требований была примерно 1,3 млн рублей.

К иску мы приложили акты осмотров квартиры, досудебную экспертизу и копии претензий, направленных застройщику.

Процесс

На первом заседании застройщик просил привлечь к делу подрядчиков. Мы были против, так как договор у нас был не с ними. Но судья удовлетворила просьбу застройщика. Из-за этого заседание перенесли.

На втором заседании представителей подрядных организаций не было, но заседание все равно состоялось. На нем представитель застройщика запросил провести еще одну судебную экспертизу, потому что был не согласен с результатами первой. Эту просьбу суд тоже удовлетворил.

Я был не против второй экспертизы, так как недостатки были на самом деле и я знал, что эксперт все равно их зафиксирует. Хотя на тот момент мы уже заехали в квартиру и частично сделали небольшой ремонт: заменили натяжной потолок в коридоре и кухне, добавили дополнительные закладные под светильники, перезатерли швы напольной плитки во всех помещениях, исправили несколько косяков по стенам. В двух местах отвалилась штукатурка под обоями — мастера снимали там обои, штукатурили и клеили их заново.

Судебную экспертизу провели только через три месяца. Она зафиксировала те же нарушения, что и в первый раз, но смета некачественного ремонта уменьшилась до 575 000 Р. Второй эксперт сказал, что недостатков по ровности стен нет, — возможно, потому что он не проводил замеры там, где уже были установлены кухня, шкафы и другая мебель. А также исключил из сметы замену натяжного потолка в кухне и коридоре.

Мы ознакомились с заключением эксперта и направили в суд и застройщику уточненное исковое заявление — скорректировали свои требования в меньшую сторону. С расчетами второго эксперта я согласился, потому что, на мой взгляд, они были обоснованы. К тому же мне не хотелось затягивать судебный процесс.

На следующем заседании представителя застройщика не было, но суд все равно вынес решение в мою пользу, хотя и урезал суммы неустоек и штрафа.

После второй экспертизы застройщик просил снизить сумму штрафа и неустойки — суд его просьбу удовлетворил. Позже застройщик подал апелляционную жалобу, но областной суд оставил решение суда первой инстанции в силе
После второй экспертизы застройщик просил снизить сумму штрафа и неустойки — суд его просьбу удовлетворил. Позже застройщик подал апелляционную жалобу, но областной суд оставил решение суда первой инстанции в силе

Чтобы получить деньги с застройщика, я обратился к судебным приставам и написал заявление о возбуждении исполнительного производства. К нему приложил исполнительные листы и реквизиты, куда хотел получить деньги.

Мне назначили пристава-исполнителя — он открыл дело и направил застройщику требование погасить задолженность. Но добровольно деньги в отведенный срок тот не перечислил, и тогда пристав взыскал их сам: арестовал счет застройщика.

С момента обращения к приставу до момента получения денег прошел месяц. Был один нюанс: после того, как дело открыли, я решил проверить информацию в банке исполнительных производств и увидел расхождение — конечная сумма была меньше той, что указана в исполнительном листе, на 60 000 Р. Я поехал к приставу-исполнителю, чтобы узнать, почему суммы не совпадают. Оказалось, что он просчитался, — ошибку исправили в течение нескольких дней. Рекомендую проверять такие вещи.

Результаты

У застройщика мне удалось отсудить 752 151 Р. В эту сумму входит:

На разбирательство с момента приемки квартиры до финального решения суда я потратил чуть меньше года. Результатом в целом доволен, но некоторые знакомые добились большего.

Например, один из соседей не первый раз судится и хорошо подкован в юридических вопросах. Он сам отстаивал свои права, и ему удалось отсудить у застройщика 1,8 млн рублей. Хотя у него была квартира большей площади и недостатки, выявленные экспертом, на 1 млн рублей.

Другой сосед пользовался услугами московской фирмы, которая провела нам всем первичную экспертизу. Они берут за свои услуги 15—20% от финальной суммы, которую удастся отсудить. Там процесс затянулся из-за того, что они хотели провести судебное заседание в Москве и для этого оформили соседу московскую прописку. Они утверждали, что таким образом добьются лучшего результата.

У остальных был тот же юрист, что и у меня. С одним из соседей у нас была та же судья и идентичные результаты — разница лишь в смете, а суммы неустоек одинаковые. У кого-то была другая судья, и там результаты иные: им удовлетворили неустойки и штрафы в большем объеме, а также они настояли, чтобы юрист добавила в уточненное исковое заявление пункт с требованием начислять 1% неустойки за каждый день просрочки исполнения судебного решения. Суд это требование удовлетворил, хотя юрист утверждала, что он откажет.

Рекомендации

Считаю, что обращаться в суд стоит абсолютно всем, чьи права нарушили. Тогда, например, те же застройщики будут вынуждены строить более качественное жилье, нежели выплачивать судебные издержки.

Если плохо разбираетесь в строительстве и ремонте, лучше заключить договор на приемку объекта с профессионалами, хотя бы на первичную. На второй приемке у вас на руках уже будет акт со списком всех замечаний, и вы можете самостоятельно пройтись по всем пунктам и проверить, устранил ли застройщик эти недостатки.

Не спешите делать ремонт в квартире, пока не проведете экспертизу. После приемки вы можете заехать и поставить мебель, кухню, но главное — не менять ничего глобально. Скооперируйтесь с соседями: так можно существенно сэкономить на приемке и экспертизе, если договоритесь с компанией о скидке.

Если не ориентируетесь в юридических вопросах и есть проблемы с квартирой, лучше сразу заключить договор с юристом: он сам подготовит все документы, а вашей задачей будет только отправлять претензии, иск и другие документы при необходимости, а также ждать решения суда.

Возможно, стоить рассмотреть юриста, который работает не за фиксированную сумму, а за процент: так у него будет больше мотивации постараться отсудить больше. Юрист, которая занималась моим делом, была в этом не заинтересована и на все мои вопросы по поводу апелляции утверждала, что вряд ли удастся добиться лучшего результата. В ее интересах было побыстрее закончить дело. Хотя, как показывает практика соседей, все возможно.

Редакция
Редакция
Покупали квартиру в новостройке? Расскажите, с какими трудностями столкнулись:
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
Андрей Некрасов

Прочитал и прям порадовался. И дело не только в успехе автора. Приятно читать как имеют тех, кто обычно имеет всех остальных: банки, застройщиков, чинуш, бандитов…

30
Мария Василенко

Очень рада за автора! Только кажется, что застройщику все равно дешевле выплатить все эти штрафы, чем сразу строить качественное жилье
Столько человек из всего дома будут готовы так долго судиться и сколько в итоге выиграют? Думаю застройщик заработал в десятки раз больше. Имхо

12
Николай Левшин

Мария, сейчас появилось очень много юридических фирм которые занимаются исключительно неустойками за квартиры. И эти юристы буквально дерутся за клиентов в новых Жк, находя их через общедомовые чаты. Думаю, что уже сейчас выгоднее строить более качественно.

2
Златеника

Николай, вообще такая же история с автостраховками привела в итоге к довольно плачевному результату

0
Марина Ильина

Автору респект! Всё выдержал, не сдался, добился результата!

11
Ксения Рыбина

тоже читаю и радуюсь. Автор - молодец! Мы покупали вторичку у другой семьи (они ничего не ремонтировали, продали, как есть), но фактически квартира была всего год как сдана тоже с ремонтом от ПИКа. И это просто лютый треш! ;( Стены кривые, без всякого уровня видно, полы с щелями, обрезанные плинтуса, свистящие окна и прочие прелести массовой "на отвали" ремонтной работы. И да, я бы тоже судилась до последнего. Пусть делают сразу нормально, а не экономят на всем.

7
Системный инженер
Отредактировано

На покупку у застройщика квартиры без ремонта тоже пригласили специалиста по приёмке. Заплатили ему условные 100 рублей, а от застройщика получили в качестве компенсации материалов на исправление недостатков на 600р.

3
Рыжая

Нужно было приобщить документы, подтверждающие устранение недостатков - договор на замену натяжного потолка, замену обоев, прочие мелочи. Эти работы были бы учтены судебным экспертом при составлении заключения, а сумма, уплаченная рабочим плюс стоимость материалов включена судом в качестве убытков. В этом недоработка представителя. А что касается разницы в сумме компенсации - в этом случае сумма зависит не столько от работы юриста, сколько от конкретного судьи. В Вашем случае судья видимо решил пресечь «потребительский экстремизм», поэтому так занизил неустойку. И что по поводу апелляции. Думаю, адвокат права, и в апелляции решение устояло бы. За представление интересов в апелляции как правило предусмотрен отдельный гонорар, так что дело не в нежелании работать. Вам честно сказали, что перспектив нет, а могли бы ещё на 40 тысяч развести.

3
Андрей Некрасов

Златеника, ага, гопники в подворотне и драгдилеры тоже просто зарабатывают. Глядя на цены застройщиков и качество новостроек в Москве или вспоминая, например, комиссии сбера при переводе внутри банка, гопники мне нравятся куда больше.

0
Виталий С

У нас проблема была с окнами, благо бороться не пришлось, все сделали в течение нескольких месяцев сами

0
Андрей Некрасов

Златеника, у вас проблемы с понимание написанного. Банк начислил проценты, это ок. По пути банк впарил какую-то говностраховку прописав это 1ым размером шрифта внизу 219 страницы договора - это не ок. Банк списал больше ляма рублей у клиента, за то, что клиент менял валюту по выставленному самим же банком курсу - гопстоп намного лучше.
Про застройщиков. Застройщик продал дом, это ок. Когда застройщик продавал картинки на этапе котлована там было 100500 парковочных мест, огромная территория и 2 дома. По факту построили 5 домов между ними посадили 3 дерева и примерно 0 парковочных мест. Застройщик обещал на картинках МОП чуть ли не из мрамора с золотом, реально сделал из говна и палок.
Это я уже молчу о том, что строят. В Москве в новостройках что-то хоть сколько то пригодное для жизни это 400к+ за метр, скорее 500+. За жизнь в том, что стоит меньше вообще доплачивать надо. Но это уже, конечно, не к застройщикам вопрос.

0
Андрей Некрасов
Отредактировано

Златеника, да, это ок. Что не ок по вашему? Или он по вашему, должен был с застройщиком этой прибылью поделиться? А если б квартира через год после покупки упала б в цене в 2 раза, застройщик должен половину вернуть? А если человек баксы в обменнике поменял по 120, он сейчас может идти в обменник и требовать добавить ещё столько же баксов?

0
Златеника

Андрей, не, ну ок так ок )

а если клиент обанкротился или его в сво отправили и не стало больше клиента, а страховая это не признает страховым случаем - и банк списывает убытки?

а если банк с эскроу обанкротился и застройщку, который дом хорошо построил и все обязательства выполнил, денег никто не выплатил?

л - лицемерие

0

Сообщество

Популярное за неделю