Что будет с маткапиталом, если дом продадут с торгов из-за долгов по ипотеке?

Когда заемщик берет ипотечный кредит, он обязуется его выплачивать — вносить платежи в срок по утвержденному графику. Если начнутся просрочки, банк вправе потребовать от клиента выплатить всю сумму долга. Или взыскать заложенное имущество и продать его с торгов.

Такое может случиться, если должник три раза в течение года просрочит или не переведет ежемесячный платеж по ипотеке. При этом каждая просрочка может быть незначительной.

Маткапитал, который семья использовала, чтобы купить недвижимость, не мешает банку взыскать долг и продать дом с торгов. Расскажу, что будет в этом случае.

Банк выдает ипотечный кредит заемщику под залог недвижимости. Если клиент перестанет платить, банк гарантированно вернет свои деньги — продаст заложенное имущество с публичных торгов.

По общему правилу банк обращает взыскание на предмет ипотеки и продает недвижимость с торгов после решения суда. И через суд он вправе продать за долги даже единственное жилье должника, которое находится в залоге.

Торги не допускаются, если суд установит, что нарушения незначительны, а требования банка несоразмерны стоимости заложенного имущества. Для этого одновременно должны соблюдаться два условия:

1. Общий долг по кредиту — не более 5% от стоимости залоговой недвижимости.
2. Период просрочки платежей — менее трех месяцев.

В ходе разбирательства стороны могут договориться о стоимости недвижимости. А если не получится — попросить суд провести оценочную экспертизу. Оценщик определит рыночную цену квартиры, а суд назначит начальную стоимость для торгов — 80% от этой суммы.

Стороны могут предусмотреть и внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество — это прописывают в договоре ипотеки или отдельном соглашении к нему. В этом случае банк может продать недвижимость без решения суда. Иногда должник мешает процессу, например не выселяется из квартиры. Тогда банк обращается в суд и требует реализовать недвижимость по стоимости, установленной в договоре.

С вырученных от продажи денег банк заберет основной долг и проценты по кредиту, а также свои расходы:

• пени или штрафы за просрочки, чтобы компенсировать убытки;
• проценты за пользование деньгами — это плата за то, что деньги не вернулись в банк вовремя и он не мог распорядиться ими, например выдать под процент другому клиенту;
• судебные расходы;
• затраты на оценку заложенной недвижимости.

Например, в Саранске банк обратился в суд и потребовал взыскать с клиентки просроченную задолженность по кредиту и обратить взыскание на заложенную квартиру.

В 2013 году женщина взяла в ипотеку 1 300 000 ₽, чтобы купить жилье за 1 900 000 ₽, но платила неисправно и у нее образовался долг — 1 057 922 ₽. Из них:

• 697 356 ₽ — долг по кредиту;
• 202 455 ₽ — неустойка за просрочку уплаты долга;
• 134 329 ₽ — долг по процентам;
• 23 782 ₽ — неустойка за просрочку уплаты процентов по кредиту.

Еще банк просил взыскать с ответчицы:

• проценты за пользование кредитом — 13% годовых за период с начала просрочки до полного погашения;
• госпошлину за обращение в суд — 17 445 ₽;
• расходы банка на оценку квартиры — 3500 ₽.

В деле поучаствовал и пенсионный фонд. Он потребовал вернуть маткапитал — 408 960 ₽. Эти деньги женщина использовала, чтобы погасить ипотеку.

По ходатайству ответчицы суд оценил стоимость заложенной квартиры. Она составила 1 490 000 ₽, а 80% от стоимости — 1 192 000 ₽. Суд разрешил банку обратить взыскание на недвижимость по этой цене и обязал его вернуть маткапитал в пенсионный фонд.

Семья может использовать маткапитал, чтобы улучшить жилищные условия. Поскольку выплата целевая, то и направить ее можно только на определенные законом цели, например на выплату ипотечного кредита. В этом случае государство сразу перечислит деньги банку.

Если семья не достигла цели выплаты, маткапитал нужно вернуть на счет пенсионного фонда. Как это сделать, подробно написано в другой статье в Т⁠—⁠Ж.

Если вернуться к примеру из судебной практики, который я привела выше, то в этом случае суд взыскал маткапитал с банка, а не с владелицы сертификата.

Банк не устроило это решение: если он вернет маткапитал в ПФР, то не сможет полностью возместить свои убытки. Но апелляционный суд не поддержал его позицию и рассудил так: хотя семья и купила квартиру, но продал ее банк. Жилищные условия семьи не улучшились, значит, банк обязан вернуть деньги государству.

Тогда банк заручился представлением прокурора и пошел в кассационный суд — и тот встал на его сторону. Он пояснил, что у банка, как кредитора должника, есть преимущественное право получить деньги от продажи квартиры. Это значит, что, поскольку суммы от продажи недвижимости не хватало, чтобы и погасить долг перед банком, и вернуть маткапитал, банк вправе забрать все деньги в счет долга и не возвращать маткапитал.

В итоге пенсионный фонд взыскал маткапитал с женщины.

В законе о маткапитале нет инструкции, как вернуть маткапитал обратно в пенсионный фонд после того, как получатель распорядился выплатой, и как повторно использовать его, если он вернулся в ПФР. Зато позиция по этому вопросу есть у Верховного суда. Он считает, что владелец сертификата, который вернул все деньги обратно в фонд, вправе распоряжаться ими в будущем. Например, снова купить жилье или потратить маткапитал на образование детей.

Но пенсионный фонд может не принять выплату от человека, так как в законе нет такой процедуры. И тогда, чтобы восстановить право семьи на маткапитал, придется обратиться в суд.

Например, в Минусинске женщина оплатила маткапиталом часть долга по ипотеке, но погасить всю сумму не смогла. Банк обратил взыскание на заложенную недвижимость. Но женщина хотела сама ее продать и вернуть деньги банку и в пенсионный фонд. А последний отказался их принять.

Чтобы разрешить ситуацию, женщина обратилась в суд с требованием обязать ПФР забрать обратно маткапитал и восстановить ее право распоряжаться им снова.

Женщине не удалось улучшить жилищные условия и выделить доли членам семьи. То есть цель, на которую выдавалась выплата, не была достигнута. Значит, деньги должны вернуться в пенсионный фонд — такой смысл заложен в законе о маткапитале.

В результате суд обязал пенсионный фонд принять от истицы полученный ранее маткапитал и снова разместить его на лицевом счете владелицы сертификата. После этого женщина сможет воспользоваться деньгами второй раз.

В вашем случае правильно сделать так: погасить долг и впредь не допускать просрочки платежей по ипотечному кредиту.

При просрочках банк вправе обратить взыскание на заложенный дом. Это невыгодно для должника, так как недвижимость продадут с торгов по цене минимум на 20% ниже рыночной. А на руки клиент получит сумму за минусом ипотечного долга, процентов по кредиту, неустойки за просрочку платежей, судебных расходов и стоимости оценки дома.

Если недвижимость продадут с торгов, получится, что семья не улучшила жилищные условия. Значит, маткапитал придется вернуть в пенсионный фонд. Если денег после торгов хватит, банк сделает это сам. В противном случае это станет обязанностью владельца сертификата и возвращать деньги придется через суд. А потом там же восстанавливать свое право повторно распорядиться маткапиталом.