Можно ли купить в ипотеку дом у родственников мужа?

Мне 28 лет, и я скоро выйду замуж. С будущим мужем хотим купить собственное жилье. Его родственники предлагают выкупить у них дом за 3 млн рублей, хотя он стоит намного дороже — примерно 6 млн. Скорее всего, родственники захотят, чтобы жилье было оформлено на мужа. Однако ипотеку буду брать я, поскольку муж официально не работает.

Дадут ли мне ипотеку на покупку такого дома?

В ипотечных программах нет прямого запрета покупать жилье у родственников. Если выйдете замуж и не заключите с мужем брачный договор, дом станет совместно нажитым имуществом. Это значит, что даже если по документам дом оформлен только на одного, то на деле он принадлежит обоим. Но и отвечать по кредиту будут оба. Только вы будете основным заемщиком, а муж — созаемщиком.

Но при этом важно, какой дом вы покупаете. Банки дают ипотеку не на всякий дом — в нем должны быть канализация и санузел, а на земельном участке проведено межевание.

Расскажу, что будет препятствием для покупки дома по закону и по мнению банков.

Кому будет принадлежать дом

Ипотека — это не просто кредит на жилье, а кредит, который выдают под залог этого жилья. То есть если перестать платить по кредиту, дом могут забрать в счет погашения долга и продать другим людям. Разницу между ценой продажи и остатком долга с процентами вернут бывшим собственникам. Но чтобы ускорить продажу, недвижимость продают не по рыночной, а по заниженной цене. В отчете об оценке, которая делается для банка, это обычно называют ликвидационной стоимостью.

Дом в залог может передать как заемщик, так и другой человек. Если основной заемщик перестанет платить, банку неважно, у кого забирать дом в счет долга. То есть по закону дом может принадлежать вашему мужу, а обязанность вернуть кредит будет лежать на вас.

На практике банки хотят видеть второго супруга солидарным созаемщиком и сразу указывают это в своих требованиях, чтобы все было как по семейному кодексу: равные доли в собственности, равная обязанность вернуть деньги.

Например, Сбербанк, «Россельхозбанк» и «Совкомбанк» требуют, чтобы супруг обязательно был созаемщиком, если нет брачного договора.

То, что официально работаете только вы, влияет лишь на размер кредита. Сбербанк пишет, что может не учитывать платежеспособность второго супруга, когда рассматривает заявку. Но и кредит будет рассчитывать только исходя из доходов одного, поэтому сумма может быть меньше. «Совкомбанк» тоже дает возможность не подтверждать занятость второго супруга и размер его доходов.

Такие условия подразумевают, что вам, как заемщику, должен принадлежать дом или его половина как совместно нажитое имущество. При этом и вы, и муж будете отвечать за возврат денег банку. Но муж может не светить свое неофициальное рабочее место.

Не всякий дом можно купить в ипотеку

Банки предъявляют требования и к дому, и к земельному участку, на котором он расположен. Так что, прежде чем соглашаться на покупку, проверьте, подходит ли дом под требования.

Я расскажу о требованиях банка «Дом-рф», у которого одна из самых низких ставок. Программа рассчитана на строительство дома, но купить готовый дом по ней тоже можно.

Требования к земельному участку:

  1. Размер — до 40 соток.
  2. Земля в собственности. Аренда не подойдет.
  3. Категория — земли населенных пунктов.
  4. Вид использования — размещение или эксплуатация жилого дома с правом постоянного проживания.
  5. Участок не относится к зонам с особыми условиями использования.

Требования к жилому дому:

  1. Общая площадь — от 70 до 300 м².
  2. Фундамент — каменный, железный или железобетонный, свайный с ростверком.
  3. Стены — деревянные, кирпичные, из пеноблока, бруса, панелей, монолита.
  4. Перекрытия — деревянные, металлические, бетонные или смешанные.
  5. Коммуникации подведены: газ при возможности газификации, центральное электричество, вода из водопровода или автоматизированной скважины, отопление, кроме печного, центральная или локальная канализация.
  6. Санузел с сантехникой в наличии или по проекту.
  7. Дом пригоден для проживания круглый год.

Также дом должен находиться в поселке или населенном пункте, а в пределах 15 км должна быть инфраструктура: магазины, аптеки, медпункт. К дому должен быть круглогодичный подъезд.

Подобные программы есть и в других банках, например:

Требования в этих банках могут немного отличаться. Например, размер первоначального взноса или требование к состоянию дома, который будет предметом залога. В законе нигде такие требования не оговорены, поэтому банк устанавливает их сам.

Чем опасно занижение стоимости дома

Обычно учитывают три основных неприятных последствия, если в договоре купли-продажи недвижимости собираются указать цену, которая не соответствует действительности:

  1. Последствия признания сделки недействительной.
  2. Несогласие банка на сделку.
  3. Вопросы от налоговой.

Расскажу подробно про каждое.

Поскольку речь идет о сделке с родственниками, вы можете самостоятельно оценить риски ее отмены: законно ли родственники оформили дом на себя и какой у них возраст — преклонный или нет. В любом случае, если сделку признает недействительной суд, вы потеряете только 3 млн, а не 6, ведь вы действительно договорились на такую сумму, а не просто уходите от налогов.

Мы уже рассказывали, что банки без проблем дают ипотеку, если цена по договору ниже рыночной стоимости дома. Если вы перестанете платить по кредиту, у банка в залоге будет более дорогой дом. Вряд ли он будет против.

У родственников мужа проблем с налоговой тоже не будет: вы нашли выгодное предложение на рынке жилья, а это не криминал. Хотя если дом в собственности родственников меньше определенного законом срока, то им все равно придется заплатить налог в размере 70% кадастровой стоимости дома, независимо от цены в договоре.

У вас тоже не будет проблем с налоговым вычетом. При условии что вы заявите о неравном распределении расходов при оплате дома. По договору цена дома все равно выше предельной суммы для вычета. Но если будете продавать его в течение трех лет после покупки по его реальной цене, налог уменьшить не получится.

Что в итоге

Банки напрямую не запрещают покупать в ипотеку жилье у близких родственников. Но банк вправе отказать в кредите, если будет подозревать, что вы не сможете вернуть деньги.

Если покупателем части дома будет ваш муж, а продавцом — его отец, мать, брат или сестра, то муж не сможет получить налоговый вычет. Даже если позже устроится на официальную работу.