Что происходит на рынке недвижимости весной 2024 года

Каждая четвертая российская семья планирует улучшить жилищные условия в ближайшие пять лет, говорится в совместном исследовании «Дома-рф» и ВЦИОМа.

На основе этих данных аналитики делают вывод, что спрос на недвижимость падать не будет. А вот о других параметрах рынка жилья ничего столь же однозначного сказать нельзя.

Расскажу, как выглядит ситуация с ценами, каков баланс спроса и предложения весной 2024 года и чего ожидать дальше.

Проблема в довольно необычной ситуации, когда новостройки стоят дороже, чем вторичное жилье. Думаю, реальная разница цен 15—20%, хотя Центробанк и говорит про 40%. Но это сравнение всех новостроек со всем вторичным жильем, среди которого есть и дома 19-го века, и советские панельки — это не объективные данные.

Новостройки продаются в 2024 году исключительно из-за программы льготной ипотеки. Проще говоря, нет здоровой конкуренции новостроек и вторички, рынок первичного жилья поддерживают искусственно.

Что это значит для потребителя? Вот последствия.

Новая квартира мгновенно дешевеет. Дольщик вступает в право собственности, квартира тут же превращается во вторичку и уменьшается в цене на 20%.

Покупатели стали принимать решения на основе платежа по ипотеке. Рассуждает покупатель так: «Пусть новостройка и дороже, зато у меня ежемесячный платеж маленький!»

Так застройщики перевернули сознание. Люди стали измерять цену жилья не окончательной стоимостью, а размером ежемесячного платежа по ипотеке.

Значит, ценой можно манипулировать, и застройщики это делают. Они говорят: «Вот у тебя 0% будет ипотека, хоть и квартира на 20% дороже. То есть ты заплатишь за квартиру не 10, а 12 миллионов, но при этом каждый месяц вместо 80 000 ₽ будешь платить 30 000 ₽». Это мощная манипуляция, и многие соглашались на такие предложения.

Застройщики не хотят снижать цены. Так как рынок монополизирован крупными компаниями и искусственно поддерживается за счет льготных кредитов, застройщикам нет смысла уменьшать стоимость квартир.

Кроме того, там проектное финансирование — деньги на строительство дают не дольщики, а банки. А недострой становится залогом по кредиту. Банки не хотят, чтобы стоимость залога снижалась вместе с уменьшением цены квартир. И еще есть опасность, что покупатели, заметив снижение, перестанут покупать: многие готовы подождать.

Если бы в России был «рыночный» рынок, цена на новостройки пошла бы вниз. Но она не пойдет, а застройщики будут экономить. Чтобы снизить их издержки, государство уже ввело мораторий на взыскание неустойки за задержку сроков сдачи дома или передачу квартиры с дефектами. Стоит ожидать и снижения объемов стройки. Логика застройщиков такая: «У нас не покупают, мы тогда и строить не будем, а будем продавать то, что есть».

Если есть возможность решить свою жилищную задачу сейчас, надо это делать. Мыслить выгодами не надо, потому что как только вы мыслите через призму выгоды, вы становитесь инвестором, а инвестор может не только получить доход, но и потерять деньги. Хотя, если сильно хочется попробовать купить квартиру выгодно, рынок сегодня позволяет рискнуть.

Думаю, что до лета цены не будут ни падать, ни расти. В этой ситуации, если хочется ждать дальше, лучше всего положить имеющиеся деньги на депозит. При этом искать квартиру, отбирать лучшие варианты и следить за ними. Такая тактика позволит использовать время: на рынке много жилья по завышенным ценам, и если квартира висит в рекламе больше четырех месяцев, скорее всего, ее цена завышена или там другие проблемы. Цена может неожиданно снизиться: мало ли, что там у продавца. Вот тогда и нужно покупать.

Рекомендую депозиты на срок не более трех месяцев, чтобы иметь возможность относительно быстро снять деньги без потери процентов. А лучше и вовсе один месяц.

Есть целая категория людей, которые ждут дешевой ипотеки, но ставка рефинансирования в апреле не изменилась, то есть и снижения ставок по кредитам не ожидается.

Заработать можно: если такая ситуация с ипотечными ставками под 16% и депозитами под 13% продлится пару лет, цены на жилье не вырастут, а деньги на депозитах будут работать. Хорошо же? Хорошо, если есть наличные для покупки и есть где жить, пока нет новой квартиры. А если нужна ипотека, да и жить негде, уже никакой выгоды нет.

Многое зависит от ставки ЦБ. Если высокая ставка продержится пять-семь лет, копить на депозитах будет выгоднее, чем инвестировать в недвижимость. Грубо говоря, за пять лет вкладчик накопит 90% от суммы, которую положил. В таких условиях может произойти смена модели спроса с потребительской на накопительную. Люди будут копить, а не покупать.

Значит, снизится объем кредитования, ведь если деньги накоплены, ипотека уже не нужна. Генеральный директор «Дом-рф» Виталий Мутко говорит, что на 30—40% снизится выдача ипотеки уже к концу 2024 года, и тут я с ним согласен.

Из сегодняшней точки, если не поменяется экономическая модель, можно прогнозировать рост цен и на первичном, и на вторичном рынке. И я думаю, что в горизонте до 2027 года включительно есть потенциал для роста цен на 35—40%. Может, будет плавное повышение по 7—8% в год, а может, несколько лет без роста, а потом резкий скачок за один-два года, как это было в 2020—2021.

Но нужно учесть, что может измениться не экономическая ситуация, а модель поведения потребителей, когда под влиянием самых неожиданных факторов люди вдруг начнут скупать квартиры или, наоборот, отказываться от покупок, даже если полностью к ним готовы.