Как лучше распорядиться квартирой, в которой не живешь?

Этот вопрос задал читатель Т⁠—⁠Ж. Если вы тоже хотите получить совет читателей и экспертов Т⁠—⁠Ж, заполните эту форму.

Планируем с женой переехать в свой небольшой загородный дом. Но не знаем, что делать с квартирой: сдать или продать.

Работа задолбала, хочется на пару месяцев свалить в теплые края и найти новое место. Но без продажи или сдачи квартиры денег на все не хватит.

В 2014 году взяли в ипотеку квартиру в новостройке. В 2019 году закрыли досрочно кредит. С учетом коммуналки, выплаченных процентов, затрат на мебель и технику, возврата НДФЛ и отсуженных у застройщика денег за кривые стены квартира обошлась в 4 млн рублей. Сейчас ее можно продать за 4,8 млн.

Сдавать ее можно за 22 тысячи в месяц плюс оплата коммуналки. Доходность по аренде меньше или равна доходности по вкладу. Но процентные ставки снижаются, и в ближайшее время ситуация может измениться.

Вариант с продажей мне нравится больше. Цены на вторичку расти не собираются. Можно зафиксировать прибыль, создать подушку безопасности, купить другой объект недвижимости, а часть денег инвестировать. Но я боюсь, что неправильно распоряжусь деньгами.

Из каждого утюга сейчас говорят про кризис, так что оставлять все в рублях, даже на короткий срок, — тоже так себе вариант. Долгосрочная цель инвестирования — получение ежемесячного пассивного дохода в валюте.


Редакция
Купили квартиру, чтобы продать подороже? Рассказывайте, что из этого вышло:

Сдаю квартиру, стратегически - держу ее для себя на случай развода.

31

Meiv, хороший план. И наличие жилья у жены дисциплинирует мужа.

2

Амалия, лол, каким образом дисциплинирует?
Я думаю даже наоборот- при разводе не будет никаких мыслей «а куда же она пойдет»

7

Vitaliy, меньше мыслей ущемлять (осознанно/неосознанно) возникать будет. А так особенно и не повякать, если знать, что жене есть, куда уйти. Не все же такие замечательные, как вот вы. Ну с мыслями "а куда же она пойдет ". Нет. Сколько мужчин раскрывается в браке с неожиданной стороны. Так что своя добрачная квартира - это всегда хорошо. Да хоть комната в коммуналке.

2
Герой Т—Ж

я бы сдавал в аренду, а квартиру потом детям (если есть или планируются). а продал бы если бы продал в куда лучшем экономическом климате чем сейчас

13

Alex, смотря выгодно ли её сдавать - так то это достаточно трудозатратно, на ТЖ была статья про это

0

Тут ещё такой подводный камень: а найдёте ли вы сейчас на эту квартиру покупателя или арендатора? Рынку жилья сейчас обещают коллапс, как и арендному жилью. Из статьи непонятно, где у вас квартира, но Москве, например, сейчас может грозить переизбыток предложения по съемному жилью из-за оттока иногородних, уволенных с работы в связи с банкротством бизнеса.

13

Виктор, 4 млн? Врядли в Москве

4

Ожидал увидеть чёткий разбор, но нет.

13

Не вдаваясь в подробные расчёты могу сказать по ситуации в общем (ибо так же есть не нужная квартира).

1. Вместо вклада в банк можно купить надёжные долгосрочные облигации с регулярными купонами. Доход будет выше вклада, надёжность высокая. Можно и в валюте.

2. Если продадите, положите в банк (или купите облигации) и все проценты будете тратить - основную сумму будет подъедать инфляция. В случае с квартирой она по крайней мере никуда не денется и скорее всего хоть минимально, но будет расти в цене. Но получите геморрой со сдачей.

Как видите идеального варианта всё равно нет. Я пока сдаю, но в моем случае арендатор - крайне надёжный человек. Если он съедет - буду думать.

10
Герой Т—Ж

Константин, еще следует учесть будущий налог на вклады и облигации

8

1c-life, кстати да. Но тут уже считать надо - при сдаче квартиры тоже необходимо учесть налог, если в белую, плюс амортизация.

5
Герой Т—Ж

1c-life, как и налог на имущество.

1

Константин, если вы посмотрите на стоимость недвижимости в долларах США, то увидите что цены не растут. Словами ВВП - "отрицательный рост".

2

Конкретно в текущей ситуации, думаю, лучше сдавать. После кризиса ее можно будет продать дороже, скорее всего, а деньги пустить на более ликвидные инвестиции.
Но если нужно жилье на будущее, то лучше конечно не продавать вовсе.

8
Автор Т—Ж

Valeryi, +100, сам такой. Но вот «после кризиса» Это когда? В России всегда кризис

7

Роман, ой, да неправда. Всегда жопа, но жопа - не всегда кризис. А я имел ввиду после эпидемии.

2

Сдавать квартиру эта та еще работа, по хуже основной, в офисе, если деньги на вкладе приносят беззаботный доход (каждый месяц и ничего делать не надо), то квартира, во-первых нет никаких гарантий, что будет всегда сдана, а во вторых это куча проблем, без регулярного контроля там ни как. Но сейчас не лучшее время продавать, рубль обесценивается. По этому подождите пока кризис пройдет, до конца года, можете пока по сдавать и посмотреть что это, а потом продавайте и создавайте свой доходный портфель (вклады в рублях, долларах, евро, инвестиции и тд). Конечно все деньги нести в один банк в одной валюте ни в коем случае нельзя, насколько бы это выгодным не казалось, не стоит так рисковать.

7

Alex, помочь сдать квартиру могут агенты, и часть работы можно переложить на их плечи. Комиссионные, как правило, платит квартиросъемщик. С другой стороны, квартиросъемщики могут обходить стороной жилье с комиссией, и если на рынке полно предложений без комиссии, то агентская квартира может долго простаивать.

1

Конечно сдавать. Судя по ценнику и цене сдачи - это, что то выше одной комнатной в одном из регионов. Я конечно, не специалист по сдаче в регионах, но лучше жильцы - пары с детьми. Да, немного попортят ремонт и мебель ( надеюсь, у вас не музейная мебель и ремонт). Но зато стабильность и окупаемость.
До осени, скорее всего, не сдадите, но дорогу осилит идущий, вывезите все ценное, отмойте и поставьте у риэлтора или что у вас принято. Варианты - обшежитие под 15 узбеков, аул, один суровый мужик, три студента(ки) отметайте. Спешить вам не куда. Удачи в сдачи квартиры.

4

Иван, у меня соседнюю двушку (за стеной) сдают десяти украинцам и молдаванам. Всё тихо-мирно, хозяйка явно довольна финансовыми результатами. Я в целом тоже не возражаю, из проблем: каждым новым украинцам надо объяснить, что выставлять мусор за дверь тут нельзя. Других проблем нет, хотя сменилось их там уже за сотню.

0

Можно убить 2из 3 зайцев. пока сдавать на длительный срок. и выставить на продажу. если появится реальный покупатель решите что с ней делать. а пока будет приносить доход от аренды.
ну а если продавать то надо определиться куда инвестировать(четкий план). Просто так сидеть с рублем который дешевеет тоже не вариант.

2

SM, так себе вариант, поскольку не каждый квартиросъемщик захочет, чтобы по вечерам и выходным к нему приходили люди с улицы и топтались в квартире, за которую он платит. Но, если снизить цену за аренду, это может быть привлекательным вариантом для тех, кто ищет недорогое жилье и готов терпеть потенциальных покупателей.

2

Цены на вторичку будут расти после кризиса, так всегда бывает.

0

Елена, а не подскажите когда закончится этот кризис?)

2

Елена, вы можете элементарно не дожить до этого времени\. т.к. в Росси кризис идёт уже 30 лет и только углубляется.

1

Елена, и квартиры дорожают при этом

2
Герой Т—Ж 🏆

Елена, в пересчёте на доллары/евро — стремительно дешевеют

8

Елена, если только в православных рупиях

3

Продать, купить российских дивидендных акций. Это выгоднее чем аренда. И акции ликвиднее квартиры.

0

Yuri, тут только несколько проблем:
Эти акции номинированы в рублях (в самой крепкой валюте)
Акции имеют свойство очень- очень падать

9

Vitaliy, это вопрос управления рисками, минусы квартиры - низкая ликвидность, низкая доходность, большинство российских квартир в долгосрочной перспективе скорее подешевеют чем подорожают особенно в валюте, но тут надо смотреть конкретную квартиру. Плюсы квартиры - это надежно, недвижимость всегда в цене и т.д., но это ровно до тех пор пока не возникнет потребность продать квартиру, а этот процесс может затянуться на месяцы. Акции - негарантированная доходность, волантильный рынок, но при этом акции - ликивидный актив - в случае необходимости можно оперативно продать часть пакета, а продать 1/100 квартиры будет затруднительно. Ну и работа с акциями гораздо проще работы с арендаторами, лично для меня.

2
Герой Т—Ж

Vitaliy, есть ETF, причём в разных валютах.

0

Vitaliy, причем сейчас тенденция к сокращению и отмены дивидендов у многих компаниях идет. Так что через полгода дивидендная акция может перестать быть таковой

0

Вот что еще мы писали по этой теме

Сообщество Т—Ж

Лучшее за неделю