Мы купили 100-летний дом в деревне за 650 000 ₽ в трех часах езды от Москвы

Друзья и родственники называли нас сумасшедшими и говорили, что мы не справимся. Они ошибались.

У нас был ухоженный садовый участок в элитном Истринском районе Подмосковья в 80 км от квартиры. Но мы купили необработанную землю в деревне в Тверской области. Никто из знакомых и родных нас тогда не поддержал. Только удивлялись, зачем так много земли, да еще в глуши.

Расскажу, как мы решились на такое, как искали дом и шли на компромиссы и что собираемся делать с этой усадьбой.

Мысли о покупке нового участка возникли не на пустом месте. У нас с супругом за плечами немалый опыт земельных работ. Я с детства помогала родителям на даче, а муж — своему папе пасти овец на холмах Башкирии.

В 1970-х моей прабабушке дали участок шесть соток в 80 км от Москвы в Истринском районе. Сначала там построили сарай, потом — трехэтажный дом, посадили яблони, облепиху, розы и множество других цветов. Но 25 лет назад родителям пришлось переехать на новый участок в том же СНТ и начать все заново. И опять мама сумела превратить плотную утрамбованную глину в благоухающий сад.

Это было чудесное место: вокруг лес с мощными деревьями и обилием грибов, поля, тишина. Но со временем это направление стало престижным, от былой красоты почти ничего не осталось. На полях появились дома, а лес пострадал от короедов и ураганов, его тоже отдали под застройку.

Электричество в СНТ стало почти по восемь рублей, так как предыдущие председатели не хотели заниматься переводом электросетей в ведомство Подмосковья, газ — только в соседней деревне. Зимой жить в щитовом домике с печкой в одной комнате сложно. Нам же хотелось приезжать в дом на выходные и зимой, отдыхать от городской суеты.

Мы не могли решиться на покупку нового участка 16 лет. И вот летом 2022 года поехали на экскурсию в Дубосеково к памятникам Героям Панфиловцам, посмотрели места у Ярополецкой ГЭС, доехали до Ржева, побывали на Валдае. Увидели, как прекрасна природа за пределами нашей дачи, и поняли, что нам пора двигаться дальше.

Мы мечтали о бревенчатом теплом доме с камином, куда со временем можно перебраться из города. Супруг уже давно присматривал интересные места в Тверской области и приметил несколько проектов домов из бревна. Вместе мы определили критерии выбора нового участка.

Бюджет — 1 500 000 ₽. В том числе поэтому мы отказались от Подмосковья.

Направление. Наша квартира на севере Москвы, так что мы выбрали направление по Новорижскому шоссе: так удобнее и привычнее. Несколько лет назад мы присматривались к живописным местам Калужской области и в Подмосковье: в Тарусе, вдоль реки Оки, где сосновые леса. Но дорога только до Симферопольского шоссе по Москве занимала больше часа. Стоять летом в пробках в Москве не хотелось.

Размер участка — от 50 соток. Сначала мы искали пустой участок, потому что думали строить дом. Но когда поездили по деревням, влюбились в старинные избы с наличниками и поняли, что голая земля нам не нужна. Тогда рассматривали участки с избами, где можно в будущем построить второй дом.

ИЖС и ЛПХ. Со временем нам бы хотелось перебраться жить в деревню, завести свое хозяйство, животных, а закон разрешает содержать птицу и кроликов в СНТ только для личных нужд.

Участки в СНТ обычно меньше, чем ИЖС, и к тому же есть членские взносы помимо оплаты электричества, налогов.

Инфраструктура. Зимой дорогу до участка должны чистить — это основное. Магазины, больницы и школы рядом нам не нужны. Наоборот, мы бежали от цивилизации, искали тихое место без большого количества людей.

Природа. Нам хотелось иметь близко сосны и водоем. А еще аистов.

Рельеф. В идеале участок должен быть максимально ровным, без борщевика. И с невысоким уровнем грунтовых вод.

Соседи. Мы долго жили в СНТ, где все как на ладони, и устали от шума по выходным, проскальзывающего в речи мата и хвастовства новыми машинами. Поэтому теперь искали уединенное место с соседями, которые тоже ценят тишину и спокойное общение. В деревнях мы разговаривали с местными и обращали внимание в том числе на то, как они отзываются друг о друге.

Почти все, что мы видели в Подмосковье, не подходило под наши запросы. Либо слишком узкие участки, либо земля СНТ, либо заросли борщевика. Да и цена на землю, будто это центр Москвы.

Мы решили, что обойдемся без риелтора на стадии поиска и просмотра. Объявления супруг изучал самостоятельно на «Циане» и «Авито». Обращал внимание на цену — до 1,5 млн рублей, — статус земли, кадастровый номер на карте и просматривал фото. Вживую участки выглядели обычно лучше.

Муж созванивался или списывался с владельцами участков. Часто нам сообщали, что приехать на показ не могут: далеко живут, заняты, болеют. Порой какие-то участки показывали соседи.

Супруг в течение недели по вечерам рисовал наш примерный маршрут, чтобы за день мы успевали посмотреть шесть-семь мест. И с каждой новой поездкой мы все больше понимали, что хотим не голую землю, а сад с яблонями, ведь старые сорта вроде антоновки сейчас не найти в продаже. И близость водоема со временем оказалась уже не такой важной.

Расскажу о домах, которые мне запомнились.

Участок в Зубцовском районе Тверской области встретил нас красивым и большим домом, недалеко река Локня. Но сам участок узкий и у дороги с активным движением.

От узких участков у меня начинается паника, нет никакого простора. А еще не понравилась громкая музыка у соседей — за 25 лет в СНТ от этого устали. Мы искали более уединенное место.

Эта поездка помогла отсекать еще на этапе просмотра объявлений все варианты с асфальтированной дорогой рядом и участки шириной менее 30 метров. Все это можно посмотреть прямо на карте.

По «Гугл-картам» мы проверяли, насколько участок удален от основного шоссе. Обращали внимание на размер деревни, близость трассы и автобусные остановки — они тоже означают оживленный трафик.

Чтобы оценить размеры участка на публичной кадастровой карте, нужно знать его кадастровый номер. Если в объявлении его не указывали, мы спрашивали у владельца по телефону.

Участок на берегу Волги. Участки без кадастровых номеров обычно не рассматривали, однако один в Даниловской слободе на берегу Волги нам захотелось увидеть.

Там все было великолепно: деревня на пригорке, внизу шумит река, а впереди лес — все, о чем я мечтала. Но на этом прекрасный сон закончился. Местные сообщили, что Волга сильно разливается весной, а зимой дороги не чистят, так что по две недели из деревни не могут выбраться. И главное — продавец так и не смог толком объяснить, где его участок, и в деревне не было земли, выставленной на продажу.

Участок в деревне Ульяново в Тверской области. Сама деревня почти как город: несколько улиц, остановка, магазин и много домов близко друг к другу.

Мы смотрели дом с изумительными наличниками. Их создал отец хозяйки, и ими в свое время любовалась вся деревня. А вот в самом доме было небезопасно: полы проваливались и требовали срочного ремонта.

На участке нас встретила лиса, которая повадилась к соседям за свежей курятиной. Но сам участок был слишком узким: казалось, можно дотянуться до соседей с двух сторон, стоя по центру.

Участки в деревне Вахново в Тверской области. К деревне вела сказочная дорога с соснами по обеим сторонам. Мы ехали к участку из объявления, но немного ошиблись и оказались в конце деревни, где увидели красивый домик. Его хозяйка уже много лет не ездит туда и готова продать.

Мы зашли посмотреть. Сам участок не понравился: всего 15 соток, очень близко братская могила, да и дом почти полностью развалился.

Мы вернулись почти в начало деревни, и это был тот самый участок из объявления. На нем росли яблони, березы, а где-то вдалеке тек ручей — правда, мы не смогли до него дойти из-за зарослей.

Сам дом интересен внутри, но многие вещи явно вынесли, печка разваливалась. Еще и потолки для нашего роста низкие: супруг 190 см, я — 186 см. Меня также удивило, что соседи сваливают на этот участок растительные отходы.

После поездки в Вахново мы взяли паузу на несколько недель, чтобы спокойно обдумать все увиденное. Варианты до и после не устраивали по разным параметрам:

• слишком узкие участки;
• много москвичей в деревне, а для нас это значило шум по выходным;
• рядом есть нежелательные объекты вроде кладбищ или ферм — от них сильно пахло.

Нам хотелось создать со временем место, куда люди приезжали бы на несколько дней, чтобы перезагрузиться и попробовать еду из русской печи, узнать о том, как жили наши предки. Домик из Вахнова для такой цели подходил — его можно было отреставрировать, убрать чердак — тогда крыша стала бы сразу потолком.

В новогодние праздники мы поехали в Вахново второй раз и по дороге в Москву решили брать сразу два участка: с домиком и большой, что почти напротив. За участок с красивым домиком просили 300 000 ₽, второй отдавали за 250 000 ₽.

Мы собирались купить два разных участка с разными владельцами. Казалось, что для такой сделки нужен риелтор, и мы позвали женщину, которая год назад помогала оформить продажу дома родственницы в Калужской области.

Она быстро подключилась, созвонилась с наследниками, проверила статус земель, документы на право владения у наследниц и нет ли каких-то запретов на реконструкцию в деревне.

Все было в порядке, но хозяйка участка с домиком передумала. Точнее об этом решении нам грубо сообщил ее представитель. Для меня это было шоком, но и уговаривать не стала.

Спустя несколько дней я успокоилась. Обсудили с супругом, что решение брать там участок возникло еще и потому, что мы устали искать. А еще поняли, что хотим найти такое место, где будет обязательно дом с резными наличниками, русской печкой и яблоневым садом. Хотя сначала искали только землю, чтобы построить свой дом.

Спустя полгода поисков мы пересмотрели список пожеланий. Уже не стремились найти участок рядом с водоемом и больше не рассматривали голую землю без дома и яблонь. Ведь сначала мы искали пустые участки, потому что собирались строить новый дом.

Но когда увидели, как исчезают красивые старинные дома, а вместе с ними и культура, решили брать дом — для реконструкции. А еще мы поняли, что в той деревне, где сорвалась сделка, и аистов-то не было. А ведь это было одно из наших желаний при выборе нового места.

При выборе участка есть правило: не брать, пока не увидишь участок без снега. Он скрывает неровности участка, мусор. Нельзя понять состояние и качество грунта, оценить расходы на выравнивание. Но мы его проигнорировали и продолжали просмотры. Выбрали еще семь мест.

Дом в Лотошинском районе Подмосковья. О нем рассказала моя знакомая, у которой был дом в той же деревне. Хозяин не смог приехать лично из-за болезни, поэтому мы осмотрели дом только снаружи. Визуально он был милым, небольшим, даже гнездо аистов неподалеку. Но слишком тесно в деревне, все участки близко, между домами — проезжая дорога.

Участок в Старицком районе Тверской области. Здесь на продажу выставили целый гектар земли и дом напротив подворья Глебова Пустынь. Храм восстанавливают, от самой деревни Глебово почти ничего не осталось, хотя когда-то там была начальная школа.

Сам дом нам показать не смогли, но даже внешне он нас не впечатлил. Несмотря на размер участка, смущало кладбище рядом. Тогда мы узнали, что если вокруг есть храмы, церкви и захоронения, могут действовать ограничения на строительство и ведение хозяйства.

Дом в Старицком районе Тверской области. Я ехала сюда без настроения, так как фото на «Авито» были ужасными: темными, размытыми, с заваленным горизонтом. По ним сложно было что-то понять.

Но когда мы остановились около него, я так залюбовалась красотой наличников, что не заметила сугроба у машины и провалилась в снег. Рядом росла огромная ель, как на первом участке родителей возле их дома в СНТ, где я проводила лето до 12 лет.

Дом нам показывала соседка. Сам продавец живет в Твери, а дом ему достался от бабушки. Уже три года он пустует, а хозяева приезжают несколько раз за лето покосить траву на участке. У жены продавца есть участок ближе к Твери, да еще на Волге, а содержать два участка в разных местах — дорого, поэтому этот и решили продавать.

Нас встретили яркое крыльцо и коридор, а дверь на кухню поддалась не сразу: зимой с ней такое бывает, как объяснила соседка. На кухне — русская печь, моя мечта, и еще необычная печка в комнате, куда вели двустворчатые двери с необычной ручкой. Везде высокие потолки. Полы не проваливались, и мы спокойно ходили во всех помещениях.

К дому пристроен огромный скотный двор — будто только что там стояли козы и овцы, неслись куры. Поражало, что даже лестница под крышу была столь прочной, как будто поставили ее только вчера.

А за домом росли яблони, в том числе антоновка. На участке были: старая баня с практически разрушенной печью и просевшими в землю нижними венцами, развалившиеся сараи для сена — крыши стояли на земле, — уличный туалет и некая конструкция, где хранились остатки дров и колодец. В бане, как мы узнали потом, мылась почти вся деревня.

Я сказала мужу, что готова брать прямо сейчас и больше никуда не ехать. Дом понравился даже сыну, который ездил с нами на все просмотры.

Расспросила соседей про вредителей в почве, борщевик, грунтовые воды, аистов — рядом с соседним участком увидели постамент под гнездо. В самой деревне домов мало, есть жилые, много разрушенных. Вдалеке виднелся заброшенный коровник. Сосен вокруг не было, водоемов тоже, только несколько заросших прудов, ивы, елки и березы.

Единственный минус — и на тот момент существенный: за домом овраг и участок — это склон к нему и подъем вверх. А мы мечтали о ровном участке. Едем дальше.

Дом в Зубцовском районе. Красивые места на Волге, кругом сосны. Но все плотно застроено. Дом холодный, темный, пустой, неуютный, хоть и с печкой. Полы проваливаются.

Участок 50 соток, но на улице клаустрофобия от количества домов. Болит голова от тесноты, хотя безумно красиво где-то там, за крышами домов. Продавец много говорит, а я только и думаю, как быть с оврагом на предыдущем участке.

Мы подумали, что овраг, непонятные дороги и рельеф под снегом — не лучший вариант для покупки, поэтому продолжали искать. Посмотрели еще пять участков и три дома.

Но дом с наличниками и само место не давали покоя. Удивительно, как и неровный участок, и река в пяти километрах от него, и отсутствие сосновых лесов рядом, и близкие грунтовые воды, и участок под снегом — все ушло на второй план.

Искали землю, но влюбились именно в старинный дом с резными красивыми наличниками, яблонями позади и соседями-аистами.

Мы решили посмотреть дом еще раз, но уже с практической точки зрения. Расскажу подробнее, что мы проверяли.

Печи. Еще перед поездкой попросили разжечь печи: хотели проверить, не дымят ли, в каком состоянии дымоходы, насколько быстро нагревается печь в комнате. Под ней не оказалось фундамента, при реставрации это потребует немалых затрат — пока не представляем каких.

Дорога. Засекли время от квартиры до дома и изучили дорогу: какое покрытие, где есть заправки. Добрались за три часа. Правда, навигатор и в этот раз повел нас не лучшей дорогой, похожей больше на стиральную доску. Позже соседи подсказали более быстрый вариант с нормальным асфальтом.

Фундамент и пол. На месте посмотрели состояние подпола, камней, есть ли плесень на бревнах, проверили стены под обоями — за ними было множество мух и мышиных ходов. Бревна на фундаменте выглядели крепкими, но мы понимали, что и он требует замены.

На кухне деревянные доски застелены линолеумом, и мы переживали, что они прогнили, ведь дом давно не топили. Опасались напрасно.

Пол в комнате сделан из очень массивных досок, но с уклоном в центр комнаты — будто образовалась чаша. Но после осмотра подпола супруг понял, что внизу достаточно кирпичных опор и балок, которые держат пол.

Крыша. Залезли на чердак, чтобы проверить состояние труб — нет ли в них трещин. Также посмотрели шифер. Крыша не утеплена, и дырочки в шифере заметны. Повреждения незначительные и не над комнатой и кухней — их можно заделать.

Окна. Деревянные остались только в кухне, и нам они нравятся больше, хотя требуют реставрации. Все окна в комнате заменены на пластиковые, но виднелись черные подтеки от воды — возможно, это конденсат, некоторые ручки выпадали. На окнах только две сетки — и те в дырах.

Проводка. Еще на первом просмотре мы поняли, что проводку придется менять: соседка вытаскивала пробки, когда уходила из дома. Супруг хорошо в этом разбирается — посмотрел, какой провод подходит от столба к дому и какие есть проблемы.

Соседка рассказала, что о плановых отключениях сообщают по электронной почте, а об авариях можно узнать в местном чате в «Телеграме».

Колодец. Недалеко от дома есть колодец, из которого соседи берут воду для бани. Значит, вода в нем не застаивается и зимой ее можно пить. В конце деревни есть рабочая водонапорная башня — источник воды для деревни, но колонок не осталось.

Инфраструктура и соседи. Мы расспросили соседку, как быстро чистят дороги после снегопада, что за люди в деревне, кто приезжает на лето, а кто живет круглый год, у кого какие животные. До ближайшего города одна дорога — и то практически полностью разбитая. Нас это не испугало.

Документы. Земля относилась к двум категориям — ИЖС и ЛПХ — и перешла к продавцу по наследству от бабушки. Он вступил в наследство три года назад и был единственным собственником.

Мы все взвесили: трехчасовая неидеальная дорога, 208 км от дома, отсутствие нормальной инфраструктуры в радиусе 20 км. Но невероятное небо, хрустальный воздух, толпы снегирей, аисты, бескрайние поля, одно из любимых мест Ивана Грозного и Александра Пушкина. Мы решили брать участок.

На следующий день после второго визита мы уже обсуждали покупку с продавцом. С ним общалась наш риелтор, а также проверяла документы и занималась всеми организационными вопросами. Мы решили, что так нам будет спокойнее и быстрее.

Нам удалось сбить цену на участок с 700 000 до 650 000 ₽. Мы сказали, что оформлением займется она, и на межевание нужны деньги — продавец согласился уступить.

Когда риелтор приступила к работе, продавец сообщил, что дом — в залоге. То есть нужно ждать, пока владелец погасит задолженность и с дома снимут арест. Также продавец должен был получить выписки — по свету и об отсутствии прописанных людей. К тому же на участке не было межевания.

Риелтор предложила внести залог в 50 тысяч, однако владельцы отказались, поэтому договорились только на словах. Нам повезло, что продавец быстро нашел деньги, чтобы погасить долг. Он лично отнес выписку о погашении долга приставам, и с имущества сняли арест. Через две недели все были готовы к сделке, однако из-за занятости продавца сделку провели только к концу февраля.

На сделку нам с риелтором пришлось ехать в Тверь — по месту жительства продавца. С нами был даже мой папа: он хотел посмотреть, что же мы покупаем, и до последнего надеялся, что мы передумаем и не променяем дачу в Подмосковье на «деревенскую глушь».

Пока ждали открытия банка, пытались выяснить у продавца, сколько лет дому, но он не смог назвать даже примерную дату постройки. Сказал, что с самого рождения проводил летние каникулы у бабушки. Раньше деревня была очень населенной, а в соседний дом во время войны попала бомба. Тут я согласилась с желанием мужа купить металлоискатель, чтобы не было сюрпризов при строительстве на участке. Правда, потом выяснили, что продавец перепутал: соседний дом разобрали вручную, а бомба упала в центре деревни.

Супруга продавца вспомнила некоторые диалектизмы бывшей хозяйки дома: бутажка — сарай на участке справа от елки, жагало — крапива, мостянки — коридор, карженка — спуск в подпол около русской печи. Теперь у меня большой блокнот с историями людей, которые жили в этой деревне, распечатками, фото из книг.

Мы провели сделку в местном отделении банка через программу «Домклик». Все проходило так:

1. Нам с продавцом завели электронные подписи. Для этого потребовались паспортные данные, ФИО, номер мобильного телефона, ИНН, СНИЛС.
2. Продавцу открыли счет в этом же банке.
3. Мы подписали договор, который подготовил наш риелтор.
4. Я перевела деньги — банк отправил документы на регистрацию.

Мы выбрали электронную регистрацию, чтобы не приезжать повторно в Тверь в МФЦ, а получить документы в электронном виде. Продавец получил деньги после того, как прошла электронная регистрация.

Сразу из банка мы отправились на участок вместе с продавцом, чтобы он на месте отдал ключи и посмотрел, не осталось ли в доме нужных ему вещей. На этом настояла риелтор.

Еще в декабре 2022 года, до того, как мы нашли участок, муж оформил потребительский кредит на 1 700 000 ₽ под 17%.

Муж отказался от страховки, поэтому банк выдал кредит под такой высокий процент. Сначала мы планировали покупку до 1 500 000 ₽, но на всякий случай попросили больше.

В итоге у нас оставалось около 950 000 ₽. Думали, что это пойдет на фундамент из свай и баню. Мы понимали, что такой дом нуждается в реставрации, но даже примерно не представляли, в какую сумму это выльется. Решили сначала очистить от мусора и внимательнее изучить.

В середине февраля 2022 года мы поняли, что деньги, которые откладывали на фундамент и сруб будущей бани, придется вложить в инструменты, обогреватели, варочную поверхность на кухню — все это нужно для работы и жизни в доме.

Таким был план на первый сезон:

1. Заказать дрова и найти знающего печника, который сможет проверить печи, выяснит качество дымоходов, почистит их и скажет, нужен ли фундамент для печи в комнате.
2. Заменить опасные участки проводки, зарегистрировать электрический счетчик на столбе у дома на нас и получить пульт от него.
3. Проверить кровлю на предмет серьезных протечек и заделать мелкие дырочки.
4. Купить конвекторные обогреватели в комнату и кухню, обустроить кухню.
5. Вывезти старые вещи и решить, какую мебель заменить.
6. Проверить герметичность окон.
7. Снять семь слоев обоев и оргалит, чтобы проверить состояние бревен.
8. Проверить подпол весной и обработать бревна от плесени.
9. Оценить состояние бани: можно ли в ней мыться или нужно в доме сделать временный душ.
10. Отмежевать участок, когда сойдет снег.
11. Восстановить сад и посадить огород.

Почти все мы собирались делать своими руками, кроме межевания и реставрации печей.

Выбирать участок нужно рационально. Но наши эмоции и ощущения от места заглушили голос разума и мы отступили от своих же критериев — и не жалеем.

Искали ровный участок земли, но взяли полгектара земли с уклоном, зато с яблоневым садом и старинным домом. У нас растет та самая антоновка, от осеннего прохладного аромата и хруста которой кружится голова. А осенью я обнаружила в нашем саду дерево, украшенное красными яблочками — точь-в-точь как то, что я видела на одном из просмотров и загадала себе.

Склон оказался не так плох, ведь весной, когда у соседей напротив еще стоит вода на участке, у нас она стекает в овражек, а зимой можно кататься с горки.

Иметь рядом реку оказалось не столь важным, поскольку дел на самом участке всегда много, да и в деревне мы насчитали три старых пруда. На небольшую речку ездим купаться на машине — она в нескольких километрах от участка, до нее можно добраться на велосипеде. Да и рыбачить там можно. А Волга всего в 20 км от нас.

Сначала хотели жить рядом с сосновым лесом, но потом поняли, что можем и сами посадить сосны на участке, а пока нас устраивает красивая огромная ель. А еще рядом с домом гнездо аистов, которое мы видим из окна кухни. И в 2022 году у пары было пять аистят.

Мы общаемся практически со всеми жителями деревни. Как и везде, люди разные, но нам с соседями повезло.

Интернет периодически проседает, особенно когда отключают свет, но мы провели вайфай и купили антенну-усилитель, так что сын спокойно занимается на летних каникулах и в выходные.

Нам предстоит много работы — и на участке, и в доме. К тому же родительский участок с 40 грядками цветов и овощей тоже никуда не делся. Папа сообщил, что не променяет свою землю на нашу глушь. Но пока нашего запала и сил хватает на оба участка.

В очередную весеннюю субботу мы с супругом ехали вывозить мусор из дома. Еще не сошел снег, но солнце уже согревало, было невероятно красивое небо и живописная дорога. И я его спросила, как же мы будем называть дом и участок.

Раньше у нас была дача — небольшой участок относительно недалеко от Москвы, летний домик и огород. Но новый участок дачей называть язык не поворачивался. Деревней? Тоже не вариант, потому что за последние годы этому слову придали «умирающий» оттенок. Мы же видели в нашей покупке будущее: отреставрированный дом, реализацию идей, свое хозяйство, растущий большой плодовый сад, огород, цветники, ягоды, баню, постройки для животных, пруд и чаепития в саду.

• Ферма? Нет!
• Имение? Пафосно…

И вдруг супруг говорит: «Усадьба! Усадьба Даниловых!» Да! В самую точку!

В следующей статье расскажу, как мы провели первый сезон, что отреставрировали и восстановили и сколько мы на это потратили.