Как я купил дачу в Подмосковье за 1 200 000 ₽

В 2021 году мы купили дом, окруженный лесом, и за два года не разочаровались.

Во время локдауна 2020 года мы с будущей женой два месяца жили у ее родителей в деревне в Тамбовской области. Это стало одним из лучших времен в нашей жизни. После возвращения в Москву я загорелся идеей купить собственную дачу.

К следующей весне я перебрал на «Авито» тысячи вариантов домов в Подмосковье, съездил на 15 участков, научился с ходу замечать строительные косяки — и в итоге нашел дом за 1 200 000 Р. А за 150 000 Р превратил бабушкин ремонт в шведский лагом.

Расскажу, как выбрать дом из тысяч предложений, обустроить его для летней жизни и удаленной работы и избежать ошибок, которые могут быть в первые годы.

Как появилась идея дачи

Лето в Тамбовской деревне в 2020 году оказалось переломным. Я просыпался под пение птиц, вечерами наматывал круги на велосипеде или бегал по окрестностям. Как будто помолодел на несколько лет, стал спокойнее и увереннее в себе.

В тот год я сделал предложение моей девушке Тане и хотел начать строить семью с «фамильного дома».

С начала 2021 года я начал мониторить загородные дома на «Авито» — это превратилось в навязчивую идею. Таня посоветовала выписать все за и против покупки дачи. С перевесом в один голос победили плюсы.

Бюджет

У нас были накопления — около 700 000 Р. В кредит я был готов взять не больше 800 000 Р, чтобы ежемесячные выплаты не мешали жизни. Поэтому я искал дачи в пределах 1 000 000—1 500 000 Р — такую стоимость определил исходя из цен домов в Московской области на «Авито».

В итоге мы взяли потребительский кредит под 12,5% в «Ситибанке». Страхование жизни и здоровья заемщика не оформляли. Платеж около 17 000 Р, и мы не видим смысла погашать его досрочно.

Критерии отбора

В голове сложился примерный образ нашего будущего дома. Вот наши требования.

Московская область — из-за хорошей инфраструктуры и инвестиционных перспектив: не думаю, что стоимость недвижимости в Московской области когда-нибудь снизится.

Много деревьев вокруг участка, желательно хвойный лес. Я мечтал о доме отшельника в лесу, как в американских фильмах.

Без огорода: мы не собирались сажать картошку.

Два этажа и камин — это атрибуты дома мечты из моего детства.

Некаркасный дом. В России большинство каркасных домов строят из дешевых ориентированно-стружечных плит и утеплителя, без гидроизоляции, так что со временем внутри может появиться плесень. Знакомые советовали покупать дом из кирпича, клееного бруса или бревен. Дома из бруса и бревен должны быть построены минимум два года назад: за это время дом оседает и перекосы становятся заметными.

Ленточный фундамент. От свайно-винтового фундамента я отказался по советам друзей, а после просмотров домов убедился в правильности такого решения. Дом на сваях вибрирует, для него нужен хороший дренаж.

Электричество — обязательно. Я видел неплохие дома без подвода электроэнергии с установленными солнечными панелями. Мне казалось, что в Подмосковье это неоправданное решение.

Это не были строгие требования. По факту я смотрел дома, которые не соответствовали сразу всем критериям, например были дороже или без камина.

Поиск идеальной дачи

Я не видел смысла покупать недвижимость через риелтора по нескольким причинам:

1. У меня хорошая насмотренность благодаря путешествиям и давнему интересу к дизайну и строительству. Я был уверен, что замечу недостатки дома.
2. Поначалу считал, что все можно проверить и оформить самостоятельно, ведь в интернете все подробно описано: как собрать необходимые документы, сделать договор купли-продажи участка с домом и оформить сделку.
3. Ограниченный бюджет — максимум 1 500 000 Р. Я не хотел тратить деньги еще и на поиск дома.
4. С агентом сложно договориться о встрече.

Встречались объявления от недобросовестных риелторов. Хороший дом продавали по явно заниженной цене, но агент отвечал, что сделка только что состоялась, и предлагал посмотреть «другие неплохие дома немного дороже». Я не смотрел такие варианты.

Какие дома мне встречались. Я начал осмотры в середине апреля, чтобы сразу понять, как талые воды влияют на участок и дом. Посетил около 15 объектов. Встречался с собственниками, а с риелторами ни разу не получилось договориться, потому что не совпадал с ними по времени. Я ездил в основном по выходным, иногда получалось встретиться в будни, если продавец жил недалеко от участка.

Сложности возникали уже на этапе договоренности о встрече. Некоторым продавцам было далеко ехать и они скидывали точку, говорили, что ворота открыты и можно приехать на участок, посмотреть дом снаружи, заглянуть внутрь через окно. Обычно этого было достаточно, чтобы понять, смотреть дальше или уезжать.

Жене понравился дом в одном строящемся поселке около Киржача во Владимирской области. Я его раскритиковал:

1. На участке стояла вода: нужен дренаж, иначе винтовые сваи фундамента за несколько лет сгниют.
2. Дом вибрировал от прыжков — это тоже особенность фундамента.
3. В отделке использовали плохой сорт досок — с дефектами, которые пришлось бы шпаклевать.
4. В объявлении была указана Московская область, но сам поселок был уже во Владимирской.

В другом поселке нам сразу не понравился застройщик: на любые вопросы отвечал, что мы не разбираемся в строительстве. Он показал строящиеся объекты рядом — с тонкими стенами, из дешевых материалов. Такие дома площадью от 80 м² продавали от 2 600 000 Р, что не соответствовало их качеству. Застройщик поделился планами стройки, и стало понятно, что она затянется еще на пару лет, а значит, что тихого отдыха в ближайшие годы не будет.

Еще один участок с бытовкой рядом с Талдомом выглядел очень красиво на летних фото: 24 сотки, пруд на участке, вокруг лес. И цена привлекательная — всего 650 000 Р. При просмотре выяснилось, что домик быстро поставили, чтобы перевести участок в статус ИЖС. Однако не сделали межевание, не подвели электричество и не подготовили все документы. Рядом было много пустых участков, что могло превратиться в многолетнюю стройку.

За время просмотров я понял:

1. Если продают новый дом, скорее всего, стараются быстрее избавиться из-за каких-то проблем или построили из дешевых материалов, чтобы продать подороже. Стоит искать ошибки строителей.
2. Нужно обращать внимание на природу вокруг, а не только на сам участок. Хорошо, если рядом лес, а не другие дома или стройка.

Наш дом

В итоге я нашел дом с вековыми елями в Сергиево-Посадском районе, недалеко от границы Владимирской и Ярославской области. Вот что меня привлекло.

Расположение. Дом стоял на горке, для меня это было преимуществом: вода не будет застаиваться и фундамент не начнет гнить. Многих покупателей это пугало — до нас дом не могли продать три года. Я думал, что ровные участки ценны только для огородников, а мы не планировали заниматься этим.

Близость к Москве. До Москвы ехать около 90 км, но по времени выходит практически так же, как и 40 км от Мкада, поскольку пробки на Ярославском шоссе обычно только в первые 25 км, а дальше дорога свободна.

Подъезд. СНТ окружено лесом, но к самому участку подходит асфальтированная бетонная дорога, по которой я спокойно заезжал даже зимой.

Инфраструктура. Въезд в СНТ через автоматические ворота, есть круглосуточная охрана, магазин с основными продуктами, детская площадка, регулярно вывозят мусор. За все это мы платим взнос — 9000 Р в год.

В пределах 8 км два небольших городка — Краснозаводск и Богородское, где есть продуктовые магазины, стройматериалы, спорткомплекс.

Участок площадью 12 соток огорожен низким забором. Я такой и хотел, чтобы видеть природу, а не стену. С одной стороны участка расположен лес, а с другой — пустая территория, поросшая кустарником и деревьями, без намека на чьи-либо владения. С третьей стороны — участок владельца нашего дома.

Состояние дома. Сам дом небольшой — 55 м². На момент покупки ему было 25 лет, но выглядел он гораздо надежнее новых построек из фанеры: ленточный фундамент без дефектов, оба этажа из кирпича, добротные деревянные окна, внутри тоже качественная отделка вагонкой.

Коммуникации. Есть летний водопровод: его включают 1 мая и отключают в октябре. Вода подходит к кухне в доме и к хозблоку, где сделана душевая кабина с водонагревателем. Туалет дачный, но приличный, септика не было.

Хороший сосед. У бывшего собственника было два соседних участка, и второй он решил продать, так как участок оказался не нужен его детям и стоял в запустении. Сосед оказался очень приятным и активным мужчиной 70 лет, который ответил на все мои вопросы.

Стоимость. За наш дом хозяин просил 1 200 000 Р без торга — сумма вписывалась в наш бюджет и соответствовала состоянию дома.

Я проверил статус земель и межевой план в разделе сайта Росреестра «Справочная информация об объекте недвижимости в режиме онлайн». Это оказался земельный участок для садоводства, категория земель — «земли сельскохозяйственного назначения». Никаких проблем не было.

Сделка

Еще две недели мы смотрели другие варианты, не нашли ничего лучше и согласились на покупку. Мы встретились с собственником участка, внесли аванс — 50 000 Р — и получили расписку. После этого продавец признался, что в тот же день ему предлагали за дачу на 100 000 Р больше, но он отказался из-за договора с нами. Это убедило меня в его порядочности.

Оставшуюся сумму — 1 150 000 Р — я передал наличными через неделю: просто отвез деньги домой продавцу и получил от него расписку.

Саму сделку оформили в МФЦ через три дня после передачи денег. Можно было обратиться в любой МФЦ Московской области или на ВДНХ, но ближайшая запись была в Красногорске. Я заехал за продавцом, и мы приехали в центр вместе.

Дом оформили на мою будущую супругу, но документы получили уже после брака. Регистрация растянулась на два месяца. Мы подали документы в МФЦ в начале мая, но через две недели нас с владельцем вызвали исправить недочеты в договоре: не внесли ограничения на использование участка. В итоге право собственности зарегистрировали в конце июля.

Ключи от дома владелец передал сразу после предоплаты, и я начал делать ремонт еще до регистрации прав в Росреестре. Но так как владелец жил на соседнем участке, мы с ним постоянно были на связи.

До этого у меня не было опыта покупки недвижимости, поэтому я плохо разбирался в документах. На будущее решил, что лучше воспользоваться услугами специалиста, который все проверит.

Быстрый ремонт

В доме был необходимый минимум, чтобы оставаться на выходные. Но мы собирались жить на даче неделями в течение всего лета, поэтому хотели обустроить место для комфортной жизни. Нам не хватало удобной кухни, спальни, стиральной машинки, рабочего места и бесперебойного интернета. Интерьер тоже не устраивал: казалось, предыдущие хозяева свезли на дачу старые вещи, ненужные в городе. А мы хотели окружить себя современным дизайном — ближе к шведскому минимализму.

Дизайн. Мы с женой сразу договорились, что я буду делать все на свое усмотрение. Она мне полностью доверяет в вопросах дизайна. Я люблю читать про дизайн интерьера и смотреть видео на «Ютубе», постоянно подмечаю что-то новое.

Из любимых каналов могу порекомендовать «Дневник дизайнера» и «Дизайн интерьера». Например, там я увидел необычную лестницу контрастных цветов и решил сделать так же.

Расхламление. Первым делом я избавился от старой мебели: она была ветхой и некрасивой. Оставил только крепкую и стильную советскую мебель шестидесятых годов: лакированный стол, трюмо и сервант. Сначала была идея сделать дизайн а-ля шестидесятые, поэтому темная лакированная мебель могла пригодиться.

Перепланировка. На первом этаже была маленькая кухня, зал и крохотная прихожая. Мы решили убрать все стены, чтобы получилась большая студия. В этот раз мне помогал знакомый, поэтому уложились за пять часов. Перегородки были сделаны из деревянных брусьев и обиты вагонкой, поэтому их я не выбросил, а сложил в поленницу на заднем дворе дома. Теперь использую как дрова для камина.

Покраска стен второго этажа. Второй этаж решил покрасить в белый цвет. Для этого купил краскопульт за 8500 Р, канистру грунтовки за 300 Р, влагостойкую краску отечественного производства — 4 ведра по 11 л, около 2000 Р за каждое. Грунтовать стены перед покраской нужно, чтобы краска ложилась плотнее и ровнее.

В процессе понял, какие ошибки я совершил:

1. Использовал для покраски компрессор с пульверизатором. Думал, так выйдет быстрее, но получилось сложнее. Мощность устройства не позволяла работать непрерывно, расход краски был больше, чем с валиком, да еще от пульверизатора было много пыли.
2. Заклеил окна малярным скотчем и прошелся краскопультом, а потом еще долго очищал стекла от малярного скотча.

На покраску второго этажа ушло два дня почти без отдыха по 12—14 часов работы. Пока высыхал один слой, я выносил мусор на свалку и выбрасывал мебель с первого этажа. Думал, что такими темпами справлюсь с косметической частью ремонта за пару недель, так как хотел покрасить все этажи в белый. Но ремонт затянулся на два месяца: я не жил на даче постоянно, не рассчитал свои силы и усложнил изначальный дизайн.

Покраска стен первого этажа. Первый этаж решил красить в два цвета: стены — в голубой, а потолок — в белый. Так я хотел приблизить интерьер к скандинавскому стилю, которому присущи теплые и светлые тона.

После неудачного опыта с краскопультом первый этаж красил валиком и кистью. Вагонка была качественной, поэтом шпаклевать стены не пришлось. Я загрунтовал накануне стены, на следующий день нанес по два слоя краски, а потом прошелся кистью по стыкам вагонки.

Покраска окон. Окна были добротными деревянными, и я решил их не менять, а только покрасить в белый цвет. Так как рамы двойные, на одно окно уходило до пяти часов. Вот почему вышло так долго:

1. Окна не раскрывали полностью годами, поэтому местами приходилось ошкуривать подоконник, чтобы створки двигались ровнее.
2. Между рамами было много мусора и мертвых насекомых — все это нужно было вычистить.
3. Рамы были покрыты лаком, его пришлось ошкуривать, иначе краска не легла бы ровно.
4. Я заклеил малярным скотчем стык подоконника, откосов и стен, а стекла не трогал. Опыт со вторым этажом показал, что сухую краску быстрее очистить со стекол, чем убрать следы скотча.

В «Леруа Мерлене» нашел реплики всех светильников, декоративную ретропроводку, розетки и выключатели — на материалы ушло 23 000 Р.

Электрикой занимался мой помощник, пока я красил. Нас устраивало расположение и количество выключателей и розеток, поэтому новые просто вмонтировали в прежние места. Еще между ступеней лестницы установили датчик движения, чтобы свет на ней включался автоматически. Он стоит около 700 Р и продается в любом строительном магазине.

Камин. В доме был рабочий камин, ему требовался только декор. У тестя после ремонта на даче осталась подходящая плитка, и я решил выложить ею камин.

Как делать облицовку, я посмотрел на «Ютубе»: вбил в поиск «как клеить керамическую плитку», «как сделать раствор для керамической плитки» — и следовал инструкциям. Хотя это был мой первый опыт, на все ушло максимум два часа. Потратил только 250 Р на клей для плитки и на пластиковые крестики.

Обустройство

Оставалось сделать кухню, привезти и обновить мебель, подключить интернет — и дом был бы готов для жизни.

Кухня. Нам требовалась кухня с такими параметрами:

1. Ширина не более 190 см, так как проем между лестницей и рамой окна — 2 м.
2. Фасады кухни должны соответствовать цвету стен или потолка, то есть нужны синие или белые.
3. Только низ гарнитура: мы не хотели перегружать интерьер верхними ящиками, планировали сделать обычные полочки.
4. Скандинавский дизайн — как в «Икее».
5. Цена до 20 000 Р.

Чтобы кухня не сливалась со стеной, я покрасил фасадную стену в белый цвет валиком: так стыки вагонки остались голубыми и получилось интереснее.

Техника в дом. На кухню купил только кран со встроенным водонагревателем с «Алиэкспресса» за 1600 Р. Микроволновка, чайник и электроплитка у нас были. А в 2022 году купили на «Авито» стиральную машину с сушкой за 9500 Р.

Инструменты. В доме не было садовых и строительных инструментов, поэтому мне пришлось самому купить недостающее: триммер, цепную электропилу, грабли, лопату, топор, косу. Не обошлось без ошибок.

В следующем году купил в «Леруа Мерлене» электрическую газонокосилку за 8000 Р — она удобнее триммера.

Мебель. На «Авито» я нашел мебель, подходящую под интерьер: стол, тумбу, кресло. Дома у меня был диван с матрасом, а на работе — старая тумба. Все это я привез на каршеринговом фургоне из Москвы.

В «Яндекс-драйве» можно арендовать фургоны разных размеров — для этого достаточно категории В. Я использовал тариф, по которому выбираешь время и километраж. Обычно брал от шести до восьми часов и 250 км, чтобы успеть найти фургон в Москве, заехать на нем за мебелью, отвезти ее на дачу и вернуть фургон в пределы Мкада — грузовые машины нельзя оставлять в области. В среднем одна такая поездка выходила в 5000 Р, доставка любой грузовой компанией стоила бы дороже.

В 2022 году мы решили максимально приблизить дизайн к шведскому стилю «лагом» — сделать сдержанный и функциональный интерьер. Для этого нужно было обновить мебель, но «Икея» ушла, поэтому искали похожие решения в интернете.

Сначала смотрел на «Авито», но там мебель быстро разбирали, а за старое просили как за винтаж. В итоге на агрегаторах удалось найти новое кресло типа «Страндмон» за 8000 Р, шкаф за 19 000 Р. Стол Eames на веранду нашли на «Авито» за 4500 Р.

В интернете подсмотрел идею деревянного дивана с местом хранения чемоданов и решил сделать такой же на втором этаже. Для этого я купил несколько трехметровых брусов 40 × 40 мм, мебельный щит, петли, саморезы, металлические уголки, мебельные магниты, четыре бутылки морилки под дуб — ушло 12 000 Р. В мастерской на работе у меня уже были все инструменты: циркулярная пила, лобзик, угловая шлифовальная машина, шуруповерт.

Интернет. Для удаленной работы нам нужен был стабильный интернет, но мобильный интернет на даче почти не ловил: даже сообщения в мессенджерах отправлялись не из всех точек дома.

По совету соседей мы выбрали «Мегафон», но в 2022 году его покрытие стало хуже. Тогда мы подключили МТС, он работает лучше. Средней скорости приема сигнала — 2—3 Мбит/с — хватает, чтобы смотреть фильмы и созваниваться в «Зуме».

За два года мы вложили в дачу 1 613 700 Р

Покупка дома	1 200 000 Р
Проценты по кредиту	169 000 Р
Материалы для ремонта	70 000 Р
Мебель	57 000 Р
Инструменты и техника для кухни	35 000 Р
Работа помощника	19 500 Р
Членские взносы в СНТ	18 000 Р
Интернет	15 500 Р
Грузовой каршеринг, 3 поездки	15 000 Р
Стиральная машинка	9500 Р
Прочая мелочь	8000 Р
Электроэнергия за 2 года	3500 Р
Асфальтирование дороги	1700 Р
Продал компрессор с краскопультом	+8000 Р

На ремонт и обустройство потратил 223 200 Р.

Таким образом, с учетом возврата налога дача с ремонтом, благоустройством и процентами по кредиту обошлась в 1 457 700 Р.

С конца апреля 2022 мы перестали снимать квартиру в Москве, которая нам обходилась в 70 000 Р в месяц. Так сэкономили 350 000 Р за сезон до конца сентября.

Считаю, что за два года наш дом превратился в полноценный актив, пусть даже больше денег стало уходить на бензин и поездки на электричке.

Сложности дачной жизни

Я всегда хотел иметь дом в лесу, но не осознавал, что деревья на участке — это риск. В октябре 2021 года, когда мы готовили дачу к зимовке, мне позвонили соседи и сказали, что был ураган и во всем СНТ упали две ели — обе на наш дом.

Через пару дней я отправился оценивать урон. Дом выдержал удар и пострадал несильно: один ствол упал в 10 см от трубы, второй ударился об эркер и разрубился надвое.

Признаюсь, что боюсь высоты: залезать по хлипкой лестнице на крышу в 10 м от земли было жутко. Поэтому я взял буксировочный трос от автомобиля и цеплялся с одной стороны к печной трубе, а с другой к поясу — так работать было спокойнее.

Работа затянулась на два дня, одному было не справиться, поэтому мне помогал сосед со своей бензопилой и опытом. Но все равно мы успели убрать только одно дерево, а потом пошел снег и работать на оцинкованной крыше на такой высоте стало опасно. Я оставил второе дерево до следующего сезона.

Следующий сезон начался с распила старой ели и вывоза веток в лес. Я уже сделал лестницу на крыше, чтобы стоять было безопасно. Инструкцию нашел на «Ютубе».

В следующем году я попытался распилить вторую ель, но ее ствол лежал рядом с проводами, подходящими к дому. Чтобы ее свалить, нужно было отключать электричество в половине СНТ. Я обрезал ветки, чтобы уменьшить нагрузку на крышу, и оставил до времени, когда бы мне помог электрик.

Со временем нашу дачу стали называть домом с елкой. Дерево не мешало, и мы решили оставить эту заботу на осень, когда в СНТ не будет людей и получится безболезненно отключить электричество.

Упавшие елки — не единственная проблема. Из-за того, что на веранде всю зиму лежали сугробы, водостойкая краска потрескалась. Пришлось снимать старую краску и красить заново. Еще после зимы обнаружил протечку в крыше — заделал стыки печной трубы с помощью битумного праймера для кровли.

Кроме таких форс-мажоров есть и регулярные заботы: за городом приходится работать чуть ли не каждый день. Минимум раз в неделю надо косить траву, а иногда на весь участок уходит дня три. Камин красив на фото, но чтобы он горел весь вечер, нужно нарубить дров. На зиму приходится сливать воду в трубах, чтобы они не лопнули.

Соседство с еловым лесом тоже не идеально: на участке много мусора в виде иголок, шишек. Все это постоянно задувает на веранду, так что убирать приходится каждую неделю. Когда на улице сыро, появляются комары. Спастись от них можно только в доме, где весь сезон включены жидкостные фумигаторы.

Стоит ли вкладываться в дачу

Я нисколько не жалею о покупке дома и вложенных усилиях: счастье, которое нам с женой дарит дача, бесценно. Огромный плюс загородного дома — тишина по ночам, от которой отвыкаешь, когда живешь в столице.

Есть и минусы: за все, что происходит на участке, ты несешь личную ответственность. На даче постоянно нужно что-то подкрашивать, чинить, доделывать, но я получаю удовольствие от работы руками. Если вам такое в тягость, не стоит покупать загородный дом.

Если думаете о покупке дачи

1. Арендуйте похожую недвижимость на лето, чтобы понять все плюсы и минусы владения дачей.
2. Посоветуйтесь с теми, у кого есть дача.
3. Изучайте рынок, особенности строительства, стоимость стройматериалов.
4. Если решили покупать конкретный дом, пообщайтесь с соседями.
5. Если на участке высокие деревья, лучше не выбирать каркасный дом: он может не выдержать падения.
6. Подходите к покупке загородного дома как к проекту: просчитайте бюджет, фиксируйте все расходы.
7. Не вкладывайте последние деньги: неизвестно, что произойдет и как срочно придется продавать дом.
8. Учтите, что без автомобиля дача может превратиться в страдания.
9. Дача — это постоянный физический труд. За красивыми фото очень много работы.