В 2018 году я продала свою квартиру в Красногорске и не смогла найти альтернативу в Москве.

Поэтому решила купить квартиру в Валенсии. Мне показалось, что квартира в Испании лучше маленькой однушки в Москве, тем более я всегда хотела жить у моря.

Расскажу, сколько стоит жилье в Испании, какие есть особенности местного рынка недвижимости и можно ли полагаться на порядочность продавцов, если внес задаток за квартиру, а договор купли-продажи невозможно подписать полгода из-за закрытых границы.

Почему я решила не покупать квартиру в Москве

Мое решение о покупке квартиры за границей можно назвать спонтанным и продуманным одновременно. У меня была маленькая однушка на первом этаже в районе Павшинская Пойма. Я писала статью о том, как купила ее в ипотеку в 2013 году.

С 2017 года я уже не жила в ней, а сдавала в аренду подруге за 15 000 Р, которые покрывали платеж по ипотеке и коммуналку. Позже, когда подруга съехала, я сдавала квартиру болельщикам из Мексики и Польши в период чемпионата мира по футболу. Я же в это время снимала квартиру ближе к центру Москвы.

При этом сдавать мою квартиру в аренду было невыгодно: больше 20 000 Р в месяц за такие квартиры не платили. Стоимость сдачи покрывала бы ипотеку, страховку, коммуналку и приносила совсем небольшой доход. После выезда арендаторов в квартире обычно нужен косметический ремонт. Его стоимость была бы больше, чем сумма, которую я заработала бы на аренде.

Мне не нравилось, что если сдавать квартиру в аренду, то нужно посвящать этому много времени: ездить хотя бы раз в месяц, чтобы контролировать состояние квартиры, решать проблемы арендаторов, искать новых жильцов, если предыдущие решили съехать. Поэтому осенью 2018 года я продала свою квартиру в Красногорске и начала искать альтернативу в Москве.

С продажи квартиры я получила около 5 млн рублей. Меня устроила эта цена, хотя она была не самой удачной для 2018 года. Можно было ждать другого покупателя, но мне не хотелось тянуть с продажей. Казалось, что чем быстрее я продам квартиру в Подмосковье, тем быстрее куплю что-то в Москве. Еще 1,5 млн рублей я накопила после двух сокращений с работы.

Я побоялась инвестировать деньги в акции или валюту и считала, что хранить их придется всего пару месяцев. Поэтому распределила всю сумму по четырем счетам в разных банках: в три коммерческих банка я положила по 1 400 000 Р — эта сумма застрахована законом о страховании вкладов № 177-ФЗ. Остальную сумму оставила на Сбере, посчитав, что он-то точно не разорится за пару месяцев.

Мне хотелось купить квартиру в пределах Третьего транспортного кольца в Москве, или в двух-трех станциях метро от кольцевой линии. Но за 6,5 млн рублей на «Циане» были или убитые однушки в пятиэтажках, или квартиры, которые не подходили мне по району и удаленности от метро.

Была одна небольшая квартира за 6 млн рублей на «Автозаводской», которую я чуть не купила. Но в итоге отказалась: приехала в нее вместе с риелтором и нашла много минусов, которые перевесили плюсы. Там была маленькая ванная комната, старая проводка, которую пришлось бы менять, грязный подъезд, небольшие окна, не было балкона и требовался ремонт, возможно капитальный.

В ноябре 2018 года я решила уехать зимовать на Пхукет. Поэтому отложила покупку квартиры на лето 2019 года. Деньги из Сбербанка забрала и распределила суммами по 1 350 000 Р по самым доходным годовым депозитам в других банках. Два депозита у меня уже были, еще три я открыла в новых банках. Так я накопила еще около 300 000 Р к лету 2019 года.

После этого последовала череда путешествий: пара месяцев в Грузии, три недели в США. Летом 2019 года я снимала квартиру в Москве. Все это время я не была нигде прописана в России, так как жилья у меня не было. Когда вернулась в Москву, то окончательно поняла, что теперь у меня возросли требования к квартире, в которой я хочу жить.

Пожив в Азии, я привыкла к большим квартирам, а в Москве за 7 млн, которые у меня были, можно купить только крохотную однушку. Это меня не устраивало, а ипотеку я брать не хотела. Я уже выплатила одну, и мне не хотелось жить с новым большим кредитом. Еще я решила, что эту квартиру я куплю «для себя», то есть это будет моя холостяцкая берлога. Если потребуется расширяться, буду решать этот вопрос по мере поступления.

После всех путешествий я поняла, что иметь жилье в Москве не обязательно.

Но мне все равно хотелось где-то иметь свою квартиру. Для меня это важный и иррациональный поинт, так как разумом я понимаю, что, если не собираешься жить в своей квартире большую часть года или сдавать ее в аренду, выгоднее вложить деньги во что-то другое.

А еще на меня произвел большое впечатление постапокалиптический сериал «Рассказ служанки». В нем страна закрылась от соседей буквально за неделю, а женщины стали рабынями диктатуры. Я решила, что хочу иметь запасной вариант для жизни вне РФ.

Мне давно не нравится погода в Москве. Больше шести месяцев зимы в год — это слишком много. Я всегда хотела жить около моря и найти альтернативу столице. К тому же к 2019 году я уже год работала удаленно.

Как я выбирала страну

Поняв все это, я начала выбирать страну, в которой бы мне хотелось купить недвижимость. Критерии для выбора у меня сложились давно:

  1. Море около дома, возможность в нем купаться пять-шесть месяцев в году.
  2. От 250 солнечных дней в году и теплый климат — в идеале, чтобы зимой температура не опускалась ниже +10 °C.
  3. Хорошие госпитали в черте города.
  4. Нормальные цены в супермаркетах — когда ты можешь питаться дома на 50 000 Р в месяц, доступные фрукты и овощи, морепродукты.
  5. Город, а не деревня, но чтобы было зелено.
  6. Умеренная стоимость недвижимости — чтобы я могла купить что-то не в ипотеку.
  7. Удобная транспортная доступность: прямые рейсы в Россию, много рейсов по Европе.

После зимовки на Пхукете прибавились еще условия:

  1. Культурные места в городе и университеты — это важно, чтобы тебя окружал приличный контингент и было куда сходить.
  2. Друзья или знакомые, которые уже есть в городе или переедут вместе с тобой. Как показала зимовка в Таиланде, наличие «своих» людей очень важно, особенно в первые месяцы после переезда.

Первой на ум пришла Грузия. Солнечная страна, многие знают русский язык, есть море. Но мне показалось, что в этом случае можно просто вернуться на родину, — я из Кабардино-Балкарии. Поэтому я не стала рассматривать этот вариант.

Азиатские страны, Латинская Америка, США и Канада — это слишком далеко, большая разница во времени, долгие перелеты.

Самым удобным показался юг Европы. Франция и Италия мне не очень подошли по темпераменту, когда я по ним путешествовала. В Португалии я никогда не была, и территориально она кажется мне не очень удобной. Методом исключения я выбрала Испанию.

Так как я переезжала из Москвы, мне хотелось перебраться в крупный город, поэтому деревушки и небольшие приморские города сразу отпали. Мне важен доступ к морю — так я исключила Мадрид. И нужно, чтобы недвижимость стоила меньше, чем в Москве. Так я вычеркнула Барселону.

Квартиры, которые мне хотя бы немного нравились, стартовали от 125 000 €⁣ (10 557 212 Р). За 100 000 $⁣ (8 445 770 Р) можно было купить приличную квартиру на первом или подвальном этаже, что я не рассматривала, так как у меня арахнофобия — боязнь пауков, а еще я не люблю тараканов.

Примерно в это же время мой университетский друг купил квартиру в Валенсии, и я решила к ней присмотреться. Третий город по величине в Испании, много зелени, есть университеты, театры, музеи. Хорошая медицина. Море в черте города, возможность поездок на соседние пляжи или в горы. Удобная транспортная доступность для путешествий в другие страны.

Я уже была в Валенсии несколько лет назад, поэтому решила приехать сюда еще раз, но на месяц, пожить в апартаментах и посмотреть варианты недвижимости.

Путешествие я запланировала на октябрь 2019 года.

Как устроена покупка недвижимости в Испании

В сентябре я связалась с риелтором в Валенсии, и мы начали искать варианты недвижимости в мой бюджет. На тот момент у меня было около 7 млн рублей, или по курсу на 2019 год примерно 94 500 €.

Недвижимость в Испании можно искать самостоятельно на сайте «Идеалиста». Это агрегатор предложений по всей стране. Можно еще попросить риелтора поискать квартиру по внутренним риелторским базам. Я делала и так и так, чтобы процесс шел быстрее.

Так выглядит главная страница «Идеалисты» — сайта поиска недвижимости в Испании на русском языке
Так выглядит главная страница «Идеалисты» — сайта поиска недвижимости в Испании на русском языке

Поиск только по риелторской базе ограничивает предложения, но риелторам выгоднее находить квартиры для своих клиентов именно там. Это их квартира по эксклюзивному договору, поэтому они знают все нюансы документов и имеют на руках ключи для показов. Как я поняла, так агентство еще и получит полную комиссию за сделку: и с продавца, и с покупателя.

В Испании сложно купить квартиру без помощи риелтора — здесь так не принято. Еще не очень понятно, как самостоятельно проверить квартиру на юридическую чистоту. Мне хотелось найти риелтора, который будет на моей стороне, поэтому я спросила у друзей, с кем они покупали квартиру.

Оказалось, что их риелтор — девушка Марина, переехавшая в Испанию из России в десятилетнем возрасте. По менталитету она испанка, но умеет говорить по-русски. Я пообщалась с Мариной по телефону, она мне понравилась, поэтому я решила работать с ней.

Марина сделала для меня презентацию с процессом покупки, документами и районами Валенсии, отметив лучшие.

Процесс покупки квартиры в Испании выглядит примерно так:

  1. Посчитать деньги.
  2. Найти квартиру мечты.
  3. Заключить contrato de arras — договор задатка.
  4. Собрать документы для покупки.
  5. Открыть счет в банке и NIE — налоговый номер нерезидента.
  6. Оплатить страховку здоровья и недвижимости.
  7. Заключить у нотариуса договор о покупке недвижимости и заверить его.
  8. Получить ключи и заехать.
  9. Уплатить налоги и оплатить услуги нотариуса.
  10. Переоформить документы на квартиру на свое имя.

В 2019 году иностранец в Испании мог купить квартиру в ипотеку с максимальной ставкой 5%. Я не планировала брать ипотеку, но мне было интересно, как ее получить, поэтому я спросила об этом в банке.

Мне ответили, что ипотека возможна только для иностранцев, которые покажут свой доход в евро. Мои справки с доходом в рублях и тенге — я работаю на казахстанскую компанию — не подходили под требования банка.

Как выбирать недвижимость в Испании

Марина рассказала о ситуации с недвижимостью и стала искать мне варианты. Вот мои наблюдения об этом процессе.

В Валенсии много квартир разного типа. В этот город приезжает много иностранцев, в основном из Франции, Великобритании и Нидерландов. Они покупают квартиры в модном районе — Русафе. Поэтому цены на недвижимость в Русафе высокие: от 120 000 €⁣ (10 134 924 Р) за небольшую квартиру на первом этаже.

Еще здесь принято жить большой семьей: родители, дети, внуки, бабушки и дедушки в одной квартире. Поэтому можно встретить много традиционных валенсийских квартир. Выглядят они как огромный коридор, разделенный на небольшие комнаты по 8—9 м². Принцип такой: лучше комната будет маленькая, зато у каждого своя.

В Валенсии есть неблагополучные районы, о них расскажет риелтор. Единственный, который запомнила я, — Назарет. Это район около моря с малоэтажной застройкой и симпатичными домиками, но с грязными улицами, разбитыми стеклами первых этажей и автомобилей, громкими и неопрятными прохожими. Из-за этого стоимость недвижимости там минимальная, можно найти квартиру у моря и за 50 000 €⁣ (4 231 775 Р), но жить будет неприятно.

Возможно, это хороший район для инвестиций в недвижимость, так как Валенсия хорошо развивается, но мне такой вариант не подходил.

Выбирать в Валенсии нужно не район, а дом и улицу.

Мой основной принцип — обойти ближайшие дома к тому, что может стать потенциально моим, и заглянуть на балконы. Если балконы чистые, то здесь живут испанцы или экспаты — можно покупать квартиру. Испанцы трепетно относятся к балконам и постоянно наводят там порядок. Если на балконах хлам, лучше поискать квартиру в другом месте.

Риелтор сопровождает в Испании на протяжении всей сделки, проверяет квартиру в разных базах, следит, чтобы на сделке все было прозрачно, а договор защищал его клиента. Комиссию риелтору платит и покупатель, и продавец. Риелтор же проверяет все юридические документы на квартиру и показывает клиенту. Но я ничего в них не понимала, поэтому была рада, что нашла русскоязычного риелтора, которая была на моей стороне.

Спойлер: это потом помогло мне во время пандемии. Квартира дождалась меня, а ее стоимость не изменилась.

Дальше расскажу по шагам, как у меня проходил процесс покупки квартиры в Валенсии.

Шаг 1
Посчитать деньги

Для меня было важно посчитать финальную сумму, которую я заплачу за квартиру. Чтобы заложить деньги на квартиру, нужно прибавить к ее стоимости еще обязательные налоги и платежи:

На некоторые услуги, например установку газового оборудования и риелторские услуги, отдельно начисляется IVA — что-то типа НДС. В Испании этот налог ложится на конечного потребителя, что может быть неприятным сюрпризом в финальной смете.

У меня было 6,8 млн рублей от продажи квартиры в Подмосковье и накоплений. Это примерно 94 500 € по курсу на конец 2019 года.

Чтобы примерно понять стоимость квартиры, которую я могу себе позволить, я вычла 4500 € на риелтора и переводы документов, осталось 90 000 € на квартиру и налог. Получается, что квартира должна стоить не больше 82 000 € — стоимость квартиры плюс 10% от этой суммы. На эту сумму я и ориентировалась.

Шаг 2
Найти квартиру мечты

В октябре 2019 года я приехала в Валенсию на три недели. За это время я хотела получше узнать город и посмотреть квартиры. Я не планировала покупать жилье, а хотела присмотреться.

К моему приезду риелтор Марина нашла три квартиры в разных районах города. Еще одну нашла я на сайте «Идеалиста». У меня было не так много критериев для поиска квартиры. Основные требования:

  1. Просторная светлая квартира с отдельной спальней.
  2. Метраж от 45 м².
  3. Общественный транспорт в пешей доступности.
  4. Хороший вид из окна, не обязательно на парк, но чтобы улица была симпатичной.
  5. Приличный ремонт, в который сразу можно заехать.
Так выглядят дома в&nbsp;центре города, которые мне очень нравятся: высокие потолки, красивые балконы. Но&nbsp;стоимость квартир здесь&nbsp;— около 500&nbsp;000&nbsp;€ (42&nbsp;228&nbsp;850&nbsp;<span class=ruble>Р</span>)
Так выглядят дома в центре города, которые мне очень нравятся: высокие потолки, красивые балконы. Но стоимость квартир здесь — около 500 000 € (42 228 850 Р)
Застройка центральных районов Валенсии
Застройка центральных районов Валенсии
Так выглядит застройка в&nbsp;районах около пляжа: разноцветные невысокие домики с&nbsp;небольшими балконами
Так выглядит застройка в районах около пляжа: разноцветные невысокие домики с небольшими балконами
Такие домики тоже можно встретить в&nbsp;Валенсии в&nbsp;районах около моря
Такие домики тоже можно встретить в Валенсии в районах около моря

Больше критериев у меня не было, так как мне казалось, что этого достаточно. Сейчас бы я добавила еще несколько:

  1. Лифт. У меня его нет, а я живу на четвертом этаже. Подниматься я уже привыкла, но заносить мебель и таскать продукты из супермаркета сложно.
  2. Кондиционеры во всех комнатах. У меня один в гостиной, это не так удобно.
  3. Просторный балкон — у меня он есть, и это одно из лучших мест в доме.
  4. Чистый «колодец» дома — внутренняя часть, куда выходят окна кухни или других комнат. У меня он чистый, и это важно, так как это уменьшает шанс, что в квартиру будут ползти насекомые.
  5. Посмотреть, какие насекомые и животные обитают вокруг дома. Например, у моих друзей дом около парка, в котором живут цикады. Они постоянно громко кричат летом днем и утром, а еще выглядят очень страшно. Есть районы, в которых огромные тараканы ходят по улицам прямо полчищами, это можно заметить по вечерам.
  6. Ванна или возможность ее поставить. В Валенсии не очень популярны ванны. Когда я смотрела квартиру, это не было для меня важным критерием. Я не из тех, кто каждый день принимает ванну. Но сейчас, когда ванны у меня нет, очень хочется, чтобы она была. Но помещение настолько маленькое, что ванну туда никак не поставить.
Вид с моего балкона вечером
Вид с моего балкона вечером
Утренний вид с балкона
Утренний вид с балкона
Вид с моего балкона вечером
Вид с моего балкона вечером
Утренний вид с балкона
Утренний вид с балкона

Все три квартиры, которые мы посмотрели, мне не понравились.

Первая была традиционной валенсийской застройки: огромная квартира 120 м², разделенная на пять или шесть маленьких комнат, большинство окон которых выходили во двор-колодец. А это значит, что в квартире практически нет дневного света. Она находилась в районе, где я в итоге купила квартиру, но сама улица мне не очень понравилась: много маленьких домиков, похоже на трущобы.

Примерно так выглядит планировка традиционных валенсийских квартир
Примерно так выглядит планировка традиционных валенсийских квартир

Вторая квартира была маленькая, около 50 м², и без мебели, но в новом красивом доме с высокими потолками. Она находилась в районе Торрефьель — это практически окраина Валенсии. Там много красивых домов, но мне не понравилась удаленность от исторического центра. Я поняла, что нет смысла покупать квартиру так далеко, чтобы сидеть в ней и не выбираться в центр.

Третья квартира тоже была в Торрефьеле. На вид симпатичная, но, как я уже писала, район мне не понравился.

Мне все эти варианты не подошли. Еще одну квартиру я нашла сама. Но мы никак не могли договориться о просмотре: жильцы были заняты и не успевали нам ее показать.

Моя поездка подходила к концу. Марина сказала, что поняла, какую квартиру я ищу, и сказала, что продолжит поиск без меня. Как только появятся варианты, которые мне подойдут, она сообщит.

За два дня до отъезда нам назначили просмотр квартиры, которую нашла я. Это была небольшая и нетипичная квартира для этого региона. Площадь — 73 м², из которых около 60 м² жилые, ремонт в скандинавском стиле: светлые стены, большая гостиная, объединенная с кухней, и отдельная спальня, минимум мебели из «Икеи». До центра Валенсии 15 минут ходьбы, до моря — 40 минут на метро или полтора часа пешком.

Эта квартира стоила 84 500 €⁣ (7 136 675 Р), но мы все равно хотели ее посмотреть, чтобы понимать, такой ли вариант мне нравится.

Вход в квартиру и кухня
Вход в квартиру и кухня
Светлые стены и большая гостиная — то, что я хотела
Светлые стены и большая гостиная — то, что я хотела

Я зашла в квартиру и поняла, что это мой идеальный вариант. Если вы читали статью о том, как я покупала квартиру в Подмосковье, наверняка вспомните, что там была такая же ситуация. Я сказала об этом Марине, и она тщательно осмотрела квартиру. Мы обе понимали, что 84 500 €⁣ (7 136 675 Р) — неподъемная для меня сумма, поэтому пошли думать.

Марина сразу сказала, что в квартире есть минусы. Например, четвертый этаж без лифта — это пятый в России, потому что в Испании этажи считают от второго. Еще квартира маленькая и сделана по типу евродвушки, то есть в ней только одна спальня. Такие квартиры не пользуются популярностью у испанцев в Валенсии, позже ее будет сложно продать.

В квартире только один кондиционер, поэтому непонятно, будет ли прохладно в спальне, — а это дополнительные расходы. Невысокий потолок — 2,26 метра, поскольку в нем зашита проводка. Но в Валенсии вообще сложно найти квартиру с высокими потолками, если это не самый центр города.

Еще за квартиру была не погашена ипотека, но в Испании вообще большинство квартир покупается в ипотеку, это никак не влияет на цену квартиры или ее продажу — весь процесс отработан.

Я оценила все минусы и плюсы и решила, что квартира мне подходит. Поэтому на следующий день мы еще раз посмотрели ее и сделали предложение продавцу.

А дальше начался торг. Риелтор Марина оказалась мастером торга. Она знала цены на недвижимость и умела указать на минусы так, что продавцу и его риелтору приходилось снизить стоимость.

Торг происходил в письменном виде через электронную почту. Марина сразу предложила 80 000 €⁣ (6 757 616 Р), указав на недочеты квартиры, но сказала мне, что на эту сумму продавцы не согласятся. Они заявили, что это слишком мало, и предложили 82 000 €⁣ (6 925 531 Р), плюс оплата услуг риелтора и уплата годового налога. Но Марина стояла на своем, сказав, что мы готовы дать чуть больше, но тогда нужно будет оставить в квартире часть мебели.

В итоге мы договорились на 81 500 €⁣ (6 841 073 Р) и попросили продавца оставить часть техники и мебели, чтобы мне было комфортно сразу же жить в квартире. Хотя обычно квартиры в Испании продаются без мебели. Остается только то, что встроено: обычно это кондиционер, кухня, посудомойка и плита с духовкой. Дополнительно для меня оставили холодильник, стиральную машинку, шкафы и несколько полок, диван. Все это мы вписали в договор.

Из-за скидки на меня также легли расходы по оплате нотариуса продавцов — это около 500 €⁣ (42 228 Р).

Шаг 3
Заключить договор задатка

После просмотра квартиры я полетела в Москву, а Марина начала готовиться к сделке. Она составила contrato de arras — договор задатка при покупке недвижимости в Испании — на двух языках: русском и испанском. Подписать его можно в электронном виде, поэтому мое присутствие в стране не требовалось.

Так как продажей моей квартиры занималось другое агентство, то все документы нужно было согласовывать с риелтором продавцов. Но подготовку взяла на себя Марина, так как она не доверяла другим агентствам и предпочитала контролировать процесс сама.

В contrato de arras вы описываете процесс покупки квартиры и стоимость задатка. В моем случае задаток составлял примерно 10% от стоимости — 8000 €⁣ (675 661 Р). Задаток вносится напрямую продавцу.

В договоре также описываются все условия передачи квартиры: кто платит за нотариуса, кто уплачивает налоги, срок, до которого должна совершиться сделка, и прочее. Еще Марина прописала довольно жесткую формулировку о том, что если продавец отказывается от сделки, то он возвращает мне в два раза больше уплаченной ему суммы. А если я отказываюсь от сделки, мне не возвращается только задаток.

Эта формулировка и сыграла мне на руку позже, когда началась пандемия.

Обычно contrato de arras подписывается на три месяца. За это время продавцы успевают найти альтернативное жилье для себя, а покупатель — открыть счет в банке, получить налоговый номер и перевести деньги.

Мои продавцы попросили шесть месяцев на выезд из квартиры: они не были уверены, что успеют подобрать ей альтернативу, поэтому решили подстраховаться. Я была не против, так как хотела провести зиму на Бали. Поэтому мы договорились о том, что сделка состоится не позже 8 апреля 2020 года.

8000 € я заплатила с российского счета SWIFT-переводом. Перевод я сделала по курсу 71,5 Р за евро, стоимость перевода — 15 €. Вышло 573 073 Р. У меня осталось 6 226 927 Р.

Так выглядит первая страница договора. Перевод на русский, скорее всего, сделан через «Гугл-переводчик», но дополнительно все пункты по договору мне пояснила Марина
Так выглядит первая страница договора. Перевод на русский, скорее всего, сделан через «Гугл-переводчик», но дополнительно все пункты по договору мне пояснила Марина

Шаг 4
Собрать документы для покупки, открыть счет в банке, получить NIE

Чтобы иностранец мог купить недвижимость в Испании, ему нужно получить налоговый номер — NIE и открыть счет в испанском банке.

Чтобы открыть счет в банке, понадобятся следующие документы:

  1. Российский ИНН.
  2. Копия всех страниц загранпаспорта, если паспорта два — то обоих.
  3. Справка с работы с указанием зарплаты.
  4. Справка о доходах за предыдущий год.
  5. Нотариально заверенные переводы всех документов.

Россиянам нужно доказать, что деньги на покупку недвижимости получены законным образом, так как Россия находится в списке стран с повышенным уровнем коррупции. Поэтому меня попросили предоставить все документы, доказывающие, что я получила деньги на покупку этой квартиры честным путем: справки с работы, выписки из банка, договор купли-продажи недвижимости.

Все документы должны быть переведены на испанский язык и заверены нотариусом, это можно сделать в России. Но позже банк запросил специальный перевод двух документов, договора купли-продажи и справки с работы, у специального присяжного переводчика Испании — это аккредитованный переводчик-нотариус. Поэтому мне пришлось переделывать переводы и заплатить по 50 €⁣ (4222 Р) за один лист А4. Всего листов было пять или шесть.

Банк не открывал мне счет, пока я не застраховала у него здоровье. Как я поняла, это частая практика в европейских банках. Я не уверена, что эта страховка обязательна для всех жителей, но, как мне объяснила Марина, она необходима каждому иностранцу. Вроде бы есть возможность оформить государственную страховку, но это долго и, пока нет вида на жительство, невозможно.

Поэтому я согласилась оформить страховку от банка, чтобы мне открыли счет. Для этого мне нужно было заполнить анкету с вопросами о здоровье, от результатов которой зависела стоимость полиса. У меня вышло 450 €⁣ (38 005 Р) в год с помесячной оплатой, срок действия — с января 2020 года. В 2021 году стоимость выросла до 480 €⁣ (40 539 Р) в год.

Я собрала все документы в Москве, и мне нужно было лететь в Валенсию, чтобы открыть счет. Я полетела в ноябре и провела там еще три недели. За это время мы успели открыть счет, но не успели получить NIE. NIE — это бумага из налоговой о том, что тебя поставили на учет. Ее получают в налоговой будущего района проживания. Главное — записаться на прием.

Раньше можно было получить NIE в любой налоговой провинции Валенсии, поэтому можно было легко найти что-то в пригороде и попасть практически без очереди. В самой Валенсии всегда была очередь — около месяца.

Но осенью 2018 года вышел указ, что теперь налоговые документы выдают только по месту прописки или будущей прописки. Чтобы записаться на прием, нужно указать, в каком районе покупаешь или арендуешь недвижимость, и показать контракт. Моим будущим районом был Патраш, и в нем не было записи до конца года. Поэтому я сделала доверенность на Марину, чтобы она получила документ за меня.

Шаг 5
Поменять деньги

В 2019 году я хранила деньги в рублях на вкладе, так как думала о покупке квартиры в Москве. Но как только заключила сделку, решила перевести всю сумму в евро. Понимала, что курс может измениться и я могу как выиграть, так и проиграть. Но решила не рисковать и иметь все деньги на квартиру на счете.

Я попросила Марину рассчитать примерную финальную стоимость, чтобы знать, на что ориентироваться. Получилось так:

8000 €⁣ (673 910 Р) я уже внесла продавцам как задаток. Получалось в итоге 87 230 €⁣ (7 263 910 Р) — примерная финальная сумма, которая должна быть на моем счете в Испании.

Оставшиеся деньги я поменяла по курсу 72 Р за евро. У меня получилось 86 485 €. Еще 745 € я добавила из накоплений. Половину суммы я сразу перечислила на испанский счет. Половину оставила на российском, чтобы пользоваться премиальной картой банка бесплатно. Решила, что переведу их, как только поеду в Испанию.

Шаг 6
Ожидание сделки и непредвиденные обстоятельства

Этого шага в моем первоначальном плане не было.

В конце ноября 2019 года я улетела в Россию, а с января по март зимовала на Бали. Вернулась с Бали 14 марта 2020 года, на 30 марта у меня был билет в Валенсию. Я решила провести пару недель у родителей, так как после сделки хотела остаться в Испании на три месяца и только потом вернуться в Россию, чтобы делать вид на жительство.

Но планы изменились. 26 марта 2020 года Испания закрыла авиасообщение с Россией, мой билет аннулировали и вернули за него деньги. Я думала, что это на пару месяцев, и особо не переживала.

Марина сделала дополнительное соглашение к договору, в котором мы продлили срок его действия на шесть месяцев или до прекращения действия королевского указа № 463/2020 от 14 марта. По нему на территории Испании ввели режим чрезвычайного положения для борьбы с распространением заболевания, вызванного коронавирусом. По этому же указу установили внутренний пограничный контроль на наземной границе в связи с пандемией COVID-19.

Я пишу эту статью летом 2021 года, и туристам из России до сих пор нельзя попасть в Испанию.

Страница моего дополнительного соглашения, где прописаны новые сроки покупки квартиры
Страница моего дополнительного соглашения, где прописаны новые сроки покупки квартиры

В конце июня 2020 года продавцы квартиры попросили перечислить им еще 3000 €⁣ (253 373 Р) в качестве задатка. Они переехали в новый дом, где делали ремонт, параллельно оплачивали коммунальные расходы на мою квартиру и ипотеку за нее. Я согласилась, и мы сделали второе дополнительное соглашение. В конце августа 2020 года они попросили еще 8000 €⁣ (675 661 Р), и я снова согласилась.

Я понимала, что им тяжело оплачивать два жилья. Но также я знала, что если продавцы откажутся от сделки, то будут должны вернуть мне в два раза больше уплаченной суммы. Я уже перевела им 19 000 €⁣ (1 604 696 Р), и в случае отмены сделки получила бы 38 000 €⁣ (3 209 392 Р).

16 февраля 2021 года продавцы попросили разрешения отключить в доме воду, электричество и газ, чтобы не платить за обслуживание, — либо я могла взять на себя оплату этих расходов. Марина предупредила, что за подключение коммунальных услуг нужно будет заплатить. Точную сумму она не знала, но заверила, что будет не больше 350 €⁣ (29 560 Р). Я решила, что из-за неизвестности лучше отключить все, а потом подключить заново. И мы подписали уже четвертое дополнительное соглашение к договору.

Все это время продавцы очень нервничали. Сначала они злились на коронавирус, потом начали считать, что я оттягиваю сделку, так как видели, что самолеты из России в Валенсию летают. Они не знали, что меня не пускали в страну по туристической визе. Я не общалась с продавцами напрямую, весь диалог вела Марина. И это очень хорошо, так как они пытались давить на нас и требовали подписать договор на продажу удаленно.

Если бы у меня не было риелтора, скорее всего, я бы сдалась и пошла на условия продавцов. Либо предложила бы им продать квартиру кому-то еще и вернуть мне задаток без штрафных сумм. Мне было неловко за то, что они так долго ждут.

Марина же сказала, что я не обязана все это делать: я в такой же сложной ситуации, как продавцы, и если могу ждать — надо ждать. Хорошие квартиры в Валенсии поднялись в цене, поэтому новую за такую же стоимость мы можем и не найти.

Параллельно я обращалась в консульство Испании, просила, чтобы мне сделали какую-то специальную визу или помогли попасть в страну, но два раза получила отказ, так как моя ситуация не была критической. Еще я пыталась сделать другой вид визы, но понимала, что у меня нет оснований на рабочую или бизнес-визу, а учебную получать было дорого.

В сентябре 2020 года мне предлагали поехать в Испанию через Хорватию и пересечь границу Испании с туристической визой там, так как у многих это получается. Но я не хотела нарушать визовые правила, так как, если это раскроется, я не смогу получить ВНЖ. В октябре 2020 года у меня закончилась шенгенская виза, и я поняла, что нужно просто выдохнуть и ждать.

Я очень боялась, что, когда я приеду в Валенсию, выяснится, что квартиру заняли сквоттеры, или, как их здесь называют, «окупасы». Это люди, которые занимают пустующую недвижимость, селятся в ней. Если верить страшилкам из интернета, их невозможно выселить из квартиры. Главное, что я вообще не думала о них раньше, хотя знала про такие случаи. Но статьи и ролики в рунете о сквоттерах меня сильно накрутили. Я старалась не думать об этом, и, если ситуация пойдет по этому сценарию, решить ее на месте.

В итоге в июне 2021 года испанское консульство начало выдачу шенгенских виз для россиян, у которых уже была двухлетняя виза. И я получила визу в числе первых. Показала договор задатка, и меня приняли, несмотря на то, что до этого у меня был только годовой испанский шенген. В середине июня я могла прилететь по этой визе в Валенсию.

Шаг 7
Заключить договор о покупке недвижимости и получить ключи

Я прилетела в Валенсию 14 июня 2021 года и заселилась в отель. Сделку мы назначили на 23 июня. В Валенсии я первым делом попросила Марину устроить встречу в квартире, чтобы проверить, что с ней все хорошо, и спросила про сквоттеров.

Оказалось, что это распространенная страшилка про Испанию, которая правдива только наполовину. Да, если квартира в Испании долго простаивает и об этом узнают сквоттеры, они могут влезть туда, как-то самостоятельно подключить свет, газ и воду, если они отключены, поменять замки и остаться жить в квартире. Если коммунальные услуги подключены, то ты обязан платить за них и не можешь закрыть доступ к своему счету.

Каждый человек в Испании имеет право на жилье, и если он незаконно живет в твоей квартире, то тебе нужно сначала доказать, что его проживание там незаконное.

Выселить сквоттеров можно через суд, который точно встанет на вашу сторону. Особенно если это ваша единственная недвижимость в Испании. А ущерб, который нанесут такие жильцы, покроет страховка, если вы ее купили.

По этому дому видно, что его заняли сквоттеры
По этому дому видно, что его заняли сквоттеры

Я видела целые подъезды, занятые сквоттерами, но это были недостроенные или брошенные дома. Их собственники, как я поняла, просто не подают в суд. Я слышала, что в Барселоне и Мадриде со сквоттерами больше проблем, чем в Валенсии, но подтверждение этому найти не смогла. Возможно, это тоже история-страшилка.

В общем, моя квартира стояла пустой целый год, никто за ней не следил, а часть времени в ней были отключены все коммунальные услуги. Но в нее никто не залез, и она меня дождалась.

Подготовка к сделке. Перед сделкой Марина еще раз проверила все документы и обременения квартиры: остаток суммы по ипотеке продавцов, оплату счетов за коммуналку, выписки из реестра. Мы с Мариной еще раз проверили квартиру, чтобы удостовериться, что она в хорошем состоянии. Я перевела остаток денег на свой испанский счет SWIFT-переводом, нотариус начал составлять договор, и мы пошли в банк за чеками на оплату.

Нюанс оплаты в том, что продавец выставляет мне чек, который я должна погасить. Деньги нельзя перевести на счет, я не знаю, почему это устроено именно так. Нужно погасить чек, а это дополнительные расходы.

У моих продавцов было два чека: один на 59 500 €⁣ (5 025 233 Р) — в банк, где у них ипотека, второй на 2200 €⁣ (185 806 Р) — на счет продавцу. 800 €⁣ (67 566 Р) я как бы удерживаю у себя на случай, если что-то пойдет не так, — например, по ипотеке неверно высчитают платеж. Позже я потратила эту сумму на нотариуса.

Сумма погашения чека зависит от его номинала, но не может быть меньше 60 €⁣ (5067 Р). Мне насчитали 60 €⁣ (5067 Р) за чек в 2200 €⁣ (185 806 Р) и 215 €⁣ (18 158 Р) за чек с большей суммой.

Марина предложила следующий обход оплаты чеков. Если мы застрахуем квартиру в моем же банке, они могут провести оплату чеков без комиссии. В Испании нет закона об обязательном страховании недвижимости, но 70% квартир здесь застраховано. Поэтому Марина рекомендовала это сделать. Страховка покроет любые поломки, которые могут случиться в квартире.

Так и вышло. Годовая страховка на квартиру стоит 215 €⁣ (18 158 Р) или 270 €⁣ (22 803 Р) в зависимости от плана страховки. Погашение чеков — 275 €⁣ (23 225 Р). Я выбрала покупку страховки. Погашение чеков и оплата страховки происходили за день до заключения контракта — 22 июня 2021 года.

Застраховать квартиру было правильным решением. Оказалось, что из-за перепада напряжения у меня сгорел провод духовки, плиты и стиральной машины. Починить все это стоило бы 100 €⁣ (8445 Р), но я смогла сделать все по страховке бесплатно.

Техники, которых прислала страховая компания, вытащили духовку и починили проводку
Техники, которых прислала страховая компания, вытащили духовку и починили проводку

Сделка. 23 июня в 10 утра мы пришли к нотариусу. На встрече собрались продавцы — семейная пара, их риелтор, я и Марина, мой риелтор. Я переживала, что продавцы меня ненавидят за то, что я так долго не могла купить квартиру, и привезла им шоколадку из Москвы. На деле все оказались понимающими. Ребята были очень рады сделке, и мы мило поболтали.

Оплата услуг нотариуса и уплата налога происходят в течение месяца с заключения сделки. Документы о собственности мне отдадут в течение двух месяцев.

Была еще одна хорошая новость. Так как мне еще нет 35 лет, в Испании я отношусь к категории молодежи, это мое первое жилье в стране, и моя зарплата в год составляет меньше 25 000 €⁣ (2 111 442 Р), я могу попросить снизить налог с 10 до 8%. Нотариус проверил все условия и подтвердил это. Поэтому я заплачу 6520 €⁣ (550 664 Р) налога вместо 8150 €⁣ (688 330 Р).

В день сделки мне вручили ключи, и я пошла в свою квартиру. В ней не было света, воды и газа. Но я очень радовалась тому, что этот квест закончился.

Это я с ключами от квартиры в день покупки
Это я с ключами от квартиры в день покупки

7 июля 2021 года нотариус выставил мне счет за свои услуги и уплату налога. Получилось 7700 €⁣ (650 324 Р) — налог и услуги нотариуса. 800 €⁣ (67 566 Р) — остаток по договору, который передается продавцам. Эта сумма чуть больше финального расчета, который пришел от нотариуса позже. Разница вернется мне на счет через два-три месяца.

Потратила на покупку квартиры в Валенсии 95 150 €⁣ (8 036 150 Р)

Расходы Сумма
Чек за ипотеку продавцов 59 500 €⁣ (5 025 233 Р)
Задаток за квартиру 19 500 €⁣ (1 646 925 Р)
Уплата налога 8% за покупку недвижимости и оплата услуг нотариуса 7700 €⁣ (650 324 Р)
Оплата услуг риелтора 3630 €⁣ (306 581 Р)
Чек оплаты квартиры продавцам 2200 €⁣ (185 806 Р)
Оплата остатка по договору 800 €⁣ (67 566 Р)
Оплата нотариальных переводов и услуг нотариуса до заключения договора 500 €⁣ (42 228 Р)
Страховка здоровья за 2021 год 480 €⁣ (40 539 Р)
Страховка здоровья за 2020 год 450 €⁣ (38 005 Р)
Оплата страховки на квартиру за 2021 год 270 €⁣ (22 803 Р)
Годовое обслуживание счета в банке за 2020 год 120 €⁣ (10 134 Р)
Расходы
Сумма
Чек за ипотеку продавцов
59 500 €⁣ (5 025 233 Р)
Задаток за квартиру
19 500 €⁣ (1 646 925 Р)
Уплата налога 8% за покупку недвижимости и оплата услуг нотариуса
7700 €⁣ (650 324 Р)
Оплата услуг риелтора
3630 €⁣ (306 581 Р)
Чек оплаты квартиры продавцам
2200 €⁣ (185 806 Р)
Оплата остатка по договору
800 €⁣ (67 566 Р)
Оплата нотариальных переводов и услуг нотариуса до заключения договора
500 €⁣ (42 228 Р)
Страховка здоровья за 2021 год
480 €⁣ (40 539 Р)
Страховка здоровья за 2020 год
450 €⁣ (38 005 Р)
Оплата страховки на квартиру за 2021 год
270 €⁣ (22 803 Р)
Годовое обслуживание счета в банке за 2020 год
120 €⁣ (10 134 Р)

После покупки

После покупки квартиры, конечно, появились непредвиденные траты. Нужно было докупить мебель, вызвать уборщицу, починить розетки для стиральной машины, плиты и духовки, поменять дверь, подключить газ, воду и электричество. Позже оказалось, что газ в квартире был установлен не в соответствии с правилами безопасности, и мне пришлось переустанавливать трубы и колонку. На это я потратила еще около 3000 €⁣ (25 337 Р). Часть работ покрыла страховка.

Но все это меркнет, когда я выхожу из своей квартиры и иду гулять в центр Валенсии или еду на пляж. Я много лет мечтала иметь квартиру у моря, и теперь она у меня есть!

Следующий шаг — получение вида на жительство без права на трудовую деятельность. Его могут получить те, кто купил квартиру в Испании или арендовал жилье минимум на год. Если мне не дадут вид на жительство, я буду приезжать в квартиру на несколько месяцев, а в остальное время сдавать ее в аренду туристам. Аренда такой квартиры может приносить мне примерно 550 €⁣ (46 451 Р) в месяц за вычетом налогов при долгосрочной аренде, и от 40 €⁣ (3378 Р) за ночь за вычетом трат на коммуналку при краткосрочной.

Что надо знать о покупке недвижимости в Испании

  1. Недвижимость для покупки можно искать самостоятельно на сайтах, но в Испании принято все покупать с риелтором, поэтому все равно придется воспользоваться их услугами.
  2. Помимо расходов на риелтора, нужно учесть налог на покупку и расходы на нотариуса.
  3. Смотреть нужно не только на саму квартиру, но и на район, в котором она расположена, а также на сам дом. Иначе можно купить жилье в неблагополучном районе, где квартиру могут занять сквоттеры.
  4. Хороший риелтор поможет в торге и отобьет вам те деньги, которые вы на него потратили.
  5. Перед покупкой заключают contrato de arras — договор задатка и вносят задаток. Именно этот договор и формулировка в нем в мою пользу помогли мне все-таки купить эту квартиру, несмотря на пандемию и многомесячное ожидание.
  6. Для оплаты покупки придется подтвердить источник средств. Заплатить за квартиру деньгами, которые «взялись из воздуха», тут не получится.
  7. Сделки по покупке квартир в Испании проходят у нотариусов, а документы о собственности выдают через два месяца.