Я чуть не остался без денег, когда купил гараж.

Я покупал гараж в строительном кооперативе и не узнал, кому принадлежит земля под гаражом. Оказалось, что когда покупаешь гараж, нужно быть дважды осмотрительным: проверять документы и на постройку, и на землю. А еще лучше быть параноиком и не связываться с подозрительными вариантами.

Расскажу, что такое гараж и как правильно оформить такую покупку, чтобы не попасть в ситуацию, как у меня.

Как я чуть не влетел на деньги

В 2005 году я купил гараж. Нашел объявление на «Авито» — продавался гараж в гаражно-строительном кооперативе — и договорился о цене в 80 000 Р. Составили от руки договор купли-продажи и при председателе ГСК я передал деньги. Документов никаких мне не выдали, но мою фамилию вписали в толстый гроссбух и вручили членскую книжку. Так я стал владельцем строения, похожего на сарай.

Я достроил и укрепил его — сделал новую крышу из железобетонных плит, перестроил переднюю стену и поменял ворота. Получилось капитальное железобетонное сооружение.

Через год к председателю ГСК приехала супружеская пара. Они хотели видеть того замечательного человека, который вместо их гаража воздвиг капитальное строение. Как позже вскрылось, много лет назад супруг проиграл гараж в карты собственному родственнику. Супруге он ничего не сказал, и она продолжала платить налоги и членские взносы в ГСК. Председатель, видимо, считал нормальным, что членские взносы за один гараж платят два человека, и никому ничего не говорил.

Но это было не главной проблемой. Выяснилось, что земля под гаражом находилась в пожизненном наследуемом владении — в 90-е годы такая форма владения еще существовала. Продать или подарить такой участок невозможно — его можно только передать по наследству. Я же их наследником не был — получалось, что и купить его я не имел права.

Супружеская пара хотела гараж назад. Мужчина отрицал, что он его проиграл в карты. Родственник, у которого я приобрел гараж, на телефонные звонки не отвечал. Вариантов было немного — либо договариваться, либо отдавать ключи от гаража и смириться с потерей денег.

Дело удалось решить мирно. Я объяснил, что земельный участок их — и они его получат в целости и сохранности. Но права на строения на этом участке никак не оформлены. Поэтому я разберу все, что построил, и уже сейчас готов дать объявление, что продаю бетонные плиты со скидкой.

Мои доводы сработали. Нам удалось договориться — я отдал супружеской паре 20 000 Р в обмен на письменный отказ от права пожизненного наследуемого владения. Я не их наследник, поэтому по-другому оформить все было невозможно.

Они свое обещание выполнили. Земля при этом перешла к городской администрации. Я официально обратился в администрацию с просьбой передать участок мне в собственность. Администрация имела право отказать, но так как на этом месте ничего строить не планировалось — мне разрешили стать собственником участка. Позже я оформил на нее право собственности официально через Росреестр.

Мне еще повезло. Споры о гаражах в судах рассматривают постоянно, и решения не всегда в пользу владельцев гаражей.

Что было изначально
Что было изначально
И что получилось, когда я перестроил гараж под себя
И что получилось, когда я перестроил гараж под себя

Что такое гараж с точки зрения закона и владельца

С точки зрения водителя — здание, в котором хранят, паркуют и обслуживают автомобили или другие транспортные средства. У хозяина гаража нет проблем со стоянкой во дворе, его место не займут посторонние, а угнать автомобиль будет намного сложнее. Многие не используют гаражи по назначению, а превращают в склады для имущества или переделывают так, чтобы там можно было жить — например, пристраивают к гаражу сверху 1—2 жилых этажа, проводят туда водопровод или канализацию.

Если есть такой гараж — квартира не нужна. Но по документам это все равно гараж, а не жилое помещение
Если есть такой гараж — квартира не нужна. Но по документам это все равно гараж, а не жилое помещение

А вот в российском праве это уникальное понятие. С гаражом, в зависимости от ситуации, могут быть такие варианты:

  1. Движимое имущество — если, например, это навес, гараж без фундамента или гараж-ракушка, который можно переместить.
  2. Недвижимое имущество — если у него есть фундамент и переместить без разрушения его невозможно. Оно может находиться на земле, принадлежащей владельцу на праве собственности или на праве пожизненного наследуемого владения.
  3. Недвижимость или временное сооружение, которое находится на арендованной земле. Причем договор аренды может быть оформлен на организацию — например, гаражный кооператив. А может — на частное лицо. Так бывает, если человеку дали землю в аренду, например под строительство огорода или дачи, а он там еще и гараж построил.
  4. Строение, которое оформлено в Росреестре.
  5. Строение без официальных документов.

Покупка гаража в России похожа на лотерею

Есть очень много законов, которые регулируют и права на землю, и права на недвижимость. Но при этом про гаражи практически нигде нет прямых рекомендаций, только аналогии. Разумеется, идеальный вариант — покупать так, что и сам гараж, и земля под ним уже оформлены в собственность и стоят на кадастровом учете. Но найти такой гараж сложно.

Статус земли под гаражом — это наиболее сложный и запутанный вопрос. Существует слишком много форм владения землей под гаражом, каждая из которых создает свои проблемы. Если это современный участок земли, который взяли в аренду именно под строительство гаражей, оформить землю в собственность без проблем возможно. Хотя уже тут могут возникнуть проблемы с межеванием земельных участков, особенно если гаражные соседи уже оформили собственность на землю давно. Например, при попытках размежевать участок под своим гаражом можно будет столкнуться с тем, что новые данные спутниковой съемки покажут, что ваш гараж стоит на участке соседей.

Если речь про гаражные кооперативы, которые были созданы еще во времена СССР или появились в 90-х годах, прогнозировать проблемы, с которыми вы можете столкнуться, практически невозможно. Вот какие есть только на первый взгляд.

  1. Выделение доли в земле. Вам нужно согласие всех членов кооператива, чтобы выделить вашу долю в земле в натуральном виде — как участок под гаражом. Это уже проблема: собрать всех собственников и получить их согласие.
  2. Условия, на которых земля предоставлена кооперативу, срок предоставления и возможность расторгнуть договор на землю под гаражами. Наиболее частый способ приобретения гаражей в таких кооперативах — покупка членской книжки. Но это риск — купить только членство в ГСК и не связываться с оформлением собственности на строение и землю. В таком случае можно дождаться момента, когда муниципальное образование решит расторгнуть договор на землю, изменить вид разрешенного использования земли или градостроительный план и запроектировать на месте гаражей жилой комплекс. И если окажется, что ни гараж как недвижимость, ни земля под ним у вас никак не оформлены — вы прощаетесь и с гаражом, и с землей, и с деньгами.

Рабочий вариант покупки гаража — если оформлено право собственности хотя бы на само капитальное строение. Потому что наличие недвижимости автоматически дает вам право на землю под ней. Даже если земля пока никак не оформлена за вами и не размежевана.

Покупать оформленную землю без оформленного гаража юридически практически невозможно — права на землю, как правило, возникают как раз из прав на недвижимость на ней.

Если права собственности на землю и гараж у продавца не оформлены, максимально постарайтесь изучить сопутствующие документы: документы на землю у ГСК, всевозможные постановления о предоставлении земли в пользование, градостроительный план земельного участка. Его можно попросить в администрации, как и, например, план развития территорий, который может предусматривать снос гаражей в ближайшие годы. Можно посмотреть землю на публичной кадастровой карте и проверить, оформлены ли вообще хоть какие-то гаражи на этой земле в собственность. Просто покупать членскую книжку в ГСК — наиболее рискованный вариант.

Какие законы регулируют сделки при покупке гаражей

Отдельного закона о гаражах на сегодняшний день не существует. Есть законопроект, который внесен в Госдуму. Но когда его примут и как он изменится, пока будут проходить чтения, — неизвестно. Если он вступит в силу, Тинькофф-журнал обо всем расскажет.

Регулируют все вопросы покупки и продажи гаражей следующие документы:

  1. Гражданский кодекс Российской Федерации — в соответствии с ним происходит любая сделка купли-продажи и порядок приобретения права собственности.
  2. Градостроительный кодекс Российской Федерации. В нем прописан порядок получения разрешений на строительство. А еще сказано, что если у человека есть земельный участок и он не собирается его использовать для предпринимательской деятельности, можно строить на нем гараж и никого не спрашивать. Отдельное разрешение, как, например, на строительство дома, для этого получать не нужно.
  3. Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» — о том, как правильно зарегистрировать любое недвижимое имущество, в том числе и гараж.

Отдельно понятия «гараж» ни в одном из этих законов нет. С точки зрения закона любой гараж на сегодняшний день — это строение или сооружение.

Избранные статьи для автомобилистов
Как ездить без штрафов и не переплачивать за обслуживание машины — в рассылке для автолюбителей

Какие могут быть варианты с гаражами

Если гараж относится к движимому имуществу. Такой гараж — это металлическая коробка, которая стоит на земле, и его можно переместить, не нарушая конструкции. Регистрировать права на него в Росреестре невозможно. Договор в этом случае можно составить в простой письменной форме.

Купить такой гараж проще всего. Если его цена меньше 10 000 Р — договориться о цене и продаже можно устно. Если больше — нужно составить письменный договор. Регистрировать сделку в Росреестре не требуется. С точки зрения закона на такую покупку распространяются те же условия, что и на покупку любой вещи — сапог или чемодана. Это по сути и есть чемодан, только больше размером и для автомобиля.

О том, как оформлять договор в простой письменной форме, мы рассказывали в статье «Договор купли-продажи».

Обязательной формы для таких договоров не существует. Главное — договориться о цене и о том, какой товар передается. А расторгнуть его можно по соглашению сторон или через суд.

А вот земельный участок под таким гаражом оформить в собственность практически невозможно. Как правило, ставят такие сооружения на земле, которая относится к общедомовому или муниципальному имуществу. А саму эту конструкцию городская администрация в любой момент может потребовать убрать.

Например, в Якутии у мужчины по решению окружной администрации вывезли принадлежащий ему металлический гараж. Окружная администрация считала, что гараж установили с нарушениями. Мужчина был с этим не согласен и обратился в суд. Он предъявил ордер на установку гаража 1993 года.

В суде изучили документы, и выяснили, что ордер на установку ему выдавали на один год. И в 1994 году нужно было либо узаконить гараж, либо убрать его, но мужчина этого не сделал. Землю для установки гаража местная администрация не выделяла. Если нет документов — это вообще не гараж, а крупногабаритный объект, да еще и неправомерно установленный. А раз так — окружная администрация может попросить владельца его убрать. Если владелец не хочет — гараж можно перевезти и хранить на специальной площадке. Но владельцу придется оплачивать услуги по перевозке и хранению. Действия окружной администрации признали законными.

Вот так выглядят металлические гаражи, которые относятся к движимому имуществу — их часто называют «ракушки» . Еще несколько лет назад такие сооружения часто встречались во дворах. Но большая часть из них уже вывезена на специализированные стоянки. Раз такие гаражи ставились незаконно — оплачивать перевозку и хранение приходилось владельцам. А если они откажутся — расходы могут взыскать через суд
Вот так выглядят металлические гаражи, которые относятся к движимому имуществу — их часто называют «ракушки». Еще несколько лет назад такие сооружения часто встречались во дворах. Но большая часть из них уже вывезена на специализированные стоянки. Раз такие гаражи ставились незаконно — оплачивать перевозку и хранение приходилось владельцам. А если они откажутся — расходы могут взыскать через суд

Если гараж — недвижимое имущество. Такой гараж имеет фундамент, и транспортировать и переместить его, чтобы не разрушить, невозможно. В этом случае его обязательно нужно регистрировать в Росреестре, а право собственности на него возникает с момента регистрации.

Купить такой гараж уже сложнее. Чтобы оформить сделку, нужно соблюдать следующие условия:

  1. Договор купли-продажи обязательно должен быть составлен в письменной форме.
  2. Право собственности на гараж потребуется зарегистрировать в Росреестре.

Кому принадлежит земля под гаражами и какие могут быть варианты

Купить гараж вместе с земельным участком под ним — самый лучший вариант. Это гарантирует, что на этой земле не решат построить стадион и торговый центр, а владельцу гаража не предложат его снести.

Если покупается строение вместе с землей, права предыдущего собственника зарегистрированы в ЕГРН. В этом случае есть два отдельных свидетельства о праве собственности или две действительных выписки из ЕГРН. Снести такой гараж или оспорить законность такой сделки очень сложно.

Так выглядит выписка из ЕГРН
Так выглядит выписка из ЕГРН

В этом случае продается не один объект недвижимости, а два — гараж и земельный участок под ним. При этом между собой они не всегда связаны. Бывает, что права собственности на землю зарегистрированы, а на строение — нет. В этом случае можно смело приобретать участок — владелец имеет право строить все, что сочтет нужным. А если постройка имеется — узаконить ее намного проще.

Возможен вариант, когда права собственности зарегистрированы только на строение. В этом случае продавец может принести в Росреестр только одну выписку из ЕГРН на это строение. Потом, на том основании, что он владеет строением, — покупатель имеет право оформить участок в собственность. В этом случае я не рекомендую торопиться со сделкой. Землю под строением в собственность оформить можно не всегда. Или такой участок имеет другого владельца, который может быть против продажи, а также любых построек на ней.

Посмотреть, как оформлен участок под гаражом, можно на публичной кадастровой карте. Достаточно открыть ее и найти на карте тот гараж, который вы собираетесь приобретать. Карта не покажет его владельца, но по ней видно, как оформлен участок под строением:

Красными квадратами обозначены участки, которые уже поставлены владельцами на кадастровый учет. Но гаражи в этом ГСК стоят сплошными рядами, а не отдельными строениями. Все промежутки между отмеченными гаражами тоже застроены, но участки под ними не оформлены
Красными квадратами обозначены участки, которые уже поставлены владельцами на кадастровый учет. Но гаражи в этом ГСК стоят сплошными рядами, а не отдельными строениями. Все промежутки между отмеченными гаражами тоже застроены, но участки под ними не оформлены

Покупать неоформленный участок рискованно. Даже если на этом месте не планируется постройка ничего, кроме гаража, могут возникнуть проблемы при определении его границ. Например, сосед решил, что земля рядом с его гаражом никому не нужна, и подвинул стену строения на полметра. А потом из-за ошибок при межевании и неточности измерений граница сместилась еще на полметра.

Возможен вариант, когда в собственность не оформлены ни земля, ни строение, а вместо гаража продается членство в гаражном кооперативе. И не факт, что потом получится оформить землю и строение в собственность. Иногда проверить это невозможно даже по кадастровой карте. Она показывает только оформленные участки. Информации, что планируется строить в этом месте, на ней нет. Земля может быть муниципальной, но на ней уже запланирована постройка вокзала или жилого комплекса.

Что такое ГСК и зачем он нужен

Гаражно-строительный кооператив, или ГСК — это добровольное объединение людей, которые решили в одном месте построить гаражи и ими пользоваться.

Федерального закона, который регулирует деятельность гаражных кооперативов, не существует. Раньше в ГК РФ была статья 116, которая регулировала деятельность некоммерческих организаций, но с 1 сентября 2014 года она утратила силу. Теперь гаражный кооператив считается потребительским кооперативом.

Это юридическое лицо, которое строит гаражи, охраняет их и поставляет коммунальные ресурсы — электричество, а иногда воду и тепло. Создают такое юридическое лицо через объединение имущества его участников. Доля участника в гаражном кооперативе — это гараж. А земля под этим гаражом чаще всего находится либо в собственности самого кооператива, бессрочном пользовании, либо арендуется им у органов местного самоуправления. Но при этом собственники гаражей могут выкупать и земельные участки под гаражами, и сами гаражи в собственность.

Если ни строение, ни земельный участок под гаражом не оформлены в собственность продавца, получается такая ситуация. Покупатель покупает только пай в кооперативе, который состоит из строения. При этом покупает он не само строение, а только право пользования им. Он может ставить там автомобиль или использовать его любым другим способом. Или перепродать это право любому другому человеку. Государственная регистрация такой сделки не требуется.

Можно попробовать оформить такой гараж и землю под ним в собственность. Закон этого не запрещает — для этого можно обратиться в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии лично, или направить необходимые документы через госуслуги.

Но необязательно, что право собственности обязательно зарегистрируют. Причины, по которым могут приостановить регистрацию, указаны в статье 26 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Чаще всего это происходит из-за отсутствия всех необходимых документов, или из-за того, что местная администрация не согласна с тем, что землю оформляют в собственность. В этом случае придется идти в суд.

У участников гаражного кооператива субсидиарная ответственность по его долгам. Это значит, что если кооператив накопит долги за электроэнергию или по налогам, он будет отвечать перед кредиторами своим имуществом. Если общего имущества кооператива не хватит для погашения долгов — кредиторы могут потребовать у членов кооператива погасить долг.

В договоре купли-продажи такого гаража нужно будет правильно указать предмет договора — «пай в гаражном кооперативе, состоящий из гаража». А еще нужно указать место этого гаража. Например, его номер и ряд, в котором он расположен.

Если продавец оформил право собственности на строение и участок — покупку оформляют по правилам покупки недвижимого имущества, про которые я написал выше, а переход права собственности регистрируется.

Но в любом случае покупателю придется вступать в состав членов кооператива. У каждого кооператива свои правила вступления. Могут потребовать оплатить вступительный взнос. Иногда решение о вступлении принимает председатель кооператива, а иногда — общее собрание. Все условия приема должны быть прописаны в уставе. Единых требований к уставу нет — каждый кооператив может прописать свои требования.

Как оформить договор купли-продажи гаража

Для покупки любого гаража мало просто договориться о цене. Важно закрепить эти договоренности на бумаге. Чтобы правильно составить договор, можно обратиться к юристу, нотариусу, либо скачать образец и сделать все самостоятельно.

Договор купли-продажи гаража составляется между двумя людьми — продавцом и покупателем. Составлять его обязательно в любом случае — независимо от того, как оформлен гараж, и оформлен ли вообще.

Оформляют договор в письменной форме. Заверение у нотариуса требуется не всегда.

В обязательном порядке заверить договор у нотариуса нужно в следующих случаях:

  1. Если гараж или участок под ним находится в долевой собственности.
  2. Если владелец — несовершеннолетний или недееспособный.
  3. Если документы по сделке планируется отправить в Росреестр по почте.
  4. Если сделка происходит по доверенности.
  5. Если есть договор ренты или уступки прав требования.
  6. Если для сделки требуется согласие супруга.

Если покупатель решит самостоятельно оформлять строение и землю под ним, договор докажет, что имущество приобретено законно. А прежний владелец не сможет забрать гараж обратно.

А еще продавец должен подтвердить, что он тоже купил гараж законно. Лучше всего, если он сможет предоставить свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН. Если право собственности не оформлено, и покупатель все же решился на свой страх и риск купить такой гараж — нужно получить от продавца любые документы, которые могут подтвердить его право на владение. Если потом придется разбираться в суде — это может помочь.

Пример из суда — гараж построили в 1967 году, и в тот момент все было законно. Владелец пользовался им, а потом захотел зарегистрировать. Но не смог — суды двух инстанций решили, нет доказательств законности постройки гаража. Верховный суд с такими решениями не согласился. Он изучил документы, и указал, что в момент, когда выделяли землю под строительство, никакие законы не нарушались. И неважно, что это было в 60-х годах прошлого века. Мужчина до судебного решения не дожил, но его дочери разрешили зарегистрировать строение.

Независимо от того, какой гараж вы покупаете, в договоре должны быть обязательно следующие данные:

  1. Полные паспортные данные продавца и покупателя.
  2. Предмет договора. Если гараж и земля под ним зарегистрированы в ЕГРН — нужно будет указать кадастровый номер и адрес — если он есть. Все адреса указываются полностью, без сокращений.
  3. Цена — цифрами и прописью, чтобы нельзя было подделать сумму.
  4. Права покупателя на гараж.
  5. Запись о приеме-передаче в тексте договора, или акт приема-передачи, оформленный как отдельный документ. Запись или отдельный акт обязательны в любом случае.

Если не указать предмет договора или цену — такой договор признают незаключенным, и он не будет иметь никаких последствий — как будто его никогда не было. Если не указать другие условия — одна из сторон позже может оспорить такой договор.

А еще есть дополнительные пункты. Без них договор не будет считаться незаключенным, и в некоторых случаях их можно опустить. Но я все же рекомендую как можно подробнее описать гараж, который продается, — вплоть до материала стен, кровли и ее состояния, полок и состояния электропроводки. Чем подробнее описание — тем сложнее потом одной из сторон предъявлять претензии и требовать доплаты или, наоборот, скидки на покупаемое имущество.

А вот дальше идут особенности, которые нужно учитывать.

Так может выглядеть заполненный образец договора купли-продажи гаража и земельного участка под нимТак может выглядеть заполненный образец договора купли-продажи гаража и земельного участка под нимТак может выглядеть заполненный образец договора купли-продажи гаража и земельного участка под ним

Договор купли-продажи гаража и земельного участка. В этом случае продается и покупается два объекта недвижимости — гараж и земельный участок под ним. Самое главное — чтобы оба этих объекта были оформлены бывшим владельцем и находились в его собственности. Два договора при этом составлять необязательно — можно в одном договоре указать оба объекта.

Если хотя бы один объект не оформлен, и право собственности на него не зарегистрировано — такая сделка является рискованной, и все риски — на покупателе. Часто продавцы говорят — вот у меня сосед в собственность землю за месяц оформил, проблем нет никаких, покупайте! А потом выясняется, что земля под гаражом соседа никому не нужна, а под соседним гаражом запланирован детский сад или торговый центр. В этом случае в оформлении земли откажут, а строение могут потребовать снести.

Но если с документами и на гараж, и на землю все в порядке — два договора купли-продажи составлять необязательно. Можно в одном договоре прописать данные строения и данные земельного участка, указать их кадастровые номера и площади, а также данные документов о регистрации — например, свидетельств о праве собственности или выписок из ЕГРН. Этого будет достаточно.

Договор купли-продажи гаража в гаражном кооперативе. В этом случае покупатель приобретает не право собственности, а право пользования имуществом в кооперативе.

В этом случае в договоре указывается, что приобретается пай в кооперативе, состоящий из гаража, а также площадь, местоположение, или адрес этого гаража.

Разница в тексте договора может показаться небольшой. Иногда покупатели такого гаража без проблем оформляют его в собственность.

Но бывает и по-другому. Часто возникает ситуация, что земля под гаражи кооперативу выделялась много лет назад, и ни один документ не сохранился. Или земля сдана в долгосрочную аренду — и договор этой аренды могут расторгнуть в любой момент. А еще я сталкивался с ситуацией, когда гаражные помещения возводились на самовольно захваченном участке земли, а потом самозванный председатель ГСК устраивал их распродажу.

В этом случае я рекомендую попросить еще и копии учредительных документов ГСК. Обычно это устав и протоколы собраний, на которых был избран председатель и правление. Но самое главное, что нужно попросить, — это документы об отводе земли именно под строительство гаражей. Если таких документов не окажется — лучше отказаться от сделки.

Договор купли-продажи гаража без документов. Часто бывает ситуация, когда на гараж нет вообще никаких документов. При этом продавец может предложить снизить цену с условием, что покупатель будет пользоваться гаражом как есть, без оформления. Или оформит все документы на него самостоятельно.

Такая сделка является рискованной. Есть вероятность лишиться и денег, и имущества.

Пример из суда. Женщина купила гараж, заплатила за него деньги, а потом развелась. Начали делить имущество. Женщина претендовала на половину гаража, поскольку его купили в браке, и обратилась в суд. Ее бывший муж был несогласен, и подал встречный иск, в котором просил оставить гараж ему. В суде изучили документы и выяснилось, что из всех документов есть только расписка о приеме-передаче денег за гараж. Договора купли-продажи в суд не представили — его не было. Государственной регистрации права собственности на гараж не было, а это является единственным доказательством существования зарегистрированного права собственности. Значит, и делить нечего. Иски суд оставил без удовлетворения.

Покупка гаража — дело серьезное

Сегодня на рынке встречаются гаражи трех видов — самострои без документов, гаражи в ГСК и отдельные объекты недвижимости в индивидуальной собственности. Проще всего покупать гараж третьего вида — у таких есть техническая и кадастровая документация, а также документы на земельный участок под ним. Запись о таком гараже должна быть в обязательном порядке внесена в ЕГРН.

Еще безопасны гаражи и машино-места, которые продаются в современных жилых комплексах. Как правило, машино-место или гаражный бокс в подземном паркинге можно приобрести вместе с квартирой, причем даже по одному договору купли-продажи. Только, в отличие от квартиры, гараж относится к нежилым помещениям. Не забудьте по адресу местонахождения гаража или по его кадастровому номеру заказать выписку из ЕГРН, где будет указана вся основная информация об объекте. Такую выписку любой человек, даже не собственник, может заказать в МФЦ или запросить через сайт Росреестра в электронном виде.

Помимо документов при покупке гаража я советую проверить все задолженности предыдущего собственника: по коммунальным платежам, электричеству, охране. Если этого не сделать — есть риск, что задолженности попытаются взыскать с нового собственника.

Предварительный договор купли-продажи гаража с задатком

В предварительном договоре продавец и покупатель договариваются в будущем заключить основной договор купли-продажи гаража. Нужен предварительный договор не во всех случаях. Обычно его составляют, чтобы продавец или покупатель потом не передумали. А если передумают — их можно будет либо заставить исполнить условия через суд, или потребовать с них штраф.

Без предварительного договора можно обойтись в следующих случаях:

  1. Если гараж — движимое имущество.
  2. Если покупатель готов передать деньги продавцу сразу, а сделка не растянута во времени.

Но если решили оформить предварительный договор — составить его нужно в письменной форме. В нем укажите полные данные продавца и покупателя, предмет договора — гараж, и другие условия, которые обе стороны сочтут существенными. Это может быть цена гаража, сроки передачи, порядок оплаты, ответственность сторон за неисполнение условий предварительного договора.

Местоположение гаража и его особенности должны быть описаны так, чтобы ни у кого не оставалось вопросов, что именно продается. Если написать в договоре «гараж железный, расположенный в трех шагах от старого дуба, неподалеку от деревни Кукуевка» — такой договор легко оспорить. Достаточно передвинуть этот гараж на один шаг, и потом в суде сказать, что продавали гараж в трех шагах, а этот — в четырех, значит, это не тот. А если написать, что продается гараж и указать конкретный кадастровый номер участка — оспорить договор будет сложнее.

Если в договоре прописать ответственность сторон за неисполнение — сторону, которая отказывается исполнять условия договора, можно принудить исполнить его условия через суд и возместить убытки.

Регистрировать предварительный договор в Росреестре не требуется.

Особенности оформления договора

Между физическими лицами. Большинство сделок по купле-продаже гаражей происходят между гражданами. Соответственно, в договоре указывают полные данные продавца и покупателя — фамилию, имя, отчество, даты рождения и полные паспортные данные. Не забывайте про номер паспорта и дату его выдачи.

Договор купли-продажи гаража по доверенности. Бывает, что одна из сторон сделки не может присутствовать при оформлении лично — например, человек болеет, находится в командировке, в местах лишения свободы, или у него нет на это времени.

В этом случае он может оформить доверенность, по которой договор купли-продажи заключит человек, которому он доверяет. Такую доверенность можно оформить как продавцу, так и покупателю.

При оформлении договора по доверенности нужно учитывать следующее:

  1. Если гараж — движимое имущество, то есть его можно переместить без разрушения — сделка не требует государственной регистрации. И заверять доверенность нотариально необязательно.
  2. Если гараж — недвижимое имущество, или продается вместе с земельным участком, или оформляется в ипотеку — доверенность должна быть заверена нотариально. А еще у нотариуса придется удостоверить доверенность, выданную в порядке передоверия.

В каком случае нужна регистрация договора

Если гараж недвижимое имущество — регистрировать переход права собственности нужно обязательно. С металлическими гаражами регистрация перехода права не нужна, если действуют два условия:

  1. Земельный участок под ними не оформлен в собственность владельца.
  2. Их можно перемещать, и они от этого не пострадают.

Регистрация нужна для того, чтобы владелец не смог продать один гараж двум разным людям. А еще после регистрации сведения о новом владельце гаража внесут в ЕГРН.

Как правильно оформить куплю-продажу гаража

Необходимые документы. Чтобы оформить гараж в собственность, кроме договора купли-продажи потребуются следующие документы:

  1. Заявление о государственном кадастровом учете недвижимого имущества или государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
  2. Документ, удостоверяющий личность.
  3. Доверенность — она нужна только в случае, если сделка производится по доверенности.
  4. Документы, подтверждающие полномочия представителя, если одна из сторон сделки — юридическое лицо. Это могут быть протокол общего собрания, решение учредителя или доверенность от имени юридического лица за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это, с приложением печати этой организации.
  5. Учредительные документы юридического лица, документ о постановке на учет юридического лица как налогоплательщика с указанием его индивидуального номера налогоплательщика, документ о факте внесения в ЕГРЮЛ записи о юридическом лице, справка о присвоении кодов статистики, выписка из ЕГРЮЛ.
  6. Справка о членстве в ГСК и справка о полном внесении или полной выплате паевого взноса с подписью уполномоченного лица кооператива и главного бухгалтера.
  7. Документ о праве на паенакопления, за которое полностью внесен паевой взнос, выданный на имя правообладателя.
  8. Если гараж находится в гаражном кооперативе — потребуются учредительные документы кооператива со всеми изменениями и дополнениями. Их нужно предоставить только в том случае, если они ранее не предоставлялись при государственной регистрации права на другой объект недвижимости, построенный или приобретенный кооперативом.
  9. Документ, подтверждающий полномочия лица (за исключением главного бухгалтера), который выдал справку, что паевой взнос в кооператив полностью внесен. Это может быть, например, протокол общего собрания членов кооператива. Если ранее такие документы предоставлялись по другим сделкам и это лицо не переизбрано — предоставлять его необязательно. Такую информацию можно уточнить в правлении кооператива.
  10. Документ о праве собственности продавца или гаражного кооператива на земельный участок, на котором расположен гараж.
  11. Решение органа местного самоуправления об утверждении акта государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта — если объект принимался в эксплуатацию до 30 декабря 2004 года. Если объект принимался в эксплуатацию после 30 декабря 2004 — потребуется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Процедура оформления. Заявление и приложенные к нему документы можно подать через МФЦ или региональное подразделение Росреестра. А еще их можно направить по почте или подать электронно.

Адреса для подачи в электронном виде для физических и юридических лиц разные. Такое заявление зарегистрируют в день его подачи, а если оно направлено по почте — в день его поступления от организации почтовой связи.

Росреестр оказывает услугу в срок не более 7 рабочих дней.

Дальше возможны два варианта развития событий:

  1. Покупатель становится собственником гаража и получает выписку из ЕГРН, где он значится собственником.
  2. Если документов будет недостаточно либо они вызовут сомнения — оформление приостановят до предоставления подтверждающих документов либо откажут в регистрации права собственности.

Как оформить договор купли-продажи гаража через МФЦ. МФЦ по закону не занимается оформлением договоров купли-продажи. Их задача — принять документы, проверить правильность их заполнения и направить в Росреестр.

Сам текст договора в любом случае придется составлять самостоятельно либо воспользоваться услугами юристов — часто их конторы располагаются неподалеку от МФЦ. Единых установленных цен на их услуги нет — они зависят от региона и от сложности вопроса.

Как оформить договор купли-продажи у нотариуса. Нотариус при купле-продаже гаража и земельного участка под ним может составить проект договора. Это относится к услугам правового и технического характера и устанавливает цены тут не государство. В зависимости от того, какой договор заверяете, можно заплатить от 400 до 24 000 Р. От таких услуг можно отказаться и составить проект договора самостоятельно.

Нотариус устанавливает личности людей, проверяет их дееспособность и полномочия на совершения сделки, а также смотрит документы, которые были получены от сторон договора.

А еще он разъясняет сторонам смысл и значение проекта договора. Если им все понятно — нотариус поставит удостоверительную надпись на договор, который стороны подпишут в его присутствии.

Налог и госпошлина

Госпошлину придется заплатить покупателю. Заплатит он ее только в случае, если покупает гараж, который является недвижимым имуществом. Физические лица заплатят 2 000 Р, юридические лица — 22 000 Р.

А после этого новому владельцу придется каждый год платить налог на имущество.

Особенности оформления договора купли-продажи гаража

Образец договора можно скачать по ссылке. Мы постарались составить универсальный образец. Вы сможете скорректировать его в зависимости от конкретной ситуации.

Как купить гараж без проблем

  1. Если у гаража есть фундамент — это недвижимое имущество, и переход права собственности нужно регистрировать.
  2. Гараж-ракушка считается движимым имуществом. Регистрировать переход права собственности на него не нужно, но и проблем с ним может быть больше.
  3. Если покупаете гараж в ГСК — не всегда приобретаете собственность. Часто вы покупаете только право пользования гаражом.
  4. Если все же решились купить гараж в ГСК — проверьте, как оформлен земельный участок. Вполне может оказаться, что там планируется строительство жилого комплекса или дороги.
  5. При покупке отдавайте предпочтение гаражам, право собственности на которые зарегистрировано в Росреестре. И проверяйте все документы до того, как отдадите деньги.