Как правильно дать задаток при покупке квартиры

Правильно оформленный задаток дает сторонам уверенность, что сделка купли-продажи состоится.

Бывает, покупателю понравилась квартира, но пока он думает, она подорожает или ее купит кто-то другой. А иногда продавец теряет время с покупателем, который оставил небольшой аванс, а потом забрал его обратно.

Чтоб зафиксировать условия, принято оставлять продавцу задаток. Это позволяет покупателю остановить поиски других вариантов и начать готовиться к сделке, например одобрить ипотеку. А продавцу — снять квартиру с продажи и переключиться на сбор документов.

Задаток дисциплинирует обе стороны — у них появляется обязательство заключить сделку в оговоренный срок. Иначе можно лишиться денег.

Я юрист с опытом работы в агентстве недвижимости. В статье расскажу, кому и как можно передавать задаток и как правильно его оформить.

Задаток — это сумма, которую покупатель передает продавцу как доказательство, что он собирается купить квартиру. Для продавца — это гарантия, что покупатель заинтересован в сделке. Эти деньги он может использовать, чтобы оформить справки для сделки, погасить коммунальные долги или получить выписку из ЕГРН.

Покупатель не обязан вносить задаток и передавать деньги до сделки. Но тогда и продавец не обязан прекращать поиск покупателей, и он может продать квартиру в любой момент другим. Обычно стороны подкрепляют договоренности деньгами, чтобы понимать, что все настроены серьезно и сделка состоится.

Как работает задаток. Задаток — это финансовое обязательство выйти на сделку, но действует оно, если стороны заключили предварительный договор купли-продажи и указали в нем условия сделки, например ее дату и стоимость, которую нельзя изменить в одностороннем порядке. Задаток засчитывается в сумму оплаты по договору.

По закону, если покупатель нарушит условия договора, то он теряет задаток. В этом случае деньги останутся у продавца. Если продавец не выйдет на сделку, то ему придется вернуть покупателю задаток в двойном размере. Например, если он принял от покупателя 50 000 ₽, то отдать придется 100 000 ₽.

Еще при задатке придется возместить финансовые потери второй стороны. Например, покупатель передал задаток за квартиру и остановил поиски, а продавец сорвал сделку и не возвращает задаток. В этом случае ему придется возместить покупателю проценты с удержанного задатка до его возврата в двойном размере.

Другой пример — покупатель задумал расширение. Например, продал свою двушку и нацелился на покупку трешки продавца. Для этого он продал свою квартиру, взял ипотечный кредит, оплатил страховку и оценку квартиры и до сделки вынужден снимать квартиру, а продавец сорвал сделку. В этом случае возместить убытки также обязан продавец.

Есть и другие способы зафиксировать намерение выйти на сделку. У каждого из них — свои нюансы.

Аванс — это предоплата, которую покупатель передает продавцу в счет будущей покупки. В отличие от задатка, если сделка срывается, аванс всегда возвращается покупателю полностью, а стороны расходятся без обязательств возместить убытки.

Аванс прописывают пунктом в предварительном договоре купли-продажи или отдельным соглашением об авансе, а передачу денег оформляют распиской или подтверждают платежкой о перечислении денег на счет.

Для покупателя передать деньги авансом выгодней — так он показывает платежеспособность и не рискует их потерять. С другой стороны — он не получает гарантий от продавца. Тот может найти покупателя, который готов заплатить больше, и отменить запланированную сделку. В этом случае продавец просто вернет аванс.

Обеспечительный платеж — деньги, которые не засчитываются в стоимость покупки. Их функция — покрыть неустойку по договору или возможные убытки, если сделка сорвется. Например, компенсировать затраты на узаконивание перепланировки. Если неустойки или убытков не возникло, платеж возвращают.

Например, стороны могут решить, что покупатель передает продавцу 5000 ₽ в качестве обеспечительного платежа. Если сделка сорвется по вине покупателя, то из этих денег продавец может забрать компенсацию затрат на подготовку к сделке.

Иногда сумму, которую покупатель передает продавцу, называют залогом или депозитом. Юридически это неверно, на самом деле речь идет об авансе, обеспечительном платеже или задатке.

Добросовестные продавец и покупатель предупреждают друг друга о возможных рисках до того, как передали задаток. Чаще всего выйти на сделку мешает вот что:

1. Покупателю не одобрили ипотеку, на которую он рассчитывал. То же самое с государственными субсидиями и выплатами — их могут не выдать к нужному сроку.
2. Продавец не успел до сделки выписать всех жильцов из квартиры.
3. В квартире есть детские доли, и опека не дала разрешение на продажу.
4. Продавец не успел узаконить перепланировку до сделки.
5. Продавец не успел снять обременение с квартиры до сделки, например квартира в залоге у банка или под арестом.
6. Продавец утаил от покупателя важные детали по квартире, например незаконную перепланировку, арест, обременение.

Чтобы обезопасить себя, лучше предусмотреть такие сценарии в договоре и прописать, что будет с задатком в каждом случае.

Весь путь с передачей задатка до заключения сделки будет выглядеть так.

Проверить документы продавца на квартиру — это нужно, чтобы снизить свои риски.

Составить предварительный договор с соглашением о задатке — там указывают условия будущей сделки.

Передать задаток — наличными под расписку или любым другим удобным способом.

Подготовиться к сделке — то есть сделать все необходимое, чтобы заключить договор купли-продажи не позднее установленного срока. Например, у продавца могут быть такие задачи: собрать правоустанавливающие и технические документы на квартиру, получить согласие супруга или органов опеки на продажу, обеспечить выписку из квартиры зарегистрированных, узаконить перепланировку, снять обременение или арест, оплатить коммуналку.

А у покупателя — такие: одобрить ипотеку, согласовать перечисление средств господдержки, получить согласие супруга на покупку.

Заключить договор купли-продажи. Если стороны не успевают сделать это до оговоренной даты, то срок действия предварительного договора нужно продлить допсоглашением.

Перед тем как передать деньги, покупателю желательно минимизировать риски. Продавец может умолчать о непогашенной ипотеке, аресте квартиры, прописанных жильцах, долгах по коммуналке или других собственниках квартиры, а покупатель возьмет и передаст задаток. Когда выяснятся неприятные подробности о квартире, покупатель может передумать насчет сделки и придется разбираться с задатком. Поэтому информацию о квартире стоит проверить заранее. Расскажу, какие документы для этого нужно запросить у продавца.

Паспорт — нужен, чтобы проверить личность участника сделки. У детей до 14 лет нет паспорта, только свидетельство о рождении. Если квартиру продает представитель продавца, то дополнительно у него должна быть нотариальная доверенность с полномочием заключать договоры и соглашения от имени продавца, принимать задаток за квартиру или любую недвижимость доверителя. Подлинность доверенности можно проверить на сайте федеральной нотариальной палаты.

Для сделки всем участникам нужен действующий паспорт. Проверить его можно по списку недействительных российских паспортов. Если покупатель — иностранец, то понадобится паспорт с дублированием информации на русском языке или же нотариально заверенный перевод документа на русский.

Выписка из ЕГРН — подтверждает госрегистрацию права собственности на недвижимость. В ней указана информация о зарегистрированных правах: кто правообладатель, когда и на каком основании он оформил собственность, есть ли ограничения и обременения. Например, по выписке видно, если квартира находится в залоге у банка или на нее наложен арест за долги.

В ней же есть схема квартиры — технический план помещения. По этой схеме можно понять, есть ли в квартире перепланировки. Например, на схеме есть дверной проем, а в квартире его уже нет — это означает, что эту перепланировку не узаконили.

Выписка должна быть актуальна на день передачи задатка. Ее нужно запросить у продавца. Если посторонний заказывает выписку на чужую недвижимость, то личные данные собственника будут скрыты.

Правоустанавливающие документы. В них указано, на каком основании продавец владеет квартирой и сколько в ней собственников. Нужно запросить оригинал документа. Это может быть свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, дарения, мены, уступки или решение суда.

Данные в документе должны совпадать с данными паспорта, а количество собственников — с количеством продавцов, которые готовы продать квартиру.

Если фамилия или имя продавца менялись и данные паспорта не сходятся с документами на квартиру, то дополнительно нужен подтверждающий документ, например справка из загса, свидетельство о перемене имени или о заключении брака.

Есть документы, которые продавец может не предоставлять при передаче задатка. Но стоит заранее узнать, готов ли он оформить их в случае необходимости. Например, вам могут понадобиться:

• технический план — чтобы узнать о перепланировках;
• документ об отсутствии зарегистрированных лиц — как доказательство, что в квартире никто не прописан, например единый жилищный документ в Москве;
• разрешение органов опеки и попечительства — чтобы знать, что не нарушены права детей-собственников;
• согласие супруга, в том числе бывшего, если квартира куплена в браке — чтобы исключить претензии с его стороны;
• документ о дееспособности продавца старше 70 лет — чтобы сделку не признали недействительной. Подойдет водительское удостоверение или справка о том, что он не состоит на учете в психоневрологическом диспансере.

О размере задатка покупатель и продавец договариваются сами. Обычно это сумма от 50 000 до 100 000 ₽ — ее несложно скопить к сделке, но в то же время — жалко потерять. Это добавляет ответственности обеим сторонам.

При покупке квартиры в ипотеку решение о задатке стороны принимают сами — можно дать, ведь все равно большинство ипотек банки выдают при наличии первоначального взноса и свои деньги тоже нужны, а можно обойтись без него.

Иногда продавцу не принципиальна выплата перед сделкой, и он готов заключить предварительный договор, если покупатель просто подтвердит платежеспособность. Например, документом из банка, который одобрил ипотеку.

По закону соглашение о задатке заключают письменно. Форма соглашения не утверждена, поэтому тут все зависит от практики оформления документов конкретными юристом или риелтором.

Есть три способа оформить соглашение о задатке:

1. Как пункт предварительного договора — это самый простой вариант, он исключает путаницу в документах.
2. Как отдельный документ — приложение к предварительному договору.
3. Оформить только соглашение о задатке и прописать в нем условия предварительного договора — это сложный вариант, потому что если дело дойдет до суда и он не сочтет это договором, то задаток будет считаться авансом.

Само по себе соглашение о задатке не обязывает стороны выйти на сделку. Чтобы такие обязательства появились, вместе с соглашением нужно заключить предварительный договор. Другой вариант — сделать условие о задатке пунктом предварительного договора.

В судебной практике можно встретить случаи, когда стороны не заключили предварительный договор, а потом не знают, как поступить с задатком, если сделка не состоялась. Вот примеры.

Соглашение о передаче денег не обязательно включать в предварительный договор, а вот передавать деньги без предварительного договора рискованно — задаток могут признать авансом в суде. Расскажу, как составить договор и почему это важно.

Предварительный договор купли-продажи составляют, когда нет возможности заключить сделку сразу, но нужно закрепить ее условия. По нему любят работать риелторы, их формы договоров обычно содержат пункт о задатке.

Предварительный договор наделяет задаток важной функцией — у сторон появляется обязанность выйти на сделку на тех условиях, которые в нем прописаны. Если сделка сорвется по вине продавца, он отдаст покупателю двойную сумму задатка. Если по вине покупателя — деньги останутся у продавца. Еще — виновная сторона обязана возместить убытки, например платежи по аренде, затраты на документы, упущенную выгоду от продажи квартиры из-за падения цен.

Есть правильно составленный преддоговор — доказывать больше ничего не нужно — задаток работает.

Договор есть, но в нем не прописаны важные нюансы: не прописано, что стороны обязуются совершить сделку по конкретной недвижимости и по конкретной цене — его могут оспорить в суде. Тогда задаток снова признают авансом.

Нет предварительного договора — обязательство о задатке сработает только если удастся доказать, что стороны приняли на себя обязательство по заключению сделки.

Если передача задатка оформлена только одним документом, например соглашением о задатке, распиской или чеком, то суд признает его авансом, если не будет доказано обратное.

Что указывают в договоре. Предмет договоренности — все, о чем стороны договорились и что хотят видеть в основном договоре: адрес и характеристики недвижимости, обязательство продать ее по конкретной цене, условия и срок заключения договора купли-продажи.

Например, предмет договора может звучать так:

А условия, цена и срок выхода на сделку могут быть прописаны так:

1. «Стоимость квартиры ___, которая будет указана в договоре купли-продажи — ___ ₽ и изменению не подлежит.
2. Порядок расчетов между сторонами: ___.
3. Стороны договорились заключить договор купли-продажи до «___» числа, ___________ месяца, ___________ года».

Если условия о сроке не указаны, то считается, что сделка должна состояться в течение года с момента заключения предварительного договора.

Предварительный договор заключают в той же форме, что и договор купли-продажи. Если сделка с продажей долей — то нужен нотариус, если нет — достаточно простой письменной формы, которую подписывают все стороны сделки.

Когда действие договора заканчивается. Это происходит в двух случаях:

1. Если продавец и покупатель заключили договор купли-продажи по условиям предварительного — они должны это сделать до даты, которая указана ими как крайний срок выхода на сделку. В этом случае задаток засчитывают в счет платы за жилье.
2. Если стороны не вышли на сделку до даты, о которой они договорились. При этом ни одна из сторон не направила другой предложение о заключении сделки.

Предложение о заключении сделки продлевает срок действия предварительного договора. Например, покупатель видит, что до даты выхода на сделку по предварительному договору остается всего три дня, а продавец явно уклоняется от нее. Тогда покупатель может направить ему уведомление с предложением заключить договор в течение определенного времени с даты, как тот получит уведомление.

Предложение лучше оформить письменно — это подтвердит, что сторона, которая направила предложение, не виновата в срыве сделки. Направляют его заказным письмом, по электронной почте или телеграммой. К нему можно приложить проект договора для подписания.

Предложение может быть и в устной форме или выражаться в действиях, которые направлены на совершение сделки, например снятие обременений с квартиры. Но в этом случае разбираться в обстоятельствах сделки будет суд.

Это можно сделать тремя способами.

По соглашению сторон — продавец и покупатель могут подписать соглашение о расторжении и мирно решить судьбу задатка. Как правило, его просто возвращают покупателю.

По решению суда о расторжении соглашения или договора.

В одностороннем порядке — направить второй стороне уведомление об отказе от договора. Это нужно сделать тем способом, который указан в предварительном договоре, например заказным письмом с описью вложения или вручить лично под подпись. Судьба задатка и возмещения убытков в этом случае решается в пользу пострадавшей стороны.

Иногда риелторы готовят еще один документ — протокол согласования условий сделки. Обычно туда «прячут» неблагоприятные условия сделки или негативные факты о квартире: например, незаконную перепланировку или занижение цены для ухода от НДФЛ. Если не хочется иметь дело с тем, что навязывают в протоколе, то подписывать его не стоит.

В нотариальной форме заключаются сделки, на которые прямо указывает законодательство РФ. Например, сделки по отчуждению имущества детей или уступка по договору долевого участия в строительстве, который был удостоверен нотариусом  .

В остальных случаях заверять соглашение или предварительный договор при передаче задатка не требуется. Но при желании продавец и покупатель могут обратиться к нотариусу.

Федеральная нотариальная палата установила максимально возможный размер платы за удостоверение договора в каждом из субъектов в 2024 году. В Москве договор нотариус заверит не дороже чем за 9812,02 ₽, а в Санкт-Петербурге — 6992,57 ₽.

Окончательная стоимость услуги рассчитывается на месте, например в Москве предварительный договор с соглашением о задатке заверят за сумму в пределах от 7700 до 8000 ₽, а в Санкт-Петербурге — за 6700 ₽.

Но можно сэкономить, если самостоятельно проверить документы второй стороны и правильно оформить передачу денег.

Передать любую сумму, будь то аванс, задаток или обеспечительный платеж, можно наиболее удобным для сторон способом.

Наличными:

1. Под расписку от продавца о принятии денег.
2. Через банковскую ячейку. В этом случае покупатель, продавец и банк заключают трехстороннее соглашение о том, что хранящиеся в ячейке деньги будут выданы продавцу, когда тот предъявит заключенный договор купли-продажи. Если сделка не состоится, деньги останутся нетронутыми.

Безналичный расчет:

1. Перечислить его на банковский счет продавца. Условие расчета и реквизиты совершения платежа стороны прописывают в договоре или соглашении.
2. Разместить деньги на счете эскроу. Обычно этой процедурой пользуются застройщики, но и обычные люди тоже могут заключить трехсторонний договор с банком — держателем счета эскроу. Деньги кладут на счет и прописывают условия, при которых банк отправит их на счет продавца.

Подтверждение платежа для покупателя — платежка или приходно-кассовый ордер. Расписка уже не нужна.

Деньги можно передать в момент подписания документа. Либо можно указать способ и срок в предварительном договоре или соглашении. Например, так:

Расписка — это документ, который подтверждает, что покупатель передал задаток продавцу наличными. Лучше написать ее от руки. Тогда в случае спора о ее достоверности суд сможет провести почерковедческую экспертизу.

Если деньги не переданы, то продавцу не стоит писать расписку, что он их получил. Иначе он рискует потерять их в случае спора.

Вернуть деньги можно по договоренности или через суд.

Возврат денег по договоренности. Задаток возвращают покупателю, если:

• стороны расторгли договор по соглашению сторон;
• в соглашении о расторжении или в договоре условились о возврате задатка в определенных ситуациях, например решили не наживаться друг на друге, если банк не одобрит покупателю нужную сумму для покупки;
• обязательство по продаже квартиры невозможно исполнить. Вот примеры таких ситуаций из судебной практики: покупателю не одобрили ипотеку ни в одном банке; опека не дала разрешение на продажу квартиры; есть перепланировка, которую невозможно узаконить, и продавец предупредил об этом покупателя.

Вернуть деньги можно одним из способов, которыми их и передают.

Отдавать задаток по договоренности нужно только тогда, когда все обстоятельства очевидны и нет взаимных претензий по срыву сделки.

В Перми продавец приняла задаток за квартиру 200 000 ₽, но не смогла выйти на сделку в срок из-за ареста квартиры. Она предложила покупателю продлить срок. В ответ покупатель направил претензию о расторжении договора и возврате задатка в двойном размере.

В итоге стороны заключили соглашение о расторжении, и женщина отдала покупателю двойной задаток — 400 000 ₽. Она рассудила так: 200 000 ₽ действительно не ее и она их вернет, а еще 200 000 ₽ отдаст мужчине из своих, а потом взыщет их с банка, так как банк, а не она виноват в срыве сделке — вовремя не снял арест.

Суд пояснил, что арест — это не основание для отмены сделки купли-продажи.

Тогда женщина обратилась в суд с целью вернуть 200 000 ₽ от покупателя, но суд ее требование не удовлетворил, так как соглашение о расторжении стороны заключили добровольно. Обжаловать решение суда она не смогла.

Возврат денег через суд. Чтобы попытаться решить спор до суда, пострадавшая сторона может направить другой досудебную претензию. Если удастся договориться, то виновная сторона сэкономит на оплате судебных издержек.

Если обе стороны — физлица, то обязанности направлять досудебную претензию нет — можно сразу обратиться в суд  .

Для этого нужно написать исковое заявление, собрать пакет документов, которые доказывают вашу позицию, и уплатить госпошлину. Ее размер зависит от суммы требований, например, если хотите вернуть задаток в 100 000 ₽, то госпошлина составит 3200 ₽.

Иски до 50 000 ₽ рассматривает мировой суд, а свыше — районный.

Чтобы покупателю вернуть задаток, придется доказать, что продавец уклонился от сделки или скрыл обстоятельства, которые мешают ее заключению — и вернуть задаток в двойном размере. Либо доказать, что предварительный договор не был заключен — и вернуть деньги в той же сумме.

Чтобы задаток остался у продавца, нужно доказать, что сделка не состоялась по вине покупателя. Либо доказать, что предварительный договор не был заключен или что сделка не состоялась по не зависящим от сторон обстоятельствам — и вернуть покупателю задаток в одинарном размере.

Если одна из сторон уклоняется от сделки, а вторая заинтересована в ней, то порядок действий будет такой.

Направить предложение заключить договор купли-продажи до даты, о которой условились в соглашении или предварительном договоре. Это способ решить вопрос мирным путем и продлить срок по преддоговору  .

Обратиться в суд. Бывает, что мирный способ не сработал, а одна из сторон уже выполнила свои обязанности, например покупатель внес большую часть стоимости жилья или продавец передал ключи покупателю. В этом случае стоит требовать заключения сделки через суд.

Это нужно сделать в течение шести месяцев с момента окончания предварительного договора или с даты сделки, которая указана как крайняя для сделки в предложении заключить основной договор.

Покупатели квартиры из Ефремова обязали продавцов заключить с ними договор купли-продажи через суд. Между сторонами был подписан предварительный договор и передан задаток на погашение долгов за газ и на оформление сделки — 223 612 ₽. После того как продавцы его получили, на связь с покупателями больше не вышли, так как решили продать квартиру на сто тысяч дороже.

Тогда покупатели пошли в суд, потребовали вернуть двойной задаток — 408 684 ₽ — и обязать продавцов заключить договор с зачетом суммы двойного задатка в стоимость квартиры. Суд удовлетворил это требование.

1. Задаток — это сумма, которую покупатель передает продавцу в счет предстоящей покупки квартиры. У сторон появляется денежная мотивация выйти на сделку.
2. Причина, по которой сделка не состоялась, будет основанием выплаты задатка. Если сделка сорвалась по вине покупателя, то он теряет задаток. Если по вине продавца — то он отдает задаток в двойном размере покупателю. Если ничьей вины не было — задаток просто вернется покупателю.
3. Соглашение о задатке оформляют как приложение к предварительному договору или как его пункт. Без предварительного договора соглашение о задатке придется признавать предварительным договором в суде, поэтому лучше заключать преддоговор и не создавать себе проблем.
4. Передавать деньги стоит только после тщательной проверки документов и осмотра квартиры.
5. Нужно отнестись с вниманием к документам, которые вы подписываете при передаче задатка. Часто неблагоприятные условия о сделке и факты о квартире риелторы помещают в протокол согласования сделки.
6. Стороны могут расторгнуть предварительный договор по соглашению и вернуть задаток покупателю.
7. Требовать возврата задатка можно в суде. Для этого не обязательно направлять досудебную претензию.