Вложил материнский капитал в квартиру и теперь хочу ее продать

Андрей, вы можете продать квартиру даже в ипотеке, но есть нюансы. Поскольку вы оплачивали квартиру средствами материнского капитала, вам придется получить согласие банка, учесть интересы детей при продаже и правильно рассчитать налог.

У вас есть три способа продать ипотечную квартиру:

1. Досрочно погасить кредит, а потом продать квартиру без обременения.
2. Оформить договор купли-продажи при согласии банка.
3. Переоформить ипотечный кредит на покупателя.

Про каждый из вариантов в Т⁠—⁠Ж есть подробный разбор в отдельной статье.

Тут все зависит от того, выделили вы доли детям или еще нет.

Если доли еще не выделяли. Когда квартиру покупают в ипотеку, как правило, доли сразу не выделяют: банки предпочитают, чтобы у квартиры, которую передают в залог, были совершеннолетние собственники. Но это зависит от банка.

Член семьи, на которого оформлено жилье, обязан выделить доли всем остальным, в том числе несовершеннолетним детям. Квартиру следует оформить в долевую собственность не позднее шести месяцев с того момента, как банк снимет с нее обременение. То есть после полного погашения кредита.

Наш калькулятор подскажет, как выделить доли правильно, чтобы у опеки не возникло вопросов.

Если остаток долга небольшой, возможно, банк разрешит вам выделить доли детям в этой квартире. Тогда на продажу вы выставите квартиру с непогашенной ипотекой и с детскими долями. Найти на нее покупателя будет непросто, но все возможно.

Или, в случае когда покупатель готов дать вам задаток, чтобы погасить остаток долга, вы можете закрыть ипотеку, потом выделить доли детям, а после этого оформить куплю-продажу.

Продавать квартиру без выделения долей детям опасно. Социальный фонд может потребовать деньги обратно и даже обвинить вас в мошенничестве. В такой сделке есть риски и для покупателя: договор могут оспорить, и квартиру у него заберут.

Впрочем, вы можете обратиться в опеку и получить разрешение на продажу квартиры, оплаченной маткапиталом, без выделения в ней детских долей. Есть два варианта, но для обоих вам потребуется уточнить детали в опеке.

Первый: вам разрешают продажу с условием, что стоимость детских долей вы разместите на счетах детей в банке, а также выделите им доли в новом жилье без ипотеки. Опека даже может дать согласие на то, что часть новой квартиры будет оплачена детскими деньгами, и они не зависнут в банке.

Второй вариант: вам могут разрешить продать квартиру с невыделенными долями, если в семье есть другое жилье, где детям уже выделены равные или более дорогие доли, чем полагались в предыдущей квартире. В этом случае опека обычно просит положить деньги детей в банк. Перед выделением долей в другом жилье лучше получить письменное согласие опеки, чтобы не получилось, что новые доли родители выделили детям в дополнение к купленным на маткапитал. И так бывает.

Если доли детям выделили. Если банк согласился на то, что залоговая квартира будет оформлена в том числе на несовершеннолетних, и вы выделили детям доли, вам останется получить разрешение органов опеки на продажу.

Родители не могут совершать сделки с недвижимостью ребенка без разрешения органов опеки и попечительства. Так государство контролирует, чтобы дети не остались без собственности  .

Органы опеки и попечительства обычно дают разрешение на совершение сделки, если родители взамен приобретают в собственность детей доли в праве общей собственности на другое жилье. При этом оно должно быть равноценным продаваемому — не меньшим по площади и стоимости.

То есть действовать можно тремя способами:

1. Сначала купить новую квартиру, выделить там доли детям, а потом продать старую.
2. Положить деньги на счета детей или выделить им доли в другой вашей недвижимости — если опека разрешит.
3. Согласовать близкие во времени продажу старой и покупку новой квартиры. Опека проверит новое жилье, и если оно равноценно старому, даст согласие на продажу.

Обратитесь в орган опеки и попечительства по месту жительства детей и соберите необходимый пакет документов. Список документов может меняться в зависимости от требований конкретного органа опеки.

Необязательно обращаться в опеку напрямую, это можно сделать и через МФЦ. Например, Управление по вопросам семьи и детства городской администрации Краснодара прямо пишет, что за разрешением на любую сделку с детским имуществом можно обратиться в любое отделение МФЦ. При этом в МФЦ конкретного города может не быть записи через сайт на такую услугу: например, в Оренбурге ее нет.

Вот примерный перечень того, что может понадобиться:

1. Заявление от обоих родителей о предоставлении разрешения на продажу — его вы можете написать непосредственно в ведомстве.
2. Паспорта родителей.
3. Свидетельства о рождении детей.
4. Если детям больше 10 лет — их согласие на отчуждение принадлежащей им доли в праве общей собственности на квартиру.
5. Правоустанавливающие документы на квартиру — в вашем случае это может быть договор купли-продажи или договор долевого участия в строительстве.
6. Копии паспортов всех собственников жилого помещения.
7. Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости.
8. Поэтажный план и экспликация квартиры.
9. Отчет о рыночной стоимости имущества.
10. Выписка из лицевого счета.

Такие же документы нужно представить на квартиру, которую покупаете взамен. Выписку из ЕГРН придется запросить у продавца — если выписку заказывает посторонний человек, личные данные в ней будут скрыты.

Через 15 дней с момента подачи документов опека выдаст разрешение на сделку — или отказ. Причины отказа ей нужно объяснить. И вы можете оспорить его в суде  .

Если вам разрешили сделку, вы можете оформить ее все теми же тремя способами. Только к документам для сделки купли-продажи приложите еще разрешение органов опеки и попечительства: без него регистрирующий орган не зарегистрирует переход права.

После сделки нужно обязательно выполнить те условия, о которых договорились с опекой: это проверят.

Если квартира была в собственности больше минимального срока владения. Тогда отчитываться о сделке и платить налог не нужно. Сейчас минимальный срок владения — три года или пять лет, в зависимости от обстоятельств. Срок составляет три года, если для семьи это единственное жилье либо второе жилье куплено не больше чем за 90 дней до продажи  .

Если квартира у вас в собственности меньше минимального срока владения. Придется подать декларацию и посчитать налог. Возможно, платить ничего не нужно, потому что можно использовать вычеты.

Как учесть маткапитал в расходах. При расчете вычетов включайте в состав расходов на квартиру сумму материнского капитала. Есть такая особенность: при покупке квартиры маткапитал не входит в состав вычета, а при продаже — входит. То есть из суммы продажи можно вычесть все расходы, даже ту часть, которую за вас заплатил бюджет.

Что делать с процентами по ипотеке. При продаже квартиры их тоже можно включить в состав расходов. То есть проценты уменьшат доход от продажи жилья. Налог нужно начислить только на разницу между суммой продажи и расходами на покупку и уплату процентов.

Что делать с детскими долями. Если квартира продана в 2024 году, налог не придется платить, если трехлетний срок владения для родителей уже истек.

С 2025 года налог на детские доли при продаже будет считаться не с даты оформления доли на ребенка, а с даты регистрации родительского права на квартиру или даты полной оплаты договора долевого участия либо договора уступки права требования по договору долевого участия в строительстве  .

Если жилье продано до 2024 года, действует старый порядок и налог нужно было уплатить до 15 июля.