Вложил материнский капитал в квартиру и теперь хочу ее продать

24
Аватар автора

Андрей

спросил в Сообществе

Купили квартиру в ипотеку. Часть денег внесли за счет средств материнского капитала. Ипотеку еще не выплатили. Хотим продать квартиру, но не знаем как.

Что делать?

Андрей, вы можете продать квартиру даже в ипотеке, но есть нюансы. Поскольку вы оплачивали квартиру средствами материнского капитала, вам придется получить согласие банка, учесть интересы детей при продаже и правильно рассчитать налог.

Как продать квартиру в ипотеке

У вас есть три способа продать ипотечную квартиру:

  1. Досрочно погасить кредит, а потом продать квартиру без обременения.
  2. Оформить договор купли-продажи при согласии банка.
  3. Переоформить ипотечный кредит на покупателя.

Про каждый из вариантов в Т⁠—⁠Ж есть подробный разбор в отдельной статье.

Как материнский капитал влияет на продажу квартиры

Тут все зависит от того, выделили вы доли детям или еще нет.

Если доли еще не выделяли. Когда квартиру покупают в ипотеку, как правило, доли сразу не выделяют: банки предпочитают, чтобы у квартиры, которую передают в залог, были совершеннолетние собственники. Но это зависит от банка.

Член семьи, на которого оформлено жилье, обязан выделить доли всем остальным, в том числе несовершеннолетним детям. Квартиру следует оформить в долевую собственность не позднее шести месяцев с того момента, как банк снимет с нее обременение. То есть после полного погашения кредита.

Наш калькулятор подскажет, как выделить доли правильно, чтобы у опеки не возникло вопросов.



Если остаток долга небольшой, возможно, банк разрешит вам выделить доли детям в этой квартире. Тогда на продажу вы выставите квартиру с непогашенной ипотекой и с детскими долями. Найти на нее покупателя будет непросто, но все возможно.

Или, в случае когда покупатель готов дать вам задаток, чтобы погасить остаток долга, вы можете закрыть ипотеку, потом выделить доли детям, а после этого оформить куплю-продажу.

Продавать квартиру без выделения долей детям опасно. Социальный фонд может потребовать деньги обратно и даже обвинить вас в мошенничестве. В такой сделке есть риски и для покупателя: договор могут оспорить, и квартиру у него заберут.

Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно

Если доли детям выделили. Если банк согласился на то, что залоговая квартира будет оформлена в том числе на несовершеннолетних, и вы выделили детям доли, вам останется получить разрешение органов опеки на продажу.

Зачем получать согласие органов опеки

Родители не могут совершать сделки с недвижимостью ребенка без разрешения органов опеки и попечительства. Так государство контролирует, чтобы дети не остались без собственности.

Органы опеки и попечительства обычно дают разрешение на совершение сделки, если родители взамен приобретают в собственность детей доли в праве общей собственности на другое жилье. При этом оно должно быть равноценным продаваемому — не меньшим по площади и стоимости.

То есть действовать можно тремя способами:

  1. Сначала купить новую квартиру, выделить там доли детям, а потом продать старую.
  2. Положить деньги на счета детей или выделить им доли в другой вашей недвижимости — если опека разрешит.
  3. Согласовать близкие во времени продажу старой и покупку новой квартиры. Опека проверит новое жилье, и если оно равноценно старому, даст согласие на продажу.

Как получить разрешение органов опеки

Обратитесь в орган опеки и попечительства по месту жительства детей и соберите необходимый пакет документов. Список документов может меняться в зависимости от требований конкретного органа опеки.

Вот примерный перечень того, что может понадобиться:

  1. Заявление от обоих родителей о предоставлении разрешения на продажу — его вы можете написать непосредственно в ведомстве.
  2. Паспорта родителей.
  3. Свидетельства о рождении детей.
  4. Если детям больше 10 лет — их согласие на отчуждение принадлежащей им доли в праве общей собственности на квартиру.
  5. Правоустанавливающие документы на квартиру — в вашем случае это может быть договор купли-продажи или договор долевого участия в строительстве.
  6. Копии паспортов всех собственников жилого помещения.
  7. Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости.
  8. Поэтажный план и экспликация квартиры.
  9. Отчет о рыночной стоимости имущества.
  10. Выписка из лицевого счета.

Такие же документы нужно представить на квартиру, которую покупаете взамен. Выписку из ЕГРН придется запросить у продавца — если выписку заказывает посторонний человек, личные данные в ней будут скрыты.

Через 15 дней с момента подачи документов опека выдаст разрешение на сделку — или отказ. Причины отказа ей нужно объяснить. И вы можете оспорить его в суде.

Если вам разрешили сделку, вы можете оформить ее все теми же тремя способами. Только к документам для сделки купли-продажи приложите еще разрешение органов опеки и попечительства: без него регистрирующий орган не зарегистрирует переход права.

После сделки нужно обязательно выполнить те условия, о которых договорились с опекой: это проверят.

Как рассчитать налог при продаже квартиры с маткапиталом

Если квартира была в собственности больше минимального срока владения. Тогда отчитываться о сделке и платить налог не нужно. Сейчас минимальный срок владения — 3 года или 5 лет в зависимости от года покупки. С 2020 года для единственного жилья он в любом случае составит 3 года — возможно, есть смысл немного подождать со сделкой, чтобы не терять деньги.

Если квартира у вас в собственности меньше минимального срока владения. Придется подать декларацию и посчитать налог. Возможно, платить ничего не нужно, потому что можно использовать вычеты.

Как учесть маткапитал в расходах. При расчете вычетов включайте в состав расходов на квартиру сумму материнского капитала. Есть такая особенность: при покупке квартиры маткапитал не входит в состав вычета, а при продаже — входит. То есть из суммы продажи можно вычесть все расходы, даже ту часть, которую за вас заплатил бюджет.

Что делать с процентами по ипотеке. При продаже квартиры их тоже можно включить в состав расходов. То есть проценты уменьшат доход от продажи жилья. Налог нужно начислить только на разницу между суммой продажи и расходами на покупку и уплату процентов.

Что делать с детскими долями. Если выделить доли детям по договору дарения или через соглашение, они получат их безвозмездно. При продаже этих долей раньше минимального срока детям нужно начислить НДФЛ, причем со всей суммы продажи. Налог можно уменьшить только на какую-то долю вычета, но не на расходы по покупке этих долей, хотя родители за них заплатили. Формально у детей таких расходов не было. Из-за этого многие семьи уже потеряли сотни тысяч рублей.

Исключение — когда родители взамен проданной квартиры покупают новое жилье и при этом соблюдают сразу несколько условий:

  1. В семье есть двое и больше родных или усыновленных несовершеннолетних детей.
  2. Новое жилье приобретено в том же календарном году, когда зарегистрирован переход права к покупателю на проданную квартиру, или не позднее 30 апреля следующего года. В качестве приобретения ФНС примет также оплату по договору долевого участия в строительстве, не только регистрацию права.
  3. Общая площадь нового жилья или его кадастровая стоимость больше, чем была в проданном. Но при этом кадастровая стоимость проданного жилья не может быть больше 50 млн рублей.
  4. Членам семьи на дату государственной регистрации перехода права собственности проданного жилья к покупателю не принадлежит в совокупности более 50% в праве собственности на другое жилье с общей площадью, которая превышает общую площадь в приобретенном жилье.

Если все условия будут соблюдены, семью освободят от уплаты НДФЛ.

Подайте декларации по форме 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года. Если есть налог к уплате, заплатите его в бюджет до 15 июля.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
0

Собственником квартиры ввиду ипотеки являешься уже более 3 лет, а детям выделяешь грубо говоря сейчас, после выплаты. Вопрос, теперь снова нужно ждать 3 года, пока у детей срок собственности без налоговый не начнётся?

3
0

Здравствуйте!
Можно ли вернуть средства мат капитала обратно в пенсионный фонд, перед продажей квартиры? Если я хочу продать квартиру и купить землю для строительства дома.

3
0

Сначала позвоните в опеку и узнайте, дадут ли они разрешение на покупку последующей квартиры в ипотеку (после продажи квартиры с использованием маткапитала). Ответ нет. Только если будете покупать квартиру за свои средства. Т.к. нельзя отдавать в залог квартиру с детскими долями. Что-то об этом никто не упоминает

2
0

Не пойму, зачем выделять долю детям, если мат кап при продаже квартиры возвращается в пфр? Получается и мат кап вернёшь и обязан детям квартиру купить?

1
0

Добрый день! Не совсем понятно. Ипотека скоро погашается, при этом был использован мат.капитал, нужно выделить доли детям. Каким образом лучше это оформить, чтобы избежать налоговых сюрпризов при последующей продаже квартиры?

0

Artem, сюрприз не в долях, а в сроке владения квартирой. Если меньше минимального срока, то надо придётся заплатить.
Лайфхак тут такой: чем меньше доли выделите детям, тем проще будет потом, правда некоторые нотариусы требуют, чтобы доли выделялись выделялись частями, не верьте им, можно детям выделять сотые доли, в идеале их доля должна соответствовать по рыночной стоимости размеру мат.капиталом, тогда у государства не возникнут вопросы к вам, но выделять равными частями вас никто не обязывает.

4
0

Подскажите если я погашаю ипотеку мат.капиталом, выделяю доли, потом я могу продать квартиру и купить новую в ипотеку?

0

Татьяна, конечно, можете, но при этом у детей должна быть доля в новой квартире. Так что, скорее всего, вам придётся долго договариваться с органами опеки и искать банк, согласный, что дети тоже будут собственниками в новой квартире.

0

Алиса, не правда. Ходила в опеку с таким же вопросом- мне опека отказала покупать новую квартиру в ипотеку, только за свой счет. Мол, если брать в ипотеку, то права детей нарушены, так как я могу вдруг не в состоянии ее оплачивать и мои дети окажутся на улице. А вот в кредит я могу купить квартиру по повышенной ставке

0

Лилия, прочитайте внимательно мой комментарий. Я сказала, что если у детей будут доли сразу, то опека согласится.
Но банк согласится на детские доли, только если они будут оплачены сразу. Если первый взнос будет большой, а в кредит будет небольшая часть.

0

Мария, можно адрес сайта?)

0
0
0

Добрый вечер. Мы 3 года назад купили квартиру за маткапитал ( только на эти деньги), ипотеку не брали. Сейчас мы хотим переехать в город, продать квартиру и купить квартиру в ипотеку. Подскажите как нам поступить, и будут ли сложности. Мы скоро ждём малыша, задумались о будущем детей

0
0

Вопрос, мы продаём квартиру, купленную под маткапитал без ипотеки. В квартире 64,7 кв метров. Нам нужно покупать такую же по квадратуре квартиру или нет? Квартира поделана на 4 части, у каждого ребёнка 1/4 часть.

0

Евгения, вам надо будет получать разрешение органов опеки, а они могут не согласовать, если им что-то не понравится. Однозначно квартира должна быть не меньшей площади. Даже если вы подберете квартиру меньше и дадите детям доли больше, чтобы сохранить их количество квадратных метров, опека может придраться, что в меньшей квартире качество жизни детей ухудшится

1

Анастасия, здравствуйте. Подскажите пожалуйста, обязаны ли родители выделять и доли в новой квартире и пополнять счета детей при продаже квартиры с мат капиталом. Или достаточно только лишь выделения долей в новой квартире?

0

Анастасия, спасибо большое

0
0

Добрый день, если мы имея квартиру, купленную на материнский капитал, купим в ипотеку квартиру в городе ( той же квадратуры). Через какое то время продать квартиру ( мат.капитал) и переехать в ипотечную. Так можно сделать? Или лучше продать и купить одновременно? Опека пойдёт на такое, если мы потом выделим им доли в ипотечной.Не знаем как поступить, все время жить в деревне не хочется, ведь переехав в город мы улучшаем жилищные условия.

0
0

Помогите подсчитать какие доли выделить что бы было проще. Квартира в собственности с 2018 года использовался мат капитал. Двое детей. Покупали за 2950000. Нужно что бы опека разрешила продажу квартиры. Спасибо

0
0

Здравствуйте хотела бы продать квартиру приобретенную на маткапитал срок 3 года уже есть очень не нравится подъезд дома и дом сам аварийный как бы мне разрешения получить на продажу квартиры

0
0

не понятно. если я закрываю ипотеку, продаю квартиру в которую был вложен мат капитал и хочу купить новую в ипотеку. Площадь больше, доля не меньше на ребенка - одобрят ли покупку в ипотеку в опеке?

0
0

Здравствуйте, как связаться с автором статьи?

0
0

Квартира в доме который ещё не сдан + ипотека(перед продажей будет возможность ее погасить) + мат.капитал также продается?

0

Сообщество