Вложил материнский капитал в квартиру и теперь хочу ее продать

37
Аватар автора

Андрей

спросил в Сообществе

Купили квартиру в ипотеку. Часть денег внесли за счет средств материнского капитала. Ипотеку еще не выплатили. Хотим продать квартиру, но не знаем как.

Что делать?

Аватар автора

Анастасия Корнилова

юрист

Страница автора

Андрей, вы можете продать квартиру даже в ипотеке, но есть нюансы. Поскольку вы оплачивали квартиру средствами материнского капитала, вам придется получить согласие банка, учесть интересы детей при продаже и правильно рассчитать налог.

Как продать квартиру в ипотеке

У вас есть три способа продать ипотечную квартиру:

  1. Досрочно погасить кредит, а потом продать квартиру без обременения.
  2. Оформить договор купли-продажи при согласии банка.
  3. Переоформить ипотечный кредит на покупателя.

Про каждый из вариантов в Т⁠—⁠Ж есть подробный разбор в отдельной статье.

Рассылка Т—Ж о дизайне и недвижимости
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно

Как материнский капитал влияет на продажу квартиры

Тут все зависит от того, выделили вы доли детям или еще нет.

Если доли еще не выделяли. Когда квартиру покупают в ипотеку, как правило, доли сразу не выделяют: банки предпочитают, чтобы у квартиры, которую передают в залог, были совершеннолетние собственники. Но это зависит от банка.

Член семьи, на которого оформлено жилье, обязан выделить доли всем остальным, в том числе несовершеннолетним детям. Квартиру следует оформить в долевую собственность не позднее шести месяцев с того момента, как банк снимет с нее обременение. То есть после полного погашения кредита.

Наш калькулятор подскажет, как выделить доли правильно, чтобы у опеки не возникло вопросов.



Если остаток долга небольшой, возможно, банк разрешит вам выделить доли детям в этой квартире. Тогда на продажу вы выставите квартиру с непогашенной ипотекой и с детскими долями. Найти на нее покупателя будет непросто, но все возможно.

Или, в случае когда покупатель готов дать вам задаток, чтобы погасить остаток долга, вы можете закрыть ипотеку, потом выделить доли детям, а после этого оформить куплю-продажу.

Продавать квартиру без выделения долей детям опасно. Социальный фонд может потребовать деньги обратно и даже обвинить вас в мошенничестве. В такой сделке есть риски и для покупателя: договор могут оспорить, и квартиру у него заберут.

Впрочем, вы можете обратиться в опеку и получить разрешение на продажу квартиры, оплаченной маткапиталом, без выделения в ней детских долей. Есть два варианта, но для обоих вам потребуется уточнить детали в опеке.

Первый: вам разрешают продажу с условием, что стоимость детских долей вы разместите на счетах детей в банке, а также выделите им доли в новом жилье без ипотеки. Опека даже может дать согласие на то, что часть новой квартиры будет оплачена детскими деньгами, и они не зависнут в банке.

Второй вариант: вам могут разрешить продать квартиру с невыделенными долями, если в семье есть другое жилье, где детям уже выделены равные или более дорогие доли, чем полагались в предыдущей квартире. В этом случае опека обычно просит положить деньги детей в банк. Перед выделением долей в другом жилье лучше получить письменное согласие опеки, чтобы не получилось, что новые доли родители выделили детям в дополнение к купленным на маткапитал. И так бывает.

Если доли детям выделили. Если банк согласился на то, что залоговая квартира будет оформлена в том числе на несовершеннолетних, и вы выделили детям доли, вам останется получить разрешение органов опеки на продажу.

Зачем получать согласие органов опеки

Родители не могут совершать сделки с недвижимостью ребенка без разрешения органов опеки и попечительства. Так государство контролирует, чтобы дети не остались без собственности  .

Органы опеки и попечительства обычно дают разрешение на совершение сделки, если родители взамен приобретают в собственность детей доли в праве общей собственности на другое жилье. При этом оно должно быть равноценным продаваемому — не меньшим по площади и стоимости.

То есть действовать можно тремя способами:

  1. Сначала купить новую квартиру, выделить там доли детям, а потом продать старую.
  2. Положить деньги на счета детей или выделить им доли в другой вашей недвижимости — если опека разрешит.
  3. Согласовать близкие во времени продажу старой и покупку новой квартиры. Опека проверит новое жилье, и если оно равноценно старому, даст согласие на продажу.

Как получить разрешение органов опеки

Обратитесь в орган опеки и попечительства по месту жительства детей и соберите необходимый пакет документов. Список документов может меняться в зависимости от требований конкретного органа опеки.

Необязательно обращаться в опеку напрямую, это можно сделать и через МФЦ. Например, Управление по вопросам семьи и детства городской администрации Краснодара прямо пишет, что за разрешением на любую сделку с детским имуществом можно обратиться в любое отделение МФЦ. При этом в МФЦ конкретного города может не быть записи через сайт на такую услугу: например, в Оренбурге ее нет.

Вот примерный перечень того, что может понадобиться:

  1. Заявление от обоих родителей о предоставлении разрешения на продажу — его вы можете написать непосредственно в ведомстве.
  2. Паспорта родителей.
  3. Свидетельства о рождении детей.
  4. Если детям больше 10 лет — их согласие на отчуждение принадлежащей им доли в праве общей собственности на квартиру.
  5. Правоустанавливающие документы на квартиру — в вашем случае это может быть договор купли-продажи или договор долевого участия в строительстве.
  6. Копии паспортов всех собственников жилого помещения.
  7. Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости.
  8. Поэтажный план и экспликация квартиры.
  9. Отчет о рыночной стоимости имущества.
  10. Выписка из лицевого счета.

Такие же документы нужно представить на квартиру, которую покупаете взамен. Выписку из ЕГРН придется запросить у продавца — если выписку заказывает посторонний человек, личные данные в ней будут скрыты.

Через 15 дней с момента подачи документов опека выдаст разрешение на сделку — или отказ. Причины отказа ей нужно объяснить. И вы можете оспорить его в суде  .

Если вам разрешили сделку, вы можете оформить ее все теми же тремя способами. Только к документам для сделки купли-продажи приложите еще разрешение органов опеки и попечительства: без него регистрирующий орган не зарегистрирует переход права.

После сделки нужно обязательно выполнить те условия, о которых договорились с опекой: это проверят.

Как рассчитать налог при продаже квартиры с маткапиталом

Если квартира была в собственности больше минимального срока владения. Тогда отчитываться о сделке и платить налог не нужно. Сейчас минимальный срок владения — три года или пять лет, в зависимости от обстоятельств. Срок составляет три года, если для семьи это единственное жилье либо второе жилье куплено не больше чем за 90 дней до продажи  .

Если квартира у вас в собственности меньше минимального срока владения. Придется подать декларацию и посчитать налог. Возможно, платить ничего не нужно, потому что можно использовать вычеты.

Как учесть маткапитал в расходах. При расчете вычетов включайте в состав расходов на квартиру сумму материнского капитала. Есть такая особенность: при покупке квартиры маткапитал не входит в состав вычета, а при продаже — входит. То есть из суммы продажи можно вычесть все расходы, даже ту часть, которую за вас заплатил бюджет.

Что делать с процентами по ипотеке. При продаже квартиры их тоже можно включить в состав расходов. То есть проценты уменьшат доход от продажи жилья. Налог нужно начислить только на разницу между суммой продажи и расходами на покупку и уплату процентов.

Что делать с детскими долями. Если квартира продана в 2024 году, налог не придется платить, если трехлетний срок владения для родителей уже истек.

С 2025 года налог на детские доли при продаже будет считаться не с даты оформления доли на ребенка, а с даты регистрации родительского права на квартиру или даты полной оплаты договора долевого участия либо договора уступки права требования по договору долевого участия в строительстве  .

Если жилье продано до 2024 года, действует старый порядок и налог нужно было уплатить до 15 июля.

  • Artem BogatchenkoДобрый день! Не совсем понятно. Ипотека скоро погашается, при этом был использован мат.капитал, нужно выделить доли детям. Каким образом лучше это оформить, чтобы избежать налоговых сюрпризов при последующей продаже квартиры?0
  • Alexey KuksenokArtem, сюрприз не в долях, а в сроке владения квартирой. Если меньше минимального срока, то надо придётся заплатить. Лайфхак тут такой: чем меньше доли выделите детям, тем проще будет потом, правда некоторые нотариусы требуют, чтобы доли выделялись выделялись частями, не верьте им, можно детям выделять сотые доли, в идеале их доля должна соответствовать по рыночной стоимости размеру мат.капиталом, тогда у государства не возникнут вопросы к вам, но выделять равными частями вас никто не обязывает.4
  • Вячеслав ФордовСобственником квартиры ввиду ипотеки являешься уже более 3 лет, а детям выделяешь грубо говоря сейчас, после выплаты. Вопрос, теперь снова нужно ждать 3 года, пока у детей срок собственности без налоговый не начнётся?4
  • Татьяна СоколоваПодскажите если я погашаю ипотеку мат.капиталом, выделяю доли, потом я могу продать квартиру и купить новую в ипотеку?0
  • Алиса МаркинаТатьяна, конечно, можете, но при этом у детей должна быть доля в новой квартире. Так что, скорее всего, вам придётся долго договариваться с органами опеки и искать банк, согласный, что дети тоже будут собственниками в новой квартире.0
  • Наталия ДергачеваМария, можно адрес сайта?)0
  • ArsЗдравствуйте! Можно ли вернуть средства мат капитала обратно в пенсионный фонд, перед продажей квартиры? Если я хочу продать квартиру и купить землю для строительства дома.4
  • Алиса МаркинаНаталия, https://journal.tinkoff.ru/blank-form/ =)))0
  • ЕвгенияДобрый вечер. Мы 3 года назад купили квартиру за маткапитал ( только на эти деньги), ипотеку не брали. Сейчас мы хотим переехать в город, продать квартиру и купить квартиру в ипотеку. Подскажите как нам поступить, и будут ли сложности. Мы скоро ждём малыша, задумались о будущем детей0
  • ЕвгенияВопрос, мы продаём квартиру, купленную под маткапитал без ипотеки. В квартире 64,7 кв метров. Нам нужно покупать такую же по квадратуре квартиру или нет? Квартира поделана на 4 части, у каждого ребёнка 1/4 часть.0
  • Анастасия КорниловаЕвгения, вам надо будет получать разрешение органов опеки, а они могут не согласовать, если им что-то не понравится. Однозначно квартира должна быть не меньшей площади. Даже если вы подберете квартиру меньше и дадите детям доли больше, чтобы сохранить их количество квадратных метров, опека может придраться, что в меньшей квартире качество жизни детей ухудшится1
  • ЕвгенияАнастасия, спасибо большое0
  • ЕвгенияДобрый день, если мы имея квартиру, купленную на материнский капитал, купим в ипотеку квартиру в городе ( той же квадратуры). Через какое то время продать квартиру ( мат.капитал) и переехать в ипотечную. Так можно сделать? Или лучше продать и купить одновременно? Опека пойдёт на такое, если мы потом выделим им доли в ипотечной.Не знаем как поступить, все время жить в деревне не хочется, ведь переехав в город мы улучшаем жилищные условия.0
  • Юлия МакееваСначала позвоните в опеку и узнайте, дадут ли они разрешение на покупку последующей квартиры в ипотеку (после продажи квартиры с использованием маткапитала). Ответ нет. Только если будете покупать квартиру за свои средства. Т.к. нельзя отдавать в залог квартиру с детскими долями. Что-то об этом никто не упоминает3
  • Лариса РозепинаНе пойму, зачем выделять долю детям, если мат кап при продаже квартиры возвращается в пфр? Получается и мат кап вернёшь и обязан детям квартиру купить?1
  • Армине АйрапетоваПомогите подсчитать какие доли выделить что бы было проще. Квартира в собственности с 2018 года использовался мат капитал. Двое детей. Покупали за 2950000. Нужно что бы опека разрешила продажу квартиры. Спасибо0
  • Виктория повышеваЗдравствуйте хотела бы продать квартиру приобретенную на маткапитал срок 3 года уже есть очень не нравится подъезд дома и дом сам аварийный как бы мне разрешения получить на продажу квартиры0
  • Дмитрий Ивличевне понятно. если я закрываю ипотеку, продаю квартиру в которую был вложен мат капитал и хочу купить новую в ипотеку. Площадь больше, доля не меньше на ребенка - одобрят ли покупку в ипотеку в опеке?1
  • Андрей КременецКвартира в доме который ещё не сдан + ипотека(перед продажей будет возможность ее погасить) + мат.капитал также продается?0
  • Альбина ВасильеваАнастасия, здравствуйте. Подскажите пожалуйста, обязаны ли родители выделять и доли в новой квартире и пополнять счета детей при продаже квартиры с мат капиталом. Или достаточно только лишь выделения долей в новой квартире?0
  • Алиса МаркинаЛилия, прочитайте внимательно мой комментарий. Я сказала, что если у детей будут доли сразу, то опека согласится. Но банк согласится на детские доли, только если они будут оплачены сразу. Если первый взнос будет большой, а в кредит будет небольшая часть.0
  • Алиса МосковченкоЛариса, как мат капитал вернётся когда пфр переводят его при покупке квартиры продавцу. такая ситуация: я продаю квартиру. у меня её покупают за мат капитал. пфр переврдит сумму мне, а я уже распоряжаюсь этими деньгами. и ответьте мне как он вернётся в пфр? с меня будут требовать обратно? или в таком случае откуда возьмётся ещё мат капитал? может я чего то не понимаю? объясните в таком случае...0
  • ЛюдаЛилия, а без квартиры дети на улице не останутся? Странная опека конечно. Мат.кап это 1-5% от общей стоимости квартиры, в Москве это 1-2кв.метра. Почему опека переживает что дети останутся без полноценной квартиры? Она с таким мат.капом и не положена, положена только мизерная доля. Не вам в укор и не в обиду детям. Сам закон изначально странный, где государство помогает 1% от суммы недвижимости, а в дальнейшем претендует на контроль всех 100%. Если есть возможность, лучше вообще не вкладывать мат.кап в недвижимость, иначе не будете хозяевами, хоть и заплатите 99% из 100%.0
  • Алиса МаркинаArs, если опека согласится.0
  • Алиса МаркинаЛариса, маткапитал иногда возвращают в СФР, чтобы не выделять детям доли в новом жилье и не мучиться с продажей старого.0
  • Алиса МаркинаДмитрий, вряд ли разрешат. Разве что детские доли будут оплачены вами сразу и дети сразу станут покупателями по новому договору. Иначе родители перестанут платить, квартиру заберёт банк, маткапитал пропадёт.0
  • Алиса МаркинаЕвгения, с большими детскими долями вам будет проблематично переехать - опека наверняка не даст согласие на покупку жилья в ипотеку.0
  • Алиса МаркинаАльбина, опека часто просит и деньги детям, и метры, что убыточно для родителей.0
  • Алиса МаркинаЕвгения, опека на такое не пойдёт.0
  • Алиса МаркинаАрмине, чем меньше детские доли, тем лучше. Сумма маткапитала делится на четверых, сколько метров можно купить на четверть, столько выделить каждому ребёнку.0
  • Алиса МаркинаВиктория, если вы сможете доплатить до стоимости хорошей квартиры без ипотеки, то опека вполне может дать согласие.0
  • Елена СамбурскаяПодскажите пожалуйста, хотим продать квартиру в которую был вложен материнский капитал. Есть другая квартира для выделения доли ребенку. Квартиры находятся в разных регионах. Мы решили обратиться в регион где квартира, которая куплена за мат капитал. Так как на данный момент именно в ней проживаем. Опека говорит необходимо прописать ребенка в ней. Дочка прописана во второй квартире уже со мной, а муж в этой по месту обращения в опеку. У нас только временная регистрация. Обязательно ли нам прописывать ребенка здесь заново?0
  • И.П.Добрый день. Если купили квартиру с мат капиталом большую, чем есть сейчас. Приняли решение не гасить ипотеку и продать ипотечную квартиру. то какими должны быть наши действия?0
  • Антонина ВершиненаПодскажите пожалуйста хотим купить квартиру в ипотекус мат капиталом ,но эта квартира уже в ипотеке и еще туда так же был вложен мат капитал , это вообще возможно преобрести и на что обращать внимание при такой сделке?0