Купили квартиру по заниженной цене. Как получить вычет с полной суммы?

11
Аватар автора

Георгий

спросил в Сообществе

Недавно мы с супругой купили квартиру в ипотеку у другого человека. В договоре по договоренности с продавцом указали меньшую стоимость, а остальную сумму передали по расписке. Банк на такие условия согласился: считается, что это общая практика.

В выписке с банковского счета, которая подтверждает снятие денег со счета для оплаты сделки, указана полная стоимость квартиры. Еще есть две расписки о передаче денег продавцу: одна — на стоимость по договору купли-продажи, вторая — на остаток, неотделимые улучшения квартиры.

Можно ли загрузить такие документы в личный кабинет на сайте ФНС для получения вычета? Не вызовет ли это подозрений или лишних вопросов? Наверняка вы знаете, как обычно в такой ситуации делают. Очень хотелось бы поскорее получить свой НДФЛ назад.

Аватар автора

Анастасия Корнилова

юрист

Страница автора

Действительно, для банка здесь проблем нет: у него в залоге ваша квартира. Он все равно получит назад свои деньги, независимо от того, какую цену вы указали в договоре. Банк все равно дал вам в долг меньше денег, чем стоит квартира.

Зато в этой схеме рискуете вы. Получить вычет можно только с той стоимости, что указали в договоре. А расписка на остаток не подойдет.

Рассылка Т—Ж о дизайне и недвижимости
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно

Вычет на покупку квартиры дают от суммы по договору

Налоговый вычет при покупке квартиры — это сумма, на которую государство разрешает вам уменьшить доходы, чтобы снизить и вернуть НДФЛ  .

Расходы на квартиру нужно подтвердить документами: договором купли-продажи, участия в долевом строительстве, платежными поручениями или расписками. Эти документы прикладывают к декларации по итогам года — налоговая их проверяет, делает запрос в Росреестр и принимает решение, возвращать ли налог.

Вот как налоговая проверяет расходы на квартиру:

  1. Сначала смотрят в договор купли-продажи. Там указана цена квартиры — сколько стоит конкретный объект.
  2. Потом смотрят на платежные документы: какую сумму вы реально заплатили и можете подтвердить.

Если сумма расходов меньше стоимости квартиры, вычет дадут только в сумме расходов. Если в расписках указано больше, вычет будет равен стоимости квартиры по договору.

Неотделимые улучшения можно принять к вычету, если это отделка в новостройке

Если человек купил новостройку без отделки и непосредственно у застройщика, государство дает вычет и на отделку квартиры. Для этого нужно правильно составить расписку и договор, тогда неотделимые улучшения можно учесть в составе налогового вычета  .

Но у вас так не получится, так как квартиру вы купили у частного продавца и на вторичном рынке. Даже если вы при этом заплатили за отделку, налог с этой суммы не вернут.

Как учесть проценты, если кредит больше стоимости квартиры

При покупке квартиры в ипотеку можно получить вычет в размере уплаченных банку процентов.

Если сумма кредита больше, чем цена квартиры по договору, вычет вам дадут только в сумме процентов, пропорциональной стоимости квартиры. Допустим, вы взяли ипотечный кредит в сумме 3,5 млн рублей, а в договоре купли-продажи указали стоимость квартиры 1,65 млн. Получается, вы потратили на приобретение жилья только 47,14% от общей суммы кредита.

Значит, имущественный налоговый вычет по процентам вы получите в размере, пропорциональном стоимости квартиры, которую указали в договоре купли-продажи. Например, если проценты за 2024 год составляют 330 000 ₽, уменьшить свой доход можно на 155 100 ₽: 330 000 ₽ × 47/100.

Если квартира стоит меньше 2 млн рублей

У имущественного вычета при покупке квартиры есть лимит — 2 млн рублей на одного человека. Его дают один раз на всю жизнь. Это значит, что, если квартира стоит больше 2 млн рублей, налог вернут только с 2 млн рублей — максимум 260 тысяч рублей.

Если квартира по договору купли-продажи стоит меньше 2 млн рублей, тогда остаток вычета можно перенести на другой объект. Например, если захотите купить еще одну квартиру, используете оставшуюся сумму для возврата налога. Главное, чтобы общая сумма расходов на жилье, которые использованы для вычета, не превысила 2 млн рублей.

Квартир при этом может быть сколько угодно. При условии, что вы не использовали право на вычет до 2014 года.

Нужно ли прикладывать расписку к декларации и какие при этом риски

Для вычета расписка не подойдет, поэтому прикладывать ее к декларации нет смысла. Но даже если вы решите так сделать, для вас рисков с налоговой нет.

Эту расписку просто не примут для вычета, а оплата неотделимых улучшений — ваше право, это не нарушение закона. Даже если налоговая обратит внимание, что суммы в договоре и расписке и сумма в справке банка расходятся, к вам вряд ли возникнут вопросы. Вы можете взять сумму больше, чем стоит квартира, и потратить ее на ремонт или другие нужды — лишь бы банк согласился дать вам такую сумму в кредит. Главное, правильно заполнить декларацию и не учитывать там расписку. Иначе придется подавать уточненку, а это отложит возврат налога.

Что грозит продавцам квартиры из-за расписки

У ваших продавцов может возникнуть проблема, если налоговая сопоставит сумму, за которую они продали квартиру, и две расписки, по которым они получили больше денег.

Дело в том, что налог необходимо платить с любого полученного дохода. И с того, что получили за «неотделимые улучшения», тоже. При этом стоимость квартиры они могли уменьшить на вычет, чтобы не платить налог при продаже. А стоимость неотделимых улучшений уменьшить не так уж просто. Поэтому им могут запросто доначислить НДФЛ или как минимум запросить пояснения.

Если налоговая в ходе камеральной проверки выяснит, что ваши продавцы скрыли часть полученного дохода, им доначислят НДФЛ, насчитают пеню и могут выписать штраф. Обычно, когда кажется, что удалось обхитрить государство, скорее всего, в этой схеме что-то не предусмотрели.

Иногда продавцы просят завысить стоимость квартиры, но в этой схеме тоже слишком много рисков.

  • Артемий ЛебедеффЯ думал все посылают подальше риэлторов с такими предложениями. Вот почему не все хотят платить налоги...1
  • Даниил УдимовА зачем вообще такая странная схема? Чтобы в случае признания сделки незаконной и расторжения вам вернули меньше денег?0
  • Жека ВласовДаниил, нет, что бы продавец заплатил меньше налогов или не заплатил.1
  • Evgeny KravchenkoДобрый день! Очень хочется узнать ваше мнение. Покупали у физ.лица готовую новостройку, в ипотеку, по ДКП на 6.100.000 с привлечением заемных средств в размере 3.023.000 и так же с ДКП неотделимых улучшений на 1.400.000. Итого 7.500.000 рублей. Таким образом документы об оплате следующие - платежное поручение на 7.450.000 и расписка от продавца в получении 50.000 задатка. Очень хочется получить налоговый вычет, все равно лимит в 2.000.000 превышен и без ДКП на неотделимые улучшения. Могут ли возникнуть проблемы с получением вычета у меня, покупателя в данной ситуации?0
  • ГермаНата, у нас была подобная сделка. В ДКП стоит 2000000, а расписка на не отделимые на 1100000. Покупатель переводил нам деньги на счёт, но двумя платежами, соответственно, выписки со счета 2 на 2000000 и 1100000, не будет проблем?0
  • Ната ЛиаГерма, Будет конечно если будет проверка. Все ваши суммы на счету - как на ладони. Ведь в случае проверки налоговая заставит вас взять выписку со счета из банка.0
  • АйнурЗдравствуйте! Подскажите, пожалуйста, приобретали квартиру по дкп за 1590000,00. По факту перечислено было продавцу 2680000,00 (было занижение стоимости по соглашению двух сторон). При отправке 3ндфл налоговая запрашивает платежное поручение о перечислении денег и кредитный договор. Можно ли предоставить эти документы или лучше стоит отказаться от возврата 13%?0
  • SINGLESНата, доброго времени суток. Помогите, пожалуйста, разобраться. Вижу кучу комментариев, но не нашла пока нужной информации. Квартира куплена с занижением. Понятно, что на налоговый вычет подавать нельзя, но можно ли подать на проценты по ипотеке? Заранее благодарю.0
  • Сергей ГрушкинЗдравствуйте! Спасибо за раскрытие информации по вопросу. Позицию Минфина РФ (ПИСЬМО от 22 августа 2014 г. N 03-04-05/42128) изучили. Ситуация немного иначе. Стоимость по ДКП - 990.000₽, ипотека на 4.900.000₽, ипотека погашена, сумма уплаченных % за весь период - 3.840.000₽, расчет Минфина РФ понятен, но в кредитном договоре есть соответствующий пункт о том, что 990.000₽ идут именно на приобретение, остальное - на ремонт (вторичка). Вопрос: скажите, пожалуйста, какую сумму уплаченных % по ипотеке заявлять: 1) 775.681,52₽ = (990/4.900)*3.840 - по мнению Минфина РФ (но это только МНЕНИЕ); 2) 990.000₽ (сумма, которая прямо указана в кредитном договоре - на приобретение, и она же = ДКП)?0
  • El ViraДаниил, неотделимые улучшения заявители в сделке используют для улучшения жилищных условий, дабы не вносить первоначальный взнос за ипотеку, ибо которого просто нет.0