Как продать квартиру: пошаговая инструкция

Этапы и документы

47
Аватар автора

Сергей Машкин

продал много квартир

Я юрист с пятнадцатилетним стажем.

За это время я сопровождал десятки сделок с недвижимостью, от самых простых до самых сложных — со взаимозачетами, кредитами, уступкой прав и другими заморочками.

Продавец в сделке купли-продажи рискует меньше покупателя, но тратит больше времени и нервов. Продавцу нужно собрать кучу документов на квартиру. Если не сделать это вовремя или не взять нужную справку, сделку не зарегистрируют. Или покупатель откажется покупать квартиру, если его поджимает время и он не готов ждать, пока продавец разберется с бюрократией.

Главный риск продавца — вовремя не получить деньги за квартиру или получить поддельные. Поэтому составить договор и провести сделку и взаиморасчеты нужно удобным и надежным способом.

Если отнестись к продаже квартиры ответственно и вникнуть в тему, выйти на сделку можно с минимальными затратами времени, денег и нервов. Расскажу как.

Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно
До договора купли-продажи

Собрать документы

Перечень документов, которые понадобятся для купли-продажи квартиры и регистрации перехода права собственности, может различаться. Точный список зависит от того, кто — собственник квартиры и на какие средства ее приобретает покупатель.

Есть документы, которые Росреестр запросит в любом случае, — без них ведомство не зарегистрирует переход права к новому собственнику:

  1. Паспорт собственника квартиры.
  2. Договор купли-продажи.

По закону для сделки этих документов достаточно, если вы единственный совершеннолетний собственник квартиры и не состоите в браке, а покупатель готов оплатить полную стоимость квартиры наличными.

Если квартира в общей собственности, процесс регистрации сделки усложнится.

По закону общая собственность может быть совместной или долевой. В общей долевой собственности доли каждого участника определены конкретно, например 1/2, 1/4. В общей совместной собственности доли не определены и признаются равными. Например, когда квартира приватизировалась на всех членов семьи без определения долей.

Базовый список документов для купли-продажи квартиры, которая находится в общей собственности, останется таким же. К договору купли-продажи надо будет еще приложить согласие на сделку от другого собственника. В случае с долевой собственностью на сделке должны присутствовать все продавцы-дольщики или их представители по доверенности.

Договор купли-продажи квартиры в долевой собственности необходимо заключать через нотариуса. Исключение — если все собственники продают свои доли по одной сделке, то есть квартира переходит покупателю полностью. Для совместной собственности такого требования нет — достаточно простой письменной формы 

.

Если жилье купили в браке. Совместно нажитое в браке имущество — это общая совместная собственность супругов. Независимо от того, кто его купил и на чье имя оно оформлено.

Если между супругами не заключен брачный контракт, безопаснее получить нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу квартиры. Если брачный контракт подписан и в нем установлен режим раздельной собственности на квартиру, получать согласие не нужно.

Для регистрации сделки Росреестр не запрашивает согласие супруга или брачный контракт. Его может попросить банк покупателя, если тот берет ипотеку. Но нужно учесть, что в ЕГРН внесут запись об отсутствии такого согласия супруга на совершение сделки. И эта информация будет отражаться в выписке из ЕГРН, которая будет удостоверять право нового собственника на приобретенную недвижимость.

Если квартира или доля в собственности несовершеннолетнего, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства на продажу жилья. Чтобы продать квартиру, где собственник — несовершеннолетний, надо предоставить ему другое собственное жилье не меньшей площади и не хуже по качеству. За этим следят органы опеки.

Если несовершеннолетнему не исполнилось 14 лет 

, дополнительно к базовому списку необходимо приложить:

  1. Свидетельство о рождении несовершеннолетнего собственника.
  2. Паспорт законного представителя и документ, подтверждающий его полномочия: например, свидетельство о рождении ребенка, удостоверение опекуна или свидетельство об усыновлении ребенка.
  3. Разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом лиц, не достигших 14 лет.

Если несовершеннолетнему собственнику от 14 до 18 лет, он самостоятельно участвует в сделке. Для этого нужно дополнительно письменное согласие законных представителей на совершение этой сделки и разрешение органа опеки на дачу законными представителями согласия на распоряжение имуществом несовершеннолетним.

Что такое эмансипация несовершеннолетних

Несовершеннолетний, которому уже исполнилось 16 лет, может быть признан органами опеки и попечительства или судом полностью дееспособным — эмансипированным. Например, когда несовершеннолетний работает по трудовому договору, ведет предпринимательскую деятельность или вступил в брак.

Эмансипированные несовершеннолетние собственники вправе заключать сделки самостоятельно, без согласия законных представителей и органов опеки и попечительства на продажу жилья. В этом случае для сделки купли-продажи понадобится решение органа опеки и попечительства или суда о признании несовершеннолетнего полностью дееспособным или свидетельство о заключении брака.

Если покупатель оплачивает квартиру с использованием кредитных средств, в МФЦ или Росреестр никаких дополнительных документов подавать не нужно. Но они понадобятся банку покупателя для одобрения ипотечного кредита.

У каждого банка свои требования, поэтому точный список документов вам даст покупатель. Вот примерный перечень документов:

  1. Проект договора купли-продажи.
  2. Расписка в получении аванса или задатка.
  3. Технический паспорт БТИ на жилое помещение (не старше пяти лет). Он нужен, чтобы банк удостоверился в том, что нет незаконных перепланировок.
  4. Справка об отсутствии задолженности по платежам за коммунальные услуги.
  5. Документ о том, что в квартире никто не зарегистрирован, например единый жилищный документ в Москве или форма № 7 или 9 в Санкт-Петербурге.

Если в ваших интересах действует представитель. Если у продавца нет времени или возможности самому заключать и регистрировать сделку, можно доверить эту работу представителю. Для этого потребуется нотариальная доверенность. Ее нужно будет приложить к списку документов для сделки.

Если продавец сам продает жилье и заключает договор, а представителю доверяет регистрацию, в доверенности должно быть указано только право на подачу заявления на регистрацию перехода права собственности.

Если представитель полностью ведет сделку по продаже жилья, в доверенности нужно перечислить все полномочия и условия: заключить договор, продать за определенную цену, получить деньги, зарегистрировать. Все зависит от конкретной ситуации, но полномочия нужно описать максимально подробно, чтобы в последний момент не оказалось так, что представитель не может взять документы в МФЦ или получить аванс от покупателя.

На практике покупатели редко соглашаются совершить сделку через представителя. Поэтому на самой сделке, скорее всего, собственнику быть придется.

Как на практике

По закону для продажи квартиры никакие другие дополнительные документы не требуются.

Но на практике, чтобы удостовериться, что продавец не мошенник и сделка законна, покупатели часто просят показать им:

  1. договор купли-продажи или другие правоустанавливающие документы, из которых понятно, кто и на каких основаниях владеет квартирой, — договоры дарения, мены, долевого участия, свидетельство о праве на наследство, свидетельство о приватизации;
  2. справку о погашении ипотеки, если продавец приобретал квартиру в ипотеку;
  3. справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, чтобы убедиться в том, что продавец полностью дееспособен и осознает последствия сделки;
  4. свидетельство о регистрации права собственности, если сохранилось (его не выдают с 2016 года) или выписку из ЕГРН. С 1 марта 2023 года выписку в большинстве случаев может заказать только собственник;
  5. экспликацию, поэтажный план, технический и кадастровый паспорта БТИ, в которых указаны все характеристики квартиры;
  6. справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
  7. справку об отсутствии долга за капремонт;
  8. документ жилищного учета, из которого понятно, кто зарегистрирован в квартире;
  9. документ о том, что в квартире никто не зарегистрирован;
  10. копию финансово-лицевого счета, который содержит сведения о зарегистрированных в квартире людях, характеристики квартиры, информацию о системах коммуникаций и коммунальных услугах.

Если вы продаете квартиру в Москве или Московской области, покупателю можно предоставить Единый жилищный документ. Он включает в себя основные характеристики квартиры, сведения о собственниках и зарегистрированных лицах, информацию о долгах за коммунальные услуги. ЕЖД заменяет справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам и капремонту, документ о том, что в квартире никто не зарегистрирован, и копию финансово-лицевого счета.

До договора купли-продажи

Выписаться и разобраться с коммуналкой

Перед продажей квартиры необходимо рассчитаться за коммунальные услуги и капремонт и снять с регистрационного учета всех жильцов, прописанных на жилплощади.

Долги за капремонт и коммунальные услуги. По закону долги по коммунальным услугам не переходят новому собственнику. Обязанность платить за квартиру и коммунальные услуги возникает после получения права собственности. Однако покупатель наверняка попросит вас подтвердить отсутствие долгов, чтобы не объяснять коммунальщикам, что он новый собственник и никому ничего не должен. Справку об отсутствии задолженности можно взять в управляющей компании, ТСЖ, ЖСК или другой организации, которая обслуживает ваш дом. Подтвердить отсутствие долга по коммунальным услугам также может ЕЖД, который можно получить через МФЦ.

В отличие от коммунальных услуг, долги по капремонту привязываются не к человеку, а к квартире — и переходят к новому собственнику. Справку об отсутствии долга по капремонту выдает региональный фонд капитального ремонта 

.

Если долг по коммуналке и капремонту есть, квартиру все равно можно продать. Но нужно обговорить порядок погашения долга с покупателем и закрепить его документально: в договоре купли-продажи или в авансовом соглашении. Долг можно погасить задатком или авансом, который внесет покупатель, или оплатить из полученных средств после продажи. Также можно соразмерно снизить стоимость квартиры, чтобы долг оплатил покупатель.

Снятие с регистрационного учета жильцов. После погашения долгов за квартиру нужно выписать — снять с регистрационного учета по месту жительства — себя и всех зарегистрированных в квартире жильцов. Выписаться можно на любом этапе сделки и даже после нее. Можно вообще не выписываться из квартиры, это не препятствует продаже и переходу права собственности. Но покупатель перед сделкой захочет удостовериться в том, что на жилплощади никто не зарегистрирован и никто не придет жить в его новую квартиру. Чтобы развеять опасения, необходимо предоставить покупателю ЕЖД. Эти документы можно взять через МФЦ.

Выписаться можно автоматически, прописавшись по новому месту жительства. В этом случае вам понадобится паспорт и выписка из ЕГРН, подтверждающая, что вы собственник жилого помещения, в которое прописываетесь. Если собственник не вы, потребуется заявление собственника о постановке вас на регистрационный учет.

Из квартиры можно выписаться и в никуда, но помните, что если не прописываться по месту пребывания или жительства более 90 дней, можно заработать штраф в размере от 2000 до 3000 ₽, а для жителей Москвы и Санкт-Петербурга — от 3000 до 5000 ₽ 

.

Подать заявление о снятии с учета или постановке на учет можно в отдел Главного управления по вопросам миграции МВД РФ по месту, откуда выписываетесь или где хотите зарегистрироваться. Также можно сделать это через госуслуги или МФЦ.

Вместе с заявлением в паспортный стол нужно отдать паспорт, куда поставят штамп о снятии с учета и постановке на учет. Паспорт можно принести и позднее, когда заявление обработают. Госпошлина за выписку и прописку не взимается.

Сотрудник паспортного стола рассмотрит заявление и поставит вам штамп в паспорте о снятии с регистрационного учета
Сотрудник паспортного стола рассмотрит заявление и поставит вам штамп в паспорте о снятии с регистрационного учета
До договора купли-продажи

Составить проект ДКП или авансовое соглашение

Эти документы нужны, чтобы закрепить намерение сторон заключить договор купли-продажи квартиры.

Проект договора купли-продажи просят банки, чтобы проанализировать существенные условия, если вы покупаете квартиру в ипотеку. У некоторых банков есть свои типовые формы, их одобряют быстрее.

Предварительный договор купли-продажи обязывает стороны в будущем заключить основной договор. Заключать его не обязательно, но предварительный ДКП защищает и продавца, и покупателя. Если по какой-то причине одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора, другая сторона может через суд обязать заключить договор на условиях предварительного договора.

Предварительный договор составляют в той же форме, что и основной ДКП. Поэтому если основной ДКП нужно заверять у нотариуса, то придется заверить и предварительный договор.

В предварительном договоре обязательно указать:

  1. Полные данные продавца и покупателя — ФИО, адреса проживания, паспортные данные, СНИЛС, данные представителей и доверенностей.
  2. Описание и основные характеристики жилого помещения — адрес, кадастровый номер, этаж, общая и жилая площадь, количество комнат, состояние квартиры.
  3. Цену.
  4. Порядок расчетов — наличные, кредит, рассрочка, график платежей.
  5. Соглашение о задатке или авансе.
  6. Срок, в который должен быть заключен основной договор.
  7. Ответственность сторон, если не будет заключен основной договор, — возмещение убытков, неустойка.
Пример предварительного договора
Пример предварительного договора

Задаток или аванс. Чтобы подтвердить намерение купить квартиру и в качестве гарантии, что продавец не продаст квартиру другому человеку, покупатель обычно заранее вносит задаток или аванс.

И задаток и аванс вносятся в счет стоимости квартиры до подписания основного договора. Если сделка идет по плану и стороны добросовестно исполняют свои обязательства, разницы между задатком и авансом нет — покупатель просто вносит оставшуюся часть суммы за квартиру после ее передачи.

Различия проявляются, если что-то пошло не так. Если сделка сорвалась по вине покупателя, задаток остается у продавца, если по вине продавца — он возвращает покупателю задаток в двойном размере. Аванс же возвращается покупателю в любом случае. Задаток сильнее мотивирует стороны договора добросовестно исполнить свои обязательства.

Условие о внесении задатка или аванса и его сумме включается в договор купли-продажи, а его получение продавец должен подтвердить распиской.

Авансовое соглашение. Это соглашение о намерениях совершить сделку и о передаче аванса. Если сделка не состоится, аванс вернется покупателю и ни одна из сторон не будет вправе принудить другую через суд заключить сделку. То есть по авансовому соглашению не получится обязать покупателя купить квартиру, а продавца — продать ее.

Соглашение можно и не составлять — расписки о получении аванса банку и Росреестру будет достаточно.

Договор купли-продажи

Лучше, если основной договор купли-продажи составит для вас опытный юрист, чтобы предусмотреть все риски. Но можно составить договор самостоятельно с помощью шаблонов из интернета и подборки Т⁠—⁠Ж о том, как продать квартиру.

Есть существенные условия договора, без которых он будет считаться незаключенным. Обязательно надо прописывать предмет договора, цену квартиры и перечень лиц, которые вправе пользоваться жилым помещением 

.

Разумеется, на практике этих трех существенных условий недостаточно. Необходимо предусмотреть и максимально подробно описать в договоре вообще все условия сделки. Вот их перечень:

  1. Дата и место подписания договора купли-продажи.
  2. Полные данные продавца и покупателя — ФИО, паспортные данные, адреса проживания, ИНН или данные представителей и их доверенностей.
  3. Предмет договора — описание и основные характеристики квартиры: адрес, этаж, общая и жилая площадь, количество комнат, кадастровый номер, состояние квартиры.
  4. Данные о правоустанавливающих документах на жилое помещение, на основании которых продавец приобрел право собственности: например, номер и дата договора купли-продажи.
  5. Данные о государственной регистрации права на квартиру — номер и дата свидетельства о праве собственности, информация из выписки из ЕГРН.
  6. Гарантии продавца в том, что квартира никому не продана, не подарена и не заложена, что продавец дееспособен, не признан банкротом, что в отношении него не возбуждалось и не ведется дело о банкротстве и др.
  7. Информация о том, что имеются необходимые согласия — супруга, законного представителя, органов опеки и попечительства.
  8. Цена. Это существенное условие договора. Цена должна быть выражена точной суммой денег.
  9. Обязанность продавца передать объект недвижимости, а покупателя принять такой объект и внести за него плату.
  10. Порядок расчетов — наличными или переводом, при помощи кредитных средств, с рассрочкой или без.
  11. Ответственность сторон за нарушение договорных обязательств — возмещение убытков, неустойка.
  12. Обязанность сторон подать заявление на госрегистрацию перехода права.
  13. Подписи сторон.

Это лишь необходимый минимум условий договора. К каждому конкретному случаю нужно подойти индивидуально и максимально подробно описать все условия сделки.

На момент подписания договора купли-продажи у продавца должны быть оригиналы необходимых документов к сделке, а у покупателя — расписка продавца в получении аванса или задатка.

Пример договора купли-продажи квартиры
Пример договора купли-продажи квартиры

Нотариальное удостоверение договора. Договор купли-продажи квартиры по общему правилу заключается в простой письменной форме, и удостоверять его у нотариуса не обязательно — зависит от желания сторон.

В некоторых случаях договор купли-продажи должен быть нотариально удостоверен. Например, если вы продаете квартиру, которая находится в долевой собственности или которой владеет несовершеннолетний.

Нотариальное удостоверение — это гарантия юридической чистоты сделки. Нотариус составит договор, проверит дееспособность сторон и наличие всех документов, отсутствие арестов и ограничений и направит заявление на регистрацию в Росреестр в электронном виде. Плюсом является и то, что нотариус за свои действия несет юридическую ответственность, в том числе материальную.

Но оформление сделки у нотариуса обойдется недешево.

Сколько стоит удостоверить сделку по отчуждению квартиры в 2024 году

Кому отчуждаемСумма сделкиСтоимостьКомментарий
РодственникамДо 10 млн ₽3000 ₽ + 0,2% суммы сделкиИли оценки стоимости недвижимости
Выше 10 млн ₽23 000 ₽ + 0,1% суммы сделкиНо не более 50 000 ₽
Другим лицамДо 1 млн ₽3000 ₽ + 0,4% суммы сделки
1—10 млн ₽7000 ₽ + 0,2% суммы сделки
Выше 10 млн ₽25 000 ₽ + 0,1% суммы сделкиНо не более 100 000 ₽

Сколько стоит удостоверить сделку по отчуждению квартиры в 2024 году

Родственникам
до 10 млн ₽3000 ₽ + 0,2% суммы сделки (или оценки стоимости недвижимости)
выше 10 млн ₽23 000 ₽ + 0,1% суммы сделки (но не более 50 000 ₽)
Другим лицам
до 1 млн ₽3000 ₽ + 0,4% суммы сделки
1—10 млн ₽7000 ₽ + 0,2% суммы сделки
выше 10 млн ₽25 000 ₽ + 0,1% суммы сделки (но не более 100 000 ₽)

Кроме тарифа придется оплатить юридические и технические услуги нотариуса, расценки на которые он устанавливает сам. Например, составить договор купли-продажи может стоить от 2000 до 10 000 ₽. Расходы распределяются между сторонами по договоренности.

После договора купли-продажи

Регистрация перехода права собственности

Когда вы подпишете договор, необходимо будет зарегистрировать переход права собственности к покупателю в Росреестре. Для этого помимо необходимых для регистрации документов, которые мы рассмотрели выше, продавцу и покупателю необходимо также подать:

  1. Заявление о госрегистрации.
  2. Квитанцию об оплате госпошлины — 2000 ₽. Ее обычно оплачивает покупатель.
2000 ₽
госпошлина за регистрацию права собственности

Документы можно подать несколькими способами:

  1. Через МФЦ. Достаточно взять паспорт и документы, а сотрудник приема отсканирует их. Единственный документ о сделке, который нужно сдать на бумаге, — закладная, если сделка проходит с оформлением ипотеки. Сотрудники МФЦ выдадут расписку в получении документов. С ней надо прийти в МФЦ в назначенный срок и получить выписку из ЕГРН.
  2. На дому. Сотрудники Росреестра бесплатно приедут к ветеранам и инвалидам ВОВ, людям с инвалидностью первой или второй групп. К остальным — за отдельную плату. В каждом регионе свой тариф.
  3. Через интернет. Делается это через сервис «Домклик», портал госуслуг или личный кабинет на сайте Росреестра. Заявление и электронные образы документов продавец и покупатель обязательно подписывают усиленной электронной подписью — УКЭП.

Через Росреестр срок регистрации — до 7 рабочих дней, через МФЦ — до 9 рабочих дней. Вы получите выписку из ЕГРН, в которой будет указан новый собственник.

Если удостоверяете сделку, то нотариус сам бесплатно направит заявление на регистрацию в Росреестр в электронном виде. Его рассматривают быстрее — в среднем за два рабочих дня. При оформлении договора в некоторых банках также есть возможность подать документы на регистрацию электронно — уточняйте это в службе поддержки банка.

После договора купли-продажи

Расчеты

Один из главных вопросов, волнующих и продавца, и покупателя, — безопасность расчетов по сделке. Есть несколько вариантов взаиморасчетов: наличными средствами, через банковскую ячейку, аккредитив, депозит нотариуса или электронный сервис безопасных расчетов. Стороны должны выбрать удобный для них способ.

Наличными из рук в руки — самый дешевый и небезопасный способ. Продавца могут ждать неприятные сюрпризы в виде фальшивых денег или их недостаточного количества. Если продавец сам принимает наличные деньги за квартиру, лучше делать это в присутствии свидетелей, чтобы они в случае чего поддержали продавца в правоохранительных органах и в суде. Также нужно обязательно пересчитать деньги, проверить их на подлинность при помощи специального прибора — детектора банкнот — и составить расписку в их получении.

Все эти манипуляции затруднительны. Поэтому, если покупатель принес наличные деньги, лучше сразу пойти вместе с ним в банк и внести деньги через кассу на счет. Кассир банка пересчитает и проверит деньги, а затем зачислит их на счет продавца.

Аренда депозитарной банковской ячейки. Стороны могут поместить деньги покупателя в банковскую ячейку в присутствии сотрудника банка. Арендовать такую ячейку можно на срок от одного дня, стоимость аренды — от 75 до 200 ₽ в день в зависимости от объема ячейки и тарифов банка.

При этом составляется соглашение, в котором оговаривается порядок и условия выдачи денег продавцу после регистрации сделки. Например, продавец допускается к сейфу после предъявления им оригинала договора купли-продажи и выписки из ЕГРН. Если сделка не состоится, покупатель сможет забрать свои деньги.

Аккредитив — способ расчетов, при котором покупатель открывает в банке счет на свое имя и на него вносит деньги за квартиру. После завершения регистрации сделки банк проверяет документы и переводит эти деньги на счет продавца. Если регистрация не состоялась, деньги возвращаются покупателю. Аккредитив стоит около 2000 ₽.

Депозит нотариуса. Покупатель может внести деньги на специальный банковский счет — депозит нотариуса. Нотариус перечислит деньги продавцу, когда будет зарегистрирован переход права.

Этот способ удобен тем, кто оформляет сделку нотариально. Стоимость услуги — 1500 ₽. Но нужно еще учесть стоимость технической работы нотариуса по составлению документов, которую он устанавливает самостоятельно, и банковские комиссии за перевод средств между счетами — их размер зависит от банка.

Сервис безопасных расчетов похож на аккредитив, но деньги хранятся на номинальном счете специального сервиса по продаже жилья, например «Домклик» или «Метр квадратный». Покупатель переводит деньги на счет сервиса во время сделки, когда подписан договор купли-продажи. Когда право собственности зарегистрировано, сервис получает информацию из Росреестра и сам переводит деньги продавцу.

Услуга сервиса стоит в среднем 2000 ₽. Основной плюс — удобство: не нужно представлять никому никаких документов, достаточно просто ждать перечисления денег.

Обременение в пользу продавца. Если покупатель рассчитывается за квартиру с отсрочкой или рассрочкой платежа, хороший способ обезопасить себя — указать в договоре купли-продажи, что на недвижимость накладывается обременение в пользу продавца до полной выплаты ему стоимости квартиры. Об этом внесут запись в ЕГРН, и покупатель не сможет распоряжаться недвижимостью до полного расчета, хотя она и будет зарегистрирована на его имя.

Чтобы снять обременение, обе стороны должны обратиться в Росреестр с соответствующим заявлением.

Памятка продавцу квартиры

Еще раз все то же самое, но кратко.

Последовательность действий:

  1. Собрать документы.
  2. Оплатить коммунальные услуги, выписать из квартиры всех зарегистрированных жильцов.
  3. Составить проект договора купли-продажи и подписать авансовое соглашение.
  4. Получить задаток или аванс и составить расписку о его получении.
  5. Подписать договор купли-продажи.
  6. Зарегистрировать сделку в Росреестре.
  7. Получить деньги и передать квартиру.

Пакет документов, если вы единственный совершеннолетний собственник квартиры, не состоите в браке или приобрели жилье до вступления в брак:

  1. Паспорт гражданина РФ.
  2. Договор купли-продажи квартиры.
  3. Заявление в Росреестр.
  4. Квитанция об оплате госпошлины.

Если действуете через представителя, нужна еще нотариальная доверенность на него.

Если помещение в общей долевой собственности, понадобится нотариально удостоверенный договор купли-продажи квартиры.

Если квартира приобретена в браке, можете дополнительно подготовить нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры или брачный договор.

Если квартира или доля в ней — собственность несовершеннолетнего до 14 лет, нужны еще три документа:

  1. Свидетельство о рождении.
  2. Документ, подтверждающий полномочия законного представителя несовершеннолетнего, и его паспорт.
  3. Разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом лиц, не достигших 14 лет.

Если несовершеннолетнему от 14 до 18 лет, документы другие:

  1. Разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными представителями согласия на распоряжение имуществом несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет.
  2. Письменное согласие законных представителей на совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет.

Если используется ипотека, дополнительные документы такие:

  1. Расписка в получении аванса или задатка.
  2. Технический паспорт на жилое помещение.
  3. Справка об отсутствии задолженности по платежам за коммунальные услуги и капремонт.
  4. Документ жилищного учета, из которого понятно, что в жилом помещении не осталось зарегистрированных жильцов.
  5. Документ о том, что в квартире никто не зарегистрирован.
Сергей Машкин
А вы продавали жилье? Сами ли вы занимались сделкой? С какими трудностями сталкивались?
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
0

В статье есть неверные сведения: например, предварительный договор составляется в той же форме, что и основной! (иначе, он не имеет силы— Ст. 429 гк Рф), а не в простой письменной, как указывает автор.
…Для покупки кв. в ипотеку, предварительный дог. составлять не обязательно— банки это не требуют.
… нотариус проверяет документы перед сделкой, но не гарантирует какую—то особенную чистоту сделки, тк запрашивает те же самые сведения и документы, что и сами стороны при ненотариальной сделке.
… расценки нотариуса не верные. Тарифы за нотариальные услуги указаны в налоговом кодексе (ст. 333.24), а стоимость правовой и тех. работы назначает нотариальная палата региона, тч, по идее, у всех нотариусов одного региона должны быть единые цены на услуги.
… «Лучше, чтоб договор составил опытный юрист» — лучше, чтоб составили его люди, которые занимаются регистрацией— рег.агенты (в нете полно ссылок). Это и дешевле (прим. 3000) и в таком договоре все будет учтено, что сведет к минимуму возможные проблемы при регистрации. Нотариальный договор нотариус составляет сам и договор «от опытного юриста» не возьмет.
… в статье еще есть, с чем поспорить, но не осилила писать(

16

Наташа,
"В статье есть неверные сведения: например, предварительный договор составляется в той же форме, что и основной! (иначе, он не имеет силы— Ст. 429 гк Рф), а не в простой письменной, как указывает автор."

А основной договор в вашем понимании не может быть составлен в простой письменной форме?

Кто такие рег. агенты? Люди которые сидят за окошком в рег. палате? Они должны составить договор?

6

Сергей, "А основной договор в вашем понимании не может быть составлен в простой письменной форме? - если основной договор должен по закону удостоверяться нотариусом, то предварительный договор тоже должен быть нотариальный, если основной в ППФ, то и предварительный в ППФ, в любом понимании.
Кто такие рег. агенты? Люди которые сидят за окошком в рег. палате? Они должны составить договор? - рег.агенты - люди, которые оказывают платные услуги населению по составлению договоров, сбору документов, сдаче/получению документов в Росреестр и решению всех попутных вопросов. Обычно они имеют прямой доступ к людям, которые которые сидят за окошком в рег. палате, минуя МФЦ. Фирм, оказывающих подобные услуги, полно. В Москве на слуху Декабр, Формат, Доминант, ПраймСервис и еще много всяких- пользуйтесь.

0

Сергей, все правильно Вам указали на недочет ИМХО, потому что если основной договор должен быть заключен в нотариальной форме, то предварительный тоже!!!!!иначе предварительный -филькина грамота и если в таком предварительном есть условие о задатке- задаток не задаток а в этом случае аванс как не крути.... НО ни один нотар никогда не будет заморачиваться предвариловкой по опыту знаю... так что если сделка продиктована ГК как нотариальная- сразу нотар.договор, а все расчеты счас можно через депозит нотара проводить- уже легче рисковать, кэшно- за дополнительные деньги((((

0

Яна, Беда в том, что не каждый нотариус имеет депозитный счет... еще поискать надо

0
0

Продавали квартиру 5 лет назад.Обратился к знакомову риэлтору,с коорым раньше работал.Сначала сказал,что его услуги будут стоить 100000рублей,затем сказал,что за объявления на Яндекс недвижимость нужно платить каждый месяц по 5000 рублей+3 месяца ему платили.Когда я нашел себе квартиру с доплатой,то за справку из психдиспансера потребовал 25000рублей.Когда вышли уже на сделку и ехали в сбербанк,то сказал надо заплатить ему 10000рублей.Иначе он позвонит покупателю об отмене сделки.В итоге мы заплатили риэлтору 165000рублей.А можно было самому искать покупателя и обратиться в юридическое сопровождение сделки,которое берет за услуги 30000 рублей.Сэкономил-бы 105000рублей.

7

Сергей, опечатка видимо, получается сэкономили бы 135 тыщ по вашим рассчетам?

2
0

Совсем недавно продавали квартиру и покупали новую с ипотекой. Тех. Паспорт и кадастровый нигде не нужны. А ребёнка выписывают в никуда без всяческих препятствий, если он не является собственником.)

6

Mstislav, с такой стати, что квартира могла быть приватизирована на 1 члена семьи, он-же продавец, а другой член семьи имевший право на приватизацию имеет право пожизненного проживания в ней, пока сам не снимется с регистрационного учета. Иногда возникают ситуации, когда квартиру продают в собственность третьему лицу, при этом сохраняется проживание в ней родственника продавца, который не желает выписываться, а иногда ему и некуда выписаться. Соответственно в ДКП изначально оговаривается право на проживание иных лиц в квартире и их пользование коммунальными услугами, помещениями и т.п.

5
0

Вы молодец, очень понятно все объяснили. Я давно работаю в этой сфере и разбираюсь в сделках. Все правильно.

4

Лариса, жаль только, что никогда нет никакой гарантии...

1
0

"Выписка из ЕГРН — она заменяет свидетельство о регистрации права собственности на квартиру и кадастровый паспорт: содержит все характеристики квартиры, подтверждает право собственности на квартиру и то, как это право было приобретено. Выписку можно заказать на сайте Росреестра или обратиться в МФЦ."
Поясните пожалуйста ДЛЯ ЧЕГО эта выписка нужна Росреестру, если эти сведения и так мы у них запрашиваем?!
Она нужна ПОКУПАТЕЛЮ и он сам её пусть и заказывает. Он сможет убедиться, что квартира не находится в залоге ипр. Все заинтересованные лица (банки, нотариусы) получают её сами в течение 5 минут. И НИКОГДА эту выписку не спрашивает Росреестр (МФЦ) при приёме документов, у них и так есть все данные по квартире. Не путайте людей. Остальное можно не читать, везде по несколько ошибок и в результате покупатель полностью запутан.

3

Светлана, если на просьбу покупателя дать ему выписку из ЕГРН вы ответите «— Вам она нужна вот сами ее и заказывайте», я не думаю, что это будет хорошим началом переговоров по сделке. Хотя, может быть для вас это в порядке вещей.
«Остальное можно не читать».
Если вы квалифицированный специалист, то может быть и начинать не стоило? Статья написана для людей, не обладающих специальными знаниями, с целью помочь им выйти на сделку с наименьшими затратами времени и средств.
«везде по несколько ошибок»
Голословные утверждения — не лучшее качество квалифицированного специалиста, если вы им являетесь
«и в результате покупатель полностью запутан»
Статья написана для продавцов, читайте внимательно заголовок

26
0

Собираюсь продавать. Спасибо Вам за советы, очень полезные.

3
0

Из квартиры можно выписаться в никуда, но только совершеннолетним жильцам. Ребенка могут снять с регистрационного учета, только если у него уже есть регистрация по новому месту жительства.

Ну неправда же. Хоть бы инфу проверяли(((

3

Анна, Можно уточнить в чем неправда? Что ребенка не снимут с рег. учета если нет регистрации по новому месту жительства или что совершеннолетним жильцам можно выписаться в никуда?

1

Вера, правда в том, что ребенка без проблем выписывают в никуда, если он не собственник. Во всяком случае, вместе с родителем. Родитель обязан его в течение скольки-то дней (точно не помню, сколько) прописать в новом месте. Иначе штраф или объяснительная в паспортном столе.

2
0

Неверно указан перечень для регистрации в простой письменной форме. Выписку из Егрн можно не сдавать. Достаточно сведений, указанных в договоре. А вот квитанцию об оплате госпошлины приложить обязательно.

1

Формально, да, можно не сдавать. Но на практике покупатели просят свежую выписку в 9 случаях из 10. Для того, чтобы внести актуальные сведения в договор купли-продажи, также понадобится выписка из ЕГРН. Спасибо за уточнение.

2
0

"составить договор самостоятельно с помощью шаблонов из интернета"
Как бы на сайте Росреестра выложены образцы договоров купли-продажи:
https://rosreestr.ru/site/fiz/zaregistrirovat-nedvizhimoe-imushchestvo-/blanki-obraztsy-zayavleniy-xml-skhemy8154/

1
0

05.12.20, 16:43

Отредактировано

вопрос на тему БТИ:
Купил новостройку, получил техпаспорт БТИ от застройщика, сделал небольшую перепланировку (объединил ванну с туалетом и разделил большую комнату на 2 своей перегородкой) НЕ затрагивающую перенос "мокрых зон" или несущих стен и тд. - новый паспорт в БТИ не получал (т.к. в те времена местное БТИ требовало только решение суда и согласие всех органов).

Вопрос - насколько сложно сейчас продать такую квартиру со старым паспортом БТИ официально через банк/ипотеку и тд.?

Пишут что за наличные - без проблем на усмотрение покупателя, поэтому вопрос в том - насколько банки на практике требуют узаканивать такие лигитимные планировки не нарушающие никаких норм? Может банк устроит заключение от экспертного агенства по оценки квартир, что нормы не нарушены и тд?

1
0

Если купили квартиру, зарегистрировали себя и новорождённого ребенка, как продать квартиру если после продажи не планируется регистрироваться нигде по месту жительства? Собираемся потом снимать жилье, родственников нет. Как продать собственность?

0

Алексей, гражданин регистрируется в том месте, где преимущественно проживает. Если места преимущественного проживания нет (кочуете по съемных квартирам), то и регистрироваться нигде не обязаны. Более того, можно жить в том числе за рубежом. Там Вы регистрацию по месту жительства априори не сделаете. Много лет жил с чистой 5-ой страницей паспорта именно по вышеописанным причинам.

3

Роман, а потом штраф 5к

0

Роман, по закону нигде не регистрироваться вы не имеете права, получать разрешение органов опеки на сделку с ребёнком не собственником не надо.

1

Роман, если снимаете квартиру можно сделать временную регистрацию

0

Роман, лучше найти наймодателя который зарегистрирует в месте пребывания.

0

Роман, не думаю что это лучший вариант развития событий семье с ребёнком.

0
0

Хорошая статья, но не хватает конкретики. Например, как получить согласие органов опеки, если есть несовершеннолетний собственник: надо продать все доли в квартире, включая и его долю, но приобретение жилья пока не планируется (новое жилье пока ищется, а покупатель на старое уже найден, или совершается переезд в другой регион) - как быть в этом случае? И еще интересный случай: продажа с не снятым обременением по которому исполнены все обязательства, например, ипотека погашена, но квартира в залоге у банка, при чем квартира приобреталась с использованием средств материнского капитала, пока оформлена по полдоли на каждого из родителей и доля несовершеннолетнему пока не выделена, т.к. при выделении доли надо идти к нотариусу и платить ему % за выделение этой доли на ребенка... вот такой сейчас случай происходит со мной. Что делать, чтобы избежать лишних трат - не знаю...

0

Дмитрий, чтобы все было законно, 1)снимайте банковский залог с квартиры, раз ипотека выплачена, 2)оформляйте долю малую в собственность детей, как требует нотариально заверенное обязательство, поданное в Пенс.фонд(ведь именно под это обязательство средства мат.капитала и были перечислены), 3)оформляйте разрешение органов опеки, не такая страшная это процедура, как часто пишут, сходите туда проконсультироваться, там расскажут, какие документы надо предоставить. Вы скажете - лишние траты..., а преследование со стороны прокуратуры и суды из-за нарушения прав н/летних дешевле?

4

Дмитрий, "Например, как получить согласие органов опеки, если есть несовершеннолетний собственник: надо продать все доли в квартире, включая и его долю, но приобретение жилья пока не планируется (новое жилье пока ищется, а покупатель на старое уже найден, или совершается переезд в другой регион) - как быть в этом случае?"
В этом случае приобретение на имя н/летнего определенного количества м кв. жилой недвижимости планироваться обязано. Дарите долю в другой недвижимости, если она есть у родителей-бабушек-дедушек(опека, правда, не всегда на это соглашается. И надо признать, чаще несогласие это законно и обосновано). Получайте разрешение опеки на одновременную продажу-покупку жилой недвижимости на н/летнего. Да, опека выдает свои разрешения в течение месяца, но выдает. Если Вы не нарушаете имущественные и жилищные права детей. При переезде в другой регион выдавали разрешение даже с уменьшением доли н/летнего. Не надо бояться туда идти.

2
0

Нужно ли нотариальное согласие супруга, если ДДУ был заключен до брака, а вот свидетельство о собственности получено уже в браке?

0

Maxmutov, если дду вы оплатили до брака, а оформили собственность уже в браке, то совместной она не считается! но регистратор и покупатель ваш не будет разбираться в числах оплаты, по паспорту увидит даты регистрации и даты в егрн, может попросить согласие супруги. Никто не хочет рисковать.

0
0

Скажите, пожалуйста, если покупатель приобретает жильё через ипотеку или с использованием материнского капитала, какие условия нужно прописать в договоре и как производится расчёт в этом случае?

0

Указано, что нужен технический паспорт помещения. В скобках"не старше 5 лет". Паспорт не старше 5 лет или помещение не старше 5 лет?

1

может быть поделитесь ссылкой на сайт, где можно скачать предварительный и капитальный договоры купли-продажи, лучше если будут варианты в зависимости от формата сделки. Например: при оплате материнским капиталом или ипотеку

0

"Данные о государственной регистрации права на квартиру — номер и дата свидетельства о праве собственности, информация из выписки из ЕГРН."
Поясните, пожалуйста, нужен просто номер и дата свидетельства о праве собственности или выписка из ЕГРН? И где брать эту выписку?

Ещё вопрос по тех.паспорту. Нужен именно тех паспорт или кадастрового паспорта будет достаточно? Сколько времени изготавливается этот документ и сколько стоит?

0
0

Спасибо вам большое, но после статьи осталось много вопросов. Может поделитесь подробностями?

0
0

можно вопром

0
0

Сергей, добрый день! А как оформлять договор о намерении приобрести недвижимость если она в общей совместной собственности(2 человека)? В частности кому из них переводить/платить аванс, кто должен писать расписку? Равными долями или можно одному человеку? Надо ли как-то оформлять согласие на продажу для второго человека, если аванс получает 1 человек или достаточно просто обеих вписать в договор о намерении?

0
0

Самая главная и большая трудность - найти покупателя. Прекрасная квартира с низкой ценой - и ни одного звонка. Почему? Как быть?

0
0

А если собственник один и квартира приобретена до брака и никто не прописан. Нужно согласие супруга на продажу?

0

Марина, нет

0
0

Если квартира получена от родителей как дарственная. Но я в браке. Муж никакого права в собственности не имеет, дарственная только на меня.
ВОПРОС: нужно ли согласие мужа при продаже квартиры?

0
0

Скажите, правда что если у меня квартира единственная в собственности, другого нет - то при продаже срок владения достаточно 3 года?

0

Вот что еще мы писали по этой теме

Сообщество