Как супругам получить максимальный вычет при покупке доли у близкого родственника?

Мой муж и его родной брат получили в наследство квартиру в равных долях. Спустя четыре года мы с мужем решили выкупить у брата его долю в квартире. Хотим взять для этого ипотеку.

Поскольку мы в браке, то будем созаемщиками. Муж не сможет получить налоговый вычет в любом случае, так как мы покупаем долю у его близкого родственника. Я же получить вычет могу.

На кого из нас лучше брать ипотеку? Есть ли смысл оформлять долю брата целиком на меня и просить вычет на всю сумму покупки или же я в любом случае получу вычет только с половины того, что мы заплатим по договору?

А если оформить ипотеку и долю на мужа, то какую максимальную часть вычета я смогу получить?

На кого бы вы ни оформляли договор, на мужа или на себя, у вашего супруга в любом случае не будет права на вычет, поскольку долю в квартире вы покупаете у его близкого родственника — родного брата. А вы, как супруга, можете заявить вычеты в пропорции, которую определите в заявлении о распределении расходов — его еще называют заявлением о распределении вычетов.

Но в любом случае максимальная сумма вычета по расходам на квартиру, на которую вы можете претендовать, — 2 млн рублей, а на проценты по ипотеке — 3 млн. Получить вычеты за своего мужа вы не сможете.

Какие вычеты есть для супругов

Правила распределения вычетов одинаковы для всех супругов независимо от того, у кого они покупают квартиру, — у родственников или чужих людей.

По расходам на квартиру или долю в ней. Когда супруги покупают недвижимость в браке, каждый из них может получить имущественный налоговый вычет по расходам на квартиру, но не более 2 млн рублей. То есть каждый из супругов может вернуть из бюджета: 2 000 000 Р × 13% = 260 000 Р.

Если недвижимость стоит дешевле 2 млн, неизрасходованную часть вычета можно использовать при покупке другого объекта.

Супруги могут подать в налоговую инспекцию заявление о распределении расходов, при этом пропорции могут быть какими угодно. Неважно, кто покупатель по договору и кто внес деньги, — расходы распределяются в заявлении по соглашению сторон. Но только в пределах лимита — 2 млн на каждого.

По закону нельзя передать право на получение вычета другому лицу, в том числе супругу. То есть, например, жена не может получить налоговый вычет за мужа, и наоборот.

Заявление о распределении расходов можно подать в ИФНС только один раз — до того, как супруги начнут получать вычет. Изменить пропорцию потом нельзя.

По ипотечным процентам. Если супруги покупают квартиру в ипотеку, они могут получить вычет в размере уплаченных банку процентов, но не более 3 млн рублей для каждого. То есть максимальная сумма НДФЛ, которую каждому удастся вернуть из бюджета за счет уплаты ипотечных процентов, составит: 3 000 000 Р × 13% = 390 000 Р.

В отличие от вычета по расходам на покупку квартиры заявление о распределении процентов супруги могут писать каждый год и менять пропорции.

Вычет по процентам предоставляется только по одному объекту недвижимости. Перенести неиспользованный остаток на другие объекты нельзя.

Этот вычет супруги также могут распределить между собой независимо от того, на кого оформлен договор и кто платит проценты банку. Но лимит в 3 млн рублей все равно будет действовать для каждого — не важно, в каких пропорциях муж и жена распределят вычет между собой.

Теперь давайте разберемся, как обстоят дела с вычетами, если вы покупаете долю в квартире у близкого родственника — брата мужа.

Заберите свое у государства!
Как получать вычеты, льготы и пособия, рассказываем в нашей рассылке раз в месяц. Подпишитесь!

Имеет ли жена право на вычеты

У вас в любом случае есть право на вычеты: и если по договору покупателем будет муж, и если только вы. Вы не близкая родственница брату мужа, а значит, вправе воспользоваться вычетами и на покупку доли в квартире, и на проценты, уплаченные банку.

Но важно, чтобы условия и результаты сделки не отличались от подобных сделок, которые заключаются между невзаимозависимыми лицами. Иначе есть риск, что суд и вас признает взаимозависимым лицом, и право на вычет вы потеряете.

Это возможно, если, например, вы или ваш муж выкупите у брата долю в квартире по цене намного выше рыночной. Или, допустим, сделка купли-продажи пройдет только по документам, а деньги за нее вы не заплатите.

Например, в Свердловской области женщина купила за 2 млн рублей квартиру и подала документы на вычет, но налоговая ей отказала. Суд занял сторону инспекции и признал продавца и покупателя взаимозависимыми лицами. Суд проанализировал соцсети женщины и сделал вывод, что стороны сделки состоят в близких отношениях, — признал их сожителями, или гражданскими супругами. Также суд указал, что сумма сделки реально превышает сумму доходов покупательницы за последние три года. Кроме того, ранее спорная квартира принадлежала женщине — она продала ее, а меньше чем через год вновь купила.

Суд решил, что у покупательницы не было реальной возможности оплатить квартиру. Доказательств, что она понесла расходы на покупку, она тоже не представила.

Как оформить сделку и распределить вычеты

Чтобы получить вычет целиком, лучше указать в заявлении о распределении расходов максимальные для вас пропорции. Аналогично следует распределить и проценты, но исходя из максимальной суммы в 3 млн рублей.

Допустим, доля стоит 3 млн. В заявлении о распределении расходов лучше указать пропорцию не 50/50, а, например, 70/30. Тогда вы, как супруга, на долю которой приходится 70% расходов, сможете заявить максимальную сумму вычета на покупку доли в квартире: 3 000 000 Р × 70% = 2 100 000 Р.

Что в итоге

Не важно, кто будет владельцем квартиры по договору: вы все равно покупаете ее в браке. С ипотекой — аналогичная ситуация.

Получить вычеты сможет только один из супругов — тот, кто не является близким родственником продавца.

Чтобы получить максимальные суммы вычетов, в заявлении о распределении расходов надо указать максимальные пропорции для супруга — не близкого родственника продавца.

Важно покупать квартиру по рыночной цене, чтобы условия и результаты сделки не отличались от подобных сделок между невзаимозависимыми лицами.

Суд проанализировал соцсети женщины и сделал вывод, что стороны сделки состоят в близких отношениях, — признал их сожителями, или гражданскими супругами. - А что так можно было?

1

Подскажите пожалуйста- а если квартира в общей совместной собственности супругов, а её хочет купить сестра мужа, на какой вычет она вправе рассчитывать? Стоимость имущества 1800 тыс. рублей

0

После покупки доли у брата, жена сможет претендовать на распил этой квартиры в будущем. Уверен, не этого хотели те у кого унаследовали жилплощадь. На месте мужа , я бы озаботился другой схемой передача имущества от брата себе.

0