Чем грозят махинации с договором купли-продажи квартиры: 8 судебных историй

Налоговая обязывает указывать реальную стоимость сделки с недвижимостью, но продавцы и покупатели часто идут на обман.

Цену в документах занижают, чтобы не платить налог с дохода, если продавец владеет квартирой меньше минимального срока — обычно это 5 лет, но иногда — 3 года. А чтобы обмануть банк и получить ипотеку в большем размере, вписывают более высокую стоимость.

Если налоговая выявит занижение, то доначислит НДФЛ и может оштрафовать на 20% или даже 40% от суммы доначисления. А если сумма сокрытого налога превысит 2 700 000 ₽, то это уже грозит уголовным делом.

Также вторая сторона сделки может использовать сокрытие цены в свою пользу. Поэтому такие схемы обставляют тайными допсоглашениями, договорами о покупке неотделимых улучшений, договорами займа или расписками. Но это не всегда помогает: собрали восемь историй, когда реальную цену договора скрыли, и это принесло одни проблемы.

Суть сделки. Жительница Омска выставила дом за 3 000 000 ₽. Нашлась покупательница, сошлись на 2 800 000 ₽, но не хватало денег на первоначальный взнос.

Договорились сделать так: вписать в договор стоимость 3 038 000 ₽, из них 304 000 ₽ как бы выплачивает покупатель за счет собственных средств, и эти деньги банк засчитывает как первоначальный взнос по ипотеке. Еще 2 734 000 ₽ — сама ипотека. Продавец написала расписку, что 304 000 ₽ от покупательницы получила. Хотя на самом деле расписка только создавала видимость взноса для банка.

В реальности получалось так: дом продается за 2 800 000 ₽, из которых 2 734 000 ₽ выплачивает банк по ипотеке, а остаток в 66 000 ₽ покупательница отдает из своих денег позже — это гарантировала долговая расписка.

Что пошло не так. Покупательница не захотела отдавать долг. Сначала она кормила завтраками, а потом сказала, что в купленном доме плохо работает система отопления и она потратила 80 000 ₽ на ремонт.

Когда бывшая хозяйка подала в суд, покупательница заявила, что никакой схемы не было, первоначальный взнос она оплатила собственными сбережениями. А расписка попала к продавцу случайно — это был всего лишь образец, который она носила в сумочке.

Что решил суд. Судья выяснил, что заключен договор купли-продажи и есть расписка, по которой покупательница должна отдать деньги в течение года. А все остальные обстоятельства сделки не имеют значения.

Суд обязал вернуть 66 000 ₽ и еще 805,5 ₽ процентов за пользование чужими деньгами.

Новая владелица дома пыталась еще в двух судебных инстанциях рассказать про образец расписки, который как-то попал к продавцу, но из этого ничего не вышло.

Суть сделки. Жительница Сочи продала в 2017 году дом и землю за 13 800 000 ₽, но в договоре купли-продажи стороны указали заниженную цену — 999 000 ₽. Так сделали, чтобы не платить НДФЛ, потому что имущество было в собственности продавца меньше трех лет.

Продавец не стала подавать декларацию, ведь ее доход был меньше 1 000 000 ₽. А значит, платить НДФЛ не нужно.

Что пошло не так. В 2021 году новая владелица дома написала в налоговую заявление, в котором рассказала, как все было.

Вероятно, она решила сама продать дом. Но поскольку еще не прошел срок минимального владения, требовалось заплатить налог с доходов от продажи. А так как по документам дом стоит 999 000 ₽, но продавался за рыночную стоимость, налог получался гигантским. И владелица собралась доказать, что она купила дом тоже за рыночную стоимость.

К заявлению женщина приложила предварительный договор купли-продажи дома, основной договор, расписку и договор аренды банковской ячейки.

Налоговая потребовала от первой владелицы подать декларацию за 2017 год. Она отправила декларацию с суммой дохода 999 000 ₽ и вычетом — 1 000 000 ₽, после чего ее вызвали для дачи показаний лично. Женщина никуда не пошла.

Налоговые инспекторы сделали выводы сами: в расписке от продавца была указана реальная стоимость дома, слова покупательницы подтверждали уход от налога.

Что решил суд. Налоговая инспекция подала в суд: потребовала признать сумму 13 800 000 ₽ фактической ценой недвижимости и обязать первую владелицу дома подать уточненную декларацию.

По закону инспекция может подать в суд иск о взыскании налога в течение трех лет с даты, когда узнала о недоимке. Шел 2021 год, а долг возник по итогам 2017 года, и инспекция вроде бы опоздала. Однако на суде налоговая заявила, что срок надо отсчитывать с даты получения заявления от покупателя. А это произошло в 2019 году, то есть именно тогда стало известно о возможной недоимке. Суд согласился с этим.

Все требования суд признал обоснованными и удовлетворил. Теперь сочинка будет обязана уплатить налог 1 794 000 ₽ и, скорее всего, получит штраф за занижение налоговой базы.

Суть сделки. Москвич получил квартиру в наследство, а потом продал ее за 8 500 000 ₽. Сделку разбил на две: куплю-продажу самой квартиры за 4 000 000 ₽ и куплю-продажу строительных материалов и сантехники за 4 500 000 ₽.

С суммы, вырученной за квартиру, продавец заплатил НДФЛ, а за стройматериалы — нет. Второй договор мужчина налоговой даже не показывал.

Что пошло не так. Покупателей было несколько, и один подал декларацию, чтобы получить вычет за покупку жилья. Среди документов для налоговой был кредитный договор с суммой полученной ипотеки — 7 650 000 ₽. В нем указана и цель выдачи кредита: для приобретения квартиры и оплаты неотделимых улучшений. А еще покупатель приложил расписки продавца — 8 500 000 ₽ двумя суммами.

Покупателей допросили в суде. Те не хотели сдавать продавца и стояли на том, что квартира действительно нуждалась в ремонте, и они купили у продавца стройматериалы. Но предоставить чеки не смогли. Не оказалась их и у продавца. Сотрудник банка и оценщик заявили, что цена квартиры 8 512 000 ₽, а ремонт там не требовался.

Что решил суд. Продавец квартиры не согласился с решением налоговой о штрафе и подал в суд. Утверждал, что не обязан хранить годами чеки на стройматериалы, и стоял на том, что он их действительно покупал. А потом перепродал покупателям. Суды двух инстанций отказали в иске.

В частности, суды сослались на норму налогового кодекса о том, что налогоплательщик должен сохранять документы, которые нужны для исчисления налогов. Сейчас срок их хранения — пять лет.

Суть сделки. Москвичка в 2007 году приобрела квартиру без отделки якобы за 999 000 ₽ — эта сумма была в договоре. А еще 1 764 604 ₽ она передала продавцу по расписке за капремонт квартиры.

На момент сделки продавец владел квартирой менее трех лет и при полной стоимости в договоре купли-продажи платил бы НДФЛ.

Что пошло не так. Покупательница захотела применить вычет с обеих сумм и подала декларацию в налоговую. Но инспекция вернула налог только с 999 000 ₽.

Владелица жилья посчитала такое решение незаконным и пыталась его обжаловать — сначала подавала жалобы в инспекцию, потом пошла в суд.

Что решил суд. Суд подтвердил, что налоговая верно учитывает только расходы на покупку квартиры. Расходы на достройку и отделку принимаются к вычету в том случае, когда объект сделки — недостроенная квартира.

Покупатель же купила готовую квартиру на вторичном рынке. Кроме того, она не смогла предоставить ни договор на отделочные работы, ни чеки на покупку стройматериалов.

Суд решил, что стороны пытались скрыть реальную цену сделки, чтобы продавец не платил налог. А значит, сами и виноваты.

Суть сделки. Двое жителей Коврова заключили договор купли-продажи квартиры, которую оценили в 6 000 000 ₽. Но в договоре прописали цену ниже — 4 500 000 ₽. На остаток в 1 500 000 ₽ покупатель составил расписку: обязался передать эти деньги позже как плату за неотделимые улучшения жилья.

Продавец в качестве неотделимых улучшений пообещал оставить в квартире стройматериалы. Договорились, что как только с квартиры снимут обременение, покупатель окончательно расплатится в течение трех дней. Если нет, то вся сделка недействительна.

Что пошло не так. Продавец так и не получил платы, на которую занизили стоимость жилья. Покупатель ответил на претензию, что за квартиру расплатился: 4 500 000 ₽ внес тремя частями, последние 400 000 ₽ положил на депозит нотариуса, чтобы больше не встречаться с продавцом. Также сообщил, что обещанных стройматериалов в квартире не было, а значит, и он тоже ничего не должен.

Что решил суд. Суд посчитал, что стоимость квартиры занижена, на самом деле ее цена 6 000 000 ₽. Покупатель недоплатил за квартиру 1 500 000 ₽, а уже является ее собственником. Кроме того, свидетели не подтвердили договоренность насчет стройматериалов.

Суд постановил заплатить 1 500 000 ₽ и проценты за пользование деньгами продавца 30 657,5 ₽.

Суть сделки. У жительницы Новосибирска не было денег на первоначальный взнос по ипотеке. Застройщик предложил ей схему: завысить сумму по ДДУ с 2 400 000 ₽ до 2 825 000 ₽. Тогда банк выдаст ипотечными деньгами ровно 2 400 000 ₽, и копить на первоначальный взнос не придется.

На разницу в 425 000 ₽ застройщик и дольщица подписали договор беспроцентного займа — чтобы банк не усомнился в чистоте сделки. Деньги предполагали взять из кассы застройщика и тут же внести обратно.

Сделка состоялась, в договоре порядок расчетов стороны прописали так:

• 425 000 ₽ покупатель отдает застройщику за счет своих денег;
• 2 400 000 ₽ — за счет ипотеки.

Что пошло не так. Через три года застройщик подал в суд. Потребовал вернуть сумму займа 425 000 ₽ и проценты за пользование чужими деньгами — 25 421 ₽.

Дольщица подала встречный иск: потребовала признать договор займа ничтожным и раскрыла всю схему. Ссылалась на то, что такие же квартиры застройщик продавал за 2 400 000 ₽ и сам предложил завышение цены, чтобы не потерять клиентку.

Что решил суд. Обе стороны подтвердили, что на момент заключения договора долевого участия и ипотечного договора у женщины не было своих денег. Но договор займа налицо, женщина в нем расписалась, взяла деньги у застройщика и снова положила их на его счет. По документам выходит, что все 2 825 000 ₽ она уплатила застройщику, но заем не погасила.

Суд установил, что дольщица все сделала добровольно, а действия застройщика не противоречат закону. И обязал женщину вернуть долг и проценты за пользование чужими деньгами.

Суть сделки. Жительница Уфы купила новостройку за 2 280 000 ₽, а позже решила ее продать за 4 292 000 ₽. Квартирой она владела меньше трех лет, поэтому показывать реальную стоимость в договоре не хотела.

Чтобы не платить НДФЛ, она попросила покупателя подписать два договора: купли-продажи квартиры на сумму 2 280 000 ₽ и еще договор на покупку неотделимых улучшений — на 2 012 000 ₽. Получалось, что хозяйка продает жилье как бы по той же стоимости, что и купила. Нет дохода — нет и налога.

Покупатель согласился и подписал оба договора, а еще акт приема-передачи неотделимых улучшений.

Что пошло не так. По всей видимости, покупатель понял, что переплатил, и решил вернуть часть денег, используя договор о неотделимых улучшениях. Он вызвал эксперта, чтобы оценить стоимость ремонта. Выискивать проблемы не пришлось: в ванной стены были отделаны панелями ПВХ, обои — дешевыми, мебель самая простая. Эксперт заключил — цена всему этому 99 500 ₽, а не 2 012 000 ₽.

Покупатель решил через суд отменить сделку по покупке неотделимых улучшений квартиры. А деньги по ней — вернуть.

Что решил суд. В суде никто не отрицал, что неотделимые улучшения — это лишь предлог, чтобы утаить реальную стоимость квартиры от налоговой. Но суд указал, что покупатель расписался в акте приема-передачи улучшений и был ими доволен. Значит, какие бы они ни были, но они есть, и — по документам — всех устраивают. В иске отказали.

Суть сделки. Москвич решил скрыть часть стоимости квартиры, которую продавал, и продал жилье по двум договорам: саму квартиру за 20 035 200 ₽ и ее улучшения за 18 032 799 ₽.

Что пошло не так. Сделка прошла гладко, но вскоре покупатель решил перепродать квартиру — по цене 30 000 000 ₽. К тому моменту он владел квартирой менее пяти лет.

Имущественный вычет при покупке квартиры он не оформлял. А когда продал ее, то подал декларацию о применении налогового вычета по такой схеме: хотел уменьшить сумму облагаемых налогом доходов 30 000 000 ₽ на сумму расходов, связанных с покупкой квартиры — 38 067 999 ₽.

Получалось, что платить НДФЛ он не должен, ведь продал жилье дешевле, чем купил.

Но налоговая рассудила иначе и не засчитала стоимость улучшений в счет расходов на покупку квартиры. Вышло, что доход от продажи квартиры составил 9 964 800 ₽. На него был доначислен НДФЛ — 1 295 542,5 ₽ и пени за просрочку платежа — 39 186,5 ₽.

Продавец получил штраф 129 542,5 ₽ — за то, что не подал декларацию о доходе. И еще 295 085 ₽ — штраф за сокрытие налоговой базы.

Что решил суд. Мужчина писал жалобы и дважды судился с налоговой, но изменить ее решение не смог. Все это время сумма взыскания только росла, и к третьему рассмотрению дела налоговая выставила встречное требование: недоимку по НДФЛ, пени 70 622 ₽, штраф 388 627 ₽.

Хотя в отчете об оценке квартира стоила 38 068 000 ₽, а по кредитному договору была принята в залог и вовсе за 39 928 400 ₽, суд поддержал налоговиков. То есть посчитал, что стоимость неотделимых улучшений не надо засчитывать в расходы на покупку квартиры.