ПРОМО
Как потратить 5 тысяч и выиграть 10 миллионов

Как получить вычет при продаже доли в квартире?

Нам с сестрой принадлежали 3/8 доли в трехкомнатной квартире. Это была одна комната, доли мы выделили через суд.

В августе 2020 года мы продали долю одному покупателю по одному договору купли-продажи. Цена по договору — больше миллиона. Остальные доли не продавались.

Жалею, что не озадачилась этим вопросом раньше, но меня убеждали, что налоговый вычет в 1 млн рублей при продаже недвижимости полагается каждому. Можем ли мы с сестрой поделить этот вычет и как правильно все оформить?

Я не знаю, как долго доли были у вас в собственности. Если более пяти лет, то вам вообще не нужно подавать декларацию и платить НДФЛ. Значит, и вычет вам не нужен. А в некоторых случаях достаточно и трех лет.

Если же прошло меньше времени, вы должны уплатить НДФЛ — 13% от дохода. Но эту сумму можно уменьшить, в том числе до 0 Р, и имущественный вычет не единственный способ это сделать.

Расскажу подробнее, когда не нужно платить НДФЛ с продажи жилья и как уменьшить сумму налога. А если вы выберете налоговый вычет, объясню, как его разделить.

Когда не нужно платить налог с продажи

Чтобы понять, нужно ли платить налог с продажи, надо разобраться, сколько лет вы были собственницами долей. Считать этот срок можно по-разному. Вы пишете, что выделили доли через суд, но не уточняете, когда и на каком основании их приобрели. Возможно, они были у вас в собственности еще до разбирательства, а потом суд выделил на них одну комнату. Тогда срок владения считается с момента, как вы стали собственницами долей.

Но если до суда вы вообще не владели долями, то считать срок нужно со дня, как решение вступило в силу. Такое возможно, например, если наследство было распределено неправильно и вы через суд отстаивали свое право на доли в квартире.

Если доли были в собственности более пяти лет, — неважно, на каком основании вам их выделили, — вам в любом случае не нужно платить налог. Сделку по продаже можно даже не упоминать в декларации за 2020 год. И вообще необязательно подавать декларацию, если у вас не было других налогооблагаемых доходов.

Но если вы владели долями менее пяти лет, то основание имеет значение. Срок можно сократить до трех лет вот в каких случаях:

  1. если доли перешли вам по наследству;
  2. их вам подарил член семьи или близкие родственники: родители, дети, дедушки, бабушки, внуки, родные или неполнородные братья и сестры;
  3. вы получили их, когда приватизировали жилье;
  4. вы приобрели доли по договору пожизненного содержания с иждивением;
  5. на момент продажи долей это было ваше единственное жилье и у вас в собственности не было другого. Исключение — жилье, которое вы приобрели в течение 90 дней до того, как продали доли.

Если прошло менее пяти или трех лет, то нужно платить НДФЛ. Есть два способа его уменьшить:

  1. воспользоваться налоговым вычетом;
  2. взять стоимость комнаты при продаже, вычесть из нее расходы на приобретение и заплатить налог с разницы.

Теперь о каждом подробнее.

Положен ли вам имущественный вычет

Что это такое. Имущественный вычет — это сумма, с которой не нужно платить налог. Ее вычитают из налогооблагаемого дохода, и его размер уменьшается. А вместе с ним становится меньше и сумма налога.

Вы продали доли в квартире и можете рассчитывать на имущественный вычет в размере 1 000 000 Р.

Допустим, вам заплатили за комнату 1 100 000 Р. Благодаря вычету вам придется заплатить 13% не от всей суммы, а только от 100 000 Р. А если бы вы продали комнату менее чем за 1 000 000 Р, то сумма налога уменьшилась бы до 0 Р.

Имущественный вычет положен всем резидентам РФ. Лимит в 1 000 000 Р дается на один налоговый период, то есть на год.

Представим, что кто-то исчерпал весь вычет в 1 000 000 Р. Использовать еще один, чтобы продать другое жилье, можно только в следующем календарном году. А если кто-то продал жилье менее чем за 1 000 000 Р, то остаток можно использовать и в этом. Например, за одну квартиру зачесть 800 000 Р, а за другую — 200 000 Р.

Как вам с сестрой разделить вычет. Если бы вы продавали доли по отдельности и по разным договорам купли-продажи, то тогда каждая из вас могла бы рассчитывать на вычет в 1 000 000 Р.

Но вы продали доли по одному договору купли-продажи. Значит, вычет придется разделить на двоих. Дальше все зависит от того, в какой собственности у вас была комната: долевой или совместной.

Долевая собственность — это если у каждой из вас была своя конкретная доля. Тогда вычет распределится пропорционально этим долям.

Допустим, ваша сестра владела 2/8 доли в квартире, а вы — 1/8. Вы объединили эти доли, чтобы суд выделил комнату в трехкомнатной квартире, и вместе получилось 3/8. Тогда сестре положены 2/3 вычета, то есть 666 667 Р, а вам — 1/3, или 333 333 Р.

Совместная собственность — это если вы обе владели 3/8 доли. Тогда вычет можно разделить в любой пропорции — как договоритесь. Но когда будете подавать 3-НДФЛ, не забудьте приложить к ней заявление о распределении вычета.

Вычесть из дохода с продажи расходы на приобретение

Сумму налога можно уменьшить и так: отнять от дохода с продажи расходы на приобретение недвижимости и с разницы заплатить 13%.

Расходы на приобретение — это, например, стоимость долей, если их купили. Или сумма, с которой вы уплатили налог, если доли вам подарил не член семьи и не близкий родственник.

Чтобы воспользоваться этим способом, нужны документы, которые подтвердят расходы. Например, договор купли-продажи с записью о передаче денег, расписки, квитанции банка и так далее.

Необязательно, чтобы они подтверждали именно ваши с сестрой траты. Если вы получили доли по наследству, подойдет и договор купли-продажи от предыдущего владельца. Аналогично, если вам их подарил член семьи или близкий родственник.

Если наследодатель или даритель покупал квартиру целиком, то часть его расходов учитывается пропорционально вашей доле.

Допустим, он отдал за нее 4 000 000 Р. И предположим, что ваша доля была 1/8, а сестры — 2/8. Тогда вы можете уменьшить доход от продажи своей доли на 500 000 Р — это 1/8 от 4 000 000 Р. А сестра — на 1 000 000 Р.

Налоговый вычет и этот способ одинаково законны. Вычет подойдет, если у вас нет документов, которые подтвердят расходы. А уменьшить доход на сумму расходов выгодно, если они превышают 1 000 000 Р.

Когда подавать декларацию и платить налог

Вы продали доли и получили доход в 2020 году. Значит, вы должны были подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля 2021 года. Там вы могли заявить вычет или уменьшить доход вторым способом, который я описала. И если получился налог к уплате, перечислить его до 15 июля 2021 года.

Если вы до сих пор не отчитались перед налоговой о доходах, то вам грозит штраф — 30% от суммы НДФЛ, которую вы должны уплатить, но не менее 1000 Р.

Если же вы подали декларацию и заплатили налог со всей суммы, которую получили от продажи, то можете подать уточненную декларацию сейчас. Там заявить вычет или уменьшить доходы на сумму расходов. Закон не устанавливает точного срока, так что это можно сделать когда угодно в течение трех лет с года возникновения налоговой переплаты.


Надежда Шорохова
Надежда Шорохова
А вы получали вычет при продаже недвижимости? Поделитесь опытом:
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
Алексей Владимирович

Только предстоит. Продавали земельный участок в долевой собственности по 1/4 одним договором, а на полученные средства купили дом с зу в другом регионе также по 1/4. Вот сейчас пытаемся составить предварительно заявление на вычет. Что оказалось проблематично, т.к. продажа и покупка были по одним договорам.

0
Алексей Владимирович

Алексей, т.е. один дороговор продажа, один договор покупка. Оба по долям 1/4

0
Петр Крылов

Юра, налог уплачивается с дохода а не с разницы. А доходом считается сумма полученная от продажи квартиры. Ее можно уменьшить с помощью вычетов.

0
Andrew Vanelli

В 2020м году Семён получил в дар 1/4 квартиры, имея 1/4 квартиры в собственности более 6 лет, итого имея в активе 1/2 квартиры. Вместе с двумя другими собственниками (у каждого по 1/4) недвижимость была продана за 3 млн руб, итого Семён получил доход в 1,5 млн руб, 13% он платит с 500000 руб, верно? ВСе, с этими 65 000 рублями можно попрощаться? Не понял этого момента.

0
Дмитрий Минеев

Andrew, Семен не заплатит ничего, т.к. полученная в дар доля присоединяется к имеющейся. Однако, если доли были выделены в натуре и произошла смена кадастрового номера, то заплатит 65 тыр.

0
Incanto

Умер папа, его доля 3/5 переходит в наследство мне и сестре, у каждой из нас уже есть по 1/5. Нужно ли ждать 3 года для избежания НДФЛ с продажи с момента присоединения доп доли? И далее Вычет возможен если каждая будет продавать свою часть по отдельному договору, если я правильно поняла

0
Peter Krylov

Incanto, Если выши доли принадлежат вам более 3 лет то можно не ждать. У вас идет приращение долей и налог исчисляется с даты когда вы стали собственниками своих.

0
Ольга

Вопрос: Квартира оформлена на нас с мужем, 1/2 у обоих, купили менее 3-х лет назад. Сейчас продаём за 4200000, новую квартиру покупаем за 5100000, муж инвалид детства 3 группы. Подскажите должен ли он платить налог? А если мы новую квартиру оформим так: мне 2/5, ему 2/5 и сыну 1/5, в таком случае будем ли мы с ним платить налог с продажи квартиры?

0
Peter Krylov

Ольга, Все зависит от того как вы получили квартиру и через какой срок после получения вы ее продаете. Если квартира получена в дар, по наследству или приватизирована а так же если она получена в результате заключения договора пожизненного содержания с иждивением то минимальный срок для безналоговой продажи 3 года. Во всех остальных случаях минимальный срок 5 лет. Но возможны вычеты. Например если вы квартиру покупали за 4 млн. а продаете за 4,2 то налог будете платить с 200 тыс. Так же при наследстве возможно учитывать расходы наследодателя если их можно документально подтвердить. Проконсультируйтесь у налогового юриста. Очень много нюансов.

0

Сообщество

Популярное за неделю