Как мы делили ипотеку при разводе

Чтобы все было по-честному
79
Как мы делили ипотеку при разводе

Мы те самые люди, которые решили развестись во время ремонта в только что купленной ипотечной квартире.

Аватар автора

Анастасия Федорова

поделила ипотеку

Страница автора

Нужно было понять, что делать с ипотекой и кому достанется жилье. Брачного контракта, где были бы прописаны такие вещи, у нас не было. Продавать квартиру из-под ипотеки мы не хотели — слишком много теряли в деньгах. Поэтому стали искать разные пути решения проблемы и договариваться.

Расскажу, какие варианты у нас были и как в итоге мы поступили.

Как мы взяли ипотеку

Мы поженились в середине 2016 года и стали жить в моей квартире в Санкт-Петербурге. Ее купили мои родители около девяти лет назад. Бюджет у нас с супругом был раздельный, и все расходы мы делили пополам. Точную сумму доходов друг другу мы не разглашали, но они были примерно одинаковые.

Осенью 2018 года мы решили купить совместную недвижимость и стали искать подходящие варианты с помощью риелторов. Спустя месяц нашелся идеальный вариант: двушка площадью почти 60 м² с огромным балконом, в приличном новом доме, недалеко от центра города и рядом с метро. Она полностью вписывалась в наш бюджет — 7,5 млн рублей. Требовалось только сделать косметический ремонт.

Стартовый взнос в 2 млн рублей мы накопили за время семейной жизни: 1,3 миллиона внесли я и мои родители, 700 тысяч — муж. Разницу во взносе муж предложил компенсировать ремонтом и покупкой части мебели. Мы на словах договорились, что он сделает ремонт в квартире за свой счет.

Оставшиеся 5,5 млн рублей мы взяли в ипотеку. У нас не было времени заниматься сравнительным анализом предложений разных банков, поэтому эту часть работы мы поручили тем же риелторам, что помогали нам с поиском квартиры. Эта опция шла бонусом к сделке: агентством руководили мои хорошие знакомые, которым я доверяла.

Нам подобрали наиболее выгодные условия в банке «Ак барс»: кредит на 15 лет под 10,2% годовых с ежемесячными выплатами около 60 тысяч рублей. Еще около 150 тысяч мы потратили на услуги риелторов и нотариуса, который заверял сделку, — эту сумму мы оплачивали пополам из личных средств каждого.

Ипотеку мы оформляли на супруга — у него высокая белая зарплата, и кредит давали без проблем. Он собрал пакет документов: паспорт, трудовой договор, справку о доходах по форме 2-НДФЛ, СНИЛС и свидетельство о браке. Я стала созаемщиком-физлицом с нулевым капиталом. У меня ИП. Чтобы стать созаемщиком с подтвержденным доходом, мне нужно было доказать платежеспособность и надежность перед банком. На это ушло бы слишком много времени. Кроме того, банки обычно считают ИП высокорисковыми клиентами, поэтому результат было сложно спрогнозировать.

Первая версия нашего кредитного договора. Изначально у нас была ставка 11,2%. Но когда купили страховку у банка, ставка снизилась до 10,2% с первого же дня платежа
Первая версия нашего кредитного договора. Изначально у нас была ставка 11,2%. Но когда купили страховку у банка, ставка снизилась до 10,2% с первого же дня платежа

Квартиру мы оформляли в совместную собственность без выделения долей и без указания, кто сколько внес денег в первоначальный взнос. Мы посчитали, что вся недвижимость, которую купили в браке, принадлежит супругам в равном объеме. Разумно было бы заключить брачный договор у нотариуса и оговорить все важные финансовые вещи, в том числе у кого будет право собственности в случае расторжения брака или как мы будем делить крупные совместные покупки и кредиты. Мы собирались заключить такой договор сразу после свадьбы, но в результате так этого и не сделали — думали, что жить вместе будем долго и счастливо.

Сейчас я понимаю, что брачный договор мог облегчить всем жизнь. Это серьезный аргумент для банка, чтобы принять решение вне рамок стандартных банковских процедур в пользу заемщика. Но есть и минусы: если заключать договор до покупки квартиры, его потом придется показывать юристам банка. Если что-то в договоре им не понравится, в выдаче кредита могут отказать или попросят поправить в договоре формулировки. И неизвестно, в пользу кого из супругов будут эти правки. Скорее всего, в пользу основного заемщика по кредиту.

Как мы развелись

Сделка по покупке квартиры состоялась в конце января 2019 года. К этому моменту у нас уже были проблемы в отношениях. Но тогда мне казалось, что они в целом преодолимы и новая жизнь в новой квартире точно освежит брак, а общий кредит подтвердит серьезность намерений.

Ключи по договоренности с предыдущими собственниками мы получили только через месяц. В это время мы продолжали жить в моей квартире, а в новой шел косметический ремонт. Рабочие делали новую разводку электрики, меняли сантехнику, выравнивали стены, ставили новые межкомнатные двери, переклеивали и красили обои и занимались мелкими работами вроде перекладки плинтуса и установки новых подоконников. Всем ремонтом по договоренности занимался супруг — он прекрасный инженер-строитель. Я только выбирала цвета стен.

Первоначальная смета — 300 тысяч рублей — в процессе ремонта предсказуемо начала расти. В какой-то момент муж предложил мне тоже вложиться в ремонт. Он аргументировал это так: в первоначальный взнос вкладывалась не только я, но и мои родители, а значит, лично мой вклад нужно увеличить. Это стало последней каплей в наших и без того непростых отношениях. Я предложила разойтись в середине марта, через полтора месяца после покупки жилья.

Квартира была в хорошем состоянии, но с откровенно дешевым и некачественным ремонтом: криво наклеенные обои, всего по две розетки на комнату на неудобной высоте, отваливающийся плинтус
Квартира была в хорошем состоянии, но с откровенно дешевым и некачественным ремонтом: криво наклеенные обои, всего по две розетки на комнату на неудобной высоте, отваливающийся плинтус
Когда мы решили разойтись, ремонт был в самом разгаре: шла поклейка обоев под покраску и замена межкомнатных дверей, была демонтирована душевая кабина. Работы бригады были оплачены супругом где-то на ⅔ от оговоренной суммы, но смета продолжала увеличиваться. Требовалось еще около месяца, чтобы завершить все запланированные работы
Когда мы решили разойтись, ремонт был в самом разгаре: шла поклейка обоев под покраску и замена межкомнатных дверей, была демонтирована душевая кабина. Работы бригады были оплачены супругом где-то на ⅔ от оговоренной суммы, но смета продолжала увеличиваться. Требовалось еще около месяца, чтобы завершить все запланированные работы
1/2
Квартира была в хорошем состоянии, но с откровенно дешевым и некачественным ремонтом: криво наклеенные обои, всего по две розетки на комнату на неудобной высоте, отваливающийся плинтус

Через неделю после этого разговора супруг съехал из моей квартиры. Он взял личные вещи, телевизор, который покупал за свой счет, мультиварку, которую дарила нам его мама, и вторую кошку, которую мы завели уже в браке. Из крупных совместных приобретений у нас была только квартира.

К этому моменту мы платили ипотеку уже три месяца. Платеж делили пополам — по 30 тысяч рублей с каждого. Суммы вносили через личный кабинет в онлайн-банке, который был оформлен на мужа, но установлен на обоих смартфонах. Там было видно, с какой карты и от кого поступают средства. Первые три платежа в основном гасили проценты, которые составляли около 47 тысяч в месяц, и только 12—13 тысяч шли в уплату основного долга.

Какие были варианты раздела имущества и ипотеки при разводе

Нам нужно было решить, что делать с квартирой и ипотекой, причем быстро. Хотя мы были настроены мирно, никто не изъявлял желания идти на финансовые уступки. Все варианты выглядели одинаково плохо. Вот что мы рассматривали.

Оставить все как есть по документам. Мы разводимся, но договариваемся устно, что кто-то один продолжает платить ипотеку. А когда выплатит — переоформляет собственность на себя в Росреестре по договоренности с бывшим партнером.

Однако юридически это сомнительная затея — вдруг тот, кто якобы уступил, передумает и будет впоследствии уже через суд претендовать на свою долю. При этом он может апеллировать к тому, что все имущество, приобретенное в браке, должно было делиться пополам.

Продать квартиру, закрыть ипотеку, а оставшиеся деньги поделить. Этот вариант нам предложил банк как оптимальный. Но и тут было несколько подводных камней.

Нужно было бы самим заниматься этим или нанимать риелторов и платить им деньги. Их гонорар от подобной сделки доходит до 200 тысяч — для нас это было много.

Нам пришлось бы продавать квартиру в ипотеке, а это неудобно — покупателю нужно будет потом выводить ее из-под залога у банка. На такие сделки люди идут неохотно и просят уступить в цене за все неудобства.

Поскольку жилье у нас было в собственности менее трех лет, нам пришлось бы заплатить НДФЛ 13%. Налога можно было бы избежать, если продавать квартиру по той же стоимости, что и покупали, либо чуть ниже. Но поскольку мы вложились в ремонт, продавать по той же цене и терять деньги мы не хотели.

Переоформить недвижимость на одного супруга. Супруги расходятся и договариваются о том, кто будет выплачивать ипотеку. На этого же человека переоформляют квартиру, то есть выводят второго супруга из состава собственников. При этом ипотечный договор остается в том же банке и в нем ничего не меняется, то есть должниками по нему остаются двое.

Этот вариант тоже сомнительный. Если собственник квартиры перестанет платить, то долг перейдет на второго участника ипотечного договора. А он уже не имеет к квартире никакого отношения и не является ее владельцем, поэтому получится, что он будет платить не за свое жилье.

Для изменения состава собственников нужно обратиться в свой банк и предоставить свидетельства о разводе, паспорта и заявления. Банк рассматривает их и принимает решение, в том числе может еще и отказать.

Переоформить и недвижимость, и ипотеку на одного. Это вариант возможен, если согласится банк. Заемщики заключают новое приложение к ипотечному договору в банке, в котором был взят кредит, и перерегистрируют имущество в Росреестре.

Собственность делят в два этапа. На первом этапе собственники пишут заявления о том, что они добровольно просят банк исключить одного из них из состава собственников квартиры. В случае если банк разрешает это, собственность перерегистрируют на одного супруга. На втором этапе супруга-несобственника выводят из состава заемщиков по кредитному договору. Для этого нужно рефинансировать кредит, чтобы заемщиком по кредиту остался только один супруг. В зависимости от сговорчивости банков можно оба этапа провести сразу в одном банке.

Подобные процедуры не прописаны в стандартном протоколе работы банка, поэтому не все финансовые организации идут на это.

Заключить брачный договор. Если банк согласится, то, пока мы еще находимся в статусе супругов, можно заключить брачный договор, в котором прописывается предпочтительная схема раздела совместно нажитого имущества и вопросы долгов. После этого можно было бы спокойно разводиться. А потом пойти в банк с брачным договором и переоформить на этом основании и собственность, и долг на другого супруга в рамках текущего ипотечного контракта.

Это был самый разумный вариант, если бы банк разрешил нам это сделать. Без согласия банка, если квартира находится у него в залоге, заключить такой договор невозможно. Чтобы запросить согласие, надо подать в банк заявление от обоих супругов в свободной форме и дождаться официального ответа.

Как нам в итоге пришлось действовать

Бывший супруг предложил уступить мне квартиру без суда на определенных условиях:

  1. Квартира переходит мне.
  2. Я беру на себя все обязанности по оформлению документов и переговоры с банками.
  3. Все пошлины и плата за услуги специалистов также на мне. В том числе остаток долга ремонтной бригаде в конце апреля.
  4. Вношу все следующие ежемесячные платежи полностью, начиная с апреля 2019 года, то есть через три месяца после покупки квартиры.
  5. В течение полугода с момента развода отдаю бывшему мужу 1 млн рублей: его стартовый взнос, затраты на ремонт и строительные материалы. Их стоимость он посчитал сам, а мне только озвучил финальную сумму, которую хотел бы получить. Эту договоренность он попросил оформить как договор займа и заключить его у нотариуса.

Не могу сказать, что меня устраивал этот вариант целиком и полностью: финансовая нагрузка резко и незапланированно возрастала, при этом все равно нужно было вести бизнес и зарабатывать деньги. Но только так я могла оставить за собой квартиру — а она мне очень нравилась.

Обо всем, кроме пятого пункта, мы договорились устно, без фиксации у нотариуса.

Стоимость услуг юристов, которые занимаются бракоразводными процессами, начиналась от 150—200 тысяч рублей. Это было слишком много. Супруг ничего не хотел решать, а только требовал свой миллион, и по возможности быстрее. Как именно будет происходить процесс раздела имущества, его не особо интересовало. Также его не занимали переговоры с банком и поиск других вариантов. Все это он предоставил мне, согласившись лишь приходить и ставить подпись, когда это потребуется. Я делала все сама, немного мне помогал друг-юрист, который специализируется на банковском деле.

Для нас оптимальным вариантом было заключить у нотариуса брачный договор, в котором были бы прописаны устраивающие всех условия раздела имущества и финансовые вопросы, а потом получить свидетельство о разводе. В идеале мы хотели переоформить квартиру и долг на кого-то одного, не меняя при этом банк и процентную ставку, — нам говорили, что так можно. Если бы мы прописали это в брачном договоре, то потом оформить все документы было бы несложно.

Но банк на это не согласился. Поэтому я стала уговаривать банк разрешить нам изменить состав собственников недвижимости. В дальнейшем я планировала рефинансировать кредит только на себя и в конечном счете стать единоличным владельцем квартиры и заемщиком по кредиту.

Как я уговаривала банк

24 апреля я получила заветную бумажку о расторжении брака и начала действовать.

Чтобы решить вопрос с банком, я несколько раз в неделю на протяжении месяца ходила в петербургский филиал «Ак барса». У каждого банка есть свои правила. Все, что выходит за пределы прописанных регламентов, банки рассматривают неохотно и часто отказывают.

Мне потребовалось быть очень настойчивой, чтобы банк пошел навстречу и после долгих переговоров дал согласие переоформить квартиру на одного супруга — то есть целиком на меня. Для этого бывший супруг должен был отказаться от своей части в мою пользу. При этом он все равно оставался бы заемщиком по кредиту — до тех пор, пока я целиком не рефинансирую ипотеку на себя.

Со свидетельствами получилось смешно: в походах по разным ведомствам мы регулярно их путали, и у меня на руках в моем комплекте документов периодически оказывалось свидетельство о разводе бывшего мужа. К счастью, я сняла все нужные копии и проблем в общении со специалистами не возникало
Со свидетельствами получилось смешно: в походах по разным ведомствам мы регулярно их путали, и у меня на руках в моем комплекте документов периодически оказывалось свидетельство о разводе бывшего мужа. К счастью, я сняла все нужные копии и проблем в общении со специалистами не возникало

Как я получала согласие на раздел имущества от бывшего супруга

Я должна была выплатить бывшему мужу миллион рублей. Он настоял, чтобы эту договоренность мы оформили у нотариуса как договор займа. Это стоило 11 000 ₽ — 1% от суммы долга плюс 1000 ₽ за оформление. Эту сумму мы договорились поделить пополам. Если бы бывший муж согласился на простую письменную расписку, которая тоже имеет юридическую силу, это было бы вообще бесплатно.

В начале мая 2019 года мы заключили договор займа у нотариуса. В документе нотариус старался избегать упоминания квартиры и использовал формулировки вроде «деньги взяты на личные нужды в период нахождения в браке».

Я была обязана выплатить долг двумя траншами без процентов. По устной договоренности мы привязали передачу денег к этапам переоформления квартиры. Первый транш я должна была передать, когда мы будем переоформлять на меня право собственности. А второй — когда рефинансирую кредит на себя и получу от банка документ о том, что в залоговой на квартиру фамилия мужа вообще больше не фигурирует.

При оформлении договора займа мы должны были присутствовать оба. Банк об этом договоре мы не уведомляли
При оформлении договора займа мы должны были присутствовать оба. Банк об этом договоре мы не уведомляли

Для передачи долга мы использовали наличные — не стали снимать банковскую ячейку или пользоваться безналичными переводами. Первую часть суммы в 500 тысяч я заняла у друзей под простую расписку в течение недели, после чего сообщила супругу, что готова к началу процедуры.

В банке эта процедура называется «изменение состава залогодателей». Шаблонных форм для такого запроса не предусмотрено — нужно только заявление в свободной форме, где указывают причину изменения состава залогодателей. Исходя из причины банк может запросить дополнительные документы, но у нас ничего не запрашивали.

Мы обратились в банк к специалисту по ипотечному кредитованию. Я написала заявление, в котором попросила банк рассмотреть смену состава собственников по договору и исключить из него моего бывшего мужа. Супруг написал, что готов на безвозмездных условиях переписать квартиру на меня и на имущество не претендует. Я отдала ему деньги.

После этого мы несколько дней ждали ответа. В конце мая 2019 года мне позвонили и сказали, что головной офис одобрил смену собственника. Мне и бывшему мужу прислали подтверждающие документы, и мы заключили дополнительное приложение к основному ипотечному договору.

Дополнительное соглашение к ипотечному договору, которое мы подписали в банке
Дополнительное соглашение к ипотечному договору, которое мы подписали в банке

Почему не нужно делать так, как сделали Анастасия с мужем

Аватар автора

Сергей Можилян

старший юрист МКА Orchards

Анастасия и супруг изначально сделали ряд ошибок, которые повлияли на весь ход дальнейших событий.

Во-первых, супруги не отразили в ипотечном договоре размеры участия в первоначальном взносе при покупке квартиры. Исходя из условий договора получалось, что весь первоначальный взнос оплатил супруг, а это не так.

Во-вторых, они участвовали в формировании первоначального взноса в разных пропорциях, но не заключили брачный договор, который позволил бы минимизировать все возможные последующие риски.

Некоторые банки при собеседовании с потенциальными заемщиками предлагают сразу предусмотреть такие вещи и заключить брачный договор. Но поскольку Анастасия и супруг пользовались опцией «сделай все за меня» и действовали через риелторов, подобная консультация прошла мимо них.

Варианты действий Анастасии были существенно ограничены тремя обстоятельствами:

  1. Невнятной позицией банка, который долго не мог принять решение, рефинансировать ему кредит или выделять доли в праве собственности.
  2. Тем, что изначально квартира находилась в совместной собственности супругов, в рамках которой доли супругов предполагаются равными. Если бы они выделяли доли, то это привело бы к формированию не совместной, а долевой собственности. Возможно, в этом случае все было бы проще.
  3. Позицией бывшего супруга, который не хотел предпринимать какие-либо юридически значимые действия, пока не получит деньги.

Тот вариант, который в итоге выбрала Анастасия, мог оказаться крайне рискованным. Договор займа юридически был бы притворной сделкой, которая фактически прикрывает заключение договора купли-продажи.

Анастасии очень повезло, что банк пошел навстречу

Аватар автора

Дмитрий Корнев

юрист

Конечно, при такой изначально сложной конструкции личных взносов в общую недвижимость разумно было бы сразу заключить брачный договор. Понимаю, что большинство людей думают так: мы друг друга любим, доверяем, а брачный договор — это форма недоверия к супругу, поэтому мы обойдемся без него. Но у автора сразу с супругом был раздельный бюджет и раздельные траты, и они считали, кто и сколько денег потратит на недвижимость. Поэтому брачный договор спас бы всем и время, и деньги.

В целом схема автора имеет право на существование. Если подходить формально, то расписки о мнимом займе — это притворные сделки, как и купля-продажа доли бывшего мужа, по которой никаких денег реально не было передано. Это не совсем законно. Но так как в этих сделках отсутствуют третьи лица, чьи бы права они нарушили, то лиц, реально заинтересованных в том, чтобы признать их недействительными, нет.

Сама по себе ситуация с разделом квартиры, которую купили в кредит, сложная. Для исключения бывшего мужа из числа заемщиков не существует никакой иной схемы, кроме как получить согласие банка. Однако все предложенные действия по «долговым распискам» и купле-продаже доли мужа без реальных расчетов — необязательные. Такие сценарии существуют отдельно для каждого случая, в зависимости от того, как супруги смогли договориться между собой.

Автору повезло, что банк пошел навстречу в части разделения должников и вывода бывшего супруга из солидарных должников по кредитному договору. На практике в 8 случаях из 10 банк не даст такого согласия, особенно если недвижимость остается за супругой, да еще и в статусе ИП. К сожалению, риск-менеджмент многих банков больше доверяет заемщикам-мужчинам, а ИП не любит совсем, потому что они отвечают по своим предпринимательским долгам всем имуществом и очень легко могут стать неплатежеспособными. Но в целом совет автора о том, что надо вести переговоры с банком, пока он не пойдет навстречу, тоже рабочий.

Перерегистрация квартиры на одного супруга

Теперь мне нужно было перерегистрировать квартиру в Росреестре на себя, поскольку в браке мы зарегистрировали квартиру на обоих. Процедуру мы начали в конце июня 2019 года.

Мне нужно было вывести мужа из состава собственников, чтобы стать единственным владельцем. Для этого все три стороны сделки — банк, я и бывший муж — должны были прийти в МФЦ и подтвердить свои намерения.

Необходимо было представить следующие документы:

  1. Паспорта.
  2. Договор купли-продажи квартиры.
  3. Старую закладную, дополнительное соглашение к ней и новую закладную, которую принес сам банк.
  4. Документ о регистрации собственности в Росреестре — в нашем случае это было свидетельство о собственности.
  5. Документы — обоснования для изменения в Росреестре. Мы подавали заявление о расторжении брака, заявления двух супругов о пересмотре состава собственников и согласие банка на это.

Со стороны банка присутствовал ипотечный специалист, который тоже принес внушительную папку документов.

За изменение записи в Росреестре нужно было заплатить госпошлину 2000 ₽ — ее платила я. Взамен получила расписку с перечнем документов и порядковым номером заявки.

Соглашение о разделе имущества

Через две недели мне пришло уведомление о том, что рассмотрение заявления приостановлено. Росреестр сообщил, что, поскольку наша квартира находится в совместной собственности, должно быть соглашение о разделе имущества. Его просили донести, иначе мне бы отказали в перерегистрации квартиры.

Наш банк очень удивился такому требованию — по словам сотрудников банка, это было не обязательным условием при заключении такой сделки. Но по закону оказалось, что это обязательно. Так как мы развелись и не разделили имущество, продать долю в совместной собственности, пусть и бывших супругов, нельзя. Потому что нельзя продать совместную собственность по частям. Это можно сделать, только предварительно выделив в ней идеальные доли.

О приостановке уведомляли обе стороны — меня и бывшего мужа. Забрать постановление может кто-то один, и для того, чтобы донести документы, вторая сторона тоже не требуется
О приостановке уведомляли обе стороны — меня и бывшего мужа. Забрать постановление может кто-то один, и для того, чтобы донести документы, вторая сторона тоже не требуется

Соглашение о разделе имущества надо заключать у нотариуса. Это делают на основании свидетельства о расторжении брака и по взаимному желанию сторон. Этот документ на двух страницах обошелся 28 тысяч рублей — его стоимость рассчитывается исходя из стоимости недвижимости, но не может превышать эти 28 тысяч — которые, к слову, мы оплатили все же пополам. Мы обратились к тому же нотариусу, у которого делали договор займа.

Мы предоставили следующие документы:

  1. Копии паспортов с пропиской обеих сторон.
  2. Согласие банка о смене собственников от обеих сторон.
  3. Дополнительное соглашение к кредитному договору.
  4. Свидетельство о разводе.
  5. Наши паспорта.

Когда соглашение было готово, я донесла его в Росреестр. Второй раз пошлину платить было не нужно. Через несколько дней мне позвонили и сказали, что все готово. В новом листе регистрации Росреестра я значилась единственным собственником квартиры. Мне также отдали старый лист, который отныне стал недействительным.

Для составления соглашения я высылала нотариусу копии двух паспортов, оба свидетельства о разводе и договор купли-продажи квартиры по электронной почте. По соглашению о разделе квартира перешла мне вместе с ипотекой
Через пару дней нас пригласили в офис забрать договор о разделе имущества, поставить подписи и отдать деньги. Вся процедура заняла 10 минут
Соглашение о разделе имущества подшили к уже существующей папке с документами, которую нашли по регистрационному номеру

Что дальше

В августе 2019 года я стала единоличной владелицей двухкомнатной квартиры. Но в списке заемщиков по кредиту в банке по-прежнему значились два человека: я и бывший муж. Такая ситуация не устраивала нас обоих.

Ипотечный кредит к тому моменту я уже пять месяцев выплачивала самостоятельно — по 60 тысяч рублей в месяц. К 1 августа сумма уменьшилась с 5,5 млн рублей до 5 379 000 ₽. Я умудрилась завершить при этом ремонт и даже переехать в новую квартиру. Мне нужны были деньги, чтобы отдать долги друзьям и второй транш экс-супругу.

Еще нужно было обязательно вывести бывшего мужа из состава заемщиков по договору. Для этого кредит нужно было рефинансировать. С учетом того, что я ИП, это было непросто. Рефинансировать кредит сразу я не имела права — по закону это можно сделать только через полгода после покупки недвижимости. Поскольку мы купили недвижимость 31 января, приступить к процедуре можно было не раньше 1 августа.

У меня в запасе была однокомнатная квартира недалеко от центра Петербурга, которую дальновидные риелторы уговорили не продавать, когда мы покупали квартиру в браке. Также у меня исправно функционировал микробизнес. Я планировала оперативно продать старую квартиру, погасить большую часть долга в текущем банке досрочно и уже с меньшей суммой ипотечного кредита искать новый банк для рефинансирования. С небольшой суммой долга шанс рефинансировать кредит на ИП был выше.

Я продала свою другую квартиру в августе 2019 года, через пять месяцев после развода, за 4,4 млн рублей. Этими деньгами я погасила часть кредита. Затем я нашла банк, который согласился рефинансировать мою ипотеку, и собрала для него внушительную стопку документов.

В начале октября я рефинансировала свою ипотеку с остатком долга в 1,9 млн рублей в петербургском отделении «Фора-банка» и отдала бывшему супругу вторую часть долга в размере 500 тысяч рублей. В итоге он перестал быть заемщиком по кредиту и получил свой миллион, а я — квартиру и ипотеку на пять лет. Сейчас у меня ежемесячный платеж 40 тысяч рублей и прекрасная квартира в Петербурге.

Тот самый балкон, который покорил с первого взгляда и во многом определил покупку квартиры: с наступлением тепла он становится моим рабочим местом
Тот самый балкон, который покорил с первого взгляда и во многом определил покупку квартиры: с наступлением тепла он становится моим рабочим местом
Винный шкаф в виде каноэ был первым предметом мебели, который я купила в новую квартиру, и первое время спала на матрасе в окружении тюков с вещами, зато в обнимку с каноэ. Из старой квартиры я не забрала ничего, кроме антикварного письменного стола
Винный шкаф в виде каноэ был первым предметом мебели, который я купила в новую квартиру, и первое время спала на матрасе в окружении тюков с вещами, зато в обнимку с каноэ. Из старой квартиры я не забрала ничего, кроме антикварного письменного стола

Как разделить ипотеку при разводе

  1. Внимательно читайте ипотечный договор, если решите разводиться и делить ипотеку. Возможно, там уже есть алгоритм действий в такой ситуации.
  2. Если только думаете брать ипотеку, лучше заключить брачный договор до того, как оформите кредит. Или уточните в банке все нюансы типового договора и спросите, можно ли прописать дополнительные пункты в ипотечном договоре сразу.
  3. Будьте настойчивыми: в нетипичных ситуациях, которые выходят за рамки регламентов, банку проще отказать клиентам. Однако в процессе постоянного диалога может оказаться, что выход есть.
  4. В идеале лучше нанять юриста, который сможет отстаивать ваши интересы в банке. Но если такой возможности нет, стоит взять хотя бы несколько консультаций.
  5. Приготовьтесь к тому, что все затянется на несколько месяцев, а то и лет.
Анастасия ФедороваКак вы решали квартирный вопрос с банком после развода?
  • Элина Никитина"Я продала свою другую квартиру в августе 2020 года" - так про какие года речь? Непонятно6
  • rediskaДа это жоско... А если попробуешь сказать про брачный договор, то сразу вопросы - а ты что меня не любишь скатина? ахах и т.д.24
  • Алиса СелезнёваИнтерьер в квартире прекрасен. Анастасии спасибо за историю, весьма актуальна. Хорошо, что девушка взяла себя в руки и хладнокровно решила юридические вопросы, чего не скажешь о бывшем супруге. Увы, не одни отношения развалились из-за финансового вопроса.45
  • MakiritoИметь раздельный бюджет, не знать доходов друг друга и при этом брать ипотеку это конечно смело. Я бы даже сказал "безумие и отвага".102
  • Траблшутер"Я продала свою другую квартиру в августе 2020 года..." - это статья из будущего=)9
  • Александр ЖиткевичТот неловкий момент, когда знаешь супружескую пару с именами Анастасия Федорова и Олег *** , но к счастью это оказываются не они. Да, Питер большой город, совпадения бывают )4
  • Андрей СпиринНе понял про ИП и долгое доказательство платежеспособности. Если ИП работае "в белую", то декларации о доходах за пару лет будет достаточно (по правилам за 1 год).3
  • Павел БасистовКак хорошо, что у меня ничего нет. Ни квартиры своей, ни денег.13
  • Екатерина ФоминаАнастасия, вы такая молодец! Как хорошо, что у вас все позади! У нас с бывшим мужем ситуация аналогична. Мы развелись менее года назад. Сначала хотели сделать брачный договор, заплатили нотариусу за проект почти всю сумму, в итоге банк (Сбербанк) вместо согласия, дал просто какую-то филькину грамоту, что они уведомлены о предстоящем заключении БД. И никакие увещевания, что это сделка с залоговой недвижимостью на них не подействовали. Мы обошли 3 нотариуса и все сказали, что эта их отписка просто отписка. Меня до сих пор трясет, как вспомню те круги ада. Потом мы развелись и уже дважды нам отказали в разделе имущества. Пандемия закончится, буду ходить туда каждый месяц и подавать заявления. После первого отказа мне позвонила их кредитный специалист и сказала, что отказали из-за низкой благонадежности, что это значит она не знала, т.к. по доходу и кредитной истории все было в порядке.9
  • Vitaminrediska, эту совковщину трудно вытравить из наших людей5
  • VitaminПавел, сомнительное счастье, хочу сказать вам34
  • AlexАлиса, а что не так в истории с бывшим супругом?2
  • Софья БарсуковаУ меня была похожая ситуация, только еще веселее :) Квартира была взята в ипотеку на двоих в строящемся доме. На момент развода банк лишили лицензии, а второй, к которому перешел кредитный договор - санировали + дом еще не сдался, а застройщик стал медленно, но верно приближаться к банкротству. Как только мы оформили развод, я сразу же: 1. получила согласие банка на переход всех прав и обязательств по ипотеке на меня (вместе с мужем предоставили справки о доходах: у меня доход - полностью белый + фактически и номинально на порядок выше супруга, поэтому больших проблем не было) 2. оформила соглашение о разделе имущества у нотариуса с указанием суммы, которую я передаю бывшему мужу в счет компенсации (вот тут возникло много проблем - далеко не каждый нотариус был согласен оформлять раздел на недострой, но с 8 раза я нашла нормального специалиста) 3. начала судиться с застройщиком, который задерживал дом на 2 года В итоге: мы друг другу ничего не должны, у меня есть исполнительный лист от застройщика, ипотеку я рефинасировала и выплатила досрочно. После того, как дом достроился, я продала квартиру, компенсируя налог на доход вычетом и купила новое жилье. Теперь жду результата оценки имущества застройщика арбитражным управляющим и надеюсь получить небольшой бонус по исполнительному листу. Опыт - бесценный, теперь консультирую всех друзей по квартирным вопросам. p.s. риелторы в большинстве случае - некомпетентные люди, толку от них нет никакого. моя текущая квартира - вторичка, попыталась сначала обратиться к риелтору, но поняла, что за 200 000 руб работа формата "вот вам ссылки на Циане, посмотрите квартиры и я договорюсь с собственником о встрече с вами" - это смешно. за пять лет помогла себе и друзьям с покупкой/переоформлением/рефинансированием 5 квартир просто за бутылку вина. примеры документов и порядок действий отлично описан в Тинькофф-Журнале либо на профильным ресурсах.73
  • wild_skarПостоянно обращаются клиенты с такими вопросами и всегда это - головная боль. Хорошо ещё тут более-менее вменяемый супруг и без судов смогли договориться! А вообще грустно это все, разводы, раздел имущества...4
  • wild_skarЕкатерина, ага. Именно Сбербанк вместо согласия даёт «уведомление». Соответственно нотариусы посылают в суд. Соответственно затем людей посылает уже суд, ибо «нет согласия кредитора». Адский ад.5
  • wild_skarVitaliy, видимо нет. А что, должно было? И откуда столько злобы?9
  • YeyaБольная тема. Мы в мае брали квартиру в ипотеку. Весь первоначальный взнос заплатила я и немного родители докинули. Я настаивала на брачном договоре, но муж наотрез отказался - считает, что я как будто бы программирую ситуацию с разводом и разделом имущества, а мы конечно же ни за что не расстанемся. И вообще, "ты что думаешь, я буду у тебя всё забирать?" Уговорила хотя бы расписку написать, что он отдаст мне половину первоначалки при разводе, но это в том случае, если мы будем продавать квартиру и делить стоимость. Вообще все эти разговоры очень тяжело давались - я себя ощущала какой-то корыстной мегерой, которая при идеальных отношениях говорит о брачном договоре. Но это же жизнь и нельзя ни о чём зарекаться.48
  • МухаморАлиса, да Алиса а что не так с супругом, это стандартная ситуация они сами так решили, судя по вашему комментарию супруг в чем то виноват.2
  • Анастасия ЛаптёнокVitaliy, а если бы они брали ипотеку, не будучи в официальном браке, возможно, разрулить все было бы сложнее.14
  • 13thfreemanДарья, аналогичная ситуация =)5
  • Eugeniy NСтранно это... Я понимаю, если очень богатые люди заключают брачный договор и имеют раздельный бюджет. Но имея достаточно скромные доходы - какой смысл? Предположим я начну зарабатывать существенно больше жены - я что, буду отдельно кушать икру или отдыхать? По моему, в горе и в радости и с общим бюджетом - оно как-то проще. Ну или просто не оформлять отношения28
  • Павел БасистовVitaliy, у меня все просто на родню оформлено. Вдруг банкротиться придется.5
  • Kettu"У меня в запасе была однокомнатная квартира недалеко от центра Петербурга, которую дальновидные риелторы уговорили не продавать, когда мы покупали квартиру в браке." - риэлторам этим нужно ноги мыть и воду пить, на самом деле)) я насмотрелась в последнее время среди знакомых историй, когда люди продавали своё, чтобы купить общее - и потом развод с разной скоростью развития событий. а потом как повезёт, если это можно назвать везением. так что не дай бог. любовь приходит и уходит, а остаться на улице и с долгами - врагу не пожелаешь. да даже просто на улице, без своего угла.21
  • Алиса МаркинаМухамор, муж же отказался что-то решать, прямым текстом об этом сказано. И начало изумительное: со стороны жены денежный вклад в 2 раза больше, а как дошло до ремонта, муж потребовал, чтобы жена ещё больше вложилась, мол, те деньги были от её родителей, принеси ещё.21
  • Алиса СелезнёваMakito, к сожалению, сейчас тренд на раздельный бюджет и сокрытие суммы доходов от близких, во всех моих отношениях было так. Сейчас с парнем купили квартиру, у него доля - за его не знаю, свои расходы оплачиваем каждый из своего кошелька. Хорошо это или плохо - не знаю, но такие тенденции.0
  • Peter KudinovАлиса, раздельно так раздельно. В этом тоже есть плюсы. Но тогда все финансовые операции должны быть раздельно. Это хорошая поучительная история - к чему могут приводить такие "франкинштейны"16
  • Дмитрий СергеевVitaliy, печать в паспорте помогает в таких случаях. Поверьте, если бы у них не было зарегистрированного брака, все было бы намного сложнее и с покупкой квартиры, и с её разделом. Семейный кодекс - он не про счастье. Он про деньги и мущество.16
  • Евгений ИваницынАлиса, ну вероятно это было понимание своей "сильной позиции", особенно учитывая что по документам с точки зрения банка весь первоначальный взнос финансировался лично им. К чести бывшего мужа, он не стал разыгрывать эту карту, хотя очень многие обиженные супруги при разводе по максимуму используют друг против друга то, о чем они "договаривались на словах". О требовании денег на ремонт и формулировках мы знаем все же только со слов заинтересованного лица, при этом эти слова должны звучать как значимая причина для развода, так что я бы не стал эмоционально реагировать на эту подачу. Достаточно цивилизованный вышел развод, плюс тема раздела ипотечного жилья раскрыта, с комментариями юриста, полезная статья.14
  • АндрейДешевле было бы помириться. Какие-то немыслимые суммы риэлторам, за все эти справки, договора, документы - выкинутые деньги которые можно было пустить на погашение ипотеки. И изначально: ввязываться в такое дело с человеком которому не доверяешь даже сказать сколько зарабатываешь - скорее всего результат ожидаемый. А если б вы забеременили и временно не смогли с мужем делить расходы 50/50, пришлось бы опять у друзей денег занимать или брать отдельный кредит?10
  • Андрей СпиринMihail, при усн 6% все средства, поступающие на счёт, являются доходом.5
  • Елена КапцоваОрганизатор, вы написали глупость. Во-первых, по поводу первоначального взноса. Если не указать в брачном договоре или ином документе, что взнос сделал только один супруг из своих личных средств, то при разводе квартира поделется 50/50. Если же это зафиксировано, то сумма взноса уходит стороне, его оплатившей, а остаток делится. Т.е, если первый взнос был 50%, то при разводе один супруг получит 75% (1-й взнос+половина от выплат по ипотеке), а второй -25%. В больших городах 25% от квартиры это от 1 млн. рублей. Дороговато за опыт, не считаете? Во-вторых, почему же у мужа нет денег на первый взнос? Возможно, у автора комментария были средства потому что подарили родители, умерла бабушка, осталось от предыдущего брака или заработала, не будучи замужем. У мужа таких средств не оказалось. Как теперь быть? Ждать годами на съемном жилье, пока у него появятся свои средства? При этом его заработок не катит, так как это совместная собственность супругов.8
  • Ирина БондалОрганизатор, простите, что? Ставка по ипотеке не вдвое больше? Это откуда такая информация, вы точно о России говорите? Ипотека у нас от 7-8%, вклады дай бог 4,и это очень неплохо еще. Так что даже напополам нифига жена больше не получит, сходите на банки.ру и сами прикиньте. Во-вторых, любые отношения имеют тенденцию меняться со временем, и никогда не знаешь, как именно. Мне абсолютно непонятно, откуда у наших людей такое отвращение к брачному договору, как будто это автоматически означает недоверие друг к другу. Развод - это необязательно измены, ругань и ссоры, могут быть просто разные приоритеты у людей или чувства изменились. Почему-то заграницей ни у кого не возникает вопроса, зачем нужен брачный договор, и только в России это сразу "а че это ты хочешь его заключить, может ты в отношения не веришь?". Просто из заботы друг о друге можно подумать о том, как тяжело будет проходить через муторный и сложный раздел имущества при разводе и сразу обо всем договориться. И да, 10% от стоимости квартиры это оооочень много, никакой ценный урок столько не стоит.6
  • Елена БельскаяEugeniy, например, вы начнете зарабатывать сильно больше, скажем раз в 5, и захотите эти дополнительные деньги инвестировать на общую пенсию, а жена будет регулярно заговаривать о ремонте/поездках/сережках и просто что «хочется пожить, как люди». Раз-два-три вы поддадитесь, а потом придет обида, что вы не можете свободно распоряжаться результатами своего труда и вынуждены свою обеспеченную старость принести в угоду сиюминутным прихотям второй половины. Смысл раздельного бюджета в том, чтобы не было этих обид за «от каждого по способностям каждому по потребностям».4
  • ИнессаБаронессаАндрей, там же написано, почему банки не любят ИП - ИП отвечают по своим обязательствам всем своим имуществом, и получается квартира тоже станет яблоком раздора ,если что-то пойдет не так, вот банки и боятся)4
  • ИнессаБаронессаАндрей, там же написано, почему банки не любят ИП - ИП отвечают по своим обязательствам всем своим имуществом, и получается квартира тоже станет яблоком раздора ,если что-то пойдет не так, вот банки и боятся)2
  • Free Lancerзаключить брак, взять ипотеку и развестись!!! Браво! Овации! Аплодирую стоя!3
  • Eugeniy, брачный договор и раздельный бюджет это вещи немного разные, не надо сваливать их в одну кучу.2
  • Организатор, если у вас доход 800 тыс, то конечно. Когда у человека доход на порядок меньше, свой угол крайне важен. А уж на пенсии в 12 тыс просто бесценен.11
  • Ирина ВолнаОрганизатор, а мне кажется как раз недооценина. пока моодые живут на съеме, деньги профукиваются , а тут бамц 40 лет -силы уже не те и дети под стол пешком ходят, и голова болит как же в такое время ипотеку- то платить.... Где ж ты раньше был? -как в песне поется....7
  • Konstantin NikolskiОрганизатор, это кто же её в 2020 году переоценил? Уж не эпидемия ли, из-за которой многие люди существенно потеряли в доходах и те, у кого своего угла нет и они вынуждены жильё арендовать, оказались в ощутимо более тяжёлой ситуации?7
  • Алексей КимНе осуждаю, но мне кажется странным вести "раздельный" бюджет. В первом моем браке так и было, начинается... моё - не моё. Со вторым браком, я был более предусмотрительным и заранее "прощупал почву". И что могу сказать? Разница - небо и земля. Завел карту Тинькофф, дополнительная карта к счету - у Жены. Удобно считать расходы с общего счета, финансы контролирую я, любимую это тоже, в целом устраивает)). Вывод: извлекайте уроки из своих ошибок, друзья!)4
  • Konstantin NikolskiОрганизатор, я очень рад за вас, что в период пандемии, когда границы между странами закрыты, вам, тем не менее, удаётся организовывать для кого-то частные путешествия (куда?) и получать от этой деятельности доход, который позволяет без проблем выделять по 90 тыс. рублей на аренду жилья. Однако такая ситуация далеко не у всех. Среди моих знакомых много тех, у кого заработки просели гораздо сильнее, чем ставка аренды 40-метровых студий и им банально не хватает денег, чтобы оплатить аренду. Наверное, вы по своему правы, когда говорите, что в период глобального экономического кризиса "лучше оказаться с живыми деньгами, чем с квартирой". Но реальность, увы, такова, что многие люди, не имеющие собственного жилья, оказались и без квартиры, и без живых денег (их просто стало негде взять). Вот, что я имел в виду.5
  • Дмитрий ЗуиковFree, но ведь кредит на свадьбу не брали. А есть такие, которые берут, разводятся, а потом кто-то (муж) продолжает платить. Вот это по-настоящему круто, а тут так.5
  • Vladimir IvanovПавел, прикинь, родная разводиться будет и твою половину чужая жена заберёт :D9
  • Евгений ИваницынОрганизатор, "если человек не готов поставить 25%..." - статья про казино дальше по списку, с азартными играми - это туда.3
  • Евгений ИваницынEugeniy, брачный договор не про питание в браке, а про раздел собственности приобретенной в браке при разводе. Допустим вы начнете зарабатывать существенно больше жены, купите из этих средств квартиру, машину, яхту, дом в деревне. А потом супруга просто решит что больше не хочет жить с вами, вот просто так - чужая душа потёмки. И в добавок к глубокой обиде и непониманию вы уйдете из брака с половиной квартиры, половиной машины, половиной яхты и половиной домика, хотя все это заработали своим тяжелым трудом. Как-то обидненько. Но несомненно, если вы считаете что супруга заслуживает половину результата ваших усилий независимо от гипотетических причин расставания (напомню, суду при разводе эти причины безразличны) - вам не нужен брачный договор.2
  • Peter KudinovОрганизатор, вы хоть поняли что написали? 1. Брак - это не казино. 2. Вы предлагаете супруге не честно поговорить с мужем и решить этот вопрос честно, а в тихую "замутить схему"? Здесь вопрос к супругу - деньги не его изначально, чего выпендриваться и нагнетать ситуацию? Он что-то в крайнем случае потеряет? Тут скорее ему надо задуматься, почему женщина с ним так себя неуверенно чувствует, что не только мысли, но и желание действовать появилось.3
  • WegeographОрганизатор, легко подарить миллион, когда вы получаете миллион в месяц. Но реальность такова что миллион для среднего россиянина это не подъемная сумма, и чтобы его накопить надо потратить не один год жизни4
  • Ирина БондалОрганизатор, брачный договор актуален в 99% случаев, а то и в 100%. ваша история с обеспеченным мужчиной - это всего лишь частный случай, таких очень мало, а вот исков о разделе имущества на фоне развода - пруд пруди. или вы хотите сказать, что все, кто обращается в суд по этой теме - непременно богатые люди? и доверие тут ни при чем. как раз наоборот, если вы друг другу доверяете сейчас, сможете разделить все адекватно и полюбовно. а когда перестанете друг другу доверять - уже поздно будет, каждый начнет тянуть одеяло на себя. и да, еще раз для непонятливых, 10% от квартиры - ЭТО ОЧЕНЬ МНОГО! не у каждого такие деньги вообще есть, не то, что кому-то их дарить.3
  • OlgaEugeniy, вы такой милый)) а есть и такие,кто начнёт. И да, у них на лбу не написано. Непонятно, если кто-то достаточно честен, чтобы так НЕ делать - в чём проблема документально это подтвердить в документе? Обиженки.0