Что лучше для арендной квартиры: ремонт от застройщика или своими руками

Раньше мы считали, что ремонт от застройщика — обязательно некрасивый и некачественный. Но это оказалось не так.

Мы с мужем сдаем в аренду две однушки в Подмосковье: одну в Щелкове, другую в Балашихе. Обе покупали на этапах строительства, в 2015 и 2019 соответственно. Но в щелковской мы сделали ремонт сами, а в балашихинской он был от застройщика. И когда мы сравнили результаты и траты, поняли: второй вариант — лучший для арендной квартиры.

Расскажу, как шли оба ремонта и сколько денег и сил мы на них потратили. А еще объясню, почему отделка от застройщика — это не обязательно страшные обои и кривые полы. Хотя и у нее есть свои минусы.

Мы купили щелковскую квартиру в 2015 году за 2,4 млн рублей — однушку площадью 46 м². Застройщик должен был сдать ее без отделки, и нас это устраивало: мы уже проходили через ремонт с нуля в двушке, где сейчас и живем.

В 2018 году мы получили ключи от однушки и впервые ее осмотрели. Мы уже знали, как выглядит «нулевая» отделка, но все равно испытали противоречивые чувства: обрадовались, что квартира построена, но были в панике от вида голых бетонных стен. К тому же в ней не было электричества и воды: из стены в прихожей торчал только электропровод, а в санузле — огрызки труб для водоснабжения и слива. Но мы решили быть оптимистами.

Мы наняли бригаду, которая уже ремонтировала нашу двушку. Это были двое ребят из Таджикистана и русский прораб. Они должны были сделать ремонт под ключ и оставить в первоначальном состоянии только потолки — мы собирались заказать натяжные в другом месте. Бригада попросила 320 000 ₽ — из расчета 6500 ₽ за м². Эта цена нас устроила, и работы начались.

320 000 ₽

запросила бригада рабочих за ремонт нашей квартиры

Дизайн квартиры мы сильно не продумывали — просто решили сделать светлые полы и стены: к ним подойдет что угодно. Только прикинули, как расставим мебель и технику и какое будет освещение. Это понадобилось, чтобы начертить для бригады схему расположения розеток, выключателей и светильников.

Ремонт шел три месяца. Бригада оказалась порядочная и по возможности старалась облегчить нам жизнь. Например, все черновые материалы прораб покупал сам, а мы только платили по чекам. Подвоха не нашли, хотя, если честно, и не искали. Главное, что нам не приходилось ездить по строительным рынкам и возить тяжелые и грязные материалы.

Однако ремонт все равно оказался утомительным: рабочие часто звонили и уточняли детали. Например, спрашивали, какая мебель будет в санузле — от этого зависело расстояние между стеной и гибкой подводкой к крану. Еще узнавали, какую площадь займет подогрев пола, в какую сторону будут открываться двери и на каком расстоянии от ванны и угла нужно выложить на стене панно. В общем, приходилось постоянно быть на телефоне.

К тому же, когда началась чистовая отделка, мы сами выбирали обои, плитку, двери, ламинат и многое другое. По субботам и в будни после работы ехали в строительный гипермаркет, а затем везли покупки в квартиру. Все это отнимало много времени и сил.

Словом, даже с хорошей бригадой к концу ремонта мы сильно устали.

Мы хотели сделать бюджетный ремонт, но на некоторых вещах все же не стали экономить. Например, взяли смесители подороже и с хорошими отзывами. Еще потратились на теплый пол в кухне-гостиной, потому что боялись, что плитка будет холодной. Плюс мы могли обойтись без панно в санузле и выложить стену обычной белой плиткой, но с панно ванная была бы красивее и выигрышнее, так что мы решили на него потратиться.

В остальном мы выбирали самые дешевые материалы и сантехнику. Например, нашли унитаз всего за 2500 ₽, хотя большинство вариантов стоили от 4000 ₽.

Еще мы отказались от невидимого сантехнического лючка, который можно было замаскировать плиткой. Вместо него взяли обычный металлический белого цвета. Не помню, сколько стоили тот и другой в 2018 году, но сейчас, спустя четыре года, самый бюджетный невидимый обойдется в 3600 ₽, а классический — в 350 ₽.

Мы сэкономили и на обоях: взяли одинаковые для всех комнат и выбрали самые дешевые из флизелиновых в магазине. Они были почти без рисунка, но все равно приходилось подгонять куски и срезать части. Чтобы не выбрасывать обрезки, мы обклеивали ими участки над дверями, окнами и под подоконниками.

В попытках сэкономить мы закрыли глаза и на эстетические недостатки стен: в двух местах на них выступали несущие балки. Эти места можно было покрыть толстым слоем штукатурки, чтобы балки с ними сравнялись, но она бы долго сохла, а пространство комнаты могло немного уменьшиться. К тому же мы не хотели тратиться на лишние материалы, так что в итоге оставили выступы как есть. Сейчас приходится под них подстраиваться, когда ставим мебель, но мы с арендаторами уже привыкли.

Несмотря на экономию, на материалы для ремонта ушло 330 000 ₽ — на 150 000 ₽ больше, чем мы планировали. А весь ремонт обошелся в 650 000 ₽. Зато за три месяца, пока шли работы, у нас ни разу не было конфликтов с бригадой. И в целом результат нас порадовал, а квартира стала уютной.

650 000 ₽

мы потратили на самостоятельный ремонт квартиры

Мы нашли арендаторов всего через четыре дня после окончания работ. Они сняли квартиру за 18 000 ₽ в месяц — в 2018 году эта цена была средней по рынку. То есть ремонт окупился за три с половиной года.

В 2018 году начала действовать семейная ипотека. По ней семья хотя бы с двумя детьми может купить новостройку в ипотеку под 6% годовых. К 2019 у нас как раз было двое детей, и мы решили взять еще одну однокомнатную квартиру, чтобы сдавать ее в аренду.

Мы искали вариант в ближнем Подмосковье, на начальном этапе строительства, и хотели получить ключи максимум через два года — в 2021. Так мы и выбрали однушку в Балашихе площадью 35 м² за 3,2 млн рублей.

Квартира подходила под все наши критерии, а главное, в ней можно было заказать ремонт под ключ от застройщика. Объясняю, почему для нас это стало важно.

Низкая фиксированная цена. По опыту с первой квартирой мы понимали, что на ремонт во второй уйдет минимум 700 000 ₽, ведь с 2018 по 2021 год материалы и работа мастеров подорожали. К тому же в процессе ремонта эта сумма могла увеличиваться до бесконечности. Например, если бы цены снова выросли или бригада случайно что-то испортила.

А застройщик предложил три варианта отделки по фиксированной цене. Мы посмотрели их в шоуруме на примере маленькой студии. Я не помню, сколько стоил самый бюджетный вариант, но он нам не подошел. Вместо ламината там предлагался дешевый линолеум, а вместо плитки в ванной — пластиковые панели. Мы подумали, что квартиру с таким ремонтом не получится выгодно сдать в аренду.

В самом дорогом варианте лоджия была с отделкой, а весь ремонт казался стильным. Но мы решили, что квартиру снимут и без этого, так что выбрали средний по цене пакет за 492 800 ₽.

Вот что входило в стоимость:

1. Обои под покраску во всех помещениях, кроме санузла.
2. На полу — ламинат 32-го класса.
3. Кухня без фартука.
4. В санузле — плитка на полу и на стенах, акриловая ванна с экраном, унитаз, раковина с пьедесталом.
5. Во всех помещениях натяжные потолки с отверстиями для люстр.
6. 11 розеток, в том числе одна силовая — для плиты.
7. Межкомнатные двери из МДФ.
8. Лоджия без отделки.

Нас этот список вполне устроил.

Деньги на ремонт под ипотечные проценты. Стоимость ремонта от застройщика входила в цену квартиры. То есть по факту мы брали семейную ипотеку не только на квартиру, но и на ремонт. Причем банк одобрил нам ставку не 6, а всего 5% годовых. Для сравнения: в 2021 году, когда дом достроился, потребительский кредит на тот же ремонт пришлось бы брать под 10—11%.

Минимум хлопот. Своих мастеров пришлось бы контролировать, а значит, постоянно ездить в грязную квартиру и покупать материалы самостоятельно. Но застройщик все это делал за нас.

Еще он разобрался с вывозом мусора. В щелковской квартире пришлось заказывать в управляющей компании специальный контейнер за 6000 ₽. Здесь же такие траты нам не грозили.

Возможность сразу сдать квартиру. Мы не хотели, чтобы жилье простаивало во время ремонта, и собирались сдать его сразу, как только получим ключи. Ремонт от застройщика как раз давал такую возможность.

В общем, в 2019 году мы заплатили застройщику и за квартиру, и за ремонт. После этого оставалось только ждать, когда построится дом.

Мы должны были получить ключи от квартиры в марте 2021 года, но сдачу дома задержали на семь месяцев. Тем не менее мы получили квартиру с отделкой, как и договаривались, и ремонт не отнял у нас сил: мы просто следили за фотоотчетами на сайте застройщика и видели, что отделка квартир идет параллельно с ремонтом в подъездах.

Мы впервые увидели свою квартиру в день приемки. Нам очень понравилось: в ней уже можно было жить. Батареи были горячими, а межкомнатные двери — красивыми. Язычки в замках оказались магнитными: когда двери открывались, из них ничего не торчало. Еще муж оценил, что бригада поставила розетки и выключатели фирмы Legrand. Они одни из самых дорогих, и он считает их очень качественными.

Но в квартире были и косяки. Рассказываю, какие именно и сколько мы потратили на то, чтобы их исправить.

В квартире нам не понравилась входная дверь и мы нашли несколько недочетов в отделке. Застройщик был не против их исправить, но попросил на это 45 дней. Мы же не хотели столько ждать и почти все сделали сами.

Вот что нам не понравилось.

Хлипкая входная дверь. В договоре с застройщиком было сказано, что в квартире будет металлическая дверь. Но она оказалась очень тонкой, без утепления и звукоизоляции. Позже мы встретили такую же в интернет-магазине всего за 7500 ₽.

Пришлось заменить на другую — с тепло- и шумоизоляцией, двумя замками и антивандальным покрытием. С установкой она обошлась в 32 000 ₽.

32 000 ₽

мы заплатили за новую дверь и ее установку

Сейчас дверь полностью устраивает и нас, и арендаторов. Неприятность с ней случилась только на этапе изготовления. Дело в том, что, когда из магазина приехал замерщик, мы отдали ему предоплату — 5000 ₽. Он обещал, что через неделю дверь будет готова, но в условленный день ее не привезли. Замерщик не отвечал на звонки, и мы решили, что нас обманули.

К счастью, через пару дней с нами связалась служба доставки. Оказалось, на производстве случилась накладка, и дверь вовремя не изготовили. В итоге ее привезли еще через неделю.

Короткая ванна. Длина ванны оказалась на 6 см меньше расстояния между стенами — за ней образовалась большая щель, а стыки между ванной и стенами не были закрыты уголками, и туда могла просачиваться вода.

В итоге муж закрыл щель газобетонным блоком, а поверх выложил мозаику. Остальные стыки мы спрятали под уголками. Муж сделал все сам за три часа, из которых час ушел на поездку в магазин. На материалы потратили около 1300 ₽.

Отсутствие интернет- и ТВ-кабелей. По договору застройщик не обязан был проводить в квартиру ТВ и интернет — мы должны были сделать это сами. Но тогда пришлось бы штробить стены или прокладывать провода поверх, а это испортило бы ремонт.

Мы могли провести интернет в прихожую и повесить там роутер — тогда телевизор бы работал с помощью IPTV. Но мы допускали, что квартиру могут снять пожилые люди: не факт, что они справятся с такой техникой.

В итоге мы провели в квартиру и интернет, и ТВ. Антенный провод муж по возможности скрыл в плинтусах, а местами оставил поверх стен. Он обошелся нам в 700 ₽. А интернет-кабель провайдер завел бесплатно, но мы купили у него роутер за 3500 ₽.

Количество и расположение розеток. В гостиной было по одной розетке в каждом углу, ближе к полу. Еще одна — под потолком, для кондиционера, и одна — посреди стены, под телевизор. На кухне находилось три розетки, не считая силовой для плиты, а в ванной — одна, для стиральной машины.

Я считаю, что этого мало. Например, в гостиной невозможно заряжать одновременно больше двух телефонов, а кухне нельзя сразу включить и чайник, и тостер. В гардеробной вообще нет розеток — утюгом там уже не воспользоваться. Но штробить стены и проводить новые розетки мы не стали, а арендаторам пришлось смириться с неудобствами.

Еще один минус: силовая розетка для плиты тоже была установлена. Когда мы проектировали кухонный гарнитур, пришлось подстраиваться.

Неисправные замки в межкомнатных дверях. Элементы в дверных косяках не были утоплены, и это мешало дверям закрываться. Муж взял у знакомого насадку-фрезу на дрель, углубил отверстия под элементы и вставил их заново.

Другие мелочи. На полу между ламинатом и стеной были большие щели. Напольные и потолочные плинтусы были приклеены неровно, а на подоконниках отсутствовали заглушки. Но на это мы тоже закрыли глаза: главное, что в целом квартира была пригодна для жилья.

Напомню, что в 2018 году ремонт первой квартиры обошелся нам в 650 000 ₽. С учетом площади 46 м² вышло всего 14 130 ₽ за м², но ремонт окупался три года, потому что мы сдали квартиру всего за 18 000 ₽.

Ремонт во второй квартире в 2021 году стоил дороже. Если учесть траты на доработку, мы отдали за него 530 300 ₽, или 15 151 ₽ за м². Но я не считаю, что мы переплатили. Наоборот, за три года материалы и работа мастеров сильно подорожали: если бы мы делали ремонт сами, то одна только бригада взяла бы 300 000—400 000 ₽, если не больше. Плюс мы бы снова ездили в квартиру каждые выходные, без конца отвечали на звонки рабочих и волновались за доставку обоев и плитки.

Но главное, что нас радует, — это рост цен на аренду. Мы сдали вторую квартиру так же быстро, как и первую, но уже за 28 000 ₽. То есть ремонт окупится за полтора года.

В итоге я поняла: арендаторы снимут квартиру даже со скромным ремонтом, в котором использовались бюджетные материалы. Причем и застройщик, и наемная бригада делают такой ремонт примерно одинаково. Но заказывать его у застройщика выгоднее, и в этом случае он не потребует нервов, времени и сил. Максимум — вам придется самим исправить мелкие недочеты, если не захотите ждать, пока это сделают за вас. Так что если я соберусь купить еще одну квартиру для аренды, то буду искать вариант только с ремонтом от застройщика.