Мы с мужем купили квартиру без отделки и получили ключи в начале июня. На ремонт у нас было 2 месяца, 350 тысяч рублей, один инженер технадзора и бригада рабочих из Таджикистана.

В первой части статьи я рассказала, как мы нашли строителей, зачем привлекли технадзор и как составили договор. В этой части расскажу о самом ремонте: как посчитали количество материалов, как контролировали сроки и принимали работу.

Смета

Смету составляют, чтобы рассчитать сроки ремонта, количество материалов и стоимость работ. Без сметы сложно ориентироваться в стоимости, контролировать сроки и планировать закупку материалов.

Составляет список работ прораб. Иногда заказчик сам обращается в фирму, которая специализируется на составлении смет. Это полезно, чтобы спланировать сложный ремонт заранее и прицениться. Сметчики оперируют средними рыночными ценами, которые могут отличаться от расценок нанятой бригады.

Смету составляют по типу работ или по помещениям. В смете по типу работ перечисляют, что нужно сделать: выравнивание всех стен и потолка, стяжку полов во всех помещениях, настил ламината и так далее. Сметы по типу работ удобны, потому что материал закупают постепенно и он не занимает места в квартире.

Пример сметы по типу работ. Выделяют этапы, список задач, стоимость работ и материалы, которые потребуются
Пример сметы по типу работ. Выделяют этапы, список задач, стоимость работ и материалы, которые потребуются

В смете по помещениям перечисляют работы по отдельным помещениям. Типовые задачи по выравниванию потолков, стен, электрике будут дублироваться для каждого помещения.

Список задач по ремонту каждой комнаты подходит для крупных объектов и сложных ремонтов
Список задач по ремонту каждой комнаты подходит для крупных объектов и сложных ремонтов

Такую смету дополняют работами, которые связаны с каждым помещением. В кухне — перенос мокрой точки, в санузле — прокладка сантехнических труб и подключение полотенцесушителя.

В квартирах старого фонда применяют поэтапный расчет сметы. Это связано с тем, что общий объем работ непонятен, пока не выполнен демонтаж. Строители не могут определить нужное количество смеси для стяжки, пока не вскроют старый пол. На таких объектах возникают непредвиденные работы: например, если нужно вскрывать старый пол, может потребоваться еще и реконструкция балок. Поэтому строители оценивают стоимость этапов по очереди.

Наша смета. У нас однокомнатная квартира без отделки, поэтому мы составили смету по типу работ:

  1. Первый этап — выравнивание пола, штукатурные работы, разводка электрики и сантехники.
  2. Второй этап — укладка плитки в ванной и на кухне, установка сантехники и подоконников, выравнивание потолка.
  3. Третий этап — чистовая отделка: подготовка и покраска потолка, укладка ламината, установка выключателей и розеток, уборка и вывоз мусора.

Когда подписали договор и смету, нужно было купить материалы для черновой отделки. Прораб прикинул количество и согласовал с нами стоимость.

Материалы

Для ремонта нам нужно было закупить сыпучие материалы, проводку, трубы и расходники типа шпателей и правил по списку из сметы. Черновых материалов покупают сразу много, чтобы хватило на все работы. Чтобы их привезти, нужен грузовой автомобиль, помощь в разгрузке и подъеме на этаж. Все эти задачи можно передать рабочим, а можно и закупить все по списку самостоятельно.

Если покупать самим. На самостоятельную закупку нужно время, вместительный автомобиль и грузчики.

В домах с лифтом важно правильно спланировать время доставки, чтобы не создавать неудобств из-за того, что лифт долго занят под загрузку и перевозку материалов. Поэтому планируют эту работу на дневное время, когда в доме мало людей.

Важно купить все по списку. Если чего-то в магазине не окажется, можно купить аналог другой фирмы или из другой линейки производителя. Но нужно согласовать с прорабом, что вы привезете не точно тот материал, что указан в смете. Согласовывать нужно, чтобы мастера вовремя скорректировали технологию. Например, это важно при высыхании стен: есть штукатурка, которая сохнет долго и на которую, пока она не высохнет, наносить следующее покрытие нельзя. Чтобы бригада не простаивала, материалы для каждого этапа ремонта покупают сразу в нужном количестве.

Если поручить рабочим. У нас не было ни времени ни желания покупать черновые материалы. Поэтому мы доверили это рабочим, а сами покупали чистовые: плитку, затирку, краску для стен, ламинат и сантехнику.

Материалы для первого этапа рабочие купили на рынке и отчитались по товарным чекам. Деньги за материал отдали, когда проверили количество и сроки годности. Мы сравнили цены на смеси в интернет-магазинах крупных сетей. Штукатурка на рынке оказалась дешевле на 80 рублей, а смесь для наливного пола стоила столько же.

Прораб отчитался о купленных материалах по товарным чекам
Прораб отчитался о купленных материалах по товарным чекам

Когда принимали материалы, проверяли швы упаковки. У друзей был случай: им пересыпали старую слежавшуюся стяжку и чем-то разбавили. У сыпучих смесей проверяют срок годности, просроченные использовать нельзя. То же с краской: если рабочие закупили промерзшую за зиму краску, использовать ее нельзя.

Черновой этап работ и разводку сантехнических труб и электрики важно делать качественно. Если доверить этот этап рабочим полностью, они могут сэкономить и купить дешевые материалы, а разницу в деньгах оставить себе. Проверить по факту сложно: в чеках могут стоять другие наименования, на рынке выписать товарный чек могут на что угодно. Поэтому проводку и трубы мы покупали вместе с подрядчиком в магазине.

Периодически прорабу требовалось докупить мешок смеси, шпатели, ведра или клей. Он звонил нам и согласовывал каждые 500 рублей. Это было неудобно и тормозило работы, поэтому мы договорились, что рабочие без согласования могут покупать материалы на сумму до 3 тысяч рублей в неделю.

Пакеты пересчитали, швы упаковки проверили
Пакеты пересчитали, швы упаковки проверили

Приемка

На прием первого этапа мы пригласили инженера по технадзору. Прораб об этом знал заранее. В день приема работ в квартире должно быть чисто, строительный мусор нужно вывезти, а инструменты прибрать. Это нужно, чтобы увидеть, как выровняли стены и пол, как разведена проводка и сантехнические трубы.

В договоре с бригадой мы указали, что выравниваем стены по СНиП 3.04.01-87 «Изоляционные и отделочные покрытия» — это стандарт качества, который утвердили в 1987 году. По нему определяют допустимое отклонение поверхности от вертикали.

По стандарту подготовка стен бывает трех видов:

  1. простая — отклонение от вертикали 3 мм на 1 м, но не более 15 мм на высоту помещения. При высоте потолка 2,5 м стена «заваливается» не более чем на 7,5 мм;
  2. улучшенная — отклонение от вертикали 2 мм на 1 м, но не более 10 мм на высоту помещения. При высоте потолка 2,5 м стена «заваливается» не более чем на 5 мм;
  3. высококачественная — отклонение от вертикали 1 мм на 1 м. Если в договоре прописана штукатурка по маякам, это высококачественная отделка.

Рабочие сделали подготовку стен хорошо — в кухне и коридоре отклонений не было, а в комнате нашли отклонение 1 мм.

Инженер проверил выравнивание стен
Инженер проверил выравнивание стен
Проверил качество углов и места стыков стен
Проверил качество углов и места стыков стен
Нашел царапины на стенах. Их нужно замазать тонким слоем штукатурки, чтобы под обоями в будущем не образовались пузыри воздуха
Нашел царапины на стенах. Их нужно замазать тонким слоем штукатурки, чтобы под обоями в будущем не образовались пузыри воздуха
Простучал пол молотком, проверил стяжку
Простучал пол молотком, проверил стяжку

Ровность стен определяют с помощью строительного уровня: прикладывают его к углам, параллельно полу внизу, параллельно потолку вверху, между полом и потолком. Качество стяжки на полу проверяют сначала на глаз: поверхность должна быть одного цвета, без трещин. Затем пол простукивают молотком, звук должен быть глухим, без пустот. Потом измеряют уклон поверхности с помощью электронного уровня.

Прием этапа шел полтора часа. Нас устроило качество выполненных работ, и мы перешли к подписанию акта приема.

Документы для приемки

Разбивка на этапы позволяет заказчикам контролировать качество работ на всех стадиях ремонта. Каждый этап закрывают и оплачивают после подписания акта приема-передачи.

Если какие-то работы не приняты заказчиком, составляют дефектную ведомость или отмечают доработки в акте приемки.

Дефектную ведомость составляют в день приема работ по этапу, составлять можно просто от руки
Дефектную ведомость составляют в день приема работ по этапу, составлять можно просто от руки

В этом документе в произвольной форме прописывают перечень недостатков. Потом документ подписывают заказчик и прораб. Когда дефекты исправляют, заказчик заново принимает работу, стороны подписывают акт приема-передачи выполненных работ.

Акты приемки можно дополнить фотографиями — это полезно делать на этапе черновой отделки. По фотографиям неоштукатуренных стен видно, как проложили проводку и трубы. Если в будущем нужно будет модернизировать коммуникации или устранить неисправности, по снимкам проще сориентироваться, где вскрывать стену.

Полная оплата этапа происходит в момент, когда у заказчика нет претензий к качеству работ по этапу.

Если по договору ремонт поделен на этапы, в акте указывают конкретный этап
Если по договору ремонт поделен на этапы, в акте указывают конкретный этап

Контроль сроков

Мы договорились с прорабом, что каждый день созваниваемся или приходим в квартиру лично. Когда закончились черновые работы, мы ослабили контроль на три дня. Пришли в квартиру и поняли, что в эти дни никто не работал, а к чистовой отделке рабочие не приступали.

Работ было много, а до окончания ремонта 2,5 недели. Мы позвонили прорабу, он пообещал, что успеют в срок. Контрольный осмотр назначили через 2 дня.

Двух дней действительно хватило, чтобы постелить ламинат, закрепить сантехнику, покрасить потолок и доделать плитку в ванной. Но оказалось, что мастера работали ночью и шумели, — об этом мы узнали от соседей. Было неловко начинать знакомство с извинений. Из этого мы поняли, что контроль нужен постоянный, особенно когда сроки сжатые.

Непредвиденные работы

По договору в стоимость не входила отделка стен. В период черновых работ мы рассказали инженеру технадзора, что хотим покрасить стены поверх штукатурки. Оказалось, что так делать нельзя: краска быстро потрескается и начнет отходить. Чтобы оставить поверхность фактурной, решили покрыть стены стекловолокном и покрасить в серый.

Прораб оценил это в 36 000 рублей и полторы недели работы, что не укладывалось ни в бюджет, ни в план по времени. Поэтому мы договорились, что подготовит стены бригада, а положим стекловолокно мы сами.

Подготовка стоила 7000 рублей, четыре рулона стеклообоев — 6000 рублей. За два выходных дня мы вдвоем поклеили обои. За три вечера после работы покрасили все стены. Параллельно рабочие установили розетки и выключатели, подключили освещение. Благодаря этому мы сэкономили деньги и вовремя закончили чистовой этап отделки.

Посмотрели технологию нанесения стекловолокна на Ютубе, оклеили квартиру и уложились в смету
Посмотрели технологию нанесения стекловолокна на Ютубе, оклеили квартиру и уложились в смету

Последний акт

Въехать в квартиру мы планировали 31 июля, и у нас это получилось. К этой дате мы отмыли пол и стены от строительной пыли, а прораб вынес инструменты и выкинул мусор.

Мы приняли квартиру, подписали акт приема-передачи и заплатили оставшиеся 56 000 рублей за работу. По договору на ремонт действует гарантия 1 год.

В акте указывают список работ или ссылаются на смету
В акте указывают список работ или ссылаются на смету

Пока шла чистовая отделка, мы привлекали подрядчиков из других сфер. Чтобы быстрее заехать, сделали упор на кухню и ванную комнату.

В день переезда у нас уже было все готово и чисто. Работы остались: нужно натянуть потолок, установить плинтус и поставить дверь в кухню.

В кухне спланировали розетки, высоту фартука, вентиляцию и провели трубы для раковины. За неделю до переезда купили кухню. Установили и подключили все за день.

Сантехнику для ванной купили в первые дни ремонта.

Плитку на кухне положили строители, гарнитур собрали за день
Плитку на кухне положили строители, гарнитур собрали за день
Ванная до ремонта
Ванная до ремонта
После ремонта
После ремонта
Спальня
Спальня

Запомнить

  1. Смету составляют по типу работ или по помещениям. В ней указывают необходимое количество и стоимость материалов, сроки и стоимость выполнения работ. На смету ориентируются на этапе закупки материалов.
  2. Если нет времени заниматься закупкой черновых материалов, эту работу доверяют прорабу. Отчитываются о покупках по чекам.
  3. Если материалы покупали рабочие, важно проверить швы упаковки и срок годности. Просроченные материалы использовать нельзя.
  4. Заказчик принимает работы самостоятельно или приглашает для оценки эксперта со стороны — опытного строителя, архитектора или инженера по техническому надзору.
  5. Каждый этап ремонта закрывают актом выполненных работ. Акты — неотъемлемая часть договора.
  6. Если в момент приема работ находят дефекты, составляют дефектный акт. В нем указывают недостатки и сроки исправления. После устранения недостатков заказчик заново принимает работу.
  7. Полностью оплачивают этап, когда дефекты устранили и у заказчика нет претензий к качеству отделки.
  8. Если нужно быстро заехать в квартиру, то параллельно с чистовой отделкой заказывают технику, кухню и планируют сборку мебели. Сборку проводят в готовых помещениях. Поэтому начинают отделку с самых важных частей квартиры — кухни и ванной комнаты.