Я ужасно люблю читать истории, как покупают квартиры правильные люди.

Обычно пишут: «десять лет копила», «могу сказать, сколько я получала в 2011 году», «создала накопительный счет». И, к сожалению, их позитивный опыт меня ничему не учит.

Я купила квартиру в 2018 году одним днем и почти без стартового капитала, я заработаю на ней больше 4 млн рублей. В статье расскажу, как так вышло.

Шаг 1
Определилась с вариантами

Коротко про меня: 42 года, трое детей. Старшая живет отдельно, квартиру я планировала купить для жизни с двумя подростками. Моя цель — квартира, где минимум три спальни, одна из которых может стать при желании кабинетом.

Купить квартиру я решила одним днем. У меня были небольшие и нерегулярные доходы, а тут удалось заключить договор с клиентами сразу на 500 000 Р. Я подумала: чем в очередной раз проедать заработанное, вложу их лучше в квартиру.

Квартиру выбирала с ипотечным агентством, где мне предложили несколько вариантов. Банк мог мне одобрить ипотеку в пределах 5,5—6 млн рублей плюс мой первоначальный взнос и маткапитал. С учетом того, что я хотела минимум три комнаты, мне предложили:

  1. трехкомнатную квартиру в состоянии «свежий бетон» в ЖК «Южное Видное» в Московской области. Дом сдали два года назад, это последняя квартира в доме для продажи;
  2. трехкомнатную квартиру в состоянии «дом строится» в ЖК «Южная Долина» от того же застройщика — RDI. Тоже Московская область;
  3. двухкомнатную квартиру в Красногорске от застройщика «Град».

В Подмосковье не хотелось, но Москва на тот момент предлагала новостройки по цене от 6,5 млн рублей, и у меня было два опасения: что не дадут кредит и что я не вытяну ежемесячный платеж.

В итоге я выбрала трешку в Видном — городе-спутнике Москвы в трех километрах от Мкада. Это трешка на первом этаже, площадью 75 м², с двумя санузлами. Аргументов за было несколько.

Вариативность использования. Подумала, что если дела пойдут совсем плохо, то я смогу жить в этой квартире вместе со своими двумя детьми. Еще я видела, что большинство квартир на первом этаже используются под малый бизнес, и решила, что, если понадобится, можно будет и с этой так же поступить.

Готовность. Дом уже достроен, и это последняя продающаяся в нем квартира, то есть не будет ни долгостроя, ни ремонтов в доме, тянущихся долгие годы.

Ликвидность. Квартира сдается в состоянии «бетон», поэтому чистовая отделка поднимет ее стоимость и я потом смогу ее продать. Поговаривали, что в районе собираются открывать метро, и это тоже положительно сказалось бы на стоимости квартиры.

Развитая инфраструктура, что хорошо и для жизни, и для сдачи в аренду, и для бизнеса. Рядом были школы, сады, спортзалы, рынки и магазины, торговые центры и парки. Остановка у дома, и через 20 минут можно оказаться у метро «Кантемировская», «Домодедовская», «Аннино». От ж/д станции Расторгуево, до которой 10 минут, можно добраться до Павелецкого вокзала за 25 минут на электричке.

Окна квартиры выходили во двор, а в доме был консьерж. Первый этаж меня не смутил, скорее, наоборот: на все остальные этажи жильцы поставили дополнительные двери и видеокамеры, так что заходить туда надо с отдельным кодом и шаманскими танцами.

На момент покупки квартира стоила 5,17 млн рублей, ее продавали по договору купли-продажи, поскольку дом уже достроили и сдали. За аналогичные деньги в Москве можно было купить что-то очень маленькое в хрущевке или панельке. Я смело предположила, что и хрущевка, и панелька будут скорее падать в цене, чем расти. Да и жить в однокомнатной квартире с двумя подростками, если вдруг все пойдет не по плану, я бы не смогла.

Еще одним вариантом была двухуровневая квартира в 40 километрах от Москвы в недостроенном доме. Там была больше площадь и лучше виды, но и денег в ее ремонт нужно было вложить вдвое больше, а продавать ее сложнее. Итак, при прочих вариантах Видное победило и Москву, и дальнее Подмосковье с разгромным счетом.

Шаг 2
Взяла ипотеку

Я подала заявку в ВТБ и указала, что я индивидуальный предприниматель, показала свои доходы за последние годы, 500 000 Р на первичный взнос наличными и сертификат на маткапитал на 486 000 Р, который я тоже планировала использовать. Банк думал около месяца, но все же одобрил мне кредит.

Вопреки общим представлениям, что кредит получить сложно, у меня все получилось просто. Вместе с агентством мы сначала попробовали получить кредит как ИП — мне не дали, так как ИП я тогда была меньше года. Тогда мы сделали следующее: один из моих клиентов, которому я долгие годы вела PR и регулярно получала у него зарплату, дал мне справку как сотруднику. Меня вело агентство, и оно же давало мне списки документов, а я их честно собирала. Поэтому я не помню, какие именно документы предоставляла.

Не знаю, что сыграло нам на руку — то, что банк был в Москве, а клиент в Краснодаре, или общая везучесть, — но серьезных проверок не было. Клиент по телефону подтвердил, что я с ними все эти годы работаю, а я по телефону ответила на все вопросы банка: чем занимаюсь, что сделала за эти годы для клиента и как так вышло, что мы не в одном городе при этом находимся.

В общем, буквально за три недели или около вся эта свистопляска завершилась, и банк одобрил кредит на 4 675 440 Р. Срок — 20 лет и 2 месяца, ставка 9,1%. Ежемесячно я должна была платить около 42 000 Р. Так в октябре 2018 года я купила эту квартиру.

Через пару недель пенсионный фонд перевел сумму маткапитала банку в счет моей ипотеки. Эти деньги зачли как досрочное погашение, и сумма остатка по кредиту снизилась, как и ежемесячный платеж.

Шаг 3
Отремонтировала квартиру в бетоне

Первое, что я сделала, чтобы поднять стоимость квартиры, — это ремонт. Он занял шесть месяцев и обошелся мне в 1 млн рублей. В статье этот процесс укладывается в одно предложение. На самом деле, о чем эта песня, знает только тот, кто делал ремонт в собственной квартире, нанимал бригаду, закупал шпаклевку, обои, краску, батареи, подоконники, сантехнику, двери… И этот список можно продолжать еще долго.

У меня не было ни дизайнера, ни дизайн-проекта. Никаких перепланировок я тоже не делала. Я сама придумала, как будет выглядеть квартира, и пока от всех жильцов и риелторов слышала, что получилось очень мило и стильно. Нареканий ни у кого мой дизайн не вызвал, хотя я часто руководствовалась принципом дешевизны и легкой заменяемости.

Технически весь ремонт сделала одна бригада: я ее не меняла и меня никто на деньги не кидал. Они запросили предоплату 300 000 Р. Материалы для ремонта я покупала последовательно под руководством бригады в ближайших «Оби» и «Икее». Рабочие говорили: купите штукатурку, шпаклевку, побелку, электрику, вызовите сантехника, запломбируйте счетчики — и я все делала.

Всю квартиру я придумывала сама и придерживалась принципа «чем лаконичнее, тем лучше». Дети поучаствовали в концепте, поэтому одна комната джинсовая, а другая оранжевая. Третья комната сдержанно-серая.

Ремонт занял ровно шесть месяцев, как мне и обещали, — в мае 2019 года в квартиру можно было въезжать. В мае же мне сказали, что нам точно одобрят визу в Израиль, куда мы собрались переехать, и стало понятно, что квартиру мы будем сдавать.

Мой ремонт прошел относительно гладко, и я вынесла из него всего один совет: надо найти исполнителей, которым доверяешь. Любым исполнителям платят аванс и дают деньги на расходы, а потом проверяют бумажки и чеки, которые они принесут.

Но по факту никогда не разобраться, действительно ли нужно было покупать именно такой кабель, гофру, прокладки и прочее и именно в таком количестве. Или, пока вы будете в этом разбираться, вас могут уволить с работы и закончатся деньги. Можно заранее смириться, что какой-то процент этих денег просто уйдет в топку.

Кухня исходно выглядела так — и даже тумбочка с техникой справа еще цела
Кухня исходно выглядела так — и даже тумбочка с техникой справа еще цела
Гостевой туалет
Гостевой туалет

Шаг 4
Сдала квартиру и начала зарабатывать

Когда мы закончили ремонт и квартира засияла новенькой сантехникой, я решила пожить в ней сама. Причина для такого решения была проста: я собиралась уезжать из России надолго и хотела быть уверенной, что квартиру можно сдавать и она не создаст проблем арендаторам.

Могу сказать, что это было одно из самых мудрых моих решений. Потому что в первый же месяц в квартире сломалось все, на чем я попыталась сэкономить во время ремонта. Родители отдали «совсем новую плиту» — она сдохла первой, за ней погибла посудомойка от друзей, которая «просто не вписалась в дизайн-проект», и, наконец, потекла душевая кабина и сломался холодильник. Все почти разом!

Я попыталась поменять и отремонтировать, а потом все вынесла и купила технику с нуля: около 10 тысяч рублей стоила посудомойка, 13 тысяч — холодильник, еще 12 тысяч — плита и 30 тысяч — душевая кабина. На все про все ушла неделя.

После этого я обратилась к подруге-риелтору и попросила отснять квартиру и найти жильцов. Моя подруга приехала и убрала из видимости все личные вещи на кухне, в ванной и комнатах ради 15 минут фотографий. По ее задумке, нужно было смести все, что выдавало наличие людей в квартире. Но это сработало.

Уже через три дня квартиру посмотрела милая семейная пара, и они же подписали с нами договор — мы договорились на 40 000 Р в месяц. Коммуналку около 9000 Р оплачивала я, а жильцы платили примерно 3000 Р за свет и воду.

29 июля 2019 года они въехали в квартиру, а 1 августа мы репатриировались в Израиль, оставив квартиру на чужих людей. У этих жильцов оказался один серьезный минус: они регулярно задерживали оплату. Сначала на день-два, а потом и на неделю-две. В итоге через год такой жизни мы договорились, что они съедут из квартиры. Ошибка номер один — теперь уже могу сказать: надо было сразу же, после первых нарушений, с ними заканчивать. Но мне было не до них.

Тут я совершила ошибку номер два и после их выезда не заменила замок в квартире. За две недели до момента въезда новых арендаторов — за их поиск снова взялась подруга-риелтор — из квартиры вынесли все, что было не прибито. От соковыжималок и кофеварок до вилок и одеял. Я ничего не смогла с этим поделать — в моем договоре не было указано ни подушек, ни вилок — и только оставила себе их задаток 40 000 Р.

Новым жильцам квартира досталась адски грязной, вплоть до бутылок в ванной и плесневого хлеба в шкафах, и порядком убитой. Но они не сетовали и прожили в квартире еще полтора года до того момента, пока мы вернулись в Россию и решили продать квартиру.

Шаг 5
Выделила доли детям и решила вопрос с налогами

Два важных момента, о которых нельзя не сказать в этой статье, касаются отношений с государством: маткапитал и налоги, которые гражданин платит с продажи недвижимости.

Маткапитал. Я использовала для покупки квартиры материнский капитал, поэтому до продажи мне нужно совершить несколько действий:

  1. Наделить детей долями в купленной квартире в Видном. По закону нужно выделить доли детям именно в той квартире, в которую вложили маткапитал.
  2. После этого найти им другое жилье, где наделить их долями вместо Видного. Доли должны быть сопоставимы по стоимости с их долей в Видном.
  3. Предъявить в опеку документы о том, что у детей есть доли в другом жилье.

Сумма вложенного маткапитала — 486 000 Р, это примерно 1/20 стоимости квартиры. Я договорилась с подругой, что та за небольшую компенсацию выделит моим детям 1/20 в своей квартире, сходной по стоимости с моей трешкой в Видном. Так мы надеемся решить вопрос с опекой.

Налоги. С продажи недвижимости нужно заплатить налог. Но его можно не платить, если выполняются два условия одновременно:

  1. Это мое единственное жилье.
  2. Я владею недвижимостью более трех лет.

Я купила квартиру в 2018 году, так что условие про три года оказалось выполнено. Юридически это мое единственное жилье в собственности, так что второе условие также выполнено. Налоги мне не грозят.

Шаг 6
Продаю квартиру

Метро в Видном все-таки не открыли, но буквально в следующем году открывают рядом — в районе Бирюлево. От моего дома до метро теперь будет всего 10 минут на маршрутке. Ремонт в доме закончился, школы и детские сады уже давно вовсю работают. Более того, наиболее ушлые товарищи даже ухитряются сдавать квартиры в моем доме через Airbnb, что говорит о том, что спрос на жилье в районе есть.

Если посмотреть похожие квартиры на «Циане», стоимость трехкомнатной квартиры в новом доме в Видном сегодня составляет 9—11 млн рублей. Скорее всего, выше цены уже не поднимутся, если не произойдет какого-то чуда. А значит, сохранять квартиру в ипотеке и платить процент банку мне экономически невыгодно. Я погасила кредит и выставила квартиру на продажу за 10,5 млн рублей.

Разброс цен на трешки в Видном
Разброс цен на трешки в Видном
Я выставила свою квартиру за 10,5 млн — цена была средней на фоне остальных предложений
Я выставила свою квартиру за 10,5 млн — цена была средней на фоне остальных предложений

Подведу итоги. Изначально я вложила в квартиру 500 000 Р своих денег и 486 000 Р материнского капитала. Ипотеку я гасила частями досрочно по 300 000—500 000 Р. Еще миллион ушел на ремонт. Получилось, что квартира мне обошлась в шесть с лишним миллионов рублей плюс проценты по кредиту. Еще я не учитываю расходы на агентство и сделку, страховки для ипотеки и прочее.

С июля 2018 года эта квартира сдавалась и каждый месяц приносила мне 40 000 Р. Она уже принесла в мой бюджет 240 000 Р в 2019 году, 480 000 Р — в 2020 году и 360 000 Р — в 2021 году. Итог — плюс чуть больше миллиона с учетом налогов за сдачу.

После продажи у меня будет на руках 10,25 млн рублей за эту квартиру — отличная возможность, чтобы купить новую, гораздо более интересную, чем ту, что я могла себе позволить со стартовым капиталом 500 000 Р три года назад. Я хочу попробовать освоить инвестиции в дома, которые государство продает с аукциона. Обещаю рассказать, сработает ли эта история.

Кратко о покупке квартиры в Подмосковье

  1. У меня было 500 000 Р на первоначальный взнос и маткапитал. На остальную сумму я взяла ипотеку в банке.
  2. Я нашла оптимальный для себя вариант: в построенном доме и недалеко от Москвы. Такую квартиру можно сдавать или жить в ней самому.
  3. Я сдавала квартиру, и платежи за аренду по сумме были примерно равны платежам по ипотеке.
  4. Сейчас цены выросли, и держать эту квартиру дальше мне нет смысла. Я ее продаю и планирую инвестировать эти деньги.