«Застройщики прибавили 10—15%»: какие тенденции на рынке жилья я заметил в 2023 году

Я планомерно улучшаю качество инвестиционного бетона с 2015 года.

В марте 2023 года купил в Москве квартиру 50 м² — две спальни плюс отдельная небольшая кухня — для жизни и расширения семьи.

При этом с весны 2022 года автоматизированно собирал и продолжаю собирать цены интересных мне ЖК и декларации застройщиков с сайта «Дом-рф». Внимательно смотрю на парковки, кладовки и динамику их продажи ближе к сроку ввода домов. Данные собираю в автоматическом режиме, так что меня это особо не утруждает.

Вот некоторые выводы о том, что я заметил.

Квартиры прилично подорожали. В сентябре ситуация была вообще эпичная. У части покупателей на руках были одобренные ипотеки по старым ставкам — а срок действия одобрения суммы и ставки может достигать чуть ли не полугода. Поэтому застройщики дружно прибавили 10—15% к ценам на середину июля. Особенно большим было подорожание у редких планировок типа видовой угловой трешки.

Этот маневр, на мой взгляд, показывает, что застройщики не видят никакого системного риска просадки продаж в ноль в будущем, иначе почему бы не собрать весь этот ипотечный спрос. Или мы увидим скидки на три четверти этого подорожания, или они просто выполнили план на Х месяцев вперед и поставили цены, которые были бы через эти Х месяцев. Узнаем по результатам публикации деклараций.

Апартаменты все еще стоят сильно дешевле квартир. Такой тип недвижимости брать стремно, но я грешным делом стал посматривать и на него. Для апартов нет льготных ипотек, но они как были в 2015—2017 году дешевле на 20—25%, так примерно сейчас и остались. Я сравнивал апартаменты и квартиры в ста метрах друг от друга.

На рынке в целом появляется меньше новых проектов. Застройщики вполне себе реагируют на падение платежеспособного спроса и делают это ограничением количества новых проектов. Тут смотреть нужно не на даты начала продаж, а на даты планируемого ввода. Думаю, что как только эмиссия метров на рынок станет снижаться, за ней пойдут вниз и темпы выдачи льготных кредитов: они станут сильно более адресными.

Сложно найти недорогой и удачный дом. Есть поганые пиковские панели — назовем их ППП. У меня была квартира в ЖК, который наполовину состоит из такого типа жилья. Я походил по этим панелькам, даже бывал на приемках. В итоге готов доплатить другому застройщику, чтобы ни в коем случае не сталкиваться с УК «ПИК-комфорт».

Допустим, вы хотите квартиру:

• с локацией не сильно хуже хорошо расположенной ППП;
• с гарантиями, обусловленными рельефом, что под окном не воткнут еще один дом;
• с ценником выше ППП менее чем на треть.

Такие проекты можно пересчитать по пальцам одной руки.

Стало меньше ипотечных сделок. Я заметил тенденцию уменьшения в Москве процента ипотечных сделок по списку обременений, которые логично накладываются на участок застройщика при регистрации ДДУ. От трети до половины ДДУ не имеют ипотечных обременений.

Стало больше шума из ничего. Почти никакие громкие волны в СМИ не нашли своего подтверждения в цифрах. Например, в начале июля было много публикаций о том, что в России впервые за год упали цены на новостройки. Все откуда-то взяли цены за июнь и что-то там посчитали.

Я пересчитал из деклараций застроев ретроспективно за год — и там вполне есть периоды с падением на уровне статистической погрешности 0,5%. Более того, если считать отдельно только квартиры и все типы помещений, то результаты часто разнонаправленные. Еще есть аномалии, когда застрой продает два корпуса оптом кому-то за 30 000 ₽ за метр при рыночной цене 300 000 ₽. Это сильно влияет на статистику.

Когда-нибудь у меня дойдут руки посчитать по скользящему среднему за три месяца, но толку в этой информации не будет никакого. Чтобы понять, что недвижимость в новостройках в среднем дорожает, не нужно ничего считать. А вот резкое удорожание жилья примерно за полгода до финальных стадий готовности — это необычная тенденция, которой не было в 2016—2019 годах.