Как правильно оформить и передать задаток
Инструкция, которая поможет заключить сделку купли-продажи
![Как правильно оформить и передать задаток](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/zadatok-done-right-in-and-out.znhbtadksgfi..jpg)
Сделку с недвижимостью сложно заключить за один день.
Стороны собирают документы, составляют договор и получают необходимые разрешения. При этом продавцы опасаются, что сделка сорвется и они потеряют время. А покупатели переживают, что жилье достанется не им.
В таких ситуациях поможет задаток — деньги, которые покупатель передает продавцу в счет будущей оплаты, чтобы подтвердить серьезность намерений. Рассказываем, как правильно его оформить.
Определитесь — аванс или задаток
Если сделка срывается, аванс всегда возвращается покупателю полностью, а стороны расходятся без обязательств возместить убытки. С задатком все иначе. Если сделка не состоялась по вине продавца, он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере. А если по вине покупателя — продавец не должен ничего возвращать, деньги остаются у него.
В обоих случаях соглашения должны быть зафиксированы письменно. Причем в документе можно предусмотреть дополнительные условия возврата денег — например, если органы опеки не дадут разрешение на продажу недвижимости.
Часто люди путают эти два понятия. Продавец может считать, что получил задаток, а покупатель — что передал аванс. Чтобы избежать разночтений, лучше воспользоваться помощью юриста при составлении договора.
Согласуйте сумму
Закон не прописывает, сколько денег нужно передавать в качестве задатка. Поэтому подойдет любая сумма.
Обычно стороны договариваются на 50 000—100 000 ₽, в зависимости от цены недвижимости. Это не такая большая сумма, она может быть у покупателя до получения ипотеки. Но при этом потерять ее досадно. Если продавец настойчиво требует больше, это может быть признаком мошенничества.
Заключите предварительный договор
Без предварительного договора купли-продажи недвижимости задаток не сработает. Если стороны детально не пропишут, что они обязались друг перед другом совершить куплю-продажу конкретного объекта в определенный срок, задаток не будет иметь силы: он обеспечивает обязательства, а без договора их нет.
Если сделка без предварительного договора сорвется — деньги просто вернут покупателю как аванс.
Заключите соглашение о задатке
Укажите сумму и срок, в который продавец должен будет вернуть задаток в двойном размере, если сорвет сделку. А еще сделайте отсылку на договор, во исполнение которого передан задаток.
Пропишите условия, при которых вы допускаете, что задаток вернут покупателю в одинарном размере. Самые распространенные: банк не одобрил ипотеку, опека не выдала продавцу разрешение.
Оформите соглашение как отдельный документ или сделайте его частью предварительного договора — разницы нет.
![Бланк соглашения](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/zadatok-za-kvartiru-screen-1.50zqmnh9onlw..png)
![Бланк предварительного договора с соглашением о задатке](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/zadatok-za-kvartiru-screen-2.1om3h46j55ky..png)
![Бланк предварительного договора с соглашением о задатке](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/zadatok-za-kvartiru-screen-3.trcku9oa8wle..png)
Определите, нужен ли нотариус
Предварительный договор нужно заверять у нотариуса, например, при продаже долей не всеми собственниками или если в сделке участвует несовершеннолетний. В остальных случаях — по желанию сторон. Обычно не заверяют, чтобы сэкономить: в Москве нотариус возьмет за услугу примерно 15 000 ₽, а в Санкт-Петербурге — 14 000 ₽.
Нотариусы рекомендуют приходить к ним с предварительным договором или соглашением о задатке, когда деньги передаются с дополнительными условиями. Например, что продавец погасит задатком долг по ипотеке и снимет обременение.
Если что-то пойдет не так и продавец не выполнит обязательство, покупатель сможет взыскать сумму двойного задатка без обращения в суд. Он придет к нотариусу, и тот сделает на договоре исполнительную надпись — с ней можно сразу идти к приставам.
Передайте деньги
Деньги проще передать двумя способами:
- Наличными. При этом возьмите с продавца расписку о получении денег.
- Переводом на счет продавца — тогда у вас останется чек или приходно-кассовый ордер. В этом случае расписка не нужна.
Есть и другие способы, но они платные. Например, через банковскую ячейку, аккредитив или депозит нотариуса. К таким видам оплаты обычно прибегают при расчетах по сделке, а задаток лучше передать первыми двумя способами.
Документ о передаче задатка нужно обязательно сохранить на случай спора в суде или для оформления налогового вычета за покупку жилья.
![Бланк расписки о получении денег. Такая форма понадобится, если будете рассчитываться наличными](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/zadatok-za-kvartiru-screen-4.av7j0gjpdsle..png)
Заключите сделку
Стороны должны подписать основной договор до окончания действия предварительного. Если одна из сторон уклоняется от сделки, вторая должна направить предложение совершить сделку до даты, оговоренной в предварительном договоре. Это будет аргументом при решении вопроса о судьбе задатка, если сделка не состоится:
- если предложение направлял продавец, он может оставить задаток себе;
- если покупатель — требовать вдвое больше.
Если же все пойдет по плану, покупатель перечислит продавцу стоимость недвижимости за минусом задатка.
![Бланк предложения о заключении договора. Пригодится, если вторая сторона будет уклоняться от сделки, чтобы вернуть двойной задаток покупателю или оставить его продавцу](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/zadatok-za-kvartiru-screen-5.ybvvcxlnm3le..png)
Новости, которые касаются всех, — в нашем телеграм-канале. Подписывайтесь, чтобы быть в курсе происходящего: @t_jrnl