Может ли покупатель вернуть задаток, если сам нарушил условия договора?

12
Аватар автора

Владимир Егоров

спросил в Сообществе

Страница автора

Продаю дом с участком. Нашлась покупательница, с которой заключили предварительный договор купли-продажи и получили расписку о задатке под эту сделку. Основной договор мы должны были заключить до 30 сентября. Покупательница до последнего дня говорила, что найдет деньги на покупку. Но 30 сентября минуло, а на сделку мы не вышли.

Спустя неделю после этой даты она мне позвонила и потребовала задаток назад, так как передумала покупать. Потом прислала письмо, в котором просила встретиться. В ответ я направил ей претензию. Я хотел продать дом, а покупательница отказывается и просит вернуть деньги.

Моя ошибка в том, что до 30 сентября я не направил ей письменное предложение купить дом и таким образом исполнить предварительный договор. Вчера узнал, что покупательница подала гражданский иск в суд — очевидно, с требованием вернуть сумму задатка.

Есть ли шанс выиграть суд? Нужно ли пытаться урегулировать все до суда и писать досудебную претензию? Для более точного ответа прикладываю документы по сделке.

Аватар автора

Елизавета Васильева

юрист

Страница автора

Может покупательница вернуть задаток или нет, зависит от природы заключенного между вами соглашения. Объясню, в каких случаях вы обязаны вернуть задаток, а в каких нет и чем задаток отличается от аванса.

Чем при покупке недвижимости задаток отличается от аванса

Когда человек покупает квартиру, он хочет получить от продавца гарантии, что позже тот заключит договор купли-продажи именно с ним. Чтобы обозначить серьезность намерений, покупатель обычно передает продавцу деньги — 30 000—50 000 ₽. Это может быть задаток или аванс.

В Тинькофф Журнале есть подробная статья о том, как правильно дать задаток при покупке квартиры. В ней подробно описаны отличия аванса от задатка. Главная разница — в ответственности за нарушение условий предварительного договора.

Аванс — частичная предоплата по договору. У него только платежная функция. То есть аванс — это деньги за недвижимость, которую покупают.

Допустим, вы договорились, что продаете дом за 1 млн рублей, и 50 тысяч покупатель отдает вам авансом. Если одна из сторон не выполняет предоплаченное обязательство — например, вы передумали или у покупателя изменились обстоятельства, — эти 50 тысяч придется вернуть. Но за вычетом расходов продавца по несостоявшейся сделке. Например, если вы заплатили юристу за проект договора купли-продажи дома либо потратились на выписку из ЕГРН или нотариальное согласие супруги на продажу.

Задаток — это одновременно и предоплата, и обеспечение исполнения договора. Если стороны заключили договор задатка и покупатель отказывается от сделки, задаток остается у продавца. Если отказывается продавец, он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере — то, что выплатил ему покупатель, и еще столько же из своих денег.

Кроме того, сторона, из-за которой договор не заключен, обязана возместить другой стороне ее расходы по несостоявшейся сделке. Они могут быть те же, что перечислены выше при авансе.

Если в соглашении прямо не указано, что передается задаток, или есть сомнения в природе соглашения, эта сумма считается авансом. В самом соглашении ее могут называть по-разному, например обеспечительным взносом, авансовым платежом или предоплатой. Это не важно. Если нет указания на задаток, это аванс. В договоре о задатке обычно ссылаются на соответствующие статьи гражданского кодекса, чтобы исключить сомнения.

Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно

Какой договор заключили вы

Я изучила ваш предварительный договор. В основном он правильный — в нем есть все нужные условия. Например, указаны стороны по договору, есть предмет договора — дом, срок заключения основного договора и пункт о том, что переданные продавцу 150 000 ₽ — это задаток.

Так что вы точно взяли задаток. Значит, дальше я буду исходить именно из этого.

Это основные условия предварительного договора купли-продажи, который вы прислали. В пункте 4 указано, что 150 000 ₽, которые вы получили от покупателя, — это именно задаток, а не аванс
Это основные условия предварительного договора купли-продажи, который вы прислали. В пункте 4 указано, что 150 000 ₽, которые вы получили от покупателя, — это именно задаток, а не аванс

Может ли недобросовестный покупатель вернуть сумму задатка

Задаток может вернуться покупателю целиком в трех случаях:

  1. Продавец добровольно согласился вернуть деньги, потому что сделка не состоится и стороны договорились об этом.
  2. Наступил форс-мажор, в результате которого покупка недвижимости сорвалась. Например, продаваемый дом случайно сгорел, пострадал от наводнения или другого стихийного бедствия. И именно из-за этого сделка не состоится.
  3. Если виновные действия продавца привели к тому, что покупатель не может исполнить договор. Например, из-за продавца дом пришел в негодность или значительно ухудшил свои свойства.

Однако продавец и покупатель вправе указать в договоре о задатке и дополнительные условия его возврата. Например, если покупателю не одобрят ипотеку, тогда задаток он не теряет.

Если стороны установили такие обстоятельства в договоре и такое произошло, все следует подтвердить документами, например справками из банка или больницы.

Что нужно было делать вам

Если одна из сторон хочет принудить другую к заключению договора, она направляет претензию.

В претензии указывают:

  • дату заключения предварительного договора;
  • ФИО покупателя и продавца;
  • предмет договора: адрес, кадастровый номер, площадь земельного участка;
  • стоимость недвижимого имущества;
  • размер задатка;
  • наименование и дату платежного документа, который подтверждает платеж: расписки, квитанции;
  • срок заключения основного договора и ссылки на нормы закона, в связи с которыми возникает обязанность заключить основной договор: статьи 380, 429, 432, 445 гражданского кодекса;
  • дату, время и место, куда необходимо прийти, чтобы заключить основной договор. Например, это могут быть МФЦ, нотариус и так далее.

Претензию следует отправить почтой заказным письмом с уведомлением до того, как закончится срок предварительного договора.

Вы составили претензию в адрес покупателя правильно. Но нужно было не ждать, а направить ее покупателю до того, как закончился срок предварительного договора
Вы составили претензию в адрес покупателя правильно. Но нужно было не ждать, а направить ее покупателю до того, как закончился срок предварительного договора

Кто выиграет в суде в случае спора

Итак, между вами, как продавцом и покупателем, заключен именно договор о задатке. И вы просите указать перспективу выигрыша в суде. Но дать такую оценку нельзя, поскольку нужен полный пакет документов по делу.

Кроме того, суд принимает решение, когда исследует все обстоятельства, выслушает доводы обеих сторон и свидетелей. И у покупателя есть шанс выиграть дело, если суд сочтет, что вы, как продавец, своевременно не направили заявление о заключении основного договора.

Расскажу, какое решение по похожему делу принял Верховный суд  . 4 октября покупатель передал продавцу 50 000 ₽ задатка. Они договорились, что до 28 февраля следующего года заключат договор купли-продажи дома и земельного участка. Срок истек, но стороны договор не заключили. Более того, никто из них не направил другой стороне письмо с требованием сделать это.

Когда покупатель попросил вернуть задаток, продавец отказался. Тогда покупатель подал в суд и попросил взыскать с продавца 50 000 ₽ задатка и проценты за пользование чужими деньгами — 9223,96 ₽.

Суд первой инстанции квалифицировал 50 000 ₽ как аванс и взыскал указанные суммы. Вышестоящий суд отменил решение: стороны подписали договор задатка, но покупатель до 28 февраля не принимал мер, чтобы заключить договор купли-продажи. Однако и продавец не уклонялся от заключения договора. А значит, возвращать покупателю задаток не нужно. Кассация подтвердила это решение.

Верховный суд рассудил так. Если стороны не заключили основной договор и не сделали попыток к этому, обязательства по предварительному договору прекращаются. То есть если ни одна из сторон не предложила другой заключить договор в оговоренные сроки, то все обязательства по предварительному договору прекращаются. И тогда переданные 50 000 ₽ — это аванс и его нужно вернуть.

В итоге определения нижестоящих судов отменили, но решение суда первой инстанции, по которому с продавца взыскали 50 000 ₽ и проценты в сумме 9223,96 ₽, оставили в силе.

Как я уже сказала, ваш случай похож: срок для заключения основного договора истек, и ни одна из сторон не потребовала его подписания. По логике Верховного суда, он прекратил действие и ваши 50 000 ₽ задатка превратились в 50 000 ₽ аванса. Оставить их себе вряд ли получится.

А еще вы написали, что покупательница не присылала вам досудебную претензию. Тогда ее иск могут отклонить по формальным причинам. Но ничто не помешает женщине все-таки направить вам претензию и вновь обратиться в суд.

Елизавета ВасильеваПриходилось возвращать задаток или аванс? Расскажите о своем опыте:
  • Андрей> А еще вы написали, что покупательница не присылала вам досудебную претензию. Тогда ее иск могут отклонить по формальным причинам. Не могли бы подсказать, что за причины?0
  • Брат пацакАндрей, тоже хотелось бы узнать, для обычных гражданских споров гпк не предусматривает обязательный досудебный порядок0
  • РыжаяБрат, Вы уверены? А если прочитать п. 4 ст. 3 ГПК, Постановление «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства» (https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_388236/?ysclid=lkqvjfvq81549435685) и разъяснения Консультанта (https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_188617/#dst100001)?0
  • РыжаяАндрей, в связи с несоблюдением обязательного досудебного порядка урегулирования спора.0
  • АидаКак правило продавец аванс не возвращает, включая в договор об авансе фразу о том, что в случае, если сделка не состоится по вине покупателя, аванс удерживается продавцом в качестве штрафа. Законно ли это?0
  • АндрейРыжая, так Вы конкретно укажите норму, в силу которой для данного спора установлен обязательный досудебный порядок)0
  • РыжаяАндрей, по ссылкам, которые я привела, указано, какие споры НЕ предусматривают обязательный досудебный порядок. Во всех остальных случаях соблюдать обязательно.0
  • АндрейРыжая, приведенные по ссылке споры, по которым не требуется соблюдение досудебного порядка урегулирования, подведомственны арбитражным судам0
  • РыжаяАндрей, мы видимо разные нпа читаем. Впрочем, не вижу смысла спорить.0
  • АндрейРыжая, НПА, который Вы читаете, не существует. Нет общего досудебного порядка разрешения гражданского спора0
  • Алсуа как быть в случае, если в предварительном договоре купли-продажи не было пункта о возврате задатка в случае отказа банка в ипотеке? есть ли пути обхода для возврата задатка, сумма задатка 500тыс.руб0
  • МаринаЗдравствуйте. Покупатели дали нам задаток 300.000р пожив 1месяц в нашем доме. Они не подумали и в это время нашли другое жилье дешевле. Требуют вернуть задаток . Но документа. И расписки нет о передачи денег .делали на честном слове.0

Сообщество