Может ли покупатель вернуть задаток, если сам нарушил условия договора?

10

Продаю дом с участком. Нашлась покупательница, с которой заключили предварительный договор купли-продажи и получили расписку о задатке под эту сделку. Основной договор мы должны были заключить до 30 сентября. Покупательница до последнего дня говорила, что найдет деньги на покупку. Но 30 сентября минуло, а на сделку мы не вышли.

Спустя неделю после этой даты она мне позвонила и потребовала задаток назад, так как передумала покупать. Потом прислала письмо, в котором просила встретиться. В ответ я направил ей претензию. Я хотел продать дом, а покупательница отказывается и просит вернуть деньги.

Моя ошибка в том, что до 30 сентября я не направил ей письменное предложение купить дом и таким образом исполнить предварительный договор. Вчера узнал, что покупательница подала гражданский иск в суд — очевидно, с требованием вернуть сумму задатка.

Есть ли шанс выиграть суд? Нужно ли пытаться урегулировать все до суда и писать досудебную претензию? Для более точного ответа прикладываю документы по сделке.

Может покупательница вернуть задаток или нет, зависит от природы заключенного между вами соглашения. Объясню, в каких случаях вы обязаны вернуть задаток, а в каких нет и чем задаток отличается от аванса.

Чем при покупке недвижимости задаток отличается от аванса

Когда человек покупает квартиру, он хочет получить от продавца гарантии, что позже тот заключит договор купли-продажи именно с ним. Чтобы обозначить серьезность намерений, покупатель обычно передает продавцу деньги — 30 000—50 000 ₽. Это может быть задаток или аванс.

В Тинькофф Журнале есть подробная статья о том, как правильно дать задаток при покупке квартиры. В ней подробно описаны отличия аванса от задатка. Главная разница — в ответственности за нарушение условий предварительного договора.

Аванс — частичная предоплата по договору. У него только платежная функция. То есть аванс — это деньги за недвижимость, которую покупают.

Допустим, вы договорились, что продаете дом за 1 млн рублей, и 50 тысяч покупатель отдает вам авансом. Если одна из сторон не выполняет предоплаченное обязательство — например, вы передумали или у покупателя изменились обстоятельства, — эти 50 тысяч придется вернуть. Но за вычетом расходов продавца по несостоявшейся сделке. Например, если вы заплатили юристу за проект договора купли-продажи дома либо потратились на выписку из ЕГРН или нотариальное согласие супруги на продажу.

Задаток — это одновременно и предоплата, и обеспечение исполнения договора. Если стороны заключили договор задатка и покупатель отказывается от сделки, задаток остается у продавца. Если отказывается продавец, он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере — то, что выплатил ему покупатель, и еще столько же из своих денег.

Кроме того, сторона, из-за которой договор не заключен, обязана возместить другой стороне ее расходы по несостоявшейся сделке. Они могут быть те же, что перечислены выше при авансе.

Если в соглашении прямо не указано, что передается задаток, или есть сомнения в природе соглашения, эта сумма считается авансом. В самом соглашении ее могут называть по-разному, например обеспечительным взносом, авансовым платежом или предоплатой. Это не важно. Если нет указания на задаток, это аванс. В договоре о задатке обычно ссылаются на соответствующие статьи гражданского кодекса, чтобы исключить сомнения.

Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно

Какой договор заключили вы

Я изучила ваш предварительный договор. В основном он правильный — в нем есть все нужные условия. Например, указаны стороны по договору, есть предмет договора — дом, срок заключения основного договора и пункт о том, что переданные продавцу 150 000 ₽ — это задаток.

Так что вы точно взяли задаток. Значит, дальше я буду исходить именно из этого.

Это основные условия предварительного договора купли-продажи, который вы прислали. В пункте 4 указано, что 150 000 ₽, которые вы получили от покупателя, — это именно задаток, а не аванс
Это основные условия предварительного договора купли-продажи, который вы прислали. В пункте 4 указано, что 150 000 ₽, которые вы получили от покупателя, — это именно задаток, а не аванс

Может ли недобросовестный покупатель вернуть сумму задатка

Задаток может вернуться покупателю целиком в трех случаях:

  1. Продавец добровольно согласился вернуть деньги, потому что сделка не состоится и стороны договорились об этом.
  2. Наступил форс-мажор, в результате которого покупка недвижимости сорвалась. Например, продаваемый дом случайно сгорел, пострадал от наводнения или другого стихийного бедствия. И именно из-за этого сделка не состоится.
  3. Если виновные действия продавца привели к тому, что покупатель не может исполнить договор. Например, из-за продавца дом пришел в негодность или значительно ухудшил свои свойства.

Однако продавец и покупатель вправе указать в договоре о задатке и дополнительные условия его возврата. Например, если покупателю не одобрят ипотеку, тогда задаток он не теряет.

Если стороны установили такие обстоятельства в договоре и такое произошло, все следует подтвердить документами, например справками из банка или больницы.

Что нужно было делать вам

Если одна из сторон хочет принудить другую к заключению договора, она направляет претензию.

В претензии указывают:

  • дату заключения предварительного договора;
  • ФИО покупателя и продавца;
  • предмет договора: адрес, кадастровый номер, площадь земельного участка;
  • стоимость недвижимого имущества;
  • размер задатка;
  • наименование и дату платежного документа, который подтверждает платеж: расписки, квитанции;
  • срок заключения основного договора и ссылки на нормы закона, в связи с которыми возникает обязанность заключить основной договор: статьи 380, 429, 432, 445 гражданского кодекса;
  • дату, время и место, куда необходимо прийти, чтобы заключить основной договор. Например, это могут быть МФЦ, нотариус и так далее.

Претензию следует отправить почтой заказным письмом с уведомлением до того, как закончится срок предварительного договора.

Вы составили претензию в адрес покупателя правильно. Но нужно было не ждать, а направить ее покупателю до того, как закончился срок предварительного договора
Вы составили претензию в адрес покупателя правильно. Но нужно было не ждать, а направить ее покупателю до того, как закончился срок предварительного договора

Кто выиграет в суде в случае спора

Итак, между вами, как продавцом и покупателем, заключен именно договор о задатке. И вы просите указать перспективу выигрыша в суде. Но дать такую оценку нельзя, поскольку нужен полный пакет документов по делу.

Кроме того, суд принимает решение, когда исследует все обстоятельства, выслушает доводы обеих сторон и свидетелей. И у покупателя есть шанс выиграть дело, если суд сочтет, что вы, как продавец, своевременно не направили заявление о заключении основного договора.

Расскажу, какое решение по похожему делу принял Верховный суд 

. 4 октября покупатель передал продавцу 50 000 ₽ задатка. Они договорились, что до 28 февраля следующего года заключат договор купли-продажи дома и земельного участка. Срок истек, но стороны договор не заключили. Более того, никто из них не направил другой стороне письмо с требованием сделать это.

Когда покупатель попросил вернуть задаток, продавец отказался. Тогда покупатель подал в суд и попросил взыскать с продавца 50 000 ₽ задатка и проценты за пользование чужими деньгами — 9223,96 ₽.

Суд первой инстанции квалифицировал 50 000 ₽ как аванс и взыскал указанные суммы. Вышестоящий суд отменил решение: стороны подписали договор задатка, но покупатель до 28 февраля не принимал мер, чтобы заключить договор купли-продажи. Однако и продавец не уклонялся от заключения договора. А значит, возвращать покупателю задаток не нужно. Кассация подтвердила это решение.

Верховный суд рассудил так. Если стороны не заключили основной договор и не сделали попыток к этому, обязательства по предварительному договору прекращаются. То есть если ни одна из сторон не предложила другой заключить договор в оговоренные сроки, то все обязательства по предварительному договору прекращаются. И тогда переданные 50 000 ₽ — это аванс и его нужно вернуть.

В итоге определения нижестоящих судов отменили, но решение суда первой инстанции, по которому с продавца взыскали 50 000 ₽ и проценты в сумме 9223,96 ₽, оставили в силе.

Как я уже сказала, ваш случай похож: срок для заключения основного договора истек, и ни одна из сторон не потребовала его подписания. По логике Верховного суда, он прекратил действие и ваши 50 000 ₽ задатка превратились в 50 000 ₽ аванса. Оставить их себе вряд ли получится.

А еще вы написали, что покупательница не присылала вам досудебную претензию. Тогда ее иск могут отклонить по формальным причинам. Но ничто не помешает женщине все-таки направить вам претензию и вновь обратиться в суд.

Приходилось возвращать задаток или аванс? Расскажите о своем опыте:
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка

Сообщество