Осталась без денег и квартиры: 8 историй об аннулировании договора купли-продажи жилья

Оспаривание договора купли-продажи недвижимости — страшный сон всех покупателей.

Не успеет высохнуть краска на стенах квартиры, как в дверь могут постучаться неучтенные наследники, городские власти и другие претенденты на жилплощадь. Суд может аннулировать договор, вернуть жилье прежнему владельцу, а за деньгами еще нужно побегать — в некоторых случаях их и взыскивать-то не с кого.

Продавцы тоже в зоне риска. Иногда они опрометчиво выдают доверенности или ненадолго переоформляют жилье на посторонних, а потом оказываются на улице.

Мы уже рассказывали, чем грозят махинации с договором купли-продажи квартиры. В этой статье — захватывающие истории про семьи, которые потеряли жилье или чуть его не лишились.

Источник: дело № 88-2945/2022

Что произошло. Житель Челябинска переехал в другой город, а свою квартиру решил сдать. Найти жильца он попросил свою мать. Вскоре туда заселился молодой человек, который предъявил паспорт и подписал договор найма.

Сначала все было в порядке: квартирант присылал деньги и передавал показания счетчиков. А через пару месяцев пропал. Вместо него в квартиру вселилась женщина, которая представилась новой собственницей жилплощади. Свои права она подтвердила выпиской из ЕГРН.

Прежний владелец жилья обратился в полицию. Следствие установило, что квартирант продал недвижимость по заниженной цене. Он вселился по поддельному паспорту и показывал его покупателям. А потом подделал паспорт собственника и продал квартиру через агентство недвижимости за 2,4 млн рублей. Покупателя специально выбрал с наличными, чтобы документы не проверял банк, — иначе обман мог вскрыться.

Полиция возбудила уголовное дело по факту мошенничества в особо крупном размере, но не смогла найти преступника. Прежний владелец через суд потребовал аннулировать сделку и вернуть ему право собственности. Женщина подала встречный иск о признании ее добросовестным приобретателем и просила оставить квартиру ей. Она считала, что мужчина потерял жилье по своей беспечности и поэтому не вправе получить недвижимость обратно.

Что решил суд. Суд признал договор купли-продажи недействительным и вернул квартиру мужчине. Иск женщины тоже удовлетворили, ее признали добросовестным приобретателем. Кассационный суд по жалобе женщины проверил решение и оставил его в силе.

Почему так. Покупательница не знала, что оформляет сделку с мошенником. Поэтому суд признал ее добросовестным приобретателем недвижимости. Но даже добросовестность не означает, что квартиру не придется отдать прежнему собственнику.

Настоящий хозяин не подписывал договор купли-продажи, не собирался лишаться жилья. Все, что теперь может женщина, — подать иск о компенсации стоимости недвижимости из государственного бюджета. Статус добросовестного приобретателя дает ей такое право — это лучше, чем пытаться взыскать деньги с мошенника.

Источник: дело № 5-КГ22-51-К2

Что произошло. В Москве умерла одинокая пожилая женщина. У нее была квартира, которая по закону должна была отойти городу. Но недвижимость получила в наследство мошенница. Она предъявила нотариусу поддельное свидетельство о рождении и представилась дочерью покойной. А после оформления права собственности продала жилье.

Еще через несколько сделок квартира досталась мужчине, который подарил ее своей жене. Та владела недвижимостью несколько лет, пока ей не пришла повестка в суд. Департамент городского имущества вспомнил про жилплощадь, которую должен был унаследовать как выморочное имущество от одинокой пенсионерки, — и потребовал аннулировать договор купли-продажи, а собственницу выселить.

Что решил суд. Районный суд удовлетворил иск: признал недействительными документ о наследстве и договор купли-продажи. Право собственности женщины суд решил прекратить и признать ее недобросовестным приобретателем.

Ответчица трижды обжаловала решение — и ей повезло: Верховный суд отменил судебные акты нижестоящих инстанций. В итоге в иске департамента было отказано.

Почему так. Три первые судебные инстанции указывали на то, что женщина должна была проверить родственную связь между умершей хозяйкой квартиры и наследницей. Но зачем ей это было делать, если на руках у последней был подлинный документ от нотариуса. Это он должен был удостовериться в родственных связях и уже потом выдавать документ. А покупатели вправе полагаться на данные ЕГРН и свидетельство о праве на наследство.

Источник: дело № 33-20602/2016

Что произошло. В подмосковной Истре супруги купили в ипотеку квартиру в недавно построенном доме. Банк обязал покупателей застраховать право собственности на случай посягательств других людей на жилье.

Вскоре объявилась жена одного из предыдущих владельцев недвижимости. Она пришла в квартиру и обнаружила, что кто-то сменил замки. Оказалось, что жилье уже дважды продали без ее согласия: сначала какому-то мужчине, а потом — героям этой истории. Первый продавец предоставил недостоверные сведения о своем семейном положении в Росреестр, и поэтому при регистрации сделки согласие супруги у него не спросили.

Женщина возмутилась и пошла в суд с требованием признать договор купли-продажи недействительным и выселить семью.

Что решил суд. Суд никого выселять не стал, но признал договор купли-продажи частично недействительным и определил за истицей право собственности на половину квартиры. Так посторонние люди стали совладельцами недвижимости.

Добившись своего, женщина прописалась в жилье вместе с ребенком. Из-за этого увеличились коммунальные платежи, и супружеской паре пришлось через суд делить с сособственницей обязанность по их уплате и пытаться выписать нежеланных жильцов.

Между тем, решение суда о появлении нового собственника не устроило банк. Раньше в залоге была целая квартира, а теперь — половина. Представители банка подали иск в апелляционный суд, чтоб отменить право собственности истицы. Покупатели требование поддержали и надеялись вернуть себе утерянную долю. Но не вышло.

Почему так. Супруги должны распоряжаться совместным имуществом по обоюдному согласию: муж должен был получить согласие жены на сделку. Но ее мнение никто не спросил, поэтому она законно оспорила обе продажи.

Последнюю сделку суд признал частично недействительной, ведь свою половину супруг все же был вправе продать, и вернул в собственность женщины половину квартиры.

Тогда семья решила получить хотя бы возмещение от страховой компании, ведь они застраховали риск утраты права собственности. Но суды сошлись во мнении, что страховым случаем была бы утрата права собственности из-за обмана при их сделке, а тут обман был в другой — когда муж продал квартиру другому мужчине. Во второй сделке — когда тот мужчина продал квартиру супругам — обмана не было.

Источник: дело № 2-1088/2022

Что произошло. Житель Суздаля разводился с женой и не хотел делить с ней дом и земельный участок. Бывшая супруга подсказала выход: фиктивно продать ей недвижимость. Она была юристом и заверила, что как только станет новым собственником, то выпишет нынешнюю жену из дома и выведет имущество из совместно нажитого. В подтверждение своих слов она и правда подала в суд иск с требованием выселить конкурентку из дома.

Чтобы мужчина не сомневался, что имущество находится под его полным контролем, женщина оформила на него доверенность на распоряжение домом и завещание. Но сразу же их отозвала.

Тем временем жена узнала о махинациях с домом и подала иск к мужу и его бывшей супруге. Она просила признать договор купли-продажи дома и участка недействительным. Но стороной этой сделки она не была, поэтому договор остался в силе.

Когда развод завершился, мужчина попросил бывшую вернуть дом с участком. Но в ответ получил смс с отказом и признание, что так она отомстила ему за старые обиды.

Мужчина обратился в суд и потребовал признать договор купли-продажи между ним и бывшей супругу недействительным. А в ходе этого дела узнал, что дом вообще не подлежал разделу со второй женой. Мужчина купил его еще до брака, поэтому недвижимость была его личным имуществом.

Что решил суд. Суд отказал в удовлетворении требований.

Почему так. Мужчина активно участвовал в сделке, понимал ее суть. Он подписал договор купли-продажи, написал расписку в получении денег и подал заявление о переходе прав к бывшей супруге в Росреестр. Никаких доказательств того, что его ввели в заблуждение, а сделка была мнимой и ничтожной, у мужчины не нашлось. Поэтому дом, как он и хотел, жене при разводе не достался.

Источник: дело № 2-15/2020

Что произошло. Семье из Сызрани нужны были деньги на погашение кредита, строительство пристройки к дому и лекарства. Супруги не придумали ничего лучше, как откликнуться на объявление о помощи в погашении кредитов. К ним приехал человек, который обещал дать в долг 200 000 ₽ под залог их дома.

Пара согласилась, но вместо договора о залоге им дали подписать договор купли-продажи с ценой в 600 000 ₽. Переход прав на дом зарегистрировали. Взамен супруги получили заем — 186 000 ₽, который условились вернуть с процентами за три с половиной года и тогда уже снять залог с недвижимости. Ежемесячно они платили по 14 000 ₽ и возводили пристройку.

За пару месяцев до окончания срока займа семья получила иск о выселении. Только тогда супруги поняли, что их обманули и их дом принадлежит другому человеку. Пара подала встречный иск — о признании договора купли-продажи недействительным и прекращении права собственности кредитора на дом и землю.

Кредитор же утверждал, что в первый раз слышит про договор займа. Мужчина якобы откликнулся на объявление о продаже дома и добросовестно его купил. А так как супруги выехать сразу не смогли, то он сдал им свой дом за 14 000 ₽ в месяц.

Что решил суд. Суд отказал в удовлетворении требования о выселении и признал договор купли-продажи недвижимости ничтожным.

Почему так. У обоих супругов была инвалидность, поэтому их легко было обмануть. К тому же дом так и не передали новому покупателю. Если бы они осознавали, что жилье им больше не принадлежит, то не стали бы строить пристройку. А наем, на который ссылался мужчина, ничем не подтвержден, договор он представить не смог.

Еще цена дома в договоре была сильно занижена, а расписка в получении денег — фальшивая. Это подтвердил судебный эксперт. Поэтому суд посчитал сделку мнимой: покупатель не передал продавцам деньги, а они не отдали ему недвижимость. Значит, и договор купли-продажи недействителен.

Источник: дело № 2-227/2020, дело № 2-5464/2021

Что произошло. Житель Челябинска похоронил престарелую маму и начал оформлять наследство. У нотариуса мужчина узнал, что две комнаты в коммунальной квартире — единственное жилье матери — за десять дней до ее смерти были проданы некоему мужчине. А тот быстро перепродал их следующему.

Оказалось, что незадолго до смерти женщина выдала доверенность на распоряжение комнатами своей внучке — дочери мужчины. Она и продала их за 650 000 ₽. Как пояснила девушка, ее бабушка по доброй воле оформила доверенность, потому что не хотела, чтобы наследство досталось сыну. Купля-продажа якобы тоже была законной.

Сын считал, что сделка совершена против воли матери: она была старенькая, тяжело болела и не могла осознавать, что продает свое единственное жилье. Мужчина решил признать доверенность недействительной и отменить оба договора купли-продажи. А потом вернуть комнаты в наследственную массу и признать его наследником.

Что решил суд. Суд удовлетворил требования.

Почему так. Суд спросил эксперта, могла ли покойная в силу возраста и состояния здоровья понимать, что выдает внучке доверенность для продажи жилья. Заключение было таким: бабушка, хоть и была дееспособной, из-за изменений психики не понимала, что подписывает.

На основании заключения судебно-психиатрической экспертизы суд признал недействительными доверенность и две сделки по продаже комнат. Жилье перешло мужчине по наследству.

Позже один из собственников взыскал с внучки стоимость комнаты — 650 000 ₽.

Источник: дело № 2-249/2022

Что произошло. Жительнице Ленинградской области позвонил неизвестный мужчина и сказал, что ее квартирой пытаются завладеть мошенники. А чтобы им помешать, жилье нужно быстро продать. Женщину успокоили тем, что сделка будет фиктивной и выселяться никуда не придется. Нужно просто переписать квартиру на другого человека, а когда опасность минует, недвижимость вернется ей. И главное — никому нельзя было рассказывать об их планах, потому что идет операция по поиску преступников.

Женщина испугалась и согласилась продать квартиру. Вскоре к ней приехал риелтор, чтобы помочь собрать документы и оформить сделку. Рыночная стоимость жилья составляла 1,5 млн рублей. Но чтобы выиграть время у мошенников, решено было продать его всего за 1 млн рублей.

Сделка проходила через нотариуса, при котором продавцу отдали миллион. Но деньги были у женщины недолго. Через несколько дней ей снова позвонили и попросили отправить деньги на указанные мошенниками карты. А риелтор тем временем поторапливала собственницу выписаться из квартиры.

Опомнилась женщина, только когда увидела по телевизору передачу про мошенников со сценарием развода один в один как у нее. Она написала заявление в полицию и иск в суд о признании договора купли-продажи недействительным, но уже из съемной квартиры.

Что решил суд. Суд отказал в удовлетворении требований.

Почему так. Истица не смогла доказать, что ее обманули. В кабинете у нотариуса она спрашивала о процедуре снятия с учета и сроках выселения, значит, осознавала, что продает жилье.

В том, что она разослала деньги мошенникам, предстоит разбираться следователям в рамках уголовного дела. И когда оно завершится, женщина сможет получить свои деньги с них.

Обжаловать решение в апелляционном суде пенсионерке не удалось.

Источник: дело № 2-188/2022

Что произошло. Житель Тюмени купил квартиру в ипотеку. Документы проверяли риелтор и банк, все было в порядке. По просьбе покупателя продавец предоставил справку о том, что не состоит на учете у психиатра.

Новый собственник заселился в квартиру и сделал там ремонт, а через год получил иск от дочери предыдущего владельца. Та просила признать договор купли-продажи недействительным, так как ее отец страдал хроническим алкоголизмом и не понимал, что делает. На момент продажи недвижимости он уже был признан ограниченно дееспособным.

Что решил суд. Районный суд удовлетворил иск. Покупатель обжаловал решение, но разбирательство в областном суде закончилось, так как продавец умер. Возможно, дело снова рассмотрят, когда жилье перейдет в собственность наследницы.

Почему так. Попечитель может оспорить сделку подопечного, даже если она была совершена еще до лишения или ограничения дееспособности. Но сначала нужно доказать, что в момент продажи человек не осознавал, что делает.

Психолого-психиатрическая экспертиза показала, что продавец был в состоянии, при котором не понимал значения своих действий. Справку от психиатра суд расценил в пользу истицы: раз покупатель запросил этот документ, значит, уже до сделки подозревал, что у собственника могут быть проблемы с дееспособностью.

Еще до спорной сделки мужчина подарил свою квартиру, а потом сам же признал недействительным договор и вернул жилье себе. Все эти решения были опубликованы на сайте суда, то есть считаются общедоступными. Покупатель мог и должен был о них знать.