Покупаем студию с использованием маткапитала, чтобы сдать в аренду. Какие риски?

27

Этот текст написан в Сообществе, в нем сохранены авторский стиль и орфография

Являюсь счастливым обладателем сертификата на маткапитал за второго ребенка. Потратить его на образование в ближайшие года два не получится, вложить в ипотечную семейную квартиру — страшно, а руки эти виртуальные деньги жгут: слишком мала уверенность, что лавочка с маткапиталом продержится достаточно долго и завтра нам не объявят, например, что сертификаты временно заморожены. О варианте пенсии для матери в таких условиях смешно даже думать.

Итак, остается, наверное, один из самых популярных способов вложения маткапитала: покупка в ипотеку студии под сдачу. Лишних денег у нас нет и в ближайшее время не предвидится, поэтому рассматриваю варианты, где на первоначальный взнос достаточно маткапитала. При взносе 15% — это квартиры до 5,2 млн ₽.

Есть интересный вариант ипотеки: два года без процентов. Конечно, цена квартиры при этом возрастает, но не критично. Получается, что в течение двух лет выплачиваешь около 4 000 ₽ в месяц, а с третьего года — 25 000 ₽. Поскольку через два года я рассчитываю выйти из отпуска по уходу за ребенком и вернуться к работе, этот вариант представляется наилучшим.

С такими вводными: два года без процентов и ценой до 5,2 млн ₽ — квартир в Москве, конечно, нет, но есть они в области в жилых комплексах с сомнительной транспортной доступностью.

В теории все звучит неплохо: два года наши траты минимальны, потом они возрастают, но возрастают и доходы, плюс через какое-то время, вероятно, получится студию сдать и покрыть большую часть расходов. На практике, конечно, все может получиться несколько иначе.

Отсюда вопрос: что будет, если мы поймем, что не тянем эту ипотеку?

  1. Есть ли вообще покупатели на студии в удаленных ЖК не от застройщика без льготных условий ипотеки?
  2. Реально ли продать такую студию с маткапиталом?
  3. Можно ли продать квартиру с маткапиталом до окончания строительства, то есть пока оформить собственность и выделить детские доли технически невозможно?
  4. Что делать, если продать такую квартиру не получается, но и платить ипотеку больше нечем? Возможно ли сразу переложить задачу по продаже на банк? Не дожидаясь суда по взысканию долга и большой неустойки? Чем мы рискуем сверх затраченного на эту студию?


Тэги: право
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
0

Не рискуете. Продать квартиру с маткапиталом тот ещё квест. Тем более нельзя просто так в продать, нужно одновременно с пожалей обязательно купить взамен новое жилье и чтобы новая квартира не была хуже первоначальной по условиям.
Просто так продать опека вам не разрешит.

7

ИнессаБаронесса, не рискуЕте или не рискуЙте?

4

Алиса, не рискуйте))) опечаталась

4

*одновременно с продажей)))

1
0

Не совсем те вопросы. Вопрос целесообразности надо решать в первую очередь. Вы хотите получить выгоду от сдачи. Ну посмотрите, почём студии аналогичного метража сдаются в том районе. Потому что мне приходилось вентилировать этот вопрос, и в одном замкадье новостройки с ремонтом от застройщика в аренду сдают - за 40000/мес трёшку очень приличного метража. Однушки пользуются спросом, но там не дороже 28000/месяц. И учитывайте, что залив, поломка - всё это за счёт собственника. А если вселяются с детьми (естественно, заранее об этом не предупредив) то выселить не получится. Суд выиграете, он им даст две недели съехать, они каждые две недели будут отчитываться, что не нашли куда съехать и годам будут жить задаром.

4

Этосамое, прописываете в договоре список проживающих. Прописывайте условия, что если будут проживать дополнительные лица, то договор немедленно расторгается без возврата залога. В этом случае никаким детям проживать без согласия владельца не получится.

0

Andrey, как все складно. Скажите это тем арендодателям, которые судом выселить не могут. У них как раз на бегу был договор. И вот,суд даёт две недели съехать с дитачками, они являются через 14 дней и заявляют, что новое жилье не нашли. Рипит. "Если вы не заключали договор найма, то можете выселить квартиранта с детьми в любой момент. Если же договор заключался, то для выселения придется обратиться в суд"

0
0

имхо, вкладывать маткапитал нужно в ту недвижимость, которую не планируете продавать, иначе с опекой набегаетесь. по моим наблюдением, квартиры не дешевеют, другое дело, что сдавать тоже тот еще геморрой.

насчет продать-все через опеку, любой чих. теоретически, можно, если купите что-то получше и дети получат доли, не меньшей стоимости. хотя опека может не одобрить новую ипотеку, например (решается согласием банка на выделение долей детям до закрытия ипотеки).

2
Автор поста

23.05.23, 18:25

Баба, у нас есть квартира, которая на сегодня нас всем устраивает и которую мы не планируем продавать, но кто знает, что произойдёт завтра? Например, недалеко от нашего дома планируется строительство большой транзитной магистрали и снос домов под "реновацию", может, через несколько лет окажется, что здесь жить невозможно, но и переехать тоже не получится, так как избавиться от квартиры невозможно.

Со студией проще, её местоположение и окружение не так критичны, да и при продаже куда легче приобрести взамен что-то, что устроит опеку (потому что примерно что угодно будет лучше).

0
0
Герой

23.05.23, 19:33

Отредактировано

Так-то в ближнем Подмосковье можно за 5 млн. нормальную студию найти. Посмотрите Химки, Видное, Одинцово, Люберцы, Мытищи (хотя, в Мытищах жилье дороже почему-то). Теоретически, даже в Новой Москве можно поискать. Но надо на месте смотреть, чтобы оценить все плюсы и минусы. Если под сдачу в аренду планируете, то в первую очередь обращайте внимание на транспортную доступность. Большинство потенциальных арендаторов планируют работать в Москве, и в этом плане чем ближе квартира к метро или МЦД, тем дороже можно ее сдать. Как ни странно, живя в замкадье рядом с метро (МЦД), до центра можно добраться быстрее, чем из некоторых районов "внутрикольцевой" Москвы. А вот для перепродажи с мат капиталом не советовал бы брать. Продавать в большинстве случаев хлопотно будет.

2
Автор поста

24.05.23, 16:12

Привет,, это всё общетеоретические рассуждения о выгоде студии под сдачу или перепродажу. Тут всё более-менее понятно, просматриваешь цены на циане, берёшь калькулятор и считаешь.

Мой же вопрос немного о другом - о ситуации, когда приходится калькулятор отложить в сторону и хвататься за голову 😁

Пытаюсь понять риски, наверняка кто-то в такой ситуации уже бывал, учитывая распространенность ипотечно-маткапных студий.
Это не совсем стандартный вопрос продажи квартиры с маткапиталом, несколько специфичный.

0
0

Я бы на вашем месте посчитала бы с реальными цифрами. Если платеж с третьего года будет составлять 25 тыс., прикиньте, за сколько реально сдавать будет, поймите разницу (или отсутствие разницы), и насколько возможно вам будет платить эту сумму. Что касается маткапа - поскольку вы берете квартиру с удорожанием, вам в ближайшие 5-10 лет продавать ее будет невыгодно, это вариант для долгосрока. А так да, при дальнейшей продаже будут осложнения, но, думаю, через 10 лет вы вполне сможете уже и не в студию вложиться, тем более, что первоначальный взнос у вас уже будет, благодаря студии😊

2
0
Герой реалити

24.05.23, 05:11

Отвечаю сразу на вопрос продать до окончания стр-ва:ответ нет. Такая объект не сдан вы физически не можете выделить доли детям-опека даст отказ, а без выделения долей в объекте в котором использовали мат кап-отказ опеки. Допустим дос сдался-у вас ипотека, значит прежде чем продать опять же выделить доли, а чтобы выделить доли -ипотеку надо закрыть. вопрос -чьими деньгами будете закрывать ? Покупателя? Споки при таких сделках увеличиваются. Значит -чтобы покупатель согласился-вы должны будете сделать дисконт хороший. На данный момент только сбер дает разрешение на выделение долей в ипотечной квартире( это тот еще квест). Так что в вашем случае не рекомендую использовать мат кап для инвестиционных целей( если только вы планируете будущий объект сдавать в аренду)

2
Автор поста

24.05.23, 20:12

Юля, логически да, но что делать в ситуации, когда такая продажа неизбежна? Пусть даже руками банка?

0
0

Рискуете остаться должны, потому что банк может продать вашу квартиру дешевле суммы вашего долга. Изучите истории валютных ипотечников, там такое сплошь и рядом: люди годами выплачивали ипотеку, их квартиры продали, но они ещё остались должны по несколько миллионов.
Если считаете, что для вас может быть сложно платить по 25 тысяч, то не ввязывайтесь.
Хотя можно же сдавать, но не забывайте, что для сдачи нужно ещё купить мебель и платить коммуналку.
Короче вариант был бы нормальный, если бы у вас не было детей, второй ипотеки и вы бы больше были уверены в финансах.

2
Автор поста

24.05.23, 08:13

Наташа, не было б детей - не было б маткапитала, а тут задача состоит именно в том, чтобы его потратить 😁

2

Хойя, ну тут как бы дороже не вышло, чем просто забыть о маткапитале :)

1

Хойя, задача должна быть сделать жизнь лучше, а не тупо на маткапитал потратить.

С чего вы взяли, что его должны отменить, если с 2007 года условия только и делают, что улучшают (демография пока слабая)

1
Автор поста

24.05.23, 08:48

Отредактировано

Empty, ну вы б ещё спросили - "а что случилось". Демография-то слабее некуда, только приоритеты немного изменились.

1
0

По-моему проще выплату наличными оформить с мат. капитала и получать каждый месяц -вкидывать в свою ипотеку дополнительно ☺

2
Автор поста

25.05.23, 09:02

Ана, если б наш доход позволял нам получать эту выплату, то нам бы есть было не на что, не то что думать об ещё одной ипотеке 😉

0
0

Риск в том, что это идея с отрицательной доходностью, даже если внести первый взнос маткапиталом.

1
0
Герой реалити

24.05.23, 05:12

Ошибки в комменте-т9🤦‍♀️

0
0
Герой реалити

24.05.23, 05:13

Ответ на вопрос 2: реально ли продать-только после сдачи дома, и еще с дисконтом

0
0

Вопрос в другом, за сколько вы её сдадите. Большой соблазн первые 2 года деньги просто так потратить. Квартиранты дадут вам тысяч 15, а вы только 4 швыранете на ипотеку....

0
Автор поста

24.05.23, 08:52

Ева, ну первые два года никаких квартирантов не будет, дай бог дом только построится)

0
0

В случае, если решите продать, будет большая головная боль (больше, чем пользы от этих денег). Ну и прежде, чем покупать жилье в непонятных отдаленных кварталах, убедитесь, что спрос на съем есть, а то можно прилипнуть с оплатой коммуналки в пустующей квартире, ипотекой и невозможностью этот геморой продать

0

Сообщество