Где найти дешевое жилье в Москве: сравниваем цены в объявлениях продавцов

За год  цены на новостройки Москвы выросли на 19,3% — с 292 тысяч рублей за 1 м² до 348 тысяч.

Для сравнения: в среднем по России первичка подорожала на 13,7% — до 169 тысяч рублей. То есть новое жилье в столице стоит вдвое дороже, чем в среднем по стране.

Мы присмотрелись к рынку жилья Москвы и проанализировали 45 тысяч объявлений на «Домклике». Разберемся, какие квартиры продают в столице и как разнятся цены в разных районах и сегментах рынка.

На первичку приходится 52,7% продающегося жилья, на вторичку — 47,3%. Больше всего в продаже двухкомнатных квартир, из них 48% — на вторичке и 52% — на первичке. Также первичка доминирует среди студий и однокомнатных квартир: доля объявлений — 66 и 53% соответственно. А вот новых трехкомнатных квартир в продаже меньше, чем на вторичном рынке, — 47%.

То есть чем больше комнат нужно покупателю, тем интереснее для него искать квартиру на вторичном рынке: там выбор таких лотов более разнообразный, чем на первичке.

Перекос же в сторону лотов на первичном рынке, притом что вторичного жилья в Москве явно в разы больше, скорее всего, связан с опасениями продавцов. Они боятся неопределенности и растущей инфляции. И главный вопрос для них — куда вложить вырученные с продажи деньги. На депозитах можно получать хороший процент на уровне ключевой ставки, но они в лучшем случае компенсируют потери от инфляции. Поэтому выставлять объекты на рынок продавцы не спешат.

Кроме этого, выросла стоимость аренды квартир. Например, в августе и сентябре 2024 года арендные ставки в Москве выросли на 4,9%. И кто-то решил уйти в аренду и отложить продажу.

Площадь новых квартир  больше, чем у продающихся старых, вне зависимости от количества комнат. Статистика следующая:

• у новых студий площадь — 24,4 м², у студий на вторичке — на 2 м² меньше;
• у однушек площадь — 38,9 м², на вторичке — 37,3 м²;
• у двушек — 58,3 м², на вторичке — 53,2 м²;
• у трешек — 80,2 м², на вторичке 75,2 м².

Все площади в пользу первичного жилья. Эта разница между первичкой и вторичкой, вероятно, сохранится и в будущем, так как в столице в 2024 году запретили строить жилье менее 28 м², а двушки — менее 44 м². На вторичке же все еще будет оставаться малогабаритное жилье.

Среди студий проще всего найти варианты площадью 20—30 м², а среди однокомнатных — 30—40 м².

Что касается популярного сегмента двушек, здесь больше всего квартир площадью 50—60 м². На первичном рынке их почти треть, на вторичном — 37,7%. Вторыми по популярности среди новых квартир идут двушки 60—70 м² с долей 24,1%. А вот на рынке жилья с рук больше маленьких квартир площадью 40—50 м² — их доля в общем числе вторичных двушек составляет 29,5%.

Большое количество двушек в продаже можно объяснить не самой высокой ликвидностью подобных квартир. Покупатели предпочитают либо жилье небольшой площади и более доступное по цене, то есть студии и однушки, либо уже более просторные квартиры: так, если семья хочет расширяться, вероятнее, она будет искать трешку, пусть и небольшую, чем просторную двушку. Двушки небольшой площади часто берут как аналог просторной однушке.

За студию на первичном рынке в Москве медианный продавец просил в октябре 9,3 млн рублей. На вторичке цены существенно ниже — 7,6 млн. Чем больше комнат, тем больше разрыв. Если для студий это 22%, то новые однушки и двушки дороже уже на треть, а трешки — на 38%.

Но здесь стоит вспомнить, что медианная площадь нового жилья больше, чем в старом фонде, так что в переводе на квадратные метры разница в цене уже не будет столь сильной.

И тем не менее жилье в новостройках Москвы обходится существенно дороже, чем на вторичке. Такая же ситуация сегодня характерна для всей России. По данным ЦБ, разрыв в ценах по итогам 2023 года составил 44%, тогда как до 2020 года он был в районе 10%.

Первичка ушла в отрыв благодаря повышенному спросу, который власти стимулировали льготными ипотечными программами. Так, по данным Сбериндекса, в Москве квадратный метр в новостройках подорожал с весны 2020 года более чем в два раза, а на вторичном рынке — на 70%. В объявлениях на «Домклике» метр первичного жилья в Москве сейчас на 26,3% дороже вторичного.

Как на первичке, так и на вторичке чаще всего встречаются объявления с ценой 250—300 тысяч рублей за квадратный метр. Но если в новостройках это около 14% объявлений, то среди старых квартир таких почти четверть.

При этом дорогого жилья, от 500 тысяч за квадрат, на первичном рынке несоизмеримо больше — 27% объявлений, тогда как на вторичном — менее 14%. Только в 6% столичных новостроек цена за метр превышает 750 тысяч рублей. На вторичном рынке доля таких лотов вдвое меньше.

Также в столице самый высокий процент покупаемого первичного жилья в ипотеку: в сентябре он составил почти 50%, тогда как в среднем по России — 35%  . Скорее всего, это связано с неподъемной для большинства людей стоимостью московского жилья, которая вынуждает обращаться к кредитованию.

При этом в октябре доля сделок по покупке жилья за наличные на первичном рынке Москвы выросла до 60%  — сказался рост ставок по ипотеке, которая становится все менее доступной заемщикам. В октябре средневзвешенная рыночная ставка по ипотеке в России превысила 25%  .

Объемы выдачи ипотек резко сократились в июле — после того, как завершилась программа льготного кредитования под 8%. В сентябре 2024 года в Москве банки выдали ипотеку на 42,4 млрд рублей  — в 2,6 раза меньше, чем годом ранее.

Несмотря на рост ставок и снижение объемов кредитования, продавцы не спешат опускать цены на жилье. Причем в Москве цены более устойчивы, чем за ее пределами.

Так, на вторичном рынке столицы в октябре цена квадрата выросла на 0,1%, до 272 тысяч рублей, в Новой Москве — на 0,2%, до 204 тысяч, и лишь в Подмосковье цены немного снизились — на 0,3%, до 154 тысяч  .

Эксперты объясняют это тем, что Замкадье, где сосредоточено жилье экономкласса, страдает от заградительных ипотечных ставок больше «старой» Москвы, которую поддерживают дорогие сегменты. Аналогичное расслоение идет по типам жилья: квартиры в современных домах не падают в цене, а в старых советских потеряли за месяц 0,6%.

Что касается локации, динамика тут смешанная. В лидерах роста — Юго-Западный округ столицы, где квартиры за месяц стали дороже на 0,6%. В то же время в более престижных Центральном и Северо-Западном округах в октябре отмечено символическое снижение цен — на 0,1%.

Что касается цен на «Домклике», самые дорогие квартиры ожидаемо расположились в центре Москвы. Престижные места — в районе станций метро «Тверская», «Смоленская», «Парк культуры», которые находятся западнее от центра. Здесь цена квадрата на вторичке — около 700 тысяч рублей. В целом юго-западное направление выглядит наиболее дорогим. Примечательно, что квартиры возле станций «Октябрьская» и «Таганская», которые так же близко от центра, но уже на востоке от него, стоят заметно дешевле — примерно 500 тысяч за квадрат.

Варианты в разы дешевле можно найти ближе к Мкаду — квадрат за 200—300 тысяч рублей. Правда, это не относится к юго-западному направлению, где встречаются цены выше 400 тысяч. Речь о квартирах в районах МГИМО, РУДН и Тропаревского парка.

На первичке ситуация в целом та же: чем ближе к центру, тем дороже. Так, в районе Москва-Сити, а еще Белорусского и Курского вокзалов цена квадрата превышает 700 тысяч рублей.

Значительно дешевле квартиры стоят за пределами Мкада, в Новой Москве. Например, в поселке Мосрентген, Картмазове, Рассказовке или Коммунарке можно спокойно найти жилье в новостройке с ценой до 300 тысяч за квадрат.