Ипотека
26K

Почему новостройки дороже готового жилья

И когда цены сравняются

91
Почему новостройки дороже готового жилья
Аватар автора

Елена Грудинина

следит за ценами на жилье

Страница автора

В пандемию правительство запустило льготную ипотеку под 8%, чтобы сделать жилье доступнее.

Это привело к удорожанию новостроек: к 2024 году цены удвоились. Теперь купить квартиру в новом доме, даже по льготной ставке, может стать сложнее.

Разберемся, почему жилье в новостройках дороже вторичного и стоит ли ждать снижения цен.

Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно

Разница цен на новостройки и готовое жилье в 2024 году

По данным Сбериндекса  , первичное жилье стоит дороже вторичного в среднем на 44%. Стоимость квадратного метра в новостройке в январе 2024 года — 149 914 ₽ против 103 695 ₽ в случае готового жилья.

Для сравнения: в январе 2020 года первичка стоила 73 416 ₽, а готовое жилье — 59 904 ₽. То есть разница в цене была 22,5%. Получается, разрыв увеличился вдвое.

Как это влияет на ипотечное кредитование

По итогам 2023 года доля льготных программ в общем объеме выданных ипотек — 60,8%. В сравнении с 2022 годом их объем вырос вдвое — с 2,3 до 4,7 трлн рублей. Вот главные особенности рынка ипотеки последних лет.

Растет средняя сумма займа. По итогам 2023 года средняя сумма ипотеки на вторичном рынке — 4 млн рублей, на жилье в новостройках — 5 млн. В начале 2020 года было 2,19 и 2,93 млн соответственно.

При этом количество выданных ипотек на вторичное жилье вдвое больше: 1352 кредита на готовое жилье и 684 — на первичное. Общая сумма кредитов различается не так сильно: 4404 млрд рублей на вторичном рынке против 3375 млрд рублей в новостройках.

Увеличивается средний срок кредита. Если в конце 2022 года срок ипотеки в среднем по стране был 23 года и 7 месяцев, то к концу 2023 года он вырос до 24 лет и 9 месяцев. Заемщику это позволяет снизить размер ежемесячного платежа. У банков становится ниже оборачиваемость капитала: пока заемщик не выплатит ипотеку, этими деньгами не профинансировать нового клиента.

Растет средний ежемесячный платеж. В январе он составил 32 117 ₽ на первичном рынке и 29 456 ₽ — на вторичном. Хотя еще год назад было 26 601 и 28 398 ₽ соответственно. За год ежемесячные платежи по ипотеке на новостройку выросли на 21%, на вторичное жилье — на 3,6%.

При этом на новостройки действуют льготные ставки, а на вторичное жилье кредиты подорожали: ключевая ставка выросла с 7,5 до 16%. Несмотря на это, ежемесячный платеж по кредиту на вторичку вырос несильно, потому что цена готовых квартир растет не так активно, как в случае новостроек.

Вместе с увеличением ежемесячных платежей становится больше и долговая нагрузка заемщиков. ЦБ отмечает, что за 2023 год возросла доля клиентов с предельно высоким показателем долговой нагрузки (ПДН)  . Доля заемщиков с ПДН 80% — то есть тех, кто тратит на выплату кредитов более 80% дохода, — достигла 44%. Такие клиенты могут не справиться с платежами, и пойдут просрочки.

Причины высоких цен на новостройки

В 2020 году разрыв в цене между первичным и вторичным жильем был вдвое ниже, чем в 2024 году. Вот что послужило причиной резкого удорожания первичного жилья.

Льготные ипотечные программы стали главным драйвером роста. Сначала правительство запустило семейную ипотеку, но та не стала популярной. Тогда ей могли воспользоваться только семьи, в которых второй ребенок родился не ранее января 2018 года.

А вот льготная ипотека с низкой ставкой, которая появилась в апреле 2020 года, вызвала ажиотаж. Люди стали скупать жилье в новостройках, зачастую брали по несколько квартир и не особо задумывались о целях.

Акционные программы от застройщиков. Кроме льготных ипотечных программ, банки вместе с девелоперами предлагали специальные. Самая известная — со сверхнизкой ставкой 0,01—1%. Это также подстегнуло спрос на первичку, хотя низкий процент компенсировался удорожанием квартиры на 20—30%. Мы подробно рассказывали об этом в статье про субсидирование ипотеки.

Качество жилья. Многие считают новостройки более выгодным вложением: новый дом из качественных материалов, современное оснащение и свежий ремонт.

А еще квартиры с чистовой отделкой популярны у инвесторов: жилье практически готово под сдачу. Также большим инвестиционным спросом пользуются апартаменты, которые можно сдавать выгоднее квартир, а процесс оформления аренды можно переложить на управляющую компанию. Это тоже в основном первичный рынок.

Аватар автора

Константин Барсуков

эксперт по недвижимости

Страница автора

Почему новостройки дороже вторичного жилья?

Сейчас новостройки стоят дороже, чем вторичное жилье, потому что на них была распространена программа льготной ипотеки. После повышения ключевой ставки рыночная ипотека стала очень дорогой, а чем она дороже, тем выгоднее ипотека на новостройки.

Подобная ситуация наблюдалась в 2022 году, когда Центробанк сильно поднял ключевую ставку, а льготную ипотеку сделали дешевле: сначала ставки были на уровне 12%, затем их снизили до 8%. Тогда цены на новое жилье держались на прежнем уровне. Затем ключевая ставка начала снижаться, рыночная ипотека становилась доступнее. Но разрыв в стоимости уже произошел: вторичка дешевела, а новостройки — нет.

В 2023 году цены на новостройки начали расти быстрее, чем на вторичное жилье. А потом снова поднялась ключевая ставка. Следовательно, покупать квартиры на первичном рынке опять стало выгоднее. На этом фоне застройщики активно повышали цены. А вторичка, хоть и подросла немного в 2023 году, не могла себе позволить такого же темпа.

Да, сейчас параметры льготной ипотеки на новостройки ужесточили, но это ужесточение произошло тогда, когда разрыв уже зафиксировался. И теперь мы находимся в ситуации, когда вторичка стоит дешевле. Правда, на мой взгляд, разница цен составляет не 42%, как об этом говорят в ЦБ, а около 15%.

Центральный банк оперирует средними цифрами и, по сути, сравнивает новые дома со всей вторичкой, в том числе и с домами старого фонда, построенными 50—100 лет назад. Иначе выходит, что однокомнатная квартира в новостройке стоит 14 млн рублей, а в таком же доме, но на рынке вторички, — 8 млн. Этого нет. Квартира в точно таком же доме на вторичке будет примерно на 15% дешевле из-за разных условий кредитования.

Результат в 42% получают, когда в подсчетах учитывают разноплановые дома. А как можно сравнивать стоимость дома 2023 года постройки со стоимостью дома 1970 года? Очевидно, второй будет дешевле. Еще, когда говорят о разнице в цене, забывают, что в 2019 году она тоже была. Не такая большая, но тем не менее. Сейчас разрыв будет уменьшаться, потому что условия льготной ипотеки ужесточили.

Пока мы видим некое замирание цен, потому что ипотека достаточно дорогая. В течение нескольких месяцев тенденция сохранится. Потом, скорее всего, на первичном рынке будет удерживаться прежний уровень, а вторичное жилье будет стремиться догнать и перегнать новостройки, чтобы все вернулось в свое естественное состояние.

Что в итоге

  1. С 2020 года, когда в России запустили льготную ипотеку под 8%, цена новостроек выросла на 100%. Стоимость вторички при этом стала выше на 70%. Это образовало спред: в 2024 году первичка примерно на 40% дороже готового жилья.
  2. Большой вклад в удорожание жилья и размер среднего ипотечного кредита внесли субсидированные программы от застройщиков и банков, которые были популярны в 2022 году. Околонулевая ставка обеспечивалась за счет удорожания квартир на 20—30%.
  3. Пока ЦБ держит двузначную ключевую ставку, вторичный рынок будет находиться под давлением. В то же время жилье в новостройках все еще можно взять по льготным программам, например по семейной ипотеке или арктической под 2%.
  4. Первичка часто пользуется большим спросом потому, что это новый и современный дом, свежая отделка и нет истории предыдущих жильцов.
  5. Из-за ужесточения условий льготных программ, в том числе повышения первоначального взноса, заемщикам сложнее накопить нужную сумму. Они вынуждены брать в кредит меньше, чем планировали. Возможно, это заставит застройщиков пересмотреть ценовую политику.

Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga

Елена ГрудининаВам интереснее вторичка или первичка? Почему?
  • AlenaStribog FПодкину еще причин дороговизны первички: новые коммуникации, простота и легкость ипотечной сделки при оформлении через банк застройщика, риелтор вообще не нужен, меньше рисков отмены сделки (новоявленные внебрачные дети, жены, деменеция продавца и прочие штуки), снижение затрат на демонтаж и вывоз мусора на этапе своего ремонта, часто свободная планировка, которую можно сделать под себя.24
  • Артем ДолотовПочемучка, посмотрите какой контингент жильцов в обычном масс маркете где 15 квартир на этаж и 70% студий. Там банально выше вероятность встречи с неадекватами. Про планировки и размер ванных… для примера посмотрите планировки в жк лср. Все что стараются сделать в новостройках это запихать больше народу как в можно меньшую жилплощадь. Но безусловно есть и достойные проекты.24
  • ИванМне кажется все зависит от локации, новый дом в моем районе стартует от 650-700 тысяч за метр, а квартиры во вторичке можно найти по 370-400 и это не в хрущевках, а в хороших домах с высокими потолками и тихими дворами, да тут не будет подземного паркинга, красивых входных групп лапомойки на первом этаже и тд, но зато и жить будешь не на выселках17
  • Артем ДолотовПочемучка, Вторичка, она же разная бывает… это может быть дом, построенный год назад или добротная сталинка. Да и панелька 9 этажная может быть хорошей со свежим ремонтом. Здесь все в основном упирается в ваш бюджет, и соотвественно ипотечные платежи. Так что каждому свое)8
  • Far AwayУбитая вторичка после старичков. Ремонты от застройщика и уж тем более чужие не терплю, все равно переделывать, но во вторичке инфраструктура, а в первичке ничего. Во вторичку в любом состоянии можно заехать и жить - в бетонные стены не заедешь.17
  • Конь педальныйЕлена, ключевое слово - такая же. Вторичка в пределах Садового кольца всегда уделает первичку в "северо- южном мунино"10
  • Конь педальныйFar, ещё один плюс вторички. А ещё есть вторичка, которая сформировалась когда бесплатно жилье не давали, а ипотеки ещё не было. Там редко встречаются маргиналы. В отличие от супер- пупёр новых " испанских кварталов"13
  • Петр ХаритоновЕщё бы по таким конским ценникам Даже по льготным ставкам Хотя в основном из-за них и заботами товарища Х.цены и взлетели с 2020 года так сильно Мыслимо ли,что новостройка со сроком сдачи через 2,а то и 3 года стоит на 40% !!! дороже хорошей вторички ,в которую хоть сейчас заезжай и живи12
  • Петр ХаритоновАртем, полностью поддерживаю Во вторичке уже не будет ремонтов вокруг в течение 2-3-5 лет И площади квартир в относительно свяжих домах нулевых годов ,по крайней мере в Мск,явно больше Нормальные однушки по 40 и больше метров,и девушки от 55 А не то что сейчас12
  • Петр ХаритоновAlenaStribog, риэлтор в принципе не нужен,бесполезное звено Есть куча досок объявлений профессиональных типа циан или ДомКлик,и юрист может посмотреть доки и помочь составить договор и повести переговоры15
  • Петр ХаритоновЕлена, только не забывайте,что первичку надо ещё подождать пару ,а то и больше лет и потом ещё ремонт с нуля сделать3
  • Петр ХаритоновКонь, они же "исламские кварталы"6
  • AlenaStribog FПетр, в данном случае под термином "риелтор" я подразумевала, наверное, больше юриста, который с высоты опыта может усмотреть мутные схемы, подводные камни, проверить всё то, что нужно проверить и всё такое. Но при покупке у застройщика даже он не нужен.5
  • Елена ПетроваПетр, я новостройку для себя вообще не рассматривала. Купила отличную сталинку в отличном районе, потихоньку отделываю ее на свой вкус и счастлива.6
  • Петр ХаритоновAlenaStribog, не факт ,что не нужен Там тоже могут быть подводные камни1
  • ЕвгенийПочемучка, Тамара, вы понимаете, что первичка превратиться в во вторичку, после того, как впервые будет зарегистрировано пс?4
  • ЕвгенийЕлена, интересные у Вас параллели, однако )) тогда вопрос Вам - почему "старое" (с выдержкой) вино стоит дороже нового, молодого вина?2
  • Артем ДолотовЭнчиладос, подбор для клиента бесплатный, так как застройщик оплачивает за вас эту комиссию. Есть агенты которые ориентируют на объекты с большей комиссией, даже если они клиенту не подходят. Но если вы работаете в интересах клиента и помогаете ему купить реально лучшее для него, то он обязательно порекомендует вас. В итоге вместо 1 конфеты сразу, вы получите 5, но чуть позже4
  • Петр ХаритоновЕлена, все правильно Сталинка ещё 100 лет простоит А эти собянинки построенные криворукими мигрантами из г...на и палок,через 20-30 лет уже сыпаться начнут3
  • Пиарщик на пуантахFar, заехала в бетонные стены, только пол был сделан и все. Даже санузел был пустой, только со строительным унитазом, его и пришлось делать в первую очередь. Если обстоятельства прижмут - заедешь куда угодно.5
  • Far AwayПиарщик, я жила в бетонных стенах со строительным унитазом, поэтому и говорю, что в них не заедешь. В разбитом бабушатнике комфортом тоже, как правило, не пахнет, но там зато все коммуникации, отопление, электричество во всех комнатах и хоть убитая, но отделка, в которой можно жить.3
  • Конь педальныйFar, Не каждая вторичка " убитая". Иногда бывает так: Люди получили вторичку от старичков в наследство. Да, убитую. Но сделали отличный капремонт. Когда не покупаешь - денег на капремонт остаётся больше. Пожили. Не убили. И продали. Косметику в любом случае придётся делать.5
  • Конь педальныйFar, а ещё есть первичка, где 50% фонда- это инвестиции хозяев. С "приятными" временными соседями. Особенно на час и посуточно...3
  • Алексей НедокушевAlenaStribog, Согласен. А также завышенные цены. Качество строительства существенно хуже чем в старых домах. Человейники, где невозможно жить. И пр. и пр. и пр.6
  • ПочемучкаПетр, не знаю про Москву, но в моем городе двушки и однушки в среднем 40-44 метров. А 55 уже скорей в новостройках только2
  • ЛадаМне интереснее вторичка. Хорошая полногабаритная сталинка. Новые высотки из добра и веточек для меня фи. Это ответ на вопрос в конце статьи.3
  • AlenaStribog FАлексей, я не могу сказать, что качество домов, построенных 5-10-15 лет назад, чем-то лучше. А износ уже есть. Человейники, где невозможно жить - это лишь вопрос цены и выбора. Ничего не мешает купить квартиру попросторнее в доме-нечеловейнике, такие тоже строят. Сейчас вообще строят на любой вкус и бюджет. Живу в новостройке, не очень понимаю, что подразумевается под "невозможно жить"0
  • ХойяВот люди читают заголовки типа "вторичка дешевле первички на 40%", а потом идут требовать бешеного дисконта от продавцов квартир)) А его почему-то нет. А с чего бы такой разнице быть, если речь о нормальных домах, а не о разваливающихся бараках? Квартира в той же локации в приличном состоянии не будет стоить намного дешевле новостройки, которую ждать ещё год-два, даже с учётом разницы в ипотеке. Потому что, во-первых, не все берут ипотеку вообще, во-вторых, далеко не все берут ипотеку на всю сумму квартиры (продажу старой квартиры с покупкой новой никто не отменял), в-третьих, переплату за весь срок считать бессмысленно, никто не знает, какие будут ставки через год или два, возможно, те, кто сейчас отважно берет ипотеку под 17%, смогут рефинансироваться под те же 8%.9
  • Андрей ДибровAlenaStribog, С отменой сделок теперь у всех облом - привет "трехлетним банкротам"1
  • ЛимончеллаПри прочих равных предпочту вторичка. Был опыт покупки и новострой, и вторичка. Лучше вторичка - устоявшийся микрорайон со всей необходимой инфраструктурой, отлаженная работа общегородских коммуникаций, понятная стоимость будущих к/у ещё на этапе покупки, отсутствие ремонта со всех сторон в течении нескольких лет. И плюс не будет навязанной застройщиком очень -очень-очень жадной управляющей компании.7
  • Александр КоролевНу щас застройщиков, которые строят в комфорт-классе, и при этом у них все проекты на 100% с норм отделкой, не найти. ПИК просто популярный + у него проектов больше, поэтому и негатива больше. Где-то конкуренты, где-то реально накосячили. Видосы по любому ЖК можно найти, по любому застройщику, иначе приёмщикам и оценщикам вообще нечего было бы на ютуб выкладывать))2
  • Петр ХаритоновПочемучка, в Мск ещё лет 10-12 назад при Лужкове двушки строили от 50 м,а однушки около 40 А сейчас уже двушки около 40-45,а однушки около 30,а 55-60 уже трёшки Жить стало лучше,жить стало веселей,товарищи!4
  • AlAlenaStribog, вы не правы. Риски мутных схем присутствуют и у застройщиков. При этом формально работающих по закону. Соответственно отсюда возникает куча рисков - отмены сделки, недостроя, двойных продаж и прочих печальных вещей. При этом риэлторы в этих вопросах абсолютно бесполезны. И вопрос что подразумевается под вторичкой? Дом, введённый в эксплуатацию в 2022 - это тоже вторичка.2
  • AlenaStribog FАлексей, "Риски мутных схем присутствуют и у застройщиков". Какие риски при покупке квартиры по 214-ФЗ с эскроу? Допускаю, что они есть, поэтому без шуток спрашиваю. "Дом, введённый в эксплуатацию в 2022 - это тоже вторичка." Я знаю.1
  • AlAlenaStribog, согласен - пдду это вообще смешно. Но в Сказочном лесу был нормальный ДДУ, а вот схема с эскроу была настолько мутной, что всё стало очевидным1
  • ЛюдаПотому что застройщиков поддерживают и они могут повышать цены и оставаться конкурентными и в плюсе за счёт ипотечных ставок. Дело не в "качестве/материалах" и т.п. Купил у застройщика и квартира сразу приобрела статус вторички и сразу понизилась в цене. Это искусственное формирование цен и спроса. Сделайте одинаковые ставки для вторички и новостроек и застройщикам придется снижать цены, вторичка выиграет тем, что она уже готова, заезжай и живи.3
  • AlenaStribog FНе, "а во вторичке так бы не получилось, так как обои не дали бы стену снести?" Не поняла вопрос. Во вторичке почти всегда(!) есть стены с обоями. В первичке есть разные варианты и можно выбрать(!) удобный вам. Чем непонятно это сравнение?) "Кому такое (спать, где едят) нравится - интересный и правильный вопрос". Ну по мне неинтересный вопрос. Есть разные люди с разными потребностями, какая разница, что вы думаете о них.2
  • ХойяЕлена, машина изнашивается безусловно, что бы с ней ни делали хозяева, и довольно быстро. Квартира подлежит ремонту, зачастую весьма недорогому. Бессмысленно сравнивать.3
  • ЛимончеллаПочемучка, безусловно. 1962 покрепче будет))3
  • виктор коваленковторичка2
  • Валерия СПочемучка, контингент будет из арендаторов, а там кого только нет. Многие покупают квартиры под сдачу. Бороться с ними очень тяжело. Также есть курящие соседи и неадекваты. Во вторичке уже более или менее сформированы отношения между жильцами и проще договориться. Можно поговорить с соседями, особенно пожилыми и все узнать. А первичка это как сюрприз, не ясно чего ждать. Сейчас живу в первичке, до этого снимала много жилья во вторичке. Худших соседей не было наверное нигде. Есть подвал куплен. Там постоянно топится, благо не наш угол, но сырость. УК ничего не могут исправить, подозреваю ошибки при строительстве. Нет зелени, нет никакого сквера, хотя каждый год голосование за благоустройство по районам, но мы уже 3 года ничего не можем выйграть. Хотя зона для сквера всего одна. За парковку платим, т.к. встать бесплатно если поздно возвращаешься не реально. И вот именно в моем городе, жить во вторичке гораздо удобнее, чем в новом жк.1
  • СветланаГлавное, чтобы квартира была хорошая по тем параметрам, которые мне важны и нужны. Вторичка по домам не старше 20 лет. В те времена строили отлично.0
  • СветланаПетр, точно. Будем смотреть как сыпятся 23 этажки лет через 30 после "высокопрофессиональных мигрантов".1
  • ПочемучкаВалерия, я сейчас снимаю квартиру в доме 1960 года. И у меня какие только соседи не были, от наркоманов до абьюзивной парочки. Про зелень и парк молчу, ибо территорию с газоном облюбовали автомобилисты и теперь там сплошная грязь, так как им также некуда ставить машину. Я не говорю, что новостройка гарантирует адекват, но алкаши и наркоманы врядли способны снимать или покупать квартиры за 6 млн.1
  • Клёпа ГромобоеваВторичка интереснее, так как дешевле, а качество строительство выше: шумоизоляция, отсутствие детских и футбольных площадок под окнами, тихие и спокойные места, окружённые природой. Новостройки, к сожалению, не могут этим всем похвастаться. Против риэлторов не возражаю, если они честные и вменяемые. Вторичку, конечно, только через них покупать, так как слишком много проверок и нюансов.1
  • Роман КончаловКоммерческая недвижимость Купленная новостройка – не ликвидная, то есть вторичку выгоднее покупать, даже под больший процент, потому что тело долга НАМНОГО меньше. Только зачем нужна жилая недвижимость? Чтобы играть в ремонт или слушать его шум от соседей и дышать пылью? Аренда трёшки с мебелью и техникой в зелёном квартале Питера будет эквивалентна платёжку по ипотеке за 30 лет за однушку. Только трёшку я могу сменить на другую, а вашу однушку никто снимать не будет, а продать без колоссальных потерь вы её не сможете(0
  • user3352183Вторичка потому не нужно ждать 2 года когда отдадут ключи и таким как я много детным семьям будет очень тяжело нужно платить за сиемную квартиру и что ты взял.и перво начальная взнос 20% от куда как собрать? По этому многие и продолжают жить на сиемную квартиру. Хотя бы сделали бы ставку для многодетных семей по меньшей0