Я решила вложить деньги в коммерческую недвижимость вместо жилой.

Я несколько лет сдавала свою однушку на окраине Новосибирска, но устала от низкой доходности и проблем с арендаторами. В результате я продала квартиру и вложилась в нежилое помещение.

В статье расскажу, как я оценивала перспективность района и места покупки, зачем увеличивала мощность энергопринимающих устройств при ремонте и как искала арендатора.

Как я пришла к идее заработка на коммерческой недвижимости

В 2008 году я купила однокомнатную квартиру площадью 36 м² за 1 650 000 Р в панельном доме в спальном районе Новосибирска. Большую часть я оплатила сбережениями, немного заняла у родителей, а на недостающую сумму оформила ипотечный кредит.

Я быстро закрыла кредит с помощью субсидии. В тот момент в Новосибирской области работала такая программа: каждому из членов семьи, которые прописаны на одной жилплощади, по закону полагалось не менее 15 м². Если размеры квартиры не позволяли обеспечить каждого проживающего таким метражом, давали субсидию нуждающимся, когда они покупали квартиру. Ее размер — 300 000 Р.

Общий метраж квартиры моих родителей не позволял обеспечить потребности всех членов нашей семьи. Так что я собрала документы, подала заявление и через несколько месяцев получила субсидию, которой погасила кредит. Дальше я снова начала откладывать деньги на покупку новой квартиры.

В 2013 году мой сын пошел в первый класс, и стало понятно, что надо расширяться. К этому моменту я накопила 2 млн и купила студию размером 51 м². Мы переехали туда с сыном. Мне нужно было придумать, что делать с первой квартирой. Варианты были следующие: сдать, продать или оставить стоять пустой.

Если бы я решила продать квартиру, надо было срочно выбирать, куда направить деньги. Оставлять такую сумму на руках мне казалось опасным, так как при скачках валют можно многое потерять или даже остаться ни с чем. А купить взамен я могла только примерно такую же квартиру. У меня не было денег на более интересный и дорогостоящий вариант, так как я все потратила на новую квартиру и ее ремонт.

Я могла бы просто оставить эту однушку — не продавать и не сдавать. Но тогда пришлось бы платить коммуналку. Это не огромные деньги, но со временем вышла бы приличная сумма.

В итоге я решила сдавать квартиру за 14 000 Р, что и делала чуть более двух лет. Из этих денег еще около 1500—2000 Р уходило на коммунальные платежи. Мои арендаторы постоянно пытались сбить цену. Со временем меня перестали устраивать их жалобы и низкий доход от сдачи, поэтому я решила продать квартиру. К тому моменту я уже накопила 500 000 Р и знала, что хочу вложить деньги от продажи в коммерческую недвижимость.

Я выставила свою квартиру на продажу и начала изучать рынок нежилой недвижимости. Я сама разместила объявления на всех рекламных площадках и написала, что продаю жилье без посредников. Спустя 2,5 месяца нашелся покупатель, и я продала квартиру.

У меня на руках оказалось 1 850 000 Р. Теперь нужно было найти подходящий вариант коммерческой недвижимости.

Шаг 1
Как я выбирала помещение

Я уже была знакома с базовыми понятиями экономики и основами бухгалтерии. Но все равно еще раз перечитала теорию, чтобы сориентироваться в принципах расчета финансовых показателей и прибыли. Мне показались не слишком скучными и при этом полезными следующие материалы:

  1. Л. С. Тарасевич, В. М. Гальперин, С. М. Игнатьев, «50 лекций по микроэкономике».
  2. Роберт Кийосаки, «Богатый папа, бедный папа».
  3. Генри Хазлитт, «Экономика за один урок».

Это помогло мне сделать ряд выводов и лучше понять основные термины.

Например, прибыль и доход — это разные понятия: доход — все деньги, которые я получу в результате продажи товаров и услуг, а прибыль — это доход за вычетом всех расходов на коммерческую деятельность, включая зарплаты сотрудникам и налоги.

Окупаемость — это отрезок времени, после которого доход от проекта становится равен сумме вложенных денег. То есть срок окупаемости при инвестировании в объект недвижимости будет показывать, сколько необходимо времени, чтобы вернуть потраченные на него деньги.

Вот на какие критерии я ориентировалась при поиске помещения.

Безопасность. У меня был опыт вложений в долгострой: свою первую квартиру я купила в 2006 году, и через полгода дом перестали строить. Спустя много лет его достроили, но очень долго эти деньги были для меня «заморожены». Поэтому я сразу отмела варианты, где степень готовности здания была менее 60%. Хотя цены на начальных этапах стройки ниже, чем при продаже готового объекта, всегда есть риск, что застройщик затянет сроки сдачи или обанкротится.

С готовыми помещениями такого риска нет — после покупки можно сразу получать прибыль от сдачи в аренду. Но приобретать недвижимость на стадии строительства выгоднее, чем на вторичном рынке.

Например, в 2018 году я покупала коммерческое помещение площадью 58 м² в строящемся доме за 2 900 000 Р. То есть 1 м² обошелся мне в 50 000 Р. Дом был готов на 80%: уже строили верхние этажи и начинали работы по внутренней отделке нижних. Мою секцию планировали сдать через 10 месяцев. Когда это произошло, цена за метр выросла до 67 000 Р, то есть на 34%.

В готовом доме картина была бы иной. Я могла купить аналогичное помещение за 3 886 000 Р, что на 986 000 Р дороже варианта, который я выбрала, и сразу начать его сдавать. Среднестатистическая арендная ставка в этом районе — 600 Р за 1 м², значит, я могла получать от арендатора 35 000 Р ежемесячно. Таким образом, за те 10 месяцев, которые я бы выиграла в плане времени, если бы мне не нужно было ждать окончания стройки, я бы заработала всего 350 000 Р. То есть я потратила бы на покупку готового помещения на 986 000 Р больше, но получила бы за это время всего 350 000 Р. И мне бы не удалось вернуть лишний миллион в полном объеме.

Получается, что покупать помещения в объектах на стадии строительства выгоднее — даже с учетом того, что нужно ждать окончания работ.

И я еще не беру в расчет ремонт, на который в обоих случаях тоже необходимы деньги. Пока дом строят, есть время подготовиться к нему финансово. Если покупать готовое помещение, нужно сразу где-то брать деньги на ремонт.

Дом, где я купила свой объект. В мае 2021 года цена за 1 м² в похожем помещении тоже составляла около 67 000 <span class=ruble>Р</span>
Дом, где я купила свой объект. В мае 2021 года цена за 1 м² в похожем помещении тоже составляла около 67 000 Р

Предложения только от застройщиков. Я решила отказаться от услуг агентств, от сделок по переуступке и на вторичном рынке. В сотрудничестве напрямую я вижу больше плюсов:

  1. У застройщика можно получить рассрочку, в том числе и беспроцентную.
  2. В сделках напрямую с застройщиком более прозрачные условия и меньше рисков. У подрядчиков бывают более выгодные предложения, но тогда понадобятся дополнительные деньги, чтобы проверить юридическую чистоту.
  3. Не нужно платить посреднику.
  4. В проблемных ситуациях сотрудники компании-застройщика чаще более лояльны к своим клиента.

Перспективность объекта. Я составила для себя небольшую шпаргалку с пунктами, которые необходимо учитывать при покупке объекта недвижимости:

  1. Местоположение.
  2. Размеры.
  3. Стоимость.
  4. Степень готовности.
  5. Ликвидность.

Если найти привлекательное помещение за небольшие деньги, но неликвидное, в дальнейшем его будет сложно продать. Можно оценить ликвидность без специальных знаний, если задать себе вопрос, как быстро удастся продать это помещение. Основные факторы, которые влияют на ликвидность:

  1. Местоположение и транспортная доступность.
  2. Инфраструктура, хотя тут все зависит от целей, для которых вы планируете сдавать недвижимость. В некоторых случаях выгоднее, чтобы инфраструктуры еще не было. Например, если поблизости нет продуктовых магазинов, аптек, парикмахерских, то с большой вероятностью жители этих домов будут в них нуждаться. Значит, найдутся и арендаторы, которым понадобятся площади и помещения.
  3. Возраст и срок эксплуатации здания: чем новее объект и здание, в котором он расположен, тем ликвиднее помещение.
  4. Доступность покупки для других. Дорогое помещение продавать сложнее и дольше, чем недвижимость экономкласса. Чем больше людей смогут позволить себе купить ваше помещение, тем оно более ликвидно.

Для первичной оценки недвижимости можно пройтись по этой шпаргалке: чем больше пунктов складывается в пользу выбранного объекта, тем выше его инвестиционная привлекательность.

Если объект привлекателен местоположением и ценой, но, по предварительным расчетам, окупится не раньше чем через 10 лет, то это «долгие деньги». По факту все эти годы придется отбивать вложенные деньги, а заработок в плюс начнется только после этого периода окупаемости.

Поясню на примерах. Мне надо было выбрать из двух коммерческих объектов один. Если бы мне не хватало денег, то я взяла бы кредит.

Как я сравнивала два коммерческих объекта при покупке

Первый вариант Второй вариант
Местоположение Место с хорошей инфраструктурой и перспективами развития Спальный район Новосибирска
Материал дома Кирпичный дом Дом экономкласса
Где располагалось помещение в доме На первом этаже с высокими потолками На цокольном этаже
Цена 7 млн рублей 2,74 млн рублей
Средняя арендная ставка в этом месте 80 000 Р 40 000 Р
Доход в год 960 000 Р 480 000 Р
Срок окупаемости Более 7 лет 5,7 года
Местоположение
Первый вариант
Место с хорошей инфраструктурой и перспективами развития
Второй вариант
Спальный район Новосибирска
Материал дома
Первый вариант
Кирпичный дом
Второй вариант
Дом экономкласса
Где располагалось помещение в доме
Первый вариант
На первом этаже с высокими потолками
Второй вариант
На цокольном этаже
Цена
Первый вариант
7 млн рублей
Второй вариант
2,74 млн рублей
Средняя арендная ставка в этом месте
Первый вариант
80 000 Р
Второй вариант
40 000 Р
Доход в год
Первый вариант
960 000 Р
Второй вариант
480 000 Р
Срок окупаемости
Первый вариант
Более 7 лет
Второй вариант
5,7 года

Это грубые расчеты без налогов и коммунальных платежей, но они позволяют увидеть, что второй вариант выгоднее. Чтобы его купить, нужно в два раза меньше денег, а значит, можно обойтись без займов и кредитов. И тогда не будет дополнительных расходов в виде процентов. Окупится он тоже быстрее. И я выбрала этот вариант.

Размеры помещения. Я обратила внимание на этот фактор по двум причинам:

  1. На рынке нежилой недвижимости цена 1 м² начиналась в среднем от 50 000 Р — не слишком дорого. Но коммерческие площади обычно продают большим метражом, поэтому общая стоимость объекта переваливала за 4 млн. Мне попадались помещения и по 30 000 Р за 1 м². Но они были в отдаленных районах, которые меня не устраивали.
  2. В Новосибирской области с 2011 года действует закон, который обязывает предприятия, торгующие в розницу алкогольными напитками, иметь минимальную общую площадь не менее 50 м². Я рассматривала в качестве потенциальных арендаторов мини-маркеты и пивные магазины, поэтому это было важно.

Исходя из этих параметров, я выбрала помещение площадью 70 м² на цокольном этаже. Объект в цоколе сложнее сдать, потому что по закону в подвалах запрещены некоторые виды деятельности. Список большой, приведу основные:

  1. Ночные клубы или подобные им заведения.
  2. Производства, где есть шумное оборудование или выделяются запахи.
  3. Стирки, химчистки и прачечные.
  4. Бюро ритуальных услуг.
  5. Бассейны, сауны, парные.
  6. Медицинские центры.
  7. С 2021 года в цоколе запретили открывать детские развивающие центры.

В идеале я хотела купить торговый зал на первом этаже, но цена отличалась более чем на полмиллиона рублей. В итоге я выбрала дом с высоким первым этажом. За счет этого цоколь находился не в подвале, а чуть ниже уровня земли. В помещении были полноценные окна, выходящие на улицу, а также достаточно много естественного света.

Коммерческие помещения цокольного этажа расположены под желтыми козырьками из плексигласа
Коммерческие помещения цокольного этажа расположены под желтыми козырьками из плексигласа

Таких помещений, как мое, в доме было несколько, и в будущем это могло создать конкуренцию на рынке аренды. Но я посчитала, что 17-этажному пятиподъездному дому, где больше тысячи квартир и который расположен обособленно от торговых центров, потребуется развивать собственную инфраструктуру. И арендаторы будут открывать в таких помещениях магазины, парикмахерские, салоны красоты и кофейни.

Помещение стоило 2 740 000 Р. У меня было 1 850 000 Р от продажи квартиры, я добавила 500 000 Р из своих сбережений, а на недостающие 390 000 Р оформила беспроцентную рассрочку у компании-застройщика на 6 месяцев.

В мае 2016 года я оформила договор купли-продажи. Срок сдачи дома по договору назначили на октябрь 2016 года, то есть через полгода. Я рассчиталась со строительной организацией — и дом как раз начали сдавать в эксплуатацию.

Многоквартирный жилой дом с коммерческими помещениями на цокольном этаже, где я купила объект
Многоквартирный жилой дом с коммерческими помещениями на цокольном этаже, где я купила объект

Шаг 2
Оформление в собственность

Осенью 2016 года меня пригласили на просмотр помещения. Также нужно было составить акт приемки-передачи. На момент приемки объекта я оценила качество стен, потолка и прокладки коммуникаций как удовлетворительное. Если бы это была квартира, возможно, я бы потребовала от застройщика устранить часть недостатков. Но я понимала, что помещение для технических нужд не должно быть в идеальном состоянии. И чем быстрее я подпишу акт сдачи-приемки, тем скорее смогу сдать его в аренду.

Процедура оформления коммерческого помещения такая же, как и жилого. Я получила выписку из Росреестра и заключила договор на оказание услуг по обслуживанию с управляющей компанией и ресурсоснабжающими организациями, которые обеспечивают дом электроэнергией, отоплением, горячей и холодной водой.

Тарифы для нежилых помещений могут отличаться от тарифов для жилых. Например, в моем случае доступ в интернет и электроэнергия были дороже: провайдеры считают коммерческие площади источником прибыли и, следовательно, предлагают собственникам такой недвижимости платить больше. Мое помещение было в цоколе и с отдельным входом, я не пользовалась лифтом и лестничными площадками в доме, но ежемесячно платила за них наравне с остальными жильцами, без каких-либо перерасчетов.

Так выглядел торговый зал в моем помещении до ремонта — голые стены, подведено только отопление
Так выглядел торговый зал в моем помещении до ремонта — голые стены, подведено только отопление

Шаг 3
Ремонт

Теперь мне нужно было сделать ремонт, чтобы сдавать помещение в аренду. Поскольку я потратила все деньги на покупку, на ремонт практически ничего не осталось. Я не могла платить бригаде рабочих, поэтому по рекомендации подруги наняла ее знакомого — мастера, который занимался ремонтом, отделкой и прочими сопутствующими работами.

Потолки. В зависимости от строительного проекта, потолки подвальных и цокольных помещений могут быть как очень высокими, так и плачевно низкими. У меня был не худший вариант — 2,5 метра, как в среднестатистической квартире. По этой причине пришлось отказаться от более стильной и удобной, на мой взгляд, потолочной системы «Грильято» — модульной системы решетчатых блоков с хорошей вентиляцией. Ее легко монтировать, и есть быстрый доступ к коммуникациям под потолком. Но если поставить ее на невысоких потолках, она «съест» пространство.

Я не хотела выравнивать и красить потолок: на нем были большие неровности, вышло бы дорого. Устанавливать натяжной потолок было рискованно: он мог не сочетаться с видом деятельности будущего арендатора. Если бы им оказалась пекарня или другое пищевое производство, при такой высоте помещения материал натяжных потолков быстро пришел бы в негодность. А еще он мог создать риск возникновения пожара. Помимо этого, цокольный этаж могут затопить — тогда потребуется ремонт или замена потолочного покрытия.

В итоге я остановилась на обычном «Армстронге» — это самая распространенная система подвесных потолков из минеральной плиты. Его можно быстро установить, он скрывает все дефекты и грязь на основном потолке, а в случае потопа есть возможность легко и дешево заменить пришедшие в негодность отдельные плитки.

Так выглядит «Грильято», но такую систему устанавливают в основном в помещениях с высокими потолками
Так выглядит «Грильято», но такую систему устанавливают в основном в помещениях с высокими потолками
«Армстронг» — это обычные плиты разных расцветок. Такие потолки можно часто увидеть в офисах
«Армстронг» — это обычные плиты разных расцветок. Такие потолки можно часто увидеть в офисах

Коммуникации. Кроме труб и проводов под потолком вдоль некоторых стен проходили и другие коммуникации, которые обычно располагаются в технических помещениях. Оставлять их на виду было неэстетично. Был вариант сделать перегородки из гипсокартона от пола до потолка, но это сократило бы полезную площадь комнат.

Я выбрала компромиссный вариант: спрятать трубы в подвесные короба из гипсокартона и вмонтировать туда люки, чтобы в случае аварий к ним был доступ.

Стены. Остальные стены я решила тщательно не выравнивать, а минимально оштукатурить и поклеить обои. Во-первых, бетонные блоки, из которых построили дом, довольно ровные, а во-вторых, я посчитала, что выводить идеальные стены — это потеря времени и денег, так как будущий арендатор с большой вероятностью поставит вдоль них мебель или оборудование.

Санузел был совмещенный и совсем небольшой — всего 2 м². Придумывать и реализовывать там особый дизайн затруднительно, поэтому я обошлась минимумом: купила унитаз, раковину на постаменте и зеркало. Стены в целях экономии обшили стеновыми панелями. Я рассудила, что для начала этого будет достаточно, а если в дальнейшем понадобится более стильный и современный ремонт, то можно демонтировать панели и облицевать стены керамической плиткой.

Санузел. Коммуникации спрятали в подвесные короба
Санузел. Коммуникации спрятали в подвесные короба

Кондиционер. Я периодически приезжала на объект, чтобы отдать мастеру деньги и материалы, а также проконтролировать ход ремонта. И в какой-то момент заметила, что в помещении бывает душно. Возможно, из-за того, что оно находилось в цоколе, воздуха было недостаточно или он плохо циркулировал. И я задумалась об установке кондиционера.

Но для этого мне нужно было получить разрешение от управляющей компании и не выйти за рамки запланированного бюджета.

Сначала УК отказала мне в установке кондиционера: сотрудники заявили, что снаружи он будет нарушать конструкцию здания и мешать жильцам первого этажа. Тогда я направила в УК запрос, чтобы мне разрешили разместить внешний блок не на стене, а на полу в нише возле одного из моих окон. Такой вариант мне согласовали.

Я нашла на «Авито» б/у кондиционер за 18 000 Р. Внешне и на практике разница между новым кондиционером и бывшим в эксплуатации не слишком заметна, зато тот факт, что он есть, мог повысить привлекательность моего объекта для арендатора.

Электрика. Я не стала ничего делать с электрической разводкой и розетками: их количество и расположение было вполне сносным. К тому же сложно предсказать, понадобятся ли будущему арендатору дополнительные розетки и в каких местах, поэтому я оставила все как есть.

Чтобы расширить круг возможных арендаторов, я решила подать документы в организацию, которая обеспечивала установку, эксплуатацию и надзор за электрическими сетями. Мне нужно было увеличить максимально возможную мощность энергопринимающих устройств с 3,7 кВт до 15 кВт.

Некоторым арендаторам нужна небольшая энергонагрузка — например, магазину одежды, товаров для животных или пункту выдачи заказов. И той мощности, что у меня была, им бы вполне хватило. Но продовольственному магазину, который хранит продукты в больших холодильниках, или пекарне, как и любому другому производству, нужно большое количество электроэнергии. И моих 3,7 кВт было бы недостаточно.

Я доверила этот вопрос фирме-посреднику. Она подготовила документацию, все согласовала, и мне увеличили мощность. Технические моменты заняли мало времени, но на оформление документов и согласование ушло почти 4 месяца. За этот этап я заплатила 16 500 Р.

Материалы и процесс. Все строительные материалы — грунтовку, шпатлевку, цемент, крепежные элементы и прочее — приобретал рабочий, который занимался ремонтом. Я давала ему деньги, а он отчитывался по чекам. Подбором и покупкой отделочных материалов — сантехники, напольной плитки, обоев, потолков и светильников — я занималась сама.

Из-за долгого процесса увеличения мощности я не слишком торопила мастера, хотя он нарушал оговоренные сроки. Сначала он обещал закончить ремонт за 1,5 месяца, потом продлил срок еще на месяц, затем работы затянулись из-за новогодних праздников.

Когда у меня на руках оказался полный комплект технических разрешений, а помещение все еще не было готово, пришлось возобновить переговоры с мастером и поставить ему более четкие сроки. Я не заключала с ним письменный договор, поэтому пришлось рассчитывать только на его порядочность. За все работы я заплатила ему 115 000 Р.

Этот опыт позволил мне осознать две свои главные ошибки в части ремонта:

  1. Им должны заниматься минимум два человека. Даже если это будет дороже, все равно это выгоднее, так как существенно экономит время, а в итоге — и деньги.
  2. Любые договоренности нужно закреплять на бумаге. Не стоит стесняться предлагать заключать договор, даже если ремонт делает друг или знакомый знакомых. Это же правило касается расписок о выполненных работах, товарных чеков и чеков об оплате услуг. В дальнейшем это поможет сберечь нервы и восстановить справедливость в случае конфликтов и недопониманий.

Потратила на ремонт помещения — 329 000 Р

Работа мастера 115 000 Р
Стройматериалы 44 400 Р
Входные и межкомнатные двери 41 300 Р
Потолок «Армстронг» и потолочные лампы 34 600 Р
Керамогранит на пол 31 000 Р
Кондиционер б/у 18 000 Р
Увеличение мощности до 15 кВт 16 500 Р
Обои 8300 Р
Демонтаж кирпичной перегородки 7500 Р
Электрический счетчик «Меркурий» 7000 Р
Сантехника — унитаз и раковина 5400 Р
Работа мастера
115 000 Р
Стройматериалы
44 400 Р
Входные и межкомнатные двери
41 300 Р
Потолок «Армстронг» и потолочные лампы
34 600 Р
Керамогранит на пол
31 000 Р
Кондиционер б/у
18 000 Р
Увеличение мощности до 15 кВт
16 500 Р
Обои
8300 Р
Демонтаж кирпичной перегородки
7500 Р
Электрический счетчик «Меркурий»
7000 Р
Сантехника — унитаз и раковина
5400 Р

Шаг 4
Поиск арендатора

Параллельно с ремонтом я искала арендатора: разместила объявления на онлайн-сервисах НГС, «Авито» и «Коммерческая недвижимость Новосибирска». Среднерыночная арендная ставка для этого района — 600—700 Р за м². Я указала в объявлении стоимость месяца аренды — 45 000 Р, то есть 633 Р за 1 м².

Звонков было много, 30% интересующихся приезжали посмотреть объект. Одних не устраивала цена, других — планировка, третьи просили, чтобы я сдала им только часть помещения. Но мне не хотелось дробить объект и заключать несколько договоров с разными юридическими лицами и предпринимателями.

Однажды появился человек, который хотел снять мое помещение под продовольственный магазин франчайзинговой сети. Такой долгосрочный, платежеспособный и неторгующийся арендатор был бы идеальным вариантом для моего мини-бизнеса, но сотрудничество у нас не сложилось. Он не хотел рисковать и отказывался заключать договор, пока я не получу все разрешения на присоединение к электрическим сетям.

Вскоре ко мне обратился другой арендатор, который искал место под магазин формата «у дома». И хотя у меня еще не было полного пакета документов и ремонта, он был готов заехать в помещение в ближайшее время. Правда, был один нюанс: он предложил снизить плату за месяц на 4500 Р.

Я посчитала, что более низкая прибыль со стабильным партнером привлекательнее, чем возможный простой помещения или часто сменяющиеся арендаторы. Преимущества перевесили — и я сдала объект под небольшой продуктовый магазин с разливными напитками.

Арендатор оборудовал магазин с двумя торговыми залами — это первый
Арендатор оборудовал магазин с двумя торговыми залами — это первый
А это второй — тут он собирался продавать алкогольные напитки
А это второй — тут он собирался продавать алкогольные напитки

Мы заключили договор на два года с последующей пролонгацией еще на такой же период с арендной ставкой 40 500 Р. Получалось, что 1 м² обходился арендатору в 570 Р в месяц.

Мы предусмотрели, что я получаю деньги за аренду 10 числа каждого месяца переводом на банковскую карту. Воду и электричество съемщик оплачивает мне по счетчикам, а я через личный кабинет перечисляю эти деньги ресурсным организациям.

Помимо сроков и стоимости, мы прописали в договоре ответственность арендатора за содержание и эксплуатацию помещения. Если что-то случится по его вине, например потоп, пожар или другие повреждения, то он обязан ликвидировать последствия и все восстановить за свой счет.

Чтобы не оказаться в ситуации, когда арендатор неожиданно ставит меня перед фактом, что он съезжает и нужно срочно искать ему замену, я предусмотрела порядок досрочного расторжения договора. Если он захочет съехать раньше обозначенного срока, то должен письменно предупредить меня за три месяца до даты окончания сотрудничества. Я тоже могла досрочно расторгнуть договор, если бы арендатор стал систематически задерживать платежи, причинять ущерб помещению или использовать его в целях, которые мы не оговорили заранее.

Арендатор заключил со мной договор как ИП. В тексте были типичные пункты, которые используют для договоров аренды, например:

  1. Данные участников договора и их реквизиты.
  2. Описание того, сколько, как и за что платит арендатор.
  3. Права и обязанности каждой из сторон.
  4. Ответственность и штрафы за нарушение условий договора.
  5. Описание и схема объекта недвижимости.
  6. Порядок передачи и приемки помещения.

Я сама составила предварительный текст документа. За основу взяла договор, который заключала как арендатор, когда снимала офис в бизнес-центре. Когда основная структура была готова, я обратилась к знакомой девушке-юристу. Она за 2000 Р проверила мой договор на ошибки и проследила, чтобы все мои интересы были соблюдены.

После этого я со спокойной душой подписала договор. Поскольку договор аренды недвижимости на срок дольше 12 месяцев подлежит государственной регистрации, арендатор зарегистрировал его сам в Росреестре.

Подсчет прибыли

Я бы предпочла сдавать свое помещение по более высокой цене, но даже при такой арендной ставке за 4 года оно принесло мне почти 2 млн. Этого не произошло бы, если бы я продолжала сдавать свою однушку за 14 000 Р в месяц.

Для подсчета прибыли нужно учесть все расходы на коммунальные услуги и налоги.

Коммунальные услуги. Текущее содержание — отопление, водоотведение и ГВС на содержание общего имущества, канализационные стоки и прочее — оплачиваю я, а воду и электричество с учетом фактического потребления — арендатор.

Начисления в платежках каждый месяц отличаются, поэтому я беру для расчетов общую сумму за этот период. За все время я потратила 106 000 Р. Я плачу управляющей компании и ресурсным организациям онлайн через личный кабинет.

Квитанция за январь 2018 года
Квитанция за январь 2018 года
Квитанция за январь 2019 года
Квитанция за январь 2019 года

Посчитаю чистую прибыль без налогов, которую я получила от сдачи нежилого помещения на сегодняшний день за 4 года:

1 944 000 Р − 106 000 Р = 1 838 000 Р.

Про налоги я напишу отдельно. Но даже если платить налоги по максимальной ставке 13% как физлицо, то есть в моем случае было бы 252 000 Р в год, все равно выгодно. Согласно приведенным расчетам, можно предположить, что еще 3 года — и сумма, которую я потратила на приобретение, полностью вернется. Таким образом, срок окупаемости моего объекта составит 7 лет.

Налоги

Есть несколько вариантов, как уплачивать налог на коммерческую недвижимость.

Открыть ООО. Тогда можно платить по пониженной ставке налога на доход для юридических лиц — например, для ООО это 6% от дохода. Но, если открывать ООО, нужно вести документооборот, подавать отчетность в пенсионный и страховой фонды.

Платить налог как физлицо. Ставка — 13%. Но суды склонны считать сдачу в аренду нежилой недвижимости предпринимательством. Об этом есть в Письме Минфина от 01.09.2020 № 03-07-14/76526.

Если налоговая инспекция заинтересуется физлицом, которое сдает помещение в аренду, то могут назначить административный и налоговый штрафы, а также доначислить НДС.

Если доходы за аренду превысят 2,25 млн рублей, санкции еще серьезнее.

Еще этот вариант плох тем, что если использовать помещение в коммерческой деятельности, то нельзя будет при его продаже вычесть из доходов расходы на приобретение. И нет минимального срока владения — три года или пять лет с даты приобретения, — после которого выручка от продажи полностью не облагается НДФЛ.

Стать самозанятой. Когда ввели экспериментальный налог на профессиональный доход для самозанятых, я планировала на него перейти. Тогда я могла бы платить всего 6%. Но я все детально изучила и выяснила, что применять самозанятость могут только физлица и предприниматели, которые сдают в аренду жилую недвижимость. Нежилая не соответствует обязательным условиям, поэтому я продолжаю платить налог на доход.

Оформить ИП. За счет этого можно снизить ставку налога на доход до 6%, но тогда появляются обязательные взносы, которые нужно перечислять за себя как за предпринимателя: в пенсионный фонд, на медицинское страхование и прочее — за год набегает около 50 000 Р. Еще нужно регулярно сдавать отчетность.

Оптимально зарегистрировать ИП до покупки помещения и выбрать систему налогообложения: УСН «Доходы минус расходы» или «Доходы» либо патент.

Если учитывать на «доходно-расходной» упрощенке стоимость помещения в год покупки, которую можно полностью вычесть из заработков, то за этот год можно заплатить лишь 1% минимального налога. А убыток можно перенести на следующие годы и снова заплатить 1% от доходов. И так до тех пор, пока убыток не исчерпается.

Патент на сдачу ИП в аренду нежилого помещения площадью 50 м² в Новосибирске на 2021 год стоит 30 000 Р. Если арендная плата за год меньше 3 млн рублей, платить 1% минимального налога на доходно-расходной УСН в первые пару лет выгоднее. Но и хлопот побольше. С патентом проблем меньше.

Еще при любой системе налогообложения ИП платит за себя страховые взносы. На «доходно-расходной» УСН их включают в расходы, а на «доходной» упрощенке и патенте — вычитают из налога.

Сложности

Получать пассивный доход приятно, но не все бывает гладко: случаются как мелкие бытовые поломки, так и форс-мажорные обстоятельства, которые требуют оперативного вмешательства. Так, когда перегорают лампочки или засоряется канализация, арендатор ремонтирует это своими силами и за свой счет — я не компенсирую ему вызов сантехника. Но когда сломалась входная дверь и арендатор не мог попасть в помещение, я возместила все расходы. Срочный вызов специалиста и замена замка обошлись мне в 4000 Р.

Когда в первый год работы магазина наступила зима, выяснилось, что на ступеньках перед входом намерзает лед и ходить по ним очень скользко. Арендатор предложил установить поручни и антискользящие рейки на крыльце. Расходы на их приобретение и монтаж мы разделили пополам.

Происходили и более серьезные ситуации. Однажды в разгар новогодних праздников нас затопило — арендатор обнаружил мокрые стены и огромные лужи воды на полу. В тех местах, где стекали струи воды, отклеились обои, потолочная плитка размокла, а на входной двери и оконных откосах застыли куски льда, так как в то время температура была ниже −30 °С. Мне срочно пришлось прервать свой отдых и ехать на объект. По пути я позвонила в диспетчерскую и сообщила о затоплении. Уже на месте мы с представителями УК составили акт осмотра помещения, в котором указали, к каким повреждениям привела авария.

Замерзшие струи воды вдоль оконного откоса
Замерзшие струи воды вдоль оконного откоса
Намокшие и почерневшие от потолка до пола обои возле входной двери
Намокшие и почерневшие от потолка до пола обои возле входной двери
Замерзшие струи воды вдоль оконного откоса
Замерзшие струи воды вдоль оконного откоса
Намокшие и почерневшие от потолка до пола обои возле входной двери
Намокшие и почерневшие от потолка до пола обои возле входной двери

Арендатор не мог работать в таких условиях, и для него это означало простой бизнеса и упущенную прибыль. Два дня мы сушили помещение, меняли поврежденную плитку на потолке и фрагменты обоев. За эту заминку в том месяце я снизила арендную плату на 5000 Р.

Сразу после этого случая я оформила доверенность на юриста. Теперь он имеет право представлять мои интересы в различных организациях, в том числе в УК, если я физически не смогу быть рядом.

Как инвестировать в нежилую недвижимость

  1. Сначала стоит разобраться в основах бухгалтерии и базовых экономических терминах. А по всем спорным вопросам консультироваться с юристами и другими специалистами.
  2. Лучше покупать объект напрямую у застройщика. Но следует его проверить, а также получить все данные о земельном участке, на котором расположен объект.
  3. Помещение, которое вы покупаете под сдачу, нужно оценить по нескольким критериям и проанализировать коммерческие показатели: доходность, ликвидность, срок окупаемости.
  4. Выгоднее всего приобретать объекты на стадии строительства: в этом случае цена квадратного метра наиболее привлекательная и есть варианты рассрочек, которые можно получить непосредственно у застройщика.
  5. Когда объект построят, следует подумать, какому арендатору и бизнесу может быть интересно такое помещение. И исходя из этого делать дизайн-проект и вкладываться в ремонт.