С 30 июля 2017 года действует федеральный закон о новых гарантиях для дольщиков. Некоторые его положения заработают позже, но в целом это актуальный документ. Его можно учитывать при выборе застройщика и квартиры.

Государство создаст единый фонд, куда все застройщики будут перечислять 1,2% от цены каждого договора. Если кто-то обанкротится или недостроит дом, дольщики получат компенсации или квартиры.

Самого фонда для компенсаций пока нет — его только обещают создать путем преобразования другого фонда. В общем, всё сложно и не до конца понятно. Мы отобрали важное и объясняем, как это работает.

Главное

Застройщики будут платить взносы в компенсационный фонд. Фонд должен заработать после 27 октября. Его контролирует государство.

В фонд обязаны делать взносы только те, кто заключит первый договор с дольщиком после начала работы фонда. Если первый договор был заключен раньше, то без фонда.

Кто заплатит взносы — может не страховать ответственность. Остальные должны страховать, как раньше.

Платить нужно до регистрации договора. Без взноса не зарегистрируют.

Если что-то пойдет не так, дольщикам выплатят деньги или достроят дом за счет фонда.

На цену квартир это повлиять не должно. Но кто его знает…

Как было раньше?

Интерес дольщиков государство пыталось защищать и до этого закона. К застройщикам предъявляли строгие требования, но это не мешало им обманывать покупателей.

Например, по общим правилам, с 1 января 2017 года все застройщики обязаны страховать свою ответственность. Если что-то идет не так, компенсации дольщикам выплачивала страховая компания. Но в этом была проблема. Страховые компании тоже банкротились и не могли выплачивать возмещение. А разрешение страховать такие риски было всего у нескольких компаний. Еще застройщики могли не застраховать ответственность и всё равно продавать квартиры.

Интересы дольщиков защитили на бумаге, а на деле это не работало. Застройщики всё равно обманывали или банкротились, люди оставались без денег и квартир, а государство ничего не могло сделать.

Что изменилось?

С 1 января 2017 года заработал закон о новых гарантиях для дольщиков. Там уже шла речь о фонде для выплат компенсаций под контролем государства. Правительство выпустило постановление о работе фонда, его создали на базе АИЖК, но полноценно он так и не заработал. Тогда с застройщиков планировали собирать по 1% от планируемой стоимости строительства.

Еще в этом законе не уточнили, что делать с обязательным страхование ответственности. Получилось, что два способа защиты существовали одновременно, хотя оба толком не работали.

Теперь приняли новый закон, которым уточнили, сколько застройщики должны отчислять в фонд, когда это нужно делать и на что могут рассчитывать дольщики. Но эти изменения коснутся не всех, а новый фонд только планируют создать.

Кого касаются изменения?

Новые правила касаются только тех дольщиков, которые купят квартиры после создания фонда. И только в том случае, если застройщик перечислил туда взнос.

Обязательно платить взносы в фонд должны только те застройщики, которые заключили первый договор после создания фонда.

Итого. Нового фонда пока нет: его обещают создать до 27 октября 2017 года. Дольщики, которые уже оплатили и ждут квартиры, гарантий от государства не получат. Даже те, кто купит квартиру после создания фонда, тоже могут не получить этих гарантий и будут надеяться на страховку или суд.

Какие гарантии дадут дольщикам по новым правилам?

Если застройщик заплатил взносы и обанкротится, дольщикам выплатят деньги. Но не все, а с учетом ограничений по сумме и площади.

Если выгоднее достроить дом, фонд выделит деньги на работы. Достраивать будет компания, которую выберут на конкурсе. Еще могут выделить кредит тому же застройщику, чтобы он сдал дом. Когда дом достроят, дольщики получат квартиры.

Откуда возьмут деньги для компенсаций?

Государство создаст компенсационный фонд. Это не частная компания. Он будет работать по принципу агентства страхования вкладов, но для дольщиков.

Застройщики будут перечислять туда деньги с каждого объекта — 1,2% от цены каждого договора. Деньги в фонд нужно заплатить до того, как договор отдадут на регистрацию.

Эти деньги от всех застройщиков будут полностью под контролем государства. Они не пропадут вместе со страховой компанией или застройщиком. А если застройщик не внесет взнос, договор долевого участия в строительстве не зарегистрируют. Это будет контролировать Росреестр.

Но, с другой стороны, государство тоже может этот фонд как-нибудь заморозить. В государственных конторах работают такие же люди, как в частных.

Когда дольщики смогут обращаться за компенсацией?

Если фонд будет выплачивать деньги, дольщики должны обращаться к конкурсному управляющему — его назначит суд. Заявление на выплату нужно подать в течение трех месяцев после того, как застройщика официально признают банкротом.

Сразу деньги, конечно, не отдадут: придется ждать несколько месяцев.

Если дом будут достраивать, реестр дольщиков сформируют автоматически. Но это лучше контролировать, потому что данные передает застройщик, а кто знает, не перепутает ли он чего-нибудь. Со стройкой ведь уже не получилось. Конкурсный управляющий предупредит, что и когда нужно сделать, чтобы получить квартиру.

Важно следить за сроками. Если подать заявление с просрочкой, можно ничего не получить. Опоздавших включат в реестр только по уважительной причине.

Если дольщик передумает ждать квартиру, можно забрать деньги из фонда?

Деньги из фонда выплатят, только если застройщика официально признают банкротом. Если дольщик просто решил купить другую квартиру, устал ждать или не доверяет застройщику, фонд не выплатит компенсацию. Тогда вопрос нужно решать напрямую с застройщиком и по другими правилам.

Если я уже купил квартиру у застройщика, который не заплатил взнос, мне компенсация не положена?

Из государственного фонда — не положена. Сейчас не все застройщики обязаны платить взнос в фонд. Это должны делать только те, кто еще не продал ни одной квартиры и продаст первую, когда фонд официально заработает.

Но все застройщики должны страховать свою ответственность. Компенсации дольщикам будет выплачивать страховая компания. Если застройщик не банкрот, деньги можно получить через суд. Или подождать, пока дом всё-таки достроят, и потребовать неустойку.

Если я куплю квартиру в следующем году, когда фонд заработает, меня точно защитит государство?

Не точно. Если застройщик давно продает квартиры в конкретном строящемся доме, не обязан платить взносы в фонд и не платил их, государство не выплатит компенсацию. Тогда будут работать прежние правила с судами, страховой и поручителями, если они есть.

Как узнать, что застройщик платит взносы в фонд?

Можно спросить напрямую, попросить у застройщика подтверждающий документ или сделать запрос в единый реестр застройщиков. Если в реестре нет данных о взносах в фонд, значит, застройщик их не платит. Но публиковать в реестре эти данные будут только с 2018 года.

Еще это проверит Росреестр при регистрации договора. Если застройщик обязан платить взносы, но не платит, договор участия в долевом строительстве не зарегистрируют.

Страхование ответственности застройщиков уже не обязательное?

Необязательное, но не для всех. Застройщик может не страховать ответственность, только если платит взносы в фонд. Если пока застройщик не обязан платить, он купит страховку.

Если застройщик платит взносы в фонд, он всё равно может страховать ответственность. Только теперь такое страхование будет добровольным.

Теперь квартиры подорожают?

Квартиры не обязательно подорожают. Застройщики и сейчас обязаны страховать ответственность. Страховые премии могут быть даже выше, чем 1,2% от цены договора. Государство их не регулирует.

Даже если застройщики захотят включить взнос в цену сделки, они и сейчас включают туда страховую премию. Но застройщики могут спекулировать новым законом. А еще цены на квартиры могут вырасти сами по себе, независимо от работы новых законов фонда.

Может быть, даже те застройщики, которые не обязаны платить взносы в фонд, будут делать это добровольно вместо страховки. В их расходах при этом почти ничего не изменится.

На что теперь обращать внимание при выборе застройщика?

На то же, что и раньше. Компенсация из фонда — это гарантия на крайний случай. Ее выплачивают не сразу: процедура занимает несколько месяцев.

Если хотите получить защиту от государства, ждите, когда фонд заработает, и только потом заключайте договор. Выбирайте застройщика, который уже платит туда взносы.

И почитайте нашу подборку статей для дольщиков: