Надо ли платить за дачу до вступления в наследство?

Владимир, хотя в наследство вы еще не вступили, уплачивать сборы СНТ должны уже с момента смерти дедушки. Оспорить эту обязанность можно только через суд. Продать дачу с долгами непросто, но возможно. Расскажу обо всем по порядку.

Вы пишете, что уже открыли наследственное дело у нотариуса, то есть фактически признали, что являетесь наследником и планируете принять наследство.

По закону принятое наследство принадлежит наследнику со дня открытия наследства — дня смерти наследодателя. При этом неважно, когда имущество было фактически принято или когда прошла государственная регистрация, если она требуется.

Получается, несмотря на то что вы не собрали все документы для нотариуса и в наследство не вступили, уже с момента смерти дедушки вы считаетесь собственником земельного участка. С этого момента вы обязаны его содержать. Это подтверждает судебная практика.

• Например, в Московской области одна из наследниц потребовала в суде взыскать с другой расходы по содержанию половины унаследованного земельного участка с момента смерти наследодателя.
• Суд первой инстанции удовлетворил требования частично — взыскал расходы с даты судебного акта о признании права ответчицы на наследство.
• Московский областной суд не согласился с таким решением — указал, что наследница является собственником ½ доли участка со дня смерти наследодателя, поэтому именно с этой даты обязана его содержать. С женщины взыскали членские взносы, земельный налог и расходы на установку счетчика на уличном столбе.

Тот факт, что вы стали собственником земельного участка, не делает вас сразу членом СНТ. Чтобы вас приняли в товарищество, необходимо подать заявление в правление — его рассмотрят на общем собрании. Только после вступления в СНТ вы обязаны уплачивать членские и целевые взносы.

Вы можете вообще не становиться членом товарищества: закон позволяет заниматься садоводством без вступления в СНТ, в индивидуальном порядке. Однако в этом случае вы все равно обязаны платить за приобретение, создание, содержание и ремонт общего имущества дачного поселка, а также за услуги и работы товарищества по управлению этим имуществом. Платить вы должны в том же порядке, в каком члены СНТ уплачивают взносы. Размер платы равен сумме целевых и членских взносов члена товарищества.

Таким образом, представители СНТ правы, когда требуют с вас уплаты сборов.

Если вы не будете вносить платежи, СНТ может взыскать их через суд вместе с неустойкой за просрочку, а также расходами на госпошлину и представителя.

Как показывает судебная практика, большинство судов удовлетворяют иски товариществ. Но есть и исключения.

Например, в Московской области ТСН обратилось в суд с иском к собственнице двух земельных участков, расположенных на территории товарищества. Членом ТСН женщина не была. Истец просил суд взыскать с нее плату за пользование общим имуществом товарищества и проценты, начисленные на сумму долга. Суды двух инстанций поддержали требования ТСН.

Однако Верховный суд РФ решения нижестоящих судов отменил и направил дело на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суды трех инстанций отказали ТСН. При этом они исходили из того, что ТСН не представило доказательств, что:

1. Земельные участки ответчицы располагались в границах территории ТСН.
2. В собственности ТСН было имущество общего пользования.
3. Существовала инфраструктура для обслуживания одновременно земельных участков членов ТСН и участков ответчицы.
4. Женщина пользовалась объектами общей инфраструктуры.
5. ТСН несло расходы по содержанию и обслуживанию общего имущества и инфраструктуры.

Получается, если вы сумеете доказать в суде, что СНТ фактически не понесло никаких затрат по содержанию общего имущества и что вы не пользуетесь услугами товарищества, то у вас есть шанс выиграть спор. В этом случае можно будет взыскать с СНТ и ошибочно уплаченную по счетам сумму.

Кроме того, СНТ вправе взыскивать долги только в пределах срока исковой давности — трех лет. Допустим, вы не вносите платежи уже пять лет, но взыскать с вас можно долги только за последние три года. О пропуске срока исковой давности вы должны заявить при рассмотрении дела в суде первой инстанции, если товарищество подаст на вас в суд и будет требовать погасить давние долги.

Пока вы собственник участка, вы должны уплачивать сборы СНТ, если через суд не докажете обратное. Когда продадите дачу, то обязанность вносить платежи прекратится. Но долг останется за вами — к покупателю участка он не перейдет.

Покупатель станет собственником с момента государственной регистрации права на земельный участок — с этой даты у него и возникнет обязанность содержать участок. Всю задолженность, которая накопится с момента смерти вашего дедушки и до продажи участка, СНТ может взыскать с вас.

Оформить сделку купли-продажи участка, даже есть есть долг перед СНТ, все равно можно. Но надо учитывать, что не всякий покупатель пойдет на это. Некоторые покупатели перед сделкой обращаются в СНТ за справками, что все сборы уплачены.

Вот как можно поступить с задолженностью при продаже участка.

Попросить у покупателя задаток на сумму долга перед СНТ, погасить задолженность и затем оформить сделку купли-продажи участка.

Допустим, ваш долг перед СНТ — 50 000 ₽, цена земельного участка — 3 000 000 ₽. Вы с покупателем оформите соглашение о задатке в размере 50 000 ₽, которые пойдут на погашение долга перед СНТ. Остаток — 2 950 000 ₽ — вы получите, когда будете заключать сделку купли-продажи.

Если вы подпишете соглашение о задатке, то ваш последующий отказ от сделки будет стоить вам денег. Если передумаете продавать землю, то обязаны будете вернуть покупателю задаток в двойном размере. А если от сделки откажется покупатель, то задаток останется у вас.

Договориться, что погасите задолженность после продажи участка, то есть после того как земельный участок перейдет к новому собственнику.

Например, вы с продавцом арендуете в банке две банковские ячейки. В первой ячейке покупатель оставит 2 950 000 ₽, а во второй — 50 000 ₽. Деньги из первой ячейки вы сможете забрать сразу после регистрации договора купли-продажи, а из второй — только когда погасите долг перед СНТ.

Или можно на аналогичных условиях открыть аккредитив. Тогда деньги также перечислят, только когда вы выполните обязательства.

Этот вариант для покупателя безопаснее, чем первый, поэтому договориться с ним будет легче. Но покупатель может возложить на вас расходы по аренде ячейки или открытию аккредитива.

Снизить цену земельного участка на сумму долга по сборам СНТ и обязать покупателя уплатить долг. Иными словами, перевести долг перед СНТ на покупателя.

Этот вариант рискован для вас. Может случиться так, что покупатель пообещает уплатить ваши долги по сборам, но не сделает этого. Тогда СНТ будет требовать и взыскивать деньги с вас. Чтобы этого не случилось, нужно тщательно прописать перевод долга в документах: либо в самом договоре купли-продажи, либо в отдельном письменном соглашении.

Например, в договоре купли-продажи следует указать, что цена земельного участка — 2 950 000 ₽. А также подробно прописать, что покупатель берет на себя обязательство погасить долги перед СНТ в размере 50 000 ₽, и указать дату, до которой он должен это сделать.

Чтобы перевести долг, нужно письменное согласие кредитора, то есть СНТ. Тогда товарищество сможет требовать задолженность с нового владельца участка.