Что случилось. В налоговом кодексе изменилось условие о возврате НДФЛ при уплате ипотечных процентов. Теперь при рефинансировании ипотеки через организацию «Дом-рф» вычет вроде бы не сгорает, а налог можно вернуть. Но на самом деле поправка сейчас никому не поможет.
Как было раньше. При рефинансировании ипотеки можно возвращать налог с уплаченных уже по новому кредиту процентов. Главное, чтобы была привязка к первому договору, а рефинансирование проводил банк. Но многие рефинансировали ипотеку через «Дом-рф», а эта организация не является банком, у нее нет лицензии. Поэтому вернуть 13% НДФЛ с процентов, уплаченных ей, было нельзя. Фактически остаток ипотечного вычета просто сгорал навсегда. Многие заемщики узнавали об этом, только когда уже оформили документы.
Что изменилось. С 2020 года налог с процентов можно вернуть при рефинансировании не только через банк, но и через другие организации, которые выдают ипотеку по программам помощи заемщикам. Имеется в виду именно «Дом-рф». То есть теперь вроде бы есть шанс вернуть налог даже при таком рефинансировании. И как будто заемщики смогут получить назад 13% от суммы процентов с помощью вычета. Но так кажется только на первый взгляд.
В чем подвох. Это изменение касается только договоров, которые заемщики заключили по специальной программе помощи в трудной жизненной ситуации. Это конкретная программа, которая когда-то здорово помогла семьям с детьми, ветеранам и инвалидам. Но последние изменения сделали ее почти недоступной, а потом и деньги кончились.
Ни по какой другой программе господдержки рефинансирование через «Дом-рф» не позволит вернуть НДФЛ с процентов по ипотеке. Хотя вроде бы поправку задумывали именно с такой целью. Но, например, семейная ипотека под 6% сюда не подходит. И обычное рефинансирование по пониженной ставке — тоже.
Еще странно вот что: программа помощи заемщикам в трудной жизненной ситуации фактически давно не работает, а официально договоры можно было заключать только до 31 декабря 2019 года. То есть в 2020 году рефинансировать ипотеку по этой программе невозможно ни через «Дом-рф», ни через банк. Есть планы продлить ее на 2020 год, но пока это только проект.
Для кого тогда приняли эту поправку — непонятно. Она заработала только с 2020 года и на сделки прошлых периодов не распространяется. Фактически применить в таких обстоятельствах ее никто не сможет.
Что с этим делать. Если рефинансировали ипотеку через «Дом-рф», вы все равно не сможете вернуть НДФЛ с суммы уплаченных этой организации процентов. Нововведения не помогут. Если рефинансируете ипотеку через эту организацию сейчас, договор, скорее всего, будет оформлен с банком. Он так и называется: «Банк Дом-рф». Но это именно банк с лицензией, а организация «Дом-рф» существует сама по себе. Между ними хоть и есть связь, но это разные структуры. Если получать кредит через банк, все в порядке, вычет сохранится. Но если через организацию — его остаток сгорит навсегда. Следите за документами, формулировками и каждой буквой в договоре.
Основного вычета по расходам на покупку квартиры все это вообще не касается. С ним нет проблем — можно рефинансироваться даже через «Дом-рф», право не пропадет.
Ребятушки, коль скоро речь зашла о рефинансировании, спрошу здесь...
Один за другим банки отказывают в рефинансировании ипотеки. Суть в том, что в ипотеку брал 1/2 квартиры, а вторая половина у меня в собственности. Само собой, пока обращался в банки с предлагаемой ставкой <10%, но такими темпами, боюсь, что этим придется пренебречь... Есть у кого реальный опыт рефинансирования доли в квартире?
Евгений, если не планируете вычет с процентов получать, тогда рассмотрите на выкуп доли потреб.кредит наличными.
Врете. Возврат процентов возможен. Рефинансировали ипотеку в 2018 году в гос.корпорации Дом.рф уже второй год получаем вычет за проценты. Важное условие: при рефинансировании в ДОМ.РФ выдаётся два договора: один, как договор займа, он не принимается налоговой, второй договор ипотеки, где прописано четко: что является залогом, а так же отсылка к данным первичного ипотечного договора. Т-Ж зачем так себя вести непрофессионально?
Анатолий, не врем. Возврат налога с процентов при рефинансировании именно через АИЖК или Дом-рф невозможен. У этой организации нет банковской лицензии.
Возможно, рефинансирование было именно через ее банк — раньше он назывался «Российский капитал», и проценты платятся банку. Или вы получаете вычет с тех процентов, которые заплатили до рефинансирования. Тогда тоже все ок.
Есть письмо Минфина от 19 июня 2018 г. N 03-04-05/41643 на этот счет, где однозначно написано:
В соответствии с пунктом 2 статьи 11 Кодекса под банком понимаются коммерческие банки и другие кредитные организации, имеющие лицензию Центрального банка Российской Федерации.
В связи с вышеизложенным положения подпункта 4 пункта 1 статьи 220 Кодекса в отношении процентов по кредитам (займам), выданным организациями в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов (займов), не имеющими лицензии Банка России на осуществление банковских операций, не применяются.
У АО Дом-рф нет и не было банковской лицензии. И сама организация подтверждала проблемы с вычетом: https://www.banki.ru/news/lenta/?id=10632742
Также на это обращали внимание не только мы: https://www.kommersant.ru/doc/3726603
Именно для устранения этого законодательного пробела (это цитата из пресс-релиза Дом-рф) внесли поправку, но получилось как получилось.
А если вычет предоставили по ошибке (такое бывает), его потом потребуют вернуть. Но надеемся, это не ваш случай.
Екатерина, в 2018 году банк "Рос.капитал" в Санкт-Петербурге не выдавал кретиов по программе перекредитованме с переменной ставкой. Кредит оформлен в ПАО ДОМ.рф. и если Вы внимательно прочитали: по первая часть комплекта договоров рефинансирования (договор займа между мной и ДОМ.РФ) налоговая действительно не приняла, как отдельный договор, как законное основание для получения вычета на проценты, а вот второй договор ипотечного кредита (ипотечный договор между мной и банком-агентом, выдавшим заем, как ипотечный кредит) налоговая приняла без нареканий. Повторюсь, Ваша статья без конкретики, которую Вы привели в ответе на мой комментарий, вводит в заблуждение читателя. Вот в чем вранье, непрофессионально работаете
Екатерина, кстати Вы сами подтвердили мои слова, приведя ссылку на статью в Коммерсанте(https://www.kommersant.ru/doc/3726603) : "где говорится про банк-партнер" А вот что газете говорит руководитель "Русипотеки", так же не соответствует действительности. Я сейчас получаю вычет с процентов по рефинансированному кредиту согласно договору с банком-агентом Примсоцбанк. Повторюсь, со стороны ФНС отказ на реализацию права на вычет с %% не получал.
Анатолий, непонятно, что вы пытаетесь доказать. В статье прямо написано: по части рефинансирования банком-партнёром проблем с вычетом нет и не было.
А вот проблемы с прямым рефинансированием через Дом.РФ, без участия банка, были и есть.
Кто в чём соврал и где тут непрофессионализм?
Екатерина, здравствуйте!
Предлагаю рассмотреть нормы законов связанных с "материальной выгодой" получаемой от использования процентов по взятому ипотечному кредиту в иностранной валюте ниже ставки рефинансирования ЦБ РФ. Также, полезно рассмотреть нормы закона при реструктуризации выданного ипотечного кредита в иностранной валюте.
Предположим, что получен ипотечный кредит в ин. валюте. Возникает кризис 2014 года, курс взлетает, заемщик идет в банк с просьбой о реструктуризации кредита, банк идет на встречу, снижает ставку на 1 год, вроде бы все хорошо, НО, у заемщика до реструктуризации возникал налог - материальная выгода, а сейчас она повышается за счет снижения ставки банка. Пример: 100 000 $ выдано под 6%, ставка ЦБ 9%, 3% дельта в виде мат. выгоды, на которую возникает налог 35%. Далее, банк снижает в рамках реструктуризации % до 2%, возникает дельта в 7% в виде мат. выгоды, налог с суммы разницы увеличивается.
Так как, НК РФ в 217 ст. 65п. указывает, что налог на доходы с мат выгоды освобождаются ипотечные кредиты взятые в ин. валюте и переведенные в рубли в связи с реструктуризацией кредита банком, то существует ли норма или регулирует ли п. 65 абзац 3 реструктуризацию кредита в ин. валюте, когда кредит остается в той же валюте?
65) доходы в виде суммы задолженности по ипотечному жилищному кредиту (займу) и материальной выгоды в следующих случаях:
при реструктуризации ипотечного жилищного кредита (займа) в соответствии с программами помощи отдельным категориям заемщиков, утверждаемым Правительством Российской Федерации, в размере, не превышающем в совокупности с материальной выгодой, предусмотренной подпунктом 1 пункта 1 статьи 212 настоящего Кодекса, если такая материальная выгода возникла при указанной реструктуризации, предельной суммы возмещения по каждому такому кредиту (займу), установленному указанными программами;
Также, можно ли вернуть уже уплаченный налог по материальной выгоде возникшей в связи с реструктуризацией кредита в ин. валюте путем временном снижении ставки?
Далее, дальше в п. 65 той же ст. 217 НК РФ гласит:
при частичном прекращении обязательства по ипотечному жилищному кредиту (займу), выданному в период до 1 октября 2014 года кредитной организацией, находящейся на территории Российской Федерации, налогоплательщику, не являющемуся взаимозависимым лицом с такой кредитной организацией;
То есть, частичном прекращении обязательств, это вроде как погашение кредита либо списание долга банком, что прямо соответствует, что налог с прощения долга не является доходом или является но не облагается налогом.
Например, есть случай, когда банк идет на реструктуризацию и прощает часть долга путем списания долга возникшего в связи с просрочкой, то есть пени и штрафы. В связи со списанием просроченной задолженности, банк руководствуясь ст. 210 и 212 НК РФ считает прощенные суммы полученным доходом с которого заемщик обязан уплатить 13% НДФЛ. Возникает вопрос: вправе ли считать доход с прощенных сумм долга по начисленным пеням и штрафам, если таким образом банк проводит реструктуризацию текущего ипотечного кредита в иностранной валюте, то есть долларовый кредит оставляет в долларах, но списывает долг начисленный например из за просрочки? Если быть более точным, то банк предлагает внести N сумму заемщику по льготному курсу (35 руб.), а не по курсу ЦБ на момент списания, при этом если заемщик вносит N сумму, то банк готов списать пени и штрафы. Таким образом, внося N сумму установленную как условие списания пеней и штрафов, заемщик снижает сумму основного долга, но получает по мнению банка доход в виде списанных пеней и штрафов с суммы которых необходимо уплатить 13% НДФЛ.
Вопрос: как могут списанные пени и штрафы в результате реструктуризации банком кредита оказаться доходом, если банк сам списывает такой долг при внесении заемщиком суммы платежа для погашении части задолженности по кредиту?
Возможно написал немного непонятно, готов обсудить