Что делать, если: созаемщику нужен вычет или бывшая жена претендует на ипотечные платежи

С ипотекой часто возникают сложности.

Не всегда понятно, как супругам распределить вычеты, кто может рассчитывать на господдержку, как делится ипотека при разводе и что происходит с кредитом при отказе от наследства.

В статье отвечу на эти и другие сложные вопросы о семейной ипотеке, которые нам задали в сообществе Т⁠—⁠Ж.

Да, вы можете оформить ипотеку на себя, а собственность на ипотечную квартиру — на маму. Кредит всегда выдают заемщику, но, кроме него, в сделке могут быть другие участники:

1. Созаемщик — может быть в любом банке и бывает финансовым или нефинансовым. В первом случае нужно подтвердить доход, например представить банку справку о доходах с работы и трудовой договор, а во втором подтверждать заработок не нужно.
2. Поручитель — встречается редко.

В вашем случае мама также должна участвовать в сделке: без этого банк не позволит ей оформить собственность на ипотечную квартиру. Она может быть финансовым или нефинансовым созаемщиком, а вы станете основным заемщиком.

Выделять доли на главного заемщика и финансового созаемщика разрешают все банки. А вот про долю на нефинансового созаемщика лучше узнать заранее. Похожую ситуацию, когда ипотеку оформляют на одного человека, а собственность — на другого, мы разбирали в другой статье Т⁠—⁠Ж.

В итоге банк выдаст вам деньги на покупку квартиры, вы станете заемщиком и должником, недвижимость будет в залоге у банка, а мама станет собственником жилья и солидарным созаемщиком.

Вы не указали, какая пенсия у мамы. А многие банки охотно одобряют ипотеку и пенсионерам с небольшим доходом — пенсией. Они считаются более дисциплинированными заемщиками.

Банки рассчитывают показатель долговой нагрузки — то есть сколько клиент может тратить на оплату текущих обязательств и нового кредита — обычно как 50—60% от дохода, но бывает и до 70%.

Вы можете рассчитать примерный платеж по будущей ипотеке на нашем калькуляторе и с учетом маминой пенсии определить, на какую сумму кредита она может претендовать.

Такая программа господдержки работает до 2025 года. Это субсидия, которую государство выделяет молодым семьям, подходящим под требования.

Мы уже подробно рассказывали про условия программы «Молодая семья». Кратко напомню основные:

• льгота выделяется семьям, которые стоят на учете как нуждающиеся в улучшении жилищных условий;
• субсидия направляется на оплату приобретаемого жилья, ее нельзя использовать для компенсации уже произведенных расходов;
• покупать недвижимость нужно в том же регионе, администрация которого выделяет субсидию;
• возраст хотя бы одного из супругов не должен превышать 35 лет.

В вашем случае, как я поняла, не выполняется главное условие: вы не стоите в очереди на улучшение жилищных условий и покупаете квартиру в Московской области, хотя проживаете в Вологодской. Поэтому воспользоваться субсидией вы не сможете.

Но вы можете:

• направить материнский капитал в счет досрочного погашения ипотеки;
• использовать другие меры государственной поддержки семьям для оплаты ипотеки.

Если вы подписали договор долевого участия до того, как вступили в брак, супруг не сможет претендовать на вычет, потому что такая квартира не считается совместно нажитым имуществом. Но, если я правильно понимаю, вы не оплатили полностью покупку, а оформили ипотечный кредит, который пока не закрыт.

Супруг сможет претендовать на долю в квартире, если часть выплат по ипотеке была в браке и он в них участвовал. Мы подробно рассказали об этом в наших статьях:

1. Как получить вычет за квартиру в новостройке и за проценты?
2. Налоговый вычет за квартиру.
3. Бонусы от застройщика и государства при покупке новостройки.

Если вы использовали вычет на покупку имущества, у вас есть право вернуть НДФЛ, который приходится на уже уплаченные проценты по ипотеке. Такой вычет можно получить, если выполняются два главных условия:

1. Квартира в вашей собственности.
2. Вы оформили ее в ипотеку.

Как получить налоговый вычет по ипотечным процентам, мы уже писали. Для налоговой понадобятся:

1. Подтверждение, что вы вносили платежи, — подойдут квитанции или платежные поручения о переводе денег на кредитный счет для оплаты ипотеки плюс справка банка об уплаченных процентах.
2. Кредитный договор и график платежей.

Чтобы получить вычет по ипотечным процентам, важно доказать налоговой, что созаемщик их выплатил. То есть ваша девушка должна перевести деньги со своего счета или через кассу банка на кредитный счет.

Она может переводить часть платежа в пределах доли 30% и на ваш счет — но только при условии, что его реквизиты совпадают с реквизитами счета для оплаты ипотеки, который указан в кредитном договоре.

Обычно для оплаты одного кредита открывается один счет. Поэтому, скорее всего, по техническим причинам не получится подключить счет девушки, чтобы банк списывал ее часть платежа. Вы уже подписали кредитный договор, в котором указан счет для выплаты кредита. Вносить изменения в условия договора возможно только с согласия банка.

Еще можно платить по очереди. Например, первые три месяца платежи полностью вносит девушка, а следующий квартал — вы. Подробно о том, как созаемщику получить налоговый вычет по ипотеке, мы уже рассказывали.

Сразу отмечу, что налоговый вычет по ипотечным процентам — 3 млн рублей — нельзя переносить на несколько объектов, его вернут только с одной квартиры. Поэтому вам с супругом лучше разделиться.

Неважно, кто и по какой ипотеке выступает заемщиком и созаемщиком: имущество приобрели в браке — значит, оно совместное. Каждый из вас вправе вернуть налог, который приходится на проценты. В вашем случае документы на вычет по одной ипотеке может подать муж, а по второй — вы.

Имущественный вычет за покупку квартиры можно получить по одной из квартир вместе или по отдельности. Вычет положен с 2 млн рублей, НДФЛ к возврату за счет вычета — 260 000 ₽. То есть вы оба сможете получить налог к возврату по одному объекту — по 260 тысяч каждый.

По какой из квартир — решать вам. Можно разделить вычет по каждой из них на двоих. Например, с первой квартиры вы и супруг заявите по 1 075 000 ₽, со второй — по 925 000 ₽. Или по первой вычет получит супруг, а по второй — вы.

Еще напомню, что право вычета за покупку квартиры в новостройке появляется после того, как вы зарегистрировали право собственности в Росреестре. Подробно о вычетах за квартиру в новостройке мы уже рассказывали.

Любое имущество, которое приобрели до брака, — личная собственность супруга. Но в вашем случае дом купили в ипотеку — а значит, оплата поступала и в браке.

Такая недвижимость считается совместной собственностью: супруги платили по кредиту из общего бюджета. По общему правилу ту часть долга, которую выплачивали в браке, придется делить при разводе.

Имущество, которое один из супругов в период брака получил в дар или наследство, не считается общим. Деньги — это движимое имущество, и их можно подарить. Если деньги, которые мама мужа давала на оплату ипотеки, она дарила и это можно доказать документально, например договором дарения, делить уплаченные платежи не придется. Если нет — выплаченные по ипотеке деньги делятся пополам.

Мы подробно разбирали, как делится ипотека при разводе.

У созаемщиков солидарная ответственность перед кредитором. Но если один из них выплатил весь долг, а второй в этом не участвовал, у первого есть право вернуть часть денег. Это называется регрессным требованием.

Вы можете взыскать сумму в пределах доли бывшей сожительницы супруга в суде. Срок исковой давности работает в вашу пользу, так как исчисляется с момента исполнения обязательства — когда вы полностью погасили ипотеку в 2022 году.

Кроме того, нельзя просто ссылаться на пропуск срока исковой давности, как делает та женщина. Отказать в иске из-за пропущенного срока может только суд и только по заявлению стороны процесса до того, как суд вынесет решение. В вашем случае такое заявление могла бы подать бывшая сожительница мужа.

Однако срок требования части долга от созаемщицы по ипотеке мужа еще не прошел. Вы можете до суда договориться с ней о передаче супругу ее доли в натуре или денежном эквиваленте. А если переговоры провалятся — обратиться в суд.

Если вы не вступите в наследство, доля вашей супруги достанется государству после того, как ее имущество признают выморочным. То есть вам придется делить собственность с государством или другими наследниками, если те объявятся.

Принять наследство можно и в натуре — пользоваться имуществом умершего. Если вы продолжите платить по ипотеке, коммунальным платежам и другим счетам — а это ваша обязанность как заемщика по кредитному договору, — это будет считаться принятием наследства супруги.

Если вы вступите в наследство, то узнаете, какие долги были у супруги. Нотариус сделает запрос в БКИ, выяснит, в каких бюро хранится кредитная история, закажет в них отчеты и проверит наличие действующих кредитов. Об этом мы подробно рассказали в другой статье.

Скорее всего, это обычные кредиты: ипотеку без вашего согласия она оформить не могла. А брачного договора, как я понимаю, у вас не было.

Вряд ли набранные кредиты будут дороже ее доли в квартире. А еще по ним может быть страховка — тогда есть шанс получить от страховой компании выплату, если смерть наступила в результате страхового случая.

Если вы планируете выплачивать ипотеку дальше, это считается принятием наследства. Вам придется разбираться с другими долгами супруги — и лучше не затягивать, чтобы кредиторы не начислили штрафы и пени за просрочки.