Получить личные данные из ЕГРН можно только с согласия собственника

С 1 марта 2023 года нельзя получить выписку из ЕГРН с личными данными собственников недвижимости без их согласия.

В закон «О государственной регистрации недвижимости» внесли статью 36³, которая засекретила личные данные. Это означает, что теперь покупатели не смогут просто так проверить владельцев квартиры или ее историю. Не выйдет и запросить данные о будущих соседях по адресам их квартир.

По умолчанию Росреестр больше не будет указывать фамилии, имена и отчества собственников недвижимости, если выписку заказывает посторонний человек.

Выписку с личными данными сможет получить только ограниченный круг лиц:

1. Владелец недвижимости.
2. Его супруг или супруга.
3. Совладельцы.
4. Собственник смежного участка, если необходима выписка по земле.
5. Собственник участка, если на его земле есть чужой объект. Так может произойти, когда выделяют доли или вступают в наследство: права собственности на дом иногда не совпадают с правами на землю.
6. Собственник недвижимости, чей объект расположен на чужой земле.
7. Арендатор в отношении арендодателя и наоборот.
8. Обладатель частного или публичного сервитута на объект, на который установлен сервитут. И наоборот — владелец объекта сможет увидеть данные обладателя сервитута. Например, если на земельный участок наложен сервитут для прокладки водопровода, то в выписках на участок и водопровод будут указаны данные их владельцев. Но только если выписку на водопровод закажет собственник земли, а выписку на землю — владелец водопровода.
9. Наследники на объект наследства.
10. Арбитражный управляющий на объект должника-банкрота.
11. Залогодержатель на объект залога. Например, банки смогут получать выписки из ЕГРН с персональными данными по домам и квартирам, которые находятся у них в залоге. Но посмотреть данные по залоговому жилью другого банка они не смогут.
12. Застройщик в отношении дольщиков.
13. Дольщик в отношении других дольщиков, если все они заключили один договор — например, когда договор участия в долевом строительстве подписали все члены семьи  .
14. Владелец комнаты в отношении собственников других комнат в этой же квартире. Сведения предоставят, если в ЕГРН внесены данные о том, что комнаты расположены в одной квартире.

Еще личные данные смогут получить нотариусы, кадастровые инженеры и представители госорганов. Для этого они должны будут оформить запрос.

Владелец недвижимости может раскрыть информацию о себе, и тогда выписку из ЕГРН будут предоставлять всем, как раньше: с фамилией, именем, отчеством собственника и датой его рождения.

Для этого владелец или его представитель по доверенности должны подать в Росреестр заявление. В нем указать, что владелец объекта разрешает предоставлять третьим лицам информацию о себе.

Если в собственности несколько квартир, можно открыть информацию о себе только по одной из них, а остальные не трогать.

Заявление можно подать через МФЦ лично или в электронной форме через личный кабинет на сайте Росреестра или госуслуг.

Без заявления Росреестр будет выдавать выписки без персональных данных.

Владельцев недвижимости новый закон защищает от мошенников. Если злоумышленники не знают, кто собственник объекта, становится сложно подделать документы и совершить махинацию с квартирой.

Зато у покупателей вторичной недвижимости риски возрастут. Покупатель или его риелтор больше не смогут установить собственника жилья по выписке из ЕГРН и сразу понять, имеют они дело с продавцом или мошенником. К тому же выписку заказывали несколько раз: перед тем, как внести задаток или аванс, и уже перед сделкой. Информация из выписки актуальна на момент, когда ее выдают, поэтому такие проверки помогали обезопасить покупателя.

Кроме того, с 29 июня 2022 года штампы на договоры купли-продажи больше не ставят — подтвердить государственную регистрацию права на недвижимость можно только выпиской из ЕГРН. С учетом того, что в выписке не будет личных данных, а на договоре купли-продажи — штампа Росреестра, проверять объект станет сложнее.

Для ипотечников, скорее всего, увеличатся сроки одобрения объекта. Банкам будет сложнее проверять, подходит ли объект под ипотеку: на момент проверки залог еще не будет оформлен и запросить данные о владельце жилья не получится. Им придется точно так же разбираться с продавцом — просить его открыть данные или заказать выписку.

Могут возникнуть сложности и в судебных разбирательствах, которые связаны с недвижимостью. Так, в суде одним из аргументов в пользу добросовестности покупателя считалась выписка из ЕГРН: покупатель запрашивал ее до сделки на свое имя и таким образом удостоверялся в правах продавца.

Когда персональные данные закроют, останутся только обходные пути. Например, такие.

Попросить продавца заказать выписку из ЕГРН. Это самый простой способ. Собственник сам заказывает выписку, где видны все его данные, и показывает ее возможному покупателю недвижимости. Можно заказать бумажную выписку или электронную — и переслать будущему покупателю.

Перед сделкой можно попросить продавца получить выписку снова, чтобы удостовериться, что он владеет квартирой. Но даже если запросить ее самому, по дате перехода права собственности можно понять, изменилось что-то с предыдущего раза или нет.

Бумажную выписку выдает МФЦ, стоимость — 740 ₽, в электронном виде — 350 ₽. Кто должен брать на себя эти расходы, закон не регулирует — придется договариваться.

В этом варианте есть минус: если продавец хочет провернуть аферу, он сможет сфальсифицировать выписку и подставить туда какие угодно данные с помощью графического редактора.

Попросить продавца открыть данные. Для этого продавцу надо написать в Росреестр заявление, о котором рассказывали выше.

Кажется логичным, когда на время продажи недвижимости собственник открывает свои данные в ЕГРН по конкретной квартире для всех желающих. Как только квартира продана, то есть собственник поменялся, данные в ЕГРН о новом владельце по умолчанию снова закрываются.

Обратиться к нотариусу. Если сделка предполагает нотариальное удостоверение — например, в ней участвуют дети, — нотариус сам запросит необходимые выписки из ЕГРН. Так происходит и сейчас, ничего не поменяется.

А вот просто заказать через нотариуса выписку из ЕГРН на любую квартиру не получится. Придется объяснять, зачем требуются выписки с личными данными на чужое имущество. Если нотариус сочтет причину весомой — например, ему предоставят предварительный договор купли-продажи этой квартиры или соглашение о задатке, — он выдаст требуемую информацию.

Эта услуга называется «удостоверение факта наличия сведений в ЕГРН о фамилии, имени, отчестве и дате рождения правообладателя объекта недвижимости или лица, в чью пользу зарегистрированы ограничения права или обременения объекта недвижимости». Нотариусы берут 300 ₽ за услугу и 150 ₽ за технические работы, но стоимость последних может зависеть от региона.