Правительство запретило взыскивать неустойки с застройщиков до середины 2023 года

98
Правительство запретило взыскивать неустойки с застройщиков до середины 2023 года
Аватар автора

Дмитрий Корнев

юрист

Страница автора

До июня 2023 года дольщики не смогут взыскать неустойку с застройщика, даже если тот задерживает сдачу дома.

Изначально неустойку нельзя было взыскать до декабря 2022 года: в марте 2022 года правительство ввело мораторий на неустойки — даже если застройщик нарушит условия договора долевого участия, неустойку начислять не будут, как и не будут применять к такому застройщику иные меры ответственности, например взыскивать убытки. Также были облегчены требования к застройщикам. Какие требования критичные для дольщиков, а какие — нет, я уже подробно разбирал.

В конце сентября 2022 года правительство продлило мораторий. Теперь облегченные требования к застройщикам и особенности взыскания неустоек по ДДУ будут действовать не до 31 декабря 2022, а до 30 июня 2023 года. То есть все сроки, на которые мог застройщик опоздать, сдвинули еще на полгода. Никакой неустойки за период с 29 марта 2022 по 30 июня 2023 года получить не выйдет. Застройщика также нельзя будет признать проблемным до 1 июля 2023 года. Новых «послаблений» в свежем постановлении нет.

Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно

О какой неустойке речь

Обычно, если застройщик задерживает сдачу дома, дольщик может взыскать с него неустойку за задержку сроков в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки. Мы рассказывали, как рассчитать и взыскать такую неустойку.

Теперь так не получится из-за моратория. Кроме того, максимальный размер ключевой ставки ЦБ, используемый для расчета неустойки, не может превышать 9,5% годовых.

Как правительство будет поддерживать застройщиков

Такое же постановление правительство выпускало во время пандемии в 2020 году. По нему вводился аналогичный мораторий в связи с распространением COVID-19. Мы уже разбирали, почему это постановление было на руку застройщикам и что могли из него извлечь дольщики.

Все меры в новом постановлении аналогичные. Очевидно, застройщики будут испытывать проблемы с поставками стройматериалов и оборудования. Правительство пытается их поддержать и поэтому запретило взыскивать с них неустойку и убытки за просрочку сдачи дома.

Но при этом четко оговорен срок: если просрочка возникла после 29 марта 2022 и длится до 1 июля 2023 года. То есть если дом должны были построить и передать вам в этот период, но опоздали — никаких денег с застройщика за то, что он нарушил договор, вы не получите. Ни сейчас, ни потом.

Если застройщик нарушил срок еще до того, как правительство приняло постановление, вы можете подать на него в суд и попытаться взыскать неустойку за это время в обычном порядке. Для этого нужно рассчитать неустойку и написать претензию.

Но даже если вы выиграете суд, деньги не получится взыскать до июля 2023 года. Такая же история — если вы уже подавали в суд и выиграли его, но не успели взыскать деньги. Банкам запрещено исполнять судебные акты в отношении застройщиков до конца года. То есть получить исполнительный лист можно, а вот взыскать по нему деньги — нет. Это можно будет сделать только после 1 июля 2023 года.

Если вы еще не обратились в суд или обратились, но решение не принято, суд примет решение с учетом отсрочки его исполнения до конца года.

Речь идет не только о неустойке за задержку, но и об убытках. Допустим, вы снимали жилье и уже летом планировали переехать в построенную квартиру. А теперь застройщик подвинет срок сдачи и вы будете вынуждены и дальше арендовать квартиру на период просрочки. Это считается вашим убытком, и в обычное время его можно было бы также взыскать с застройщика. А теперь не получится.

Но юристы рекомендуют подавать на компенсацию морального вреда и судебных расходов, поскольку эти выплаты на следующий год не переносятся.

Что могут извлечь из этого постановления дольщики

Правила о моратории действуют и в отношении платежей дольщиков по договору. Если вы купили квартиру в рассрочку, то по всем просрочкам платежей после 29 марта 2022 года застройщик не сможет взыскать с вас неустойку. Постановление упоминает мораторий в том числе и на пени, которые застройщик может взыскать с дольщика за нарушение сроков оплаты.

Например, по условиям договора с застройщиком вы сразу оплатили часть квартиры, а остаток стоимости оплачиваете ежемесячно в фиксированной сумме до определенной даты или пока не построят дом. Если после 29 марта вы не внесете вовремя платеж и тем самым нарушите срок оплаты, застройщик не может взыскать с вас неустойку. Разумеется, это не касается платежей по кредитным договорам, потому что такие договоры заключаются с банками. А мораторий работает только в отношении застройщиков.

Означает ли это, что можно вообще перестать платить, сказать сложно. Постановление упоминает только ответственность в виде неустойки. Но кроме этого, у застройщика еще есть право расторгнуть договор долевого участия, если дольщик нарушает условия оплаты. О моратории на расторжение договоров речи нет, соответственно, совет перестать платить я дать не могу.

При этом нельзя исключить, что, если застройщик расторгнет договор, а дольщик обратится в суд и скажет, что перестал платить в связи с тяжелым финансовым положением, в текущей ситуации суд может его и поддержать. Но гарантий никаких, и судебной практики такой нет. А если она и будет, то не скоро, если будет вообще.

Будут ли вносить в специальный реестр дома, по которым задерживают сроки сдачи в 2022—2023 годах

Нет. По закону есть несколько оснований, по которым застройщика могли признать проблемным.

Так, если застройщик нарушил срок сдачи дома на шесть и более месяцев, то такой дом включали в Единый реестр проблемных объектов. Контролирующие органы уведомляли об этом Росреестр и могли обратиться в суд с требованием приостановить деятельность застройщика, чтобы тот больше не мог брать деньги у новых дольщиков. В худшем случае такие органы могли инициировать банкротство и достроить дом за счет средств Фонда защиты дольщиков.

Теперь, если просрочка сдачи больше шести месяцев и она возникла после 29 марта 2022 года, то до 1 июля 2023 года такие дома не попадут в реестр проблемных домов и никаких санкций к застройщику применять не будут. То есть контроль за застройщиком со стороны надзорных органов ослабнет.

Но если на 1 июля 2023 года застройщик все еще будет отвечать критериям проблемности, его включат в реестр.

Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga.

Дмитрий КорневЕсли покупали квартиру в новостройке, расскажите, вовремя ли сдали ваш дом?
  • NKБоже, какой кошмар творится в этой стране. Конституцией подтёрлись и выбросили, денежные вклады (валютные) конкретно отжали у людей, назвав это мягко "ограничениями на снятие", лишают работы, называя это "высвобождением", стройки замораживают, но ты будь добр плати по ипотеке, список этого нескончаемого п@здеца можно продолжать до бесконечности. Вопрос один- кто за это ответит?!75
  • Павел ЩемелининКак же меня это достало. Мы уже полгода судимся с застройщиком(как же удачно он всё затягивал) и в апреле наконец-то уже будет решение и получение исполнительного листа из-за просрочки дома с 2018 года до 2021. Теперь мне этих денег не видать13
  • Михаил ЕРастоптали закон, который хоть как-то защищал дольщиков. Благодаря 214 ФЗ люди поверили застройщикам и понесли деньги, это позволяло строить дома в срок и начинать новые проекты. Сейчас это антинародное деяние. Купить сейчас новостройку это самоубийство...на таких условиях, когда 214 фз по факту не работает, все что защищало дольщика рухнуло, выкинуто. Вскоре удивятся "а почему это люди перестали покупать новостройки" и застройщики будут банкротится без покупателей39
  • Александр ЛипинВ нашем случае - дом и квартиры должны были сдать дольщикам до 31.03.22. При этом запись на приемку была открыта начиная с 20.05.22 (почти +2 месяца от даты в ДДУ, что уже наводило на мысли о вилянии хвостом застройщиком). Теперь вообще ничего не попишешь.6
  • GuinnУ нас по договору срок выдачи ключей 31.03.2022. Как же фортануло застройщику, что постановление вступило в силу 29.03.2022. Все решили два дня. Два дня, Карл. Ах, да, разумеется, никаких ключей мы на руки в срок не получили.28
  • Дмитрий Веселови зачем нужна эта льготная ипотека (которая работает только на новостройки)? все равно можно не исполнять свои обязательства. застройщику можно не сдавать дом, но платить по ипотеке ты обязан. вот это поворот30
  • invest_adviserПавел, сейчас застройщики не дураки - под каждый дом своё ООО с уставом 10000 руб, к концу стройки после продаж всех квартир на счетах ноль - имея на руках исполнительный лист ничего не получишь.3
  • Denis Puser1878415, спасибопутинузаэто!29
  • MiramaxВ 2019м я ехала оформлять сделку по покупке квартиры в строящемся доме в Питере. Ехала с работы на такси. Таксист был русский, дорога была длинной. Пока я, непуганная провинциалка, доехала до застройщика, живой пример в лице таксиста рассказал мне историю покупки своей квартиры в строящемся доме и в долларовую ипотеку в том самом кризисном году. Я узнала, что можно, оказывается, взять деньги у банка на строящееся жилье и остаться без жилья, без бизнеса, без денег, без паспорта... Договор я подписала, ипотеку оформила, квартиру получила. Чистое везение для России. Теперь я мечтаю о доме )))8
  • Антон КузнецовОбязательные стандарты отменили, ставку повысили, неустойку отключили. Теперь застройщики могут безнаказанно делать долго, дорого и хреново. А ты терпи и плати - поддерживай отрасль 👍24
  • Miro SlavaЗато мы спасли Донбас от говнодефекации9
  • Павел Щемелининinvest_adviser, мы уже по одному получили. Вот по второму с такими законами похоже не получим ничего.1
  • Crazy ElkaДмитрий, в таком случае хотя бы безусловные кредитные каникулы на время задержки пришлись бы кстати. Но это в параллельной реальности, а не в России)8
  • Диванный эксперт .Ситуация, конечно, некрасивая, потому что поддержка только застройщиков в такой ситуации несправедлива. Кредитные каникулы по ипотеке нужны. Но хочу немного защитить строителей. У нас, например, сдача дома этим летом, все было хорошо, успевали в срок. А теперь вот не можем купить насос, который заложен в проекте. Аналогов с такими же характеристиками в России нет, если не найдем в Китае, придется переделывать проект, еще раз проходить экспертизу... Плюс встал завод, который поставлял известковый раствор. Плюс подорожание вообще всего. Плюс нежелание ехать к нам друзей из ближнего зарубежья на сезонные работы... Продолжать можно долго. Так что давайте не будем однобоко смотреть на эту ситуацию, тяжело сейчас будет всем, даже "грязным капиталистам".11
  • КсенияСправедливости ради, нужно отметить, что застройщик до сдачи дома не получит раскрытия денег с эскроу-счетов (а мы понимаем, что не менее 60-70% ДДУ с расчетом по ипотеке). Таким образом: - застройщик продолжает платить %% банку по кредитной линии - дольщик продолжает платить ипотечные платежи так что в выигрыше тут только банки, как и было понятно после введения 214-фз12
  • Алексей Масловскийuser1878415, никто, потому что народ покорный.7
  • Яна Ивановаuser1878415, очевидно - никто... Расплачиваться же мы будем(3
  • ВладимирМиша, вы похоже их какой то параллельной реальности пишите, добро пожаловать в Россию )7
  • ВладимирДиванный, так в том то и проблема, что правительство действует однобоко, кто людям проценты покроет по ипотеке, или арендную плату за квартиры где они снимают? и теряют на этом деньги, потому что правительство решило, только застройщиков поддержать, а вы "народ" барахтайтесь как-нибудь19
  • Denis Pтеперь совсем положат на сроки и качество2
  • Valeria ChekanovaGuinn, аналогично )) дай бог в мае сдадут, но теперь есть опасение, что застройщик торопиться не будет2
  • alena_lanskayaКсения, Застройщик не платит по кредиту с суммы размещенных средств на эскроу. То есть взял 3 млрд, на эскроу 2,5 млрд, тогда проценты только с 500 млн платит. А если на эскроу больше, чем в кредит - кредит бесплатный до момента раскрытия. И такие дома тоже есть - те, кто стартанул в ковид и распродал все помещения. А вот дольщик да, продолжает платить проценты по ипотеке, на его деньги на эскроу проценты не начисляются, и неустойка тоже не начисляется. Весь банкет за счет людей6
  • Светлана НаумоваMiro, Дамбас!)))4
  • PeakNeeckВладимир, так для заёмщиков тоже предоставили кредитные каникулы. И я соглашусь с диванным, и ситуация не однобокая, ибо тут два стула, не поучить неустойки или не получить жилье в принципе, так как все побегут за неустойками а у застройщиков проблем сейчас не меньше, а даже больше (имхо) чем в ковидные времена1
  • Ирина П.Павел, вы получите неустойку только после 01.01.20231
  • Ирина П.Валентина, заплатите налог 13% и спите спокойно) Не освобождается1
  • НаталиВозмущению нет предела, когда же правительство будет поддерживать простых смертных2
  • НаталиМихаил, раз так поступают с людьми, пусть банкротятся и побыстрее3
  • НаталиCrazy, а толку то, процентики то всё равно капают. И в результате от чего ушёл к тому и придешь2
  • НаталиИрина, а там ещё что нибудь придумают ,и вуаля дулю под нос1
  • Crazy ElkaНатали, я не в курсе как работают кредитные каникулы. Имелось ввиду полностью приостанавливать кредит включая начисление процентов. С момента предполагаемой сдачи по ДДУ, до момента фактического получения квартиры.1
  • НаталиCrazy, ага щаз. Всё не так просто, это было бы слишком шикарно. Процентики капают, только не все об этом знают, никто же не читает мелкий шрифт, и потом вуаля сюрпрайз, будто и не платил вовсе1
  • Crazy Elka1
  • НаталиCrazy, вот и я о том, "всё для народа".государям верить себя не уважать0
  • AKОтлично. Поддержало правительство строителей, но почему-то за счет граждан.6
  • РаисЗахаровнаАнтон, в чем проблема купить не новострой? Терпилы продолжают есть кактус)0
  • Marat GizatullinПавел, там же за просрочку, которая возникла после 29 марта 2022, а по просрочкам которые возникли раньше, все должно быть по старому, судя по тексту0
  • Алексей МасловскийИгорь, то есть люди, которые потратили деньги на оплату жилья вперёд и ждут его к определённому сроку, в большинстве случаев тратя деньги на аренду, должны из своего кармана оплачивать задержку строительства? Так не нойте тогда вы, а помогите им в свою очередь из собственного кармана.5
  • Светлана СемилетоваУ нас строиться 8 лет ( жк Территория , СПб) , просрочка 4 года. Объект проблемным не признают , неустойка пока под большим вопросом , т.к. застройщик в принципе никогда не платит неустойки , уходит по отработанной схеме. Этот же застройщик для других жк продолжает новые сборы и ни кому нет дела куда бы не обращались , т.к. хозяин депутат СПб -А.Н. Некрасов.Простые дольщики , которые живут на съёмном желье не нуждаются в поддержке , а те кто имеет ежегодный миллиард прибыли активно поддерживается правительством. Вот как наше правительство заботиться о простых людях , враньё с экранов уже так надоело!!!!!!!!!1
  • Артем АввакумовИгорь, вы судя по всему на стройке трудетесь, я свои бабки застройщику дал,за квадраты переплатил как указано в договоре, суд выиграл долго морозился застройщик, а теперь неустойку мне не кто не должен... как то в одну сторону ветер дует не находите? Пусть банкротятся мое какое дело, исполняют свои обязательства по дду5
  • Дмитрий Тимохин"Если застройщик нарушил срок еще до того, как правительство приняло постановление, вы можете подать на него в суд и попытаться взыскать неустойку за это время в обычном порядке. Для этого нужно рассчитать неустойку и написать претензию." То есть если застройщик нарушил 1 сентября 2021 года, а передал 31 июля 2022, то проценты можно взыскать с 1 сентября 2021 года по 31 июля 2022? Или все же проценты можно взыскать с 1 сентября 2021 по 28 марта 2022?1
  • RpechА что же вы друзья сами ноете про нытиков? Все-то вам люди не нравятся. В зеркало поглядеть иногда не мешает1
  • RpechАнтон, что за стандарты отменили?0
  • RpechВиктор, поддерживать надо за счёт правительства, а не граждан. Все вроде ясно3
  • RpechГалина, ни в коем случае не подписывать. Не могут они заставить1
  • Nikolay KeskinovНичего удивительного, если учесть тот факт, что все крупные застройщики или в правительстве сидят, или корешатся с правительством. Тот факт, что федеральный закон не может быть отменён постановлением, никого не волнует. Кто из адекватных предпринимателей будет вести бизнес в такой стране...1
  • Кристина КоротееваИгорь, Нытики? люди которые платят за съем и ипотеку нытики? наверное это проблема государства, что до такого довели людей , что риск есть остаться безработными , что риск есть обанкротиться . А не проблема как вы выразились нытиков !3
  • Кристина КоротееваИгорь, Ни каких каникул банки не дают!!!!3
  • viv567Правительство продолжает шлёпать незаконные антинародные постановления, освобождающие застройщиков от ответственности. Отменены обязательные строительные регламенты. Приостановлено действие Федеральных Законов и принципа "закон обратной силы не имеет". Творится немыслимое! Вслед за постановлением N 479 от 26.03.2022 г., освобождающим застройщиков от ответственности с 29.03.2022 по 31.12.2022, вышло постановление N 1732 от 30.09.2022 г., продляющее освобождение застройщиков от ответстветственности вплоть до 30.06.2023 г. (и далее вновь будет продлено). Штрафы, пени, неустойки и другие меры ответственности, предусмотренные Федеральными Законами, на период действия постановлений начисляться не будут. Начисленные ранее (до вступления в силу постановлений) замораживаются. В этой связи лишь один риторический вопрос к правительству. Вы чьи интересы назначены защищать на ваших должностях: интересы народа (дольщики) или строительных барыг (застройщиков)?1
  • АлексейИгорь, засланый казачёк2