Правительство снова установило мораторий на взыскание неустойки с застройщиков

Застройщиков вновь освободили от финансовых санкций за нарушения.

Дольщики не смогут взыскать со строительной компании неустойку за задержку сроков сдачи дома или передачу квартиры с дефектами. Мораторий действует с 22 марта по 31 декабря 2024 года.

Расскажу подробнее, как это отразится на правах дольщиков, и почему так происходит.

Запрет на начисление и взыскание неустойки работает для обеих сторон — застройщика и дольщиков.

Для дольщиков. Временно отменены все финансовые санкции, которыми могли воспользоваться дольщики. Участники долевого строительства больше не смогут получить:

• пени за нарушение сроков передачи объекта — 1/300 ключевой ставки, которая действовала на день сдачи квартиры по ДДУ, за каждый пропущенный день;
• проценты за пользование деньгами дольщика — возникали, если застройщик не вернул в срок деньги после расторжения договора ДДУ  , рассчитывались со дня, когда дольщик внес оплату по ДДУ, и по день, когда застройщик выплатил внесенную сумму, — тоже 1/300 ключевой ставки в день;
• неустойку за неустранение дефектов  ;
• штраф 50% от присужденной судом суммы за то, что застройщик не решил проблемы без судебного разбирательства  .

Если дольщик обратился за взысканием неустойки и штрафов до начала действия нового моратория — 22 марта 2024 года, то он еще сможет взыскать пени и проценты, начисленные до указанной даты, но лишь после 31 декабря 2024 года. Это будет указано в судебном решении. Но неустойка будет рассчитана по ключевой ставке ЦБ не выше чем на 1 июля 2023 года — 7,5%  . Это невыгодно для дольщика, так как, например, в марте 2024 года ключевая ставка 16%.

Обращаться за компенсациями в период действия моратория бессмысленно: денег не дадут ни во время, ни после окончания ограничений.

Для застройщиков. Застройщик не сможет применять по отношению к дольщику только одну санкцию. Это пени за нарушение срока внесения платежа по ДДУ — считались тоже по 1/300 ключевой ставки, которая действовала на момент нарушения обязательства. Но это касается только ДДУ, по которым предусмотрела оплата в рассрочку.

Это уже не первый случай, когда государство вводит моратории на рынке новостроек. Последний работал с марта 2022 по конец июня 2023 года. Ограничения призваны поддержать строительную отрасль.

Одной из причин можно считать высокую ключевую ставку — с декабря 2023 года она держится на уровне 16%. Чем выше ставка ЦБ, тем более дорогими становятся кредиты. Застройщики пользуются проектным финансированием: новостройки строят не на деньги дольщиков, а за счет кредитов с субсидированием от государства. Ставка по этим займам низкая, но она все равно растет, как и расходы на обслуживание кредитов. Так, если в первом квартале 2022 года средняя ставка была 4,03%, то в четвертом квартале 2023 она выросла до 6,4%.

Положение застройщиков также ухудшается из-за программ льготной ипотеки. Крупные банки стали выдавать такие кредиты только при условии, что застройщики будут платить им комиссию 5—10%.

По кредитному договору деньги застройщику дал банк — они заблокированы на счете эскроу, пока дом не достроят.

Дольщик платит не застройщику, а банку: вносит ежемесячные платежи по кредитному договору. Здесь никаких послаблений нет. Нужно платить вовремя, банк вправе начислять неустойку — пени или штраф, в зависимости от условий кредитного договора.

Что еще почитать по теме:

1. Как принять квартиру у застройщика.
2. Как избежать одностороннего акта приема-передачи квартиры.
3. Я отсудила миллион у застрой­щика за некачественную отделку.