Сбербанк при продаже жилья разрешил сохранять ипотечную ставку продавца: что следует знать

Сбербанк будет оформлять куплю-продажу недвижимости через перевод ипотечного долга от продавца к покупателю.
Покупатель сможет получить ипотеку на тех же условиях, на которых ее оформлял продавец. Пока банк реализует программу в тестовом режиме, подтвердили в Сбере. В Архангельской области уже прошла первая подобная сделка.
Как работает перевод ипотеки
Вот как банк проводит подобные сделки:
- Покупатель собирает стандартный пакет документов, который нужен для одобрения ипотеки: паспорт, СНИЛС, документы о трудоустройстве и доходах.
- Продавец подает заявку на сделку через личный кабинет сервиса «Домклик». Банк рассматривает заявку. Срок — до семи рабочих дней.
- Если все хорошо, специалист банка готовит документы и проводит сделку вместе с покупателем и продавцом.
- Долг продавца переводят на покупателя, при этом сохраняют и срок ипотеки, и ежемесячный платеж, и прочие условия. График платежей будет тот же, но на покупателя откроют новый счет, куда он будет вносить платежи по ипотеке.

У новой программы ипотеки есть отличия от стандартной ситуации, когда покупатель получает одобрение банка по актуальным условиям и приобретает квартиру на кредитные деньги банка.
Отличия перевода ипотеки от обычной ипотеки
Условия | Обычная ипотека | Перевод долга |
---|---|---|
Что с упрощенным порядком | Возможна «ипотека по паспорту», когда заемщик не представляет никаких документов о работе и доходе | Упрощенного порядка нет, обязателен полный пакет документов |
Кто подает заявку | Покупатель | Продавец |
Каков срок одобрения | 1 сутки | 7 рабочих дней |
Сколько займет вся сделка | 3—7 дней | До 21 дня |
Какие документы надо оформлять | Договор купли-продажи | Договор купли-продажи между покупателем и продавцом и договор о переводе долга между сторонами и банком |
Отличия перевода ипотеки от обычной ипотеки
Обычная ипотека | |
Что с упрощенным порядком | Возможна «ипотека по паспорту», когда заемщик не представляет никаких документов о работе и доходе |
Кто подает заявку | Покупатель |
Каков срок одобрения | 1 сутки |
Сколько займет вся сделка | 3—7 дней |
Какие документы надо оформлять | Договор купли-продажи |
Перевод долга | |
Что с упрощенным порядком | Упрощенного порядка нет, обязателен полный пакет документов |
Кто подает заявку | Продавец |
Каков срок одобрения | 7 рабочих дней |
Сколько займет вся сделка | До 21 дня |
Какие документы надо оформлять | Договор купли-продажи между покупателем и продавцом и договор о переводе долга между сторонами и банком |
Плюсы и минусы
Вот главные преимущества перевода ипотечного кредита на продавца.
✅ Ставка по кредиту может получиться ниже рыночной. Например, в феврале 2023 года средний процент по ипотеке на покупку вторичного жилья — 11%, а у продавца может быть ставка января 2022 года — 9—10% или даже 2021 года, когда средняя ставка на вторичном рынке была 8,3%, а в некоторые месяцы — даже 7,3%.
Например, продавец купил квартиру за 7 000 000 ₽ в ипотеку под 7,5% на 25 лет с первоначальным взносом 1 500 000 ₽. Ежемесячно он платил 40 644 ₽. При тех же условиях, но со ставкой 11% ежемесячный платеж будет 53 906 ₽, а переплата — почти на 4 000 000 ₽ больше. Если покупатель собирается тоже брать ипотеку, ему выгоднее перевести на себя ипотеку продавца.
✅ Сделка безопасна для всех сторон. Банк не снимает залог и разрешает переход права собственности с сохранением обременения. Сделка проходит внутри одного банка, квартира уже проверена, когда продавец оформлял свой кредит.
✅ Покупателю не надо делать новый отчет об оценке. Для квартиры он стоит около 5000 ₽, для частного дома — вдвое больше.
А вот недостатки программы.
❌ Нельзя перевести ипотеку с субсидированной ставкой. Если у продавца сельская, семейная или ИТ-ипотека, ее не переоформить. А именно по таким ипотекам обычно самые выгодные ставки.
❌ Сумма кредита не может быть выше текущей задолженности продавца по ипотеке. То есть покупатель уплачивает разницу между ипотечным долгом и суммой продажи недвижимости, если такая разница есть.
Например, квартиру продают за 4 000 000 ₽, а сумма долга по ипотеке — 1 500 000 ₽. Для перевода долга банк выдаст в кредит только 1 500 000 ₽, остальное покупатель вносит своими деньгами. Если оставшейся суммы у покупателя нет — например, у него только 400 000 ₽ на первоначальный взнос по стандартной ипотеке, — придется оформлять обычную ипотеку.
❌ Комиссия за перевод ипотеки — 1%, но минимум 12 000 ₽ и максимум 30 000 ₽. Например, при сумме долга меньше 1 200 000 ₽ ставка 12 000 ₽, свыше 1 200 000 ₽ — 1%. Это нигде не прописано, но логичным кажется, что комиссию уплачивает покупатель, потому что он получает ипотеку по ставке ниже рыночной.
❌ При переводе долга условия ипотечного кредита продавца полностью сохраняются, а значит, покупатель получит не только ту же ставку, но и тот же срок кредита, и тот же размер ежемесячного платежа. Не получится варьировать эти параметры, чтобы сделать кредит более комфортным.
❌ При низкой ставке у продавцов будет желание поднять стоимость квартиры на рынке и продавать жилье вместе с ипотекой по верхней планке ценового коридора. Но вряд ли таких предложений будет много: не все, кто приобрел квартиру по низкой ставке, решат ее продать в ближайшее время.
Кому не дадут перевести ипотеку
Перевод долга не считается отдельной услугой, поэтому информации о нем на сайте Сбербанка не найти. Это ипотечная программа только для действующих клиентов банка, для них она доступна в личном кабинете обслуживания ипотеки.
Если у продавца ипотека другого банка, оформить перевод на ипотеку покупателя в Сбербанке не получится.
Кроме того, покупатель должен соответствовать требованиям банка. Они стандартные для любой ипотечной программы:
- Гражданство РФ или иностранное, но только если иностранец получает зарплату на карту Сбера и за исключением гражданства стран, считающимися недружественными.
- Возраст от 18 до 75 лет на момент погашения кредита.
- Стаж на последнем месте работы от трех месяцев.
Новости, которые касаются всех, — в нашем телеграм-канале. Подписывайтесь, чтобы быть в курсе происходящего: @tinkoffjournal.
02.03, 14:48
Продавец получает разницу между ценой продажи и величиной задолженности. А платежи, которые он вносил, это как бы плата за пользование чужими деньгами, почему он должен их получить назад?
03.03, 00:29
Свойство времени. Подруге-банкроту банк первой тройки в январе дал ипотеку по паспорту без первоначального. Жду, когда начнут выдавать ипотеку по Подорожнику.
03.03, 07:05
No,, красный, зеленый или синий?
03.03, 07:48
Сергей, есть все три, я качественно подготовилась.
04.03, 17:14
No,, так а банку что?не платит-заберут квартиру,не доплатила до конца-заберут квартиру ещё и денежки получат по взносам,которые она вносила ежемесячно. банк всегда в выигрыше,как кот в сметане
05.03, 23:50
Сергей, про ипотечный кризис 2008 года слышали? Пузырь на рынке недвижимости, нулевой первоначальный взнос и заемщики с низкой платежеспособностью. В итоге цена на недвижимость падает, сумма долга больше цены, банк получает убыток.
02.03, 14:32
А что насчет субсидированной ставки от застройщика?
02.03, 13:57
Вот если бы с субсидированной ставкой так можно было то это была бы новость. :)
02.03, 14:17
Sergey, это противоречит логике субсидирования.
Государство стимулирует некоторые категории граждан брать ипотеку подешевле, а потом гражданин фактически продаёт свою ипотеку кому угодно.
Конечно же государство (в лице банка/законодателя итп) не будет это поощрять или прямо запретит. В противном случае смысл субсидирования теряется.
02.03, 16:18
Сергей, так я и говорю, вот это была бы новость.
04.03, 17:24
Sergey, тут уже есть Сергей Редин, Сергей Разин, а я Сергей Росов
вот так встреча господа!
04.03, 17:21
Sergey, эх хорошо бы было
02.03, 14:26
Василий, Если у продавца привлекательная ипотечная ставка, то он получает доп преимущество при продаже квартиры.
04.03, 17:18
Анна, это преимущество для тех,кто и так именно эту квартирку присмотрел,а пересмотреть взгляды и взять квартиру пониже этажом или в соседнем доме, но с хорошим % вряд ли заставит
02.03, 15:25
Анна, это типичная "уловка 21", если человек имеет ипотеку, то у него автоматически нет никаких преимуществ, поскольку он радуется тому, что покупает квартиру себе и банку.
04.03, 17:20
Иван, а мог бы дяде платить за съем, а так какому то банку приходится.у вас случаем квартирка не сдается??ябснял
02.03, 15:09
Что-то мне это напоминает, не могу понять что именно... А! Мировой кризис конца первой декады этого века в масштабах одной страны 😃
03.03, 07:52
Ипотека без первоначальным взносом
03.03, 15:45
М-да. Опять новости и опять нужно попасть под её условия, но увы и ах. Мне нужно больше сумма для покупки чем осталось выплатит продавцу
08.03, 20:26
Вообще не понимаю этих сложностей в условиях того, когда наверное 70% жилья ипотечное. Ни в одном банке нельзя открыть аккредитив! Почему аааа??!!! Почему покупатель, хочет купить ипотечную квартиру, и чтобы ему было спокойнее, положить деньги на спец счет?! Почему в век технологий сделку нельзя совершить за день и все переводы тоже?! Ладно, фик бы с ним, можно и подождать - но просто дичь, то что банки предлагают только два варианта - это ипотека на покупателя или покупатель тебе отдает деньги и ты гасишь ипотеку. Что за древний мир?!