Новые облигации девелопера GloraX из Санкт-Петербурга с доходностью 14,5%

Параметры нового выпуска

О компании

GloraX — российская строительная компания, которая работает на рынке уже более 8 лет. Основные проекты девелопера расположены в Санкт-Петербурге, Москве и Нижнем Новгороде — в общей сложности около тридцати ЖК сейчас находится на разных стадиях строительства. До 2026 года менеджмент хочет провести IPO с общей оценкой, превышающей миллиард долларов.

Основной бизнес GloraX — это проектирование, строительство и реализация собственной недвижимости в трех регионах России. С 2014 года девелопер построил всего более 1,3 млн квадратных метров жилья, к 2025 году менеджмент планирует почти в 3 раза нарастить ввод в эксплуатацию новых объектов — ежегодно компания хочет сдавать от 500 тысяч квадратных метров.

Все свои проекты GloraX делит на пять форматов:

1. GloraX City — новые крупные городские проекты, чаще всего квартальной застройки.
2. GloraX Air — недвижимость комфорт-класса в спальных районах города или за его пределами.
3. GloraX Aura — камерные проекты премиум-класса в престижных локациях, органично встроенные в сложившуюся городскую среду.
4. GloraX Space — мультиформатные пространства, выгодно сочетающие коммерческую и жилую функции.
5. GloraX Business — высококлассные офисные пространства, превосходящие ожидания.

Своим главным конкурентным преимуществом менеджмент GloraX считает инновационные технологии продаж. Компания выделяет четыре канала продаж: сайт, мобильное приложение, офлайн-каналы и Lora — первый цифровой помощник в мире девелопмента.

Особенности продаж застройщика:

1. Сопровождение клиента от момента выбора квартиры до стадии сделки и проживания.
2. Персонализированные предложения на основе анализа данных, полученных из нескольких каналов взаимодействия с клиентом.
3. Рост конверсии и скорости выхода на сделку за счет использования бесшовной омниканальной модели.
4. Виртуальные туры на строящиеся проекты с помощью VR-очков.
5. 92% сделок осуществляется в онлайн-формате.
6. Снижение расходов на маркетинг и брокеридж.

Финансовые результаты

GloraX — это быстрорастущий российский бизнес, который в 2021 году продемонстрировал слабые финансовые показатели на фоне низкого объема ввода в эксплуатацию нового жилья.

К 2024—2025 годам ситуация должна кардинально улучшиться за счет крайне амбициозного плана развития. План, по мнению менеджмента, способен значительно улучшить результаты компании и поможет создать технологическую девелоперскую компанию.

Текущие ключевые рыночные тренды:

1. Продление программы господдержки по ипотеке на новостройки до середины 2024 года.
2. Расширение программы семейной льготной ипотеки: до конца 2023 года программа будет распространяться на семьи с одним ребенком, если он родился после 01.01.2018.
3. Основной инструмент продаж — программа «Субсидируемая ипотека» — совместная партнерская ставка банка и застройщика.
4. Разработка и запуск в работу новых ипотечных программ и инвестиционных продуктов для покупателей вроде накоплений в квадратных метрах.

Аргументы за

Удачное географическое местоположение. GloraX возводит свои объекты в наиболее маржинальных регионах России — в Москве и Санкт-Петербурге, где цены на жилье значительно превышают общерыночный показатель. В 2023 году компания планирует выйти в еще один крупный промышленный город — Нижний Новгород.

Льготная программа от государства. Правительство продлило действие программ «Льготная ипотека» и «Семейная ипотека» до июня 2024 года. Это должно помочь GloraX в достижении намеченных стратегических целей: до 2025 года девелопер намерен кратно нарастить свои финансовые результаты и выйти на IPO.

Высокая доходность. Краткосрочные облигации GloraX сейчас предлагают инвесторам более чем 15% доходности к погашению — высокий показатель для российского долгового рынка. Основные цели нового выпуска: пополнение оборотного капитала, увеличение земельного банка и исполнение обязательств перед контрагентами.

Долгосрочные перспективы. В России стареющий жилищный фонд недвижимости, возраст постройки которого в ближайшее время должен заставить собственников задуматься о покупке нового жилья: почти половину всего фонда возвели до 1971 года.

Аргументы против

Высокая долговая нагрузка. Текущее значение мультипликатора «чистый долг / EBITDA» GloraX находится в рискованной зоне — около 4,6. Эту проблему застройщик намерен полностью решить в 2023 году за счет сильного роста EBITDA, которая снизит данный показатель до 1.

В ближайшие 12 месяцев у компании не должно возникнуть проблем с долгом, так как менее 20% от общего долга менеджменту нужно будет погасить.

Слабые результаты в начале 2023 года. В январе 2023 года российские девелоперы зафиксировали двузначное падение спроса, что заставило их снизить цены на свои новостройки, — максимальные скидки сейчас доходят до 30%.

Если положение не улучшится, то GloraX может не выйти на заявленные темпы: валовая прибыль — 8,7 млрд рублей, EBITDA — 4,6 млрд рублей.

Что в итоге

Новые облигации GloraX — интересный инструмент с отличной доходностью и неплохим кредитным рейтингом на уровне BBB− со стабильным прогнозом от компании «АКРА».

Российских инвесторов должен заинтересовать этот долговой выпуск девелопера, если они готовы к определенному риску, так как сейчас банковский депозит в год приносит почти в два раза меньше.