Zillow Group (NASDAQ: ZG) — американский сайт для продажи и покупки жилой недвижимости. Ускорение бизнесу компании придал бум недвижимости в США, но ее главное преимущество — мощный алгоритм, обрабатывающий кучу информации, связанной с недвижимостью. Он так хорош, что только ради него компанию вполне могут купить.

Что тут происходит

Читатели давно просили нас начать разбирать отчетность и фундамент бизнеса американских эмитентов. Идею разобрать Zillow предложил наш читатель Alex Freeman в комментариях к обзору Renewable Energy Group. Предлагайте в комментариях компании, разбор которых вам хотелось бы прочитать.

На чем зарабатывают

Это сайт для покупателей домов и риелторов. Согласно годовому отчету, у компании есть три основных сегмента.

Дома. В этом сегменте компания дает клиентам пользоваться своей площадкой для продажи и покупки домов. Zillow покупает дома через сервис Zillow Offers, чтобы потом перепродать. Компания за несколько дней после поступления информации и инспекции дома покупает его, готовит к перепродаже и продает в течение 90 дней.

Продвинутый алгоритм позволяет вычислять рыночную цену жилой недвижимости на основании множества факторов — криминогенная обстановка в районе, наличие школ и детских садов поблизости, общий уровень достатка — и сразу же предлагать покупателю или продавцу нужную цену. Zillow Offers — это важная фича компании, к которой мы еще вернемся.

Интернет, медиа и технологии. В этом сегменте компания получает выплаты за клики на рекламные объявления от риелторов в сервисе «Премьер-агент», арендодателей, застройщиков и других компаний, работающих в сфере недвижимости.

Ипотека. Здесь компания получает выплаты заимодателей за клики на их рекламу на сайте Zillow.

Работает компания не только в США, но в отчете нет разбивки по странам. Можно предположить, что выручка компании за пределами США невелика: компания отдельно сообщает, что изменение валютных курсов не может испортить ей итоговый финансовый результат.

Финансовый результат компании за 2019 год в тысячах долларов

Дома Интернет, медиа и технологии Ипотека
Выручка за Zillow Offers 1 365 250
Выручка за премьер-агентов 923 876
Выручка за аренду 164 173
Выручка за ипотеку 100 691
Другая выручка 188 847
Общая выручка 1 365 250 1 276 896 100 691
Себестоимость выручки −1 315 345 −98 522 −18 154
Продажи и маркетинг −171 634 −488 909 −53 585
Технологии и развитие −78 994 −365 769 −32 584
Общие и админ. расходы −81 407 −243 636 −41 133
Стоимость убытков
Затраты на покупки
Расходы на интеграцию 650
Общие расходы −1 647 380 −1 196 836 −146 106
Прибыль или убыток от операций −282 130 80 060 −45 415
Другая прибыль сегмента 1409
Выплаты по задолженностям −29 990 −956
Прибыль или убыток до налогов −312 120 80 060 −44 962
Выручка зв Zillow Offers
Дома
1 365 250
Интернет, медиа и технологии
Ипотека
Выручка за премьер-агентов
Дома
Интернет, медиа и технологии
923 876
Ипотека
Выручка за аренду
Дома
Интернет, медиа и технологии
164 173
Ипотека
Выручка за ипотеку
Дома
Интернет, медиа и технологии
Ипотека
100 691
Другая выручка
Дома
Интернет, медиа и технологии
188 847
Ипотека
Общая выручка
Дома
1 365 250
Интернет, медиа и технологии
1 276 896
Ипотека
100 691
Себестоимость выручки
Дома
−1 315 345
Интернет, медиа и технологии
−98 522
Ипотека
−18 154
Продажи и маркетинг
Дома
−171 634
Интернет, медиа и технологии
−488 909
Ипотека
−53 585
Технологии и развитие
Дома
−78 994
Интернет, медиа и технологии
−365 769
Ипотека
−32 584
Общие и админ. расходы
Дома
−81 407
Интернет, медиа и технологии
−243 636
Ипотека
−41 133
Стоимость убытков
Дома
Интернет, медиа и технологии
Ипотека
Затраты на покупки
Дома
Интернет, медиа и технологии
Ипотека
Расходы на интеграцию
Дома
Интернет, медиа и технологии
Ипотека
650
Общие расходы
Дома
−1 647 380
Интернет, медиа и технологии
−1 196 836
Ипотека
−146 106
Прибыль или убыток от операций
Дома
−282 130
Интернет, медиа и технологии
80 060
Ипотека
−45 415
Другая прибыль сегмента
Дома
Интернет, медиа и технологии
Ипотека
1409
Выплаты по задолженностям
Дома
−29 990
Интернет, медиа и технологии
Ипотека
−956
Прибыль или убыток до налогов
Дома
−312 120
Интернет, медиа и технологии
80 060
Ипотека
−44 962
Выручка и прибыль за последние 12 месяцев в миллиардах долларов, итоговая маржа в процентах от выручки. Источник: Macrotrends
Выручка и прибыль за последние 12 месяцев в миллиардах долларов, итоговая маржа в процентах от выручки. Источник: Macrotrends

Каждое приобретение — это потеря, а каждая потеря — это приобретение

В 2020 году в США был дикий рост спроса на недвижимость, поэтому у компании сильно выросла выручка. Но на прибыль это не повлияло: по итогам года компания все такая же убыточная.

Хотя в третьем квартале компания наконец-то стала прибыльной: на 656,692 млн долларов выручки у нее 39,570 млн прибыли — итоговая маржа 6%. Результат все равно отличный, в этом же квартале в 2019 году прибыль была меньше, а по итогам года выручка выросла.

Финансовый результат компании с 1 июля по 30 сентября 2019 года в тысячах долларов

Дома Интернет, медиа и технологии Ипотека
Выручка за Zillow Offers 384 626
Выручка за премьер-агентов 240 698
Выручка по ипотеке 25 292
Другая выручка 94 592
Общая выручка 384 626 335 290 25 292
Себестоимость выручки −370 796 −24 318 −4721
Продажи и маркетинг −49 186 −118 514 −13 647
Технологии и развитие −20 651 −94 656 −8667
Общие и админ. расходы −22 174 −55 749 −10 570
Расходы на интеграцию 5
Общие расходы −462 807 −293 237 −37 610
Прибыль или убыток от операций −78 181 42 053 −12 318
Другая прибыль сегмента 344
Выплаты по задолженностям −9689 −280
Прибыль или убыток до налогов −87 870 42 053 −12 254
Выручка за Zillow Offers
Дома
384 626
Интернет, медиа и технологии
Ипотека
Выручка за премьер-агентов
Дома
Интернет, медиа и технологии
240 698
Ипотека
Выручка по ипотеке
Дома
Интернет, медиа и технологии
Ипотека
25 292
Другая выручка
Дома
Интернет, медиа и технологии
94 592
Ипотека
Общая выручка
Дома
384 626
Интернет, медиа и технологии
335 290
Ипотека
25 292
Себестоимость выручки
Дома
−370 796
Интернет, медиа и технологии
−24 318
Ипотека
−4721
Продажи и маркетинг
Дома
−49 186
Интернет, медиа и технологии
−118 514
Ипотека
−13 647
Технологии и развитие
Дома
−20 651
Интернет, медиа и технологии
−94 656
Ипотека
−8667
Общие и админ. расходы
Дома
−22 174
Интернет, медиа и технологии
−55 749
Ипотека
−10 570
Расходы на интеграцию
Дома
Интернет, медиа и технологии
Ипотека
5
Общие расходы
Дома
−462 807
Интернет, медиа и технологии
−293 237
Ипотека
−37 610
Прибыль или убыток от операций
Дома
−78 181
Интернет, медиа и технологии
42 053
Ипотека
−12 318
Другая прибыль сегмента
Дома
Интернет, медиа и технологии
Ипотека
344
Выплаты по задолженностям
Дома
−9689
Интернет, медиа и технологии
Ипотека
−280
Прибыль или убыток до налогов
Дома
−87 870
Интернет, медиа и технологии
42 053
Ипотека
−12 254

Финансовый результат компании с 1 июля по 30 сентября 2020 года в тысячах долларов

Дома Интернет, медиа и технологии Ипотека
Выручка за Zillow Offers 185 904
Выручка за премьер-агентов 298 673
Выручка по ипотеке 1 201 116 716
Другая выручка 54 198
Общая выручка 187 105 415 389 54 198
Себестоимость выручки −179 804 −28 448 −7972
Продажи и маркетинг −32 714 −102 902 −15 210
Технологии и развитие −28 273 −90 536 −8491
Общие и админ. расходы −20 334 −53 547 −12 014
Расходы на интеграцию
Общие расходы −261 125 −275 433 −43 687
Прибыль или убыток от операций −74 020 139 956 10 511
Другая прибыль сегмента 636
Выплаты по задолженностям −1597 −553
Прибыль или убыток до налогов −75 617 139 956 10 594
Выручка за Zillow Offers
Дома
185 904
Интернет, медиа и технологии
Ипотека
Выручка за премьер-агентов
Дома
Интернет, медиа и технологии
298 673
Ипотека
Выручка по ипотеке
Дома
1 201
Интернет, медиа и технологии
116 716
Ипотека
Другая выручка
Дома
Интернет, медиа и технологии
Ипотека
54 198
Общая выручка
Дома
187 105
Интернет, медиа и технологии
415 389
Ипотека
54 198
Себестоимость выручки
Дома
−179 804
Интернет, медиа и технологии
−28 448
Ипотека
−7972
Продажи и маркетинг
Дома
−32 714
Интернет, медиа и технологии
−102 902
Ипотека
−15 210
Технологии и развитие
Дома
−28 273
Интернет, медиа и технологии
−90 536
Ипотека
−8491
Общие и админ. расходы
Дома
−20 334
Интернет, медиа и технологии
−53 547
Ипотека
−12 014
Расходы на интеграцию
Дома
Интернет, медиа и технологии
Ипотека
Общие расходы
Дома
−261 125
Интернет, медиа и технологии
−275 433
Ипотека
−43 687
Прибыль или убыток от операций
Дома
−74 020
Интернет, медиа и технологии
139 956
Ипотека
10 511
Другая прибыль сегмента
Дома
Интернет, медиа и технологии
Ипотека
636
Выплаты по задолженностям
Дома
−1597
Интернет, медиа и технологии
Ипотека
−553
Прибыль или убыток до налогов
Дома
−75 617
Интернет, медиа и технологии
139 956
Ипотека
10 594

Финансовый результат компании с 1 января по 30 сентября 2019 года в тысячах долларов

Дома Интернет, медиа и технологии Ипотека
Выручка за Zillow Offers 762 022
Выручка за премьер-агентов 690 394
Выручка по ипотеке 266 837
Другая выручка 79 637
Общая выручка 762 022 957 231 79 637
Себестоимость выручки −733 947 −74 628 −13 289
Продажи и маркетинг −107 457 −380 608 −42 302
Технологии и развитие −51 130 −276 886 −24 058
Общие и админ. расходы −54 339 −181 270 −31 497
Расходы на интеграцию 650
Общие расходы −946 873 −913 392 −112 336
Прибыль или убыток от операций −184 851 43 839 −32 699
Другая прибыль сегмента 1059
Выплаты по задолженностям −19 346 −668
Прибыль или убыток до налогов −204 197 43 839 −32 308
Выручка за Zillow Offers
Дома
762 022
Интернет, медиа и технологии
Ипотека
Выручка за премьер-агентов
Дома
Интернет, медиа и технологии
690 394
Ипотека
Выручка по ипотеке
Дома
Интернет, медиа и технологии
266 837
Ипотека
Другая выручка
Дома
Интернет, медиа и технологии
Ипотека
79 637
Общая выручка
Дома
762 022
Интернет, медиа и технологии
957 231
Ипотека
79 637
Себестоимость выручки
Дома
−733 947
Интернет, медиа и технологии
−74 628
Ипотека
−13 289
Продажи и маркетинг
Дома
−107 457
Интернет, медиа и технологии
−380 608
Ипотека
−42 302
Технологии и развитие
Дома
−51 130
Интернет, медиа и технологии
−276 886
Ипотека
−24 058
Общие и админ. расходы
Дома
−54 339
Интернет, медиа и технологии
−181 270
Ипотека
−31 497
Расходы на интеграцию
Дома
Интернет, медиа и технологии
Ипотека
650
Общие расходы
Дома
−946 873
Интернет, медиа и технологии
−913 392
Ипотека
−112 336
Прибыль или убыток от операций
Дома
−184 851
Интернет, медиа и технологии
43 839
Ипотека
−32 699
Другая прибыль сегмента
Дома
Интернет, медиа и технологии
Ипотека
1059
Выплаты по задолженностям
Дома
−19 346
Интернет, медиа и технологии
Ипотека
−668
Прибыль или убыток до налогов
Дома
−204 197
Интернет, медиа и технологии
43 839
Ипотека
−32 308

Финансовый результат компании с 1 января по 30 сентября 2020 года в тысячах долларов

Дома Интернет, медиа и технологии Ипотека
Выручка за Zillow Offers 1 408 832
Выручка за премьер-агентов 732 741
Выручка по ипотеке 2398 293 653
Другая выручка 113 241
Общая выручка 1 411 230 1 026 394 113 241/td>
Себестоимость выручки −1 343 791 −76 153 −19 023
Продажи и маркетинг −152 180 −319 101 −39 791
Технологии и развитие −89 729 −278 740 −22 606
Общие и админ. расходы −65 657 −166 185 −31 849
Расходы на интеграцию
Общие расходы −1 651 357 −914 079 −116 169
Прибыль или убыток от операций −240 127 112 315 −2928
Другая прибыль сегмента 5300 1223
Выплаты по задолженностям −13 506 −1086
Прибыль или убыток до налогов −253 633 117 615 −2 791
Выручка за Zillow Offers
Дома
1 408 832
Интернет, медиа и технологии
Ипотека
Выручка за премьер-агентов
Дома
Интернет, медиа и технологии
732 741
Ипотека
Выручка по ипотеке
Дома
2398
Интернет, медиа и технологии
293 653
Ипотека
Другая выручка
Дома
Интернет, медиа и технологии
Ипотека
113 241
Общая выручка
Дома
1 411 230
Интернет, медиа и технологии
1 026 394
Ипотека
113 241
Себестоимость выручки
Дома
−1 343 791
Интернет, медиа и технологии
−76 153
Ипотека
−19 023
Продажи и маркетинг
Дома
−152 180
Интернет, медиа и технологии
−319 101
Ипотека
−39 791
Технологии и развитие
Дома
−89 729
Интернет, медиа и технологии
−278 740
Ипотека
−22 606
Общие и админ. расходы
Дома
−65 657
Интернет, медиа и технологии
−166 185
Ипотека
−31 849
Расходы на интеграцию
Дома
Интернет, медиа и технологии
Ипотека
Общие расходы
Дома
−1 651 357
Интернет, медиа и технологии
−914 079
Ипотека
−116 169
Прибыль или убыток от операций
Дома
−240 127
Интернет, медиа и технологии
112 315
Ипотека
−2 928
Другая прибыль сегмента
Дома
Интернет, медиа и технологии
5300
Ипотека
1223
Выплаты по задолженностям
Дома
−13 506
Интернет, медиа и технологии
Ипотека
−1086
Прибыль или убыток до налогов
Дома
−253 633
Интернет, медиа и технологии
117 615
Ипотека
−2 791

«Закрываем боли»

В США большая часть населения пользуется услугами риелторов, которые берут себе жирные комиссии. Рынок недвижимости очень большой: каждый год в США продается жилой недвижимости на 1,5 трлн долларов, — но большая часть работы выполняется по старинке. Риелторы приходят и оценивают помещение, нудно и утомительно водят туда потенциальных покупателей — это может длиться месяцами.

Zillow Offers позволяет максимально упростить этот процесс для продавцов и практически за 4 дня продать дом. Нужно подать заявку и получить предварительное предложение, основанное на имеющихся у ПО компании данных о районе, провести проверку дома на следующий день и получить окончательное предложение уже через 1—2 дня после инспекции.

С точки зрения потребителя этот процесс отличается от обычной продажи тем же, чем покупка на Amazon отличается от похода в настоящий магазин. Кроме операций с недвижимостью у компании есть и рекламный бизнес — но ее алгоритм оценки недвижимости выглядит куда интереснее в долгосрочной перспективе.

И тут есть огромный простор для роста: быстрая продажа по интернету составляет лишь 0,5% от всего рынка торговли жилой недвижимостью в США — или 8,9 млрд долларов в год. Поэтому в стартапы, которые занимаются работой с недвижимостью, вливается все больше денег.

Средняя комиссия риелтора в США

1992 6,04%
2005 5,02%
2011 5,30%
2013 5,38%
2014 5,18%
2015 5,26%
2017 5,12%
2018 5,08%
2019 5,70%
1992
6,04%
2005
5,02%
2011
5,30%
2013
5,38%
2014
5,18%
1992
5,26%
2017
5,12%
2018
5,08%
2019
5,70%
Источник: Wall Street Journal
Источник: Wall Street Journal
Источник: Economist
Источник: Economist
Источник: Wall Street Journal
Источник: Wall Street Journal
Источник: Economist
Источник: Economist

Есть высокая вероятность того, что Zillow вполне могут купить в будущем. Компания уже показала отличные темпы роста выручки, работает на развивающемся и перспективном направлении цифровизации риелторского бизнеса. Более того, в последнем квартале она даже показала прибыль.

Поэтому возможно, что компанию купит либо кто-то из сферы недвижимости, либо технологический гигант вроде Amazon или Google — компания, которая строит свой бизнес на обработке огромного массива данных и извлечении из этого прибыли. Даже если они не купят компанию, то могут стать в ней крупными миноритариями или заключить партнерское соглашение — от таких новостей акции Zillow тоже вырастут.

С точки зрения потенциального покупателя алгоритм Zillow может принести большую практическую пользу: технология компании в среднем позволяет покупать дома за цену в районе 98,6% от среднерыночной. Разница вроде бы не огромная, но если учесть, что речь идет о транзакциях на десятки и сотни миллиардов долларов, тогда смысл в покупке Zillow какой-нибудь крупной компанией вроде Blackstone есть.

В этой ситуации основным преимуществом Zillow будет именно ее программное обеспечение, позволяющее анализировать огромный объем данных и очень быстро принимать верное решение. Учитывая безумный спрос на аналитику данных в США, покупка Zillow кем-то крупнее становится все большей вероятностью.

Проблемы

Из-за ряда проблем котировки компании могут быть весьма волатильными.

Стоимость больше рынка. Компания сейчас стоит 25 млрд долларов — это в 2,5 раза больше рынка автоматизированной продажи недвижимости, на котором она работает. Zillow занимает около четверти этого рынка. Тот факт, что она стоит больше всего своего рынка, будет способствовать турбулентности этих акций. Хотя этот рынок только появился и будет развиваться, поэтому в долгосрочной перспективе не стоит расстраиваться из-за нынешней переоцененности компании.

Убыточность. Компания убыточна — и уже одно лишь это делает ее акции волатильными.

Структура бизнеса. Половину выручки компании дает не ее великий алгоритм, а рекламный бизнес. И тут Zillow — заложник конъюнктуры рынка. В США сейчас бум недвижимости, о чем мы подробно говорили в обзоре Trex. Но есть небольшая вероятность, что скоро он закончится.

Рост продаж домов в этом году происходил на фоне массового обеднения населения и роста безработицы. Но дело в том, что дома в США покупали условные богатеи и те, у кого и так все отлично — с коронакризисом или без.

Для людей с высоким уровнем доходов ситуация с безработицей вернулась к докоронавирусным показателям, и у них все отлично. А вот у бедных все очень плохо, занятость сильно упала, и становится все меньше шансов, что спрос на недвижимость в США останется массовым. Богатые накупили себе домов, потому что давно собирались это сделать, а вот будет ли спрос на недвижимость так же круто расти и дальше — непонятно.

Значительная часть американцев страдает если не от безработицы, то от снижения доходов. Большое количество безработных будет оказывать негативное влияние на рынок труда среди людей со средними доходами и тормозить рост их зарплат. Все это может привести к заметному падению спроса на недвижимость уже в следующем году. Если он упадет, то упадут и рекламные доходы Zillow — акции могут сильно подешеветь. В случае Zillow с ее раздутой капитализацией последствия падения спроса на рынке недвижимости будут гораздо тяжелее, чем у компаний с более вменяемой ценой.

Источник: Bloomberg
Источник: Bloomberg
Источник: Bloomberg
Источник: Bloomberg
Как менялась занятость в США по размерам годового дохода в 2020 году в разных штатах: красный — у людей с низким доходом, меньше 27 тысяч долларов в год; голубой — средний уровень, 27—60 тысяч в год; синий — высокий доход, больше 60 тысяч в год. Источник: The Economist
Как менялась занятость в США по размерам годового дохода в 2020 году в разных штатах: красный — у людей с низким доходом, меньше 27 тысяч долларов в год; голубой — средний уровень, 27—60 тысяч в год; синий — высокий доход, больше 60 тысяч в год. Источник: The Economist

Резюме

Инвестировать в Zillow следует лишь людям с крепкими нервами. Особенно учитывая, что за 2020 год акции компании выросли на 144%.

Zillow — это крайне интересный, пусть и рискованный эмитент. Поэтому с прицелом на долгосрочную перспективу — 5 лет и больше — эти акции вполне можно взять, если вы готовы к волатильности. Проект очень перспективный — там вполне может получиться Amazon от мира недвижимости.