Налоговая разъяснила, как продавать жилье в регионах с сокращенным сроком владения

43
Налоговая разъяснила, как продавать жилье в регионах с сокращенным сроком владения
Аватар автора

Андрей Корнилов

юрист

Страница автора

Осенью 2022 года налоговая служба выпустила письмо, где разъяснила особенности освобождения от НДФЛ при продаже квартиры — в зависимости от того, где стоит на налоговом учете продавец.

Речь идет о регионах, которые установили свои сроки минимального владения недвижимостью. В зависимости от этих сроков начисляется или не начисляется налог при продаже жилья.

Объясню подробнее.

Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно

Что такое минимальный срок владения

Продавец квартиры получает доход, который облагается НДФЛ. Но если собственник владел проданным жильем достаточно долго, то он освобождается от налога. Такой период называют минимальным сроком владения недвижимостью.

По общему правилу минимальный срок владения — пять лет. Срок минимального владения будет три года, если:

  1. квартира получена в дар или по наследству от близкого родственника;
  2. приватизирована;
  3. получена по договору пожизненного содержания с иждивением;
  4. это единственное жилье.

Вообще не учитывают срок владения жильем для семей с двумя и более детьми. Но только если совпадут несколько условий:

  1. Детям не более 18 лет или не более 24 лет, если они учатся очно. Возраст считается на дату, когда зарегистрирован переход права на проданное жилье. Для усыновленных детей это правило тоже действует.
  2. Семья не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи, купит новое жилье.
  3. Кадастровая стоимость проданного жилья до 50 000 000 ₽, а площадь нового жилья или его кадастровая стоимость должна быть больше, чем у проданного.
  4. На момент продажи налогоплательщику и членам его семьи не принадлежало более 50% другого жилья, общая площадь которого больше купленной квартиры.

Обычно начало срока владения отсчитывают с момента регистрации права собственности. Но есть исключения, когда продается:

  1. Объект, доставшийся в наследство. Срок отсчитывается с даты смерти наследодателя.
  2. Готовая квартира, приобретенная по договору долевого участия. Срок отсчитывается с даты полной оплаты застройщику, в том числе из ипотечных денег. Если позже будет доплата за лишние метры, она не считается.
  3. Квартира в Москве, полученная по реновации. В минимальный срок включается владение на праве собственности старой квартирой в снесенном доме.

Минимальный срок владения недвижимостью в разных регионах

Регионы имеют право снижать стандартный минимальный срок владения недвижимостью в пять лет вплоть до нуля. Некоторые регионы воспользовались этим правом.

В ряде областей снижение срока доступно только налоговым резидентам РФ. Таковым считается человек, который на 31 декабря в год продажи недвижимости провел в России от 183 дней.

Регионы, где установлены свои сроки минимального владения недвижимостью

РегионМинимальный срок владенияКто может воспользоваться льготойДля каких объектов применяетсяОснование
Республика Алтай3 годаНалоговые резиденты РФДля любой недвижимости на Алтае, приобретенной в собственность после 1 января 2016 годаЗакон от 06.10.2015 № 49-РЗ
Амурская область3 годаНалоговые резиденты РФДля любой недвижимости в Амурской областиЗакон от 08.09.2021 № 802-ОЗ
Астраханская область3 годаНалоговые резиденты РФДля любой недвижимости в Астраханской области, приобретенной в собственность после 1 января 2022 годаЗакон от 15.02.2022 № 7/2022-ОЗ
Севастополь3 годаНалоговые резиденты РФДля любой недвижимости в Севастополе, приобретенной в собственность после 1 января 2018 годаЗакон от 17.11.2020 № 610-ЗС
Ростовская область0 летВсеДля жилых помещений в Ростовской области, если одновременно выполнены два условия: использован маткапитал и определены доли в праве собственности; до определения долей жилье было в собственности владельца сертификата или его супруга не менее пяти лет.ст. 9.3 закона от 10.05.2012 № 843-ЗС
Ставропольский край3 годаНалоговые резиденты РФДля любой недвижимости в Ставрополье, приобретенной в собственность после 1 января 2016 годаЗакон от 09.03.2016 № 22-кз
Иркутская область3 годаНалоговые резиденты РФДля любой недвижимости в Иркутской областиЗакон от 28.04.2020 № 40-оз
Карачаево-Черкесская Республика3 годаНалоговые резиденты РФДля любой недвижимости в Карачаево-Черкессии, приобретенной в собственность после 1 января 2021 годаЗакон от 24.06.2021 № 35-РЗ
Магаданская область3 годаНалоговые резиденты РФДля любой недвижимости в Магаданской областиЗакон от 27.11.2020 № 2532-ОЗ
Омская область3 годаЖители Омской области с регистрацией в этом регионеДля любого жилья в Омской области, если его купили для детей-сирот или детей, оставшихся без попечения родителей, а местные власти отправили информацию об этом в налоговуюЗакон от 31.01.2022 № 2464-ОЗ
Ханты-Мансийский АО — Югра3 годаВсеДля любой недвижимости в ХМАО, если она куплена после 1 января 2016 года. С 2023 года уменьшенный минимальный срок будет только для жилых помещений, а для остальной недвижимости — общие правилаЗакон от 27.09.2015 № 70-оз
п. 2 ст. 4 закона от 23.12.2021 № 107-03
Чукотский АО1 месяцВсеДля любого жилья на Чукотке, если квартиру покупает сирота или ребенок без попечения родителей в возрасте 23 лет за счет целевых денег на обеспечение жильем. Или, например, мэрия покупает квартиру для детей-сиротЗакон от 31.05.2022 № 42-ОЗ

Регионы, где установлены свои сроки минимального владения недвижимостью

Республика Алтай
Минимальный срок владения3 года
Кто может воспользоваться льготойНалоговые резиденты РФ
Для каких объектов применяетсяДля любой недвижимости на Алтае, приобретенной в собственность после 1 января 2016 года
ОснованиеЗакон от 06.10.2015 № 49-РЗ
Амурская область
Минимальный срок владения3 года
Кто может воспользоваться льготойНалоговые резиденты РФ
Для каких объектов применяетсяДля любой недвижимости в Амурской области
ОснованиеЗакон от 08.09.2021№ 802-ОЗ
Астраханская область
Минимальный срок владения3 года
Кто может воспользоваться льготойНалоговые резиденты РФ
Для каких объектов применяетсяДля любой недвижимости в Астраханской области, приобретенной в собственность после 1 января 2022 года
ОснованиеЗакон от 15.02.2022 № 7/2022-ОЗ
Севастополь
Минимальный срок владения3 года
Кто может воспользоваться льготойНалоговые резиденты РФ
Для каких объектов применяетсяДля любой недвижимости в Севастополе, приобретенной в собственность после 1 января 2018 года
ОснованиеЗакон от 17.11.2020№ 610-ЗС
Ростовская область
Минимальный срок владения0 лет
Кто может воспользоваться льготойВсе
Для каких объектов применяетсяДля жилых помещений в Ростовской области, если одновременно выполнены два условия: использован маткапитал и определены доли в праве собственности; до определения долей жилье было в собственности владельца сертификата или его супруга не менее пяти лет.
Основаниест. 9.3 закона от 10.05.2012 № 843-ЗС
Ставропольский край
Минимальный срок владения3 года
Кто может воспользоваться льготойНалоговые резиденты РФ
Для каких объектов применяетсяДля любой недвижимости в Ставрополье, приобретенной в собственность после 1 января 2016 года
ОснованиеЗакон от 09.03.2016№ 22-кз
Иркутская область
Минимальный срок владения3 года
Кто может воспользоваться льготойНалоговые резиденты РФ
Для каких объектов применяетсяДля любой недвижимости в Иркутской области
ОснованиеЗакон от 28.04.2020№ 40-оз
Карачаево-Черкесская Республика
Минимальный срок владения3 года
Кто может воспользоваться льготойНалоговые резиденты РФ
Для каких объектов применяетсяДля любой недвижимости в Карачаево-Черкессии, приобретенной в собственность после 1 января 2021 года
ОснованиеЗакон от 24.06.2021№ 35-РЗ
Магаданская область
Минимальный срок владения3 года
Кто может воспользоваться льготойНалоговые резиденты РФ
Для каких объектов применяетсяДля любой недвижимости в Магаданской области
ОснованиеЗакон от 27.11.2020№ 2532-ОЗ
Омская область
Минимальный срок владения3 года
Кто может воспользоваться льготойЖители Омской области с регистрацией в этом регионе
Для каких объектов применяетсяДля любого жилья в Омской области, если его купили для детей-сирот или детей, оставшихся без попечения родителей, а местные власти отправили информацию об этом в налоговую
ОснованиеЗакон от 31.01.2022 № 2464-ОЗ
Ханты-Мансийский АО — Югра
Минимальный срок владения3 года
Кто может воспользоваться льготойВсе
Для каких объектов применяетсяДля любой недвижимости в ХМАО, если она куплена после 1 января 2016 года. С 2023 года уменьшенный минимальный срок будет только для жилых помещений, а для остальной недвижимости — общие правила
ОснованиеЗакон от 27.09.2015 № 70-оз

п. 2 ст. 4 закона от 23.12.2021 № 107-03
Чукотский АО
Минимальный срок владения1 месяц
Кто может воспользоваться льготойВсе
Для каких объектов применяетсяДля любого жилья на Чукотке, если квартиру покупает сирота или ребенок без попечения родителей в возрасте 23 лет за счет целевых денег на обеспечение жильем. Или, например, мэрия покупает квартиру для детей-сирот
ОснованиеЗакон от 31.05.2022№ 42-ОЗ

Вот пример, как работает сниженный срок владения. В 2016 году в Ростове семья купила в ипотеку квартиру, первоначальный взнос оплатили маткапиталом. Владельцем сертификата и заемщиком в банке была жена, квартиру тоже оформили на нее. Но она обязалась выделить доли мужу и двум детям после погашения ипотеки.

В 2021 году ипотеку выплатили, доли выделили, квартиру продали. Хотя право собственности за тремя владельцами было зарегистрировано в год продажи, налог в такой ситуации платить не надо.

Что разъяснила налоговая служба

ФНС разъяснила ситуацию, когда налогоплательщик продает недвижимость в регионе с сокращенным предельным сроком, но сам в этом регионе не живет. Возникает вопрос, как исчислять срок для уплаты НДФЛ.

Согласно указанию налоговой службы, которую подтвердил Верховный суд, следует руководствоваться сроком, который установлен в регионе, где продавец зарегистрирован по месту жительства. Причина — НДФЛ идёт в бюджет субъекта, где зарегистрирован налогоплательщик, а значит, только субъект и может своим законом уменьшить минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества.

Например, вахтовик из Костромы ездил в Магадан, купил там жилье и через три года решил его продать. Минимальным сроком владения для продавца будут пять лет, потому что зарегистрирован он в Костроме, а в Костромской области власти не снижали минимальный срок владения. Поэтому костромичу придется уплатить НДФЛ с полученного дохода.

Стоит ли менять регистрацию для ухода от налога

Так как декларацию о доходах подают в регионе, где есть прописка, теоретически продавец может сменить регион, чтобы уйти от НДФЛ. Например, прописаться в Магадане, чтобы продать квартиру в Санкт-Петербурге через три года и без необходимости платить налог.

Но это не сработает по трем причинам:

  1. Во всех региональных законах сказано, что льгота распространяется только на объекты в этих регионах. То есть уменьшенный срок владения в Магадане применят только к человеку с регистрацией в Магадане, который продает квартиру в этом же регионе.
  2. Фиктивная прописка уголовно наказуема: минимальное наказание — штраф 100 000 ₽, максимальное — до трех лет лишения свободы.
  3. Оптимизация налогов не может быть единственной целью какого-то действия. Налоговая может заинтересоваться сменой прописки и выяснить, что она была фиктивная. Тогда продавцу доначислят НДФЛ с учетом минимального срока владения в пять лет и оштрафуют на 40% суммы доначисления. А если за счет фиктивной прописки продавец «сэкономил» 2 700 000 ₽ НДФЛ, возможно и уголовное преследование за неуплату налога — вплоть до трех лет лишения свободы.

Новости, которые касаются всех, — в нашем телеграм-канале. Подписывайтесь, чтобы быть в курсе происходящего: @tinkoffjournal.

Приходилось быстро продавать недавно купленную квартиру? Расскажите о своем опыте:
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка

Вот что еще мы писали по этой теме

Сообщество