Осенью 2022 года налоговая служба выпустила письмо, где разъяснила особенности освобождения от НДФЛ при продаже квартиры — в зависимости от того, где стоит на налоговом учете продавец.

Речь идет о регионах, которые установили свои сроки минимального владения недвижимостью. В зависимости от этих сроков начисляется или не начисляется налог при продаже жилья.

Объясню подробнее.

Все, что нужно знать о недвижимости
Лучшие статьи о том, как покупать, продавать, снимать и обустраивать жилье — в вашей почте по вторникам. Бесплатно

Что такое минимальный срок владения

Продавец квартиры получает доход, который облагается НДФЛ. Но если собственник владел проданным жильем достаточно долго, то он освобождается от налога. Такой период называют минимальным сроком владения недвижимостью.

По общему правилу минимальный срок владения — пять лет. Срок минимального владения будет три года, если:

  1. квартира получена в дар или по наследству от близкого родственника;
  2. приватизирована;
  3. получена по договору пожизненного содержания с иждивением;
  4. это единственное жилье.

Вообще не учитывают срок владения жильем для семей с двумя и более детьми. Но только если совпадут несколько условий:

  1. Детям не более 18 лет или не более 24 лет, если они учатся очно. Возраст считается на дату, когда зарегистрирован переход права на проданное жилье. Для усыновленных детей это правило тоже действует.
  2. Семья не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи, купит новое жилье.
  3. Кадастровая стоимость проданного жилья до 50 000 000 Р, а площадь нового жилья или его кадастровая стоимость должна быть больше, чем у проданного.
  4. На момент продажи налогоплательщику и членам его семьи не принадлежало более 50% другого жилья, общая площадь которого больше купленной квартиры.

Обычно начало срока владения отсчитывают с момента регистрации права собственности. Но есть исключения, когда продается:

  1. Объект, доставшийся в наследство. Срок отсчитывается с даты смерти наследодателя.
  2. Готовая квартира, приобретенная по договору долевого участия. Срок отсчитывается с даты полной оплаты застройщику, в том числе из ипотечных денег. Если позже будет доплата за лишние метры, она не считается.
  3. Квартира в Москве, полученная по реновации. В минимальный срок включается владение на праве собственности старой квартирой в снесенном доме.

Минимальный срок владения недвижимостью в разных регионах

Регионы имеют право снижать стандартный минимальный срок владения недвижимостью в пять лет вплоть до нуля. Некоторые регионы воспользовались этим правом.

В ряде областей снижение срока доступно только налоговым резидентам РФ. Таковым считается человек, который на 31 декабря в год продажи недвижимости провел в России от 183 дней.

Регионы, где установлены свои сроки минимального владения недвижимостью

Регион Минимальный срок владения Кто может воспользоваться льготой Для каких объектов применяется Основание
Республика Алтай 3 года Налоговые резиденты РФ Для любой недвижимости на Алтае, приобретенной в собственность после 1 января 2016 года Закон от 06.10.2015 № 49-РЗ
Амурская область 3 года Налоговые резиденты РФ Для любой недвижимости в Амурской области Закон от 08.09.2021 № 802-ОЗ
Астраханская область 3 года Налоговые резиденты РФ Для любой недвижимости в Астраханской области, приобретенной в собственность после 1 января 2022 года Закон от 15.02.2022 № 7/2022-ОЗ
Севастополь 3 года Налоговые резиденты РФ Для любой недвижимости в Севастополе, приобретенной в собственность после 1 января 2018 года Закон от 17.11.2020 № 610-ЗС
Ростовская область 0 лет Все Для жилых помещений в Ростовской области, если одновременно выполнены два условия: использован маткапитал и определены доли в праве собственности; до определения долей жилье было в собственности владельца сертификата или его супруга не менее пяти лет. ст. 9.3 закона от 10.05.2012 № 843-ЗС
Ставропольский край 3 года Налоговые резиденты РФ Для любой недвижимости в Ставрополье, приобретенной в собственность после 1 января 2016 года Закон от 09.03.2016 № 22-кз
Иркутская область 3 года Налоговые резиденты РФ Для любой недвижимости в Иркутской области Закон от 28.04.2020 № 40-оз
Карачаево-Черкесская Республика 3 года Налоговые резиденты РФ Для любой недвижимости в Карачаево-Черкессии, приобретенной в собственность после 1 января 2021 года Закон от 24.06.2021 № 35-РЗ
Магаданская область 3 года Налоговые резиденты РФ Для любой недвижимости в Магаданской области Закон от 27.11.2020 № 2532-ОЗ
Омская область 3 года Жители Омской области с регистрацией в этом регионе Для любого жилья в Омской области, если его купили для детей-сирот или детей, оставшихся без попечения родителей, а местные власти отправили информацию об этом в налоговую Закон от 31.01.2022 № 2464-ОЗ
Ханты-Мансийский АО — Югра 3 года Все Для любой недвижимости в ХМАО, если она куплена после 1 января 2016 года. С 2023 года уменьшенный минимальный срок будет только для жилых помещений, а для остальной недвижимости — общие правила Закон от 27.09.2015 № 70-оз
п. 2 ст. 4 закона от 23.12.2021 № 107-03
Чукотский АО 1 месяц Все Для любого жилья на Чукотке, если квартиру покупает сирота или ребенок без попечения родителей в возрасте 23 лет за счет целевых денег на обеспечение жильем. Или, например, мэрия покупает квартиру для детей-сирот Закон от 31.05.2022 № 42-ОЗ
Республика Алтай
Минимальный срок владения
3 года
Кто может воспользоваться льготой
Налоговые резиденты РФ
Для каких объектов применяется
Для любой недвижимости на Алтае, приобретенной в собственность после 1 января 2016 года
Амурская область
Минимальный срок владения
3 года
Кто может воспользоваться льготой
Налоговые резиденты РФ
Для каких объектов применяется
Для любой недвижимости в Амурской области
Астраханская область
Минимальный срок владения
3 года
Кто может воспользоваться льготой
Налоговые резиденты РФ
Для каких объектов применяется
Для любой недвижимости в Астраханской области, приобретенной в собственность после 1 января 2022 года
Севастополь
Минимальный срок владения
3 года
Кто может воспользоваться льготой
Налоговые резиденты РФ
Для каких объектов применяется
Для любой недвижимости в Севастополе, приобретенной в собственность после 1 января 2018 года
Ростовская область
Минимальный срок владения
0 лет
Кто может воспользоваться льготой
Все
Для каких объектов применяется
Для жилых помещений в Ростовской области, если одновременно выполнены два условия: использован маткапитал и определены доли в праве собственности; до определения долей жилье было в собственности владельца сертификата или его супруга не менее пяти лет.
Ставропольский край
Минимальный срок владения
3 года
Кто может воспользоваться льготой
Налоговые резиденты РФ
Для каких объектов применяется
Для любой недвижимости в Ставрополье, приобретенной в собственность после 1 января 2016 года
Иркутская область
Минимальный срок владения
3 года
Кто может воспользоваться льготой
Налоговые резиденты РФ
Для каких объектов применяется
Для любой недвижимости в Иркутской области
Карачаево-Черкесская Республика
Минимальный срок владения
3 года
Кто может воспользоваться льготой
Налоговые резиденты РФ
Для каких объектов применяется
Для любой недвижимости в Карачаево-Черкессии, приобретенной в собственность после 1 января 2021 года
Магаданская область
Минимальный срок владения
3 года
Кто может воспользоваться льготой
Налоговые резиденты РФ
Для каких объектов применяется
Для любой недвижимости в Магаданской области
Омская область
Минимальный срок владения
3 года
Кто может воспользоваться льготой
Жители Омской области с регистрацией в этом регионе
Для каких объектов применяется
Для любого жилья в Омской области, если его купили для детей-сирот или детей, оставшихся без попечения родителей, а местные власти отправили информацию об этом в налоговую
Ханты-Мансийский АО — Югра
Минимальный срок владения
3 года
Кто может воспользоваться льготой
Все
Для каких объектов применяется
Для любой недвижимости в ХМАО, если она куплена после 1 января 2016 года. С 2023 года уменьшенный минимальный срок будет только для жилых помещений, а для остальной недвижимости — общие правила
Чукотский АО
Минимальный срок владения
1 месяц
Кто может воспользоваться льготой
Все
Для каких объектов применяется
Для любого жилья на Чукотке, если квартиру покупает сирота или ребенок без попечения родителей в возрасте 23 лет за счет целевых денег на обеспечение жильем. Или, например, мэрия покупает квартиру для детей-сирот

Вот пример, как работает сниженный срок владения. В 2016 году в Ростове семья купила в ипотеку квартиру, первоначальный взнос оплатили маткапиталом. Владельцем сертификата и заемщиком в банке была жена, квартиру тоже оформили на нее. Но она обязалась выделить доли мужу и двум детям после погашения ипотеки.

В 2021 году ипотеку выплатили, доли выделили, квартиру продали. Хотя право собственности за тремя владельцами было зарегистрировано в год продажи, налог в такой ситуации платить не надо.

Что разъяснила налоговая служба

ФНС разъяснила ситуацию, когда налогоплательщик продает недвижимость в регионе с сокращенным предельным сроком, но сам в этом регионе не живет. Возникает вопрос, как исчислять срок для уплаты НДФЛ.

Согласно указанию налоговой службы, руководствоваться надо сроком, который установлен в регионе, где продавец зарегистрирован по месту жительства.

Например, вахтовик из Костромы ездил в Магадан, купил там жилье и через три года решил его продать. Минимальным сроком владения для продавца будут пять лет, потому что зарегистрирован он в Костроме, а в Костромской области власти не снижали минимальный срок владения. Поэтому костромичу придется уплатить НДФЛ с полученного дохода.

Стоит ли менять регистрацию для ухода от налога

Так как декларацию о доходах подают в регионе, где есть прописка, теоретически продавец может сменить регион, чтобы уйти от НДФЛ. Например, прописаться в Магадане, чтобы продать квартиру в Санкт-Петербурге через три года и без необходимости платить налог.

Но это не сработает по трем причинам:

  1. Во всех региональных законах сказано, что льгота распространяется только на объекты в этих регионах. То есть уменьшенный срок владения в Магадане применят только к человеку с регистрацией в Магадане, который продает квартиру в этом же регионе.
  2. Фиктивная прописка уголовно наказуема: минимальное наказание — штраф 100 000 Р, максимальное — до трех лет лишения свободы.
  3. Оптимизация налогов не может быть единственной целью какого-то действия. Налоговая может заинтересоваться сменой прописки и выяснить, что она была фиктивная. Тогда продавцу доначислят НДФЛ с учетом минимального срока владения в пять лет и оштрафуют на 40% суммы доначисления. А если за счет фиктивной прописки продавец «сэкономил» 2 700 000 Р НДФЛ, возможно и уголовное преследование за неуплату налога — вплоть до трех лет лишения свободы.

Новости, которые касаются всех, — в нашем телеграм-канале. Подписывайтесь, чтобы быть в курсе происходящего: @tinkoffjournal.