Как мужчина купил 30 квартир и суды перестали считать его обычным дольщиком

Застройщик не передал мужчине квартиры, то есть нарушил свои обязательства по договору участия в долевом строительстве. При этом дольщик полностью все оплатил, на это у него хватало денег исходя из его финансового состояния.

Этого вполне достаточно, чтобы принять во внимание возражения заявителя и включить его требования в реестр требований о передаче жилых помещений.

Что делать при банкротстве застройщика

22213

Не согласны. То, что мужчина оплатил спорные квартиры, вообще не имеет значения в этом споре.

Суды не раз отмечали, что особые нормы о банкротстве застройщиков существуют, чтобы защитить права дольщиков-граждан, которые хотели улучшить жилищные условия и поэтому заключили ДДУ. Именно их интересы законодатель и охраняет в первую очередь. В этом случае закон приравнивает их к потребителям.

Проблемные объекты достраиваются — в том числе за счет бюджета страны — именно для того, чтобы восстановить право людей на жилье и снять социальную напряженность. Но никак не для того, чтобы компенсировать убытки инвесторов.

Считаем, что применять закон нужно не формально, а с учетом целей, для которых его приняли.

Мужчина явно не собирался жить в 15 квартирах, а хотел продать их и заработать. Более того, из другого дела мы видим, что заявитель купил еще 15 квартир в этом же доме. То есть всего он купил 30 объектов общей площадью более 2 тысяч квадратных метров. Значит, это уже не потребитель, а предприниматель, который должен сам нести риски банкротства застройщика.

Дольщику могут выплатить возмещение, только если площадь квартиры по ДДУ не превышает 120 м². А если человек покупает больше, то он уже профессиональный инвестор и защищать его как дольщика не нужно.

Формально требования заявителя соответствуют закону. Но в попытке отстоять свои права он должен действовать добросовестно. Желание получить возмещение за 15 квартир — и это только по одному делу — мы таким поведением не считаем.

Определение суда первой инстанции отменяем, в возражениях дольщику отказываем.

Согласны с коллегами из апелляционного суда.

Мужчина утверждает, что купил квартиры не для перепродажи, а для себя, своих знакомых и родственников. Но никаких доказательств этому нет.

Оставляем определение апелляционного суда без изменения, а кассационную жалобу — без удовлетворения.

Суды недостаточно хорошо разобрались в вопросе.

Окружной и апелляционный суды правильно посчитали: когда гражданин приобретает сразу несколько квартир, чтобы потом их перепродать и получить прибыль, его требования не должны удовлетворять наравне с другими дольщиками.

Действительно, если застройщик банкротится, то для дольщиков есть бонусы: возможность требовать жилье вместо денег, приоритетная очередь в сравнении с другими кредиторами и так далее. Все для того, чтобы соблюсти право человека на жилье.

Однако если дольщик купил квартиры, чтобы заработать, он тоже вправе вернуть свои деньги в рамках банкротства. Заключать ДДУ можно не только чтобы жить, но и с вполне законными коммерческими целями. Например, гражданин может покупать квартиры, чтобы сберечь деньги от инфляции. Или чтобы сдавать их после постройки дома и получать прибавку к зарплате или пенсии.

Поэтому довод судов о том, что, купив значительное количество квартир по ДДУ в качестве инвестиций, мужчина вел себя недобросовестно и злоупотребил своими правами, неверен.

Долг застройщика перед заявителем нужно квалифицировать так же, как если бы застройщик был должен коммерческой организации. А значит, требования такого дольщика нужно включить в четвертую очередь реестра кредиторов. Причем их можно погасить за счет выплаты компенсации Фондом защиты прав дольщиков.

Есть еще один важный момент: человек может купить несколько квартир для детей, других родственников и близких. Поэтому сама по себе покупка нескольких квартир не говорит о том, что дольщик обязательно инвестор.

Если часть квартир купили в потребительских целях, а другую — в инвестиционных, то и требования дольщика нужно включать в разные очереди реестра. Стоимость квартир для личных и семейных нужд пойдет в реестр требований о передаче квартир. Но суды в этом разбираться не стали.

Также суды ошиблись, указав, что действующее законодательство ограничивает площадь покупаемого помещения 120 м². Количество и стоимость имущества в собственности граждан могут быть любыми. Ограничений по площади квартиры, после превышения которых дольщика следует считать инвестором, в законе нет.

Коллеги из апелляционной инстанции сослались на норму, которая устанавливает порядок получения дольщиком денег, если дом решат не достраивать. Фонд развития территорий выплатит возмещение не более чем за 120 м² по всем помещениям в одном доме. Но к нашему делу эта норма не относится.

Также не согласны с выводом судов о том, что оплата квартир не имеет значения для спора. Это обязательное условие, чтобы попасть в любой реестр кредиторов.

Пересмотрите дело и исправьте ошибки.