Как мужчина оплатил квартиру, но собственником не стал
Изумительные истории
12K
Фотографии в коллаже — Vladimir Zhoga / ElizaVasay / Shutterstock / FOTODOM

Как мужчина оплатил квартиру, но собственником не стал

15
Аватар автора

Ирина Половодова

юрист

Страница автора

В мае 2021 года один житель Дагестана решил купить у другого квартиру. Мужчины договорились об условиях сделки, покупатель выплатил продавцу полную стоимость жилья и получил ключи. Затем стороны обратились к нотариусу, чтобы удостоверить сделку. Но заключили лишь предварительный договор купли-продажи  .

По его условиям мужчины обязались подписать основной договор до сентября 2021 года. Но за три месяца договор купли-продажи так и не был заключен. А в Росреестре по предварительному договору право собственности не зарегистрировали. Покупатель пытался убедить продавца заключить второй договор, но тот проигнорировал все просьбы.

Покупателю ничего не осталось, как идти в суд. Он потребовал признать предварительный договор основным и зарегистрировать за собой право собственности на оплаченную квартиру.

Аргументы сторон

Покупатель. Полгода назад я купил квартиру, отдал владельцу ее полную стоимость, 2 600 000 ₽, — и с тех пор бьюсь за то, чтобы зарегистрировать право собственности.

Я неоднократно звонил продавцу, просил заключить основной договор или хотя бы вернуть деньги. Но он игнорирует просьбы, а сейчас и вовсе не берет трубку. Письменное предложение заключить договор я тоже направлял, но представить эту бумагу в суд не могу.

Я вообще не видел разницы между договорами, меня неправильно проконсультировали. А Росреестр не принимает предварительный договор, хоть мы и заверили его у нотариуса. Проблема в том, что он называется предварительным и не подтверждает переход прав на недвижимость. Регистраторам нужен договор купли-продажи и передаточный акт к нему. А продавец не соглашается подписать его со мной. Просто какая-то безвыходная ситуация.

Прошу признать договор, который мы уже заключили, основным договором купли-продажи и зарегистрировать мое право собственности на квартиру. Ведь я купил ее.

Продавец. Если покупателю нужно — пусть судится. Я отказываюсь что-либо подписывать и ходить на судебные заседания.

Что сказали суды

Аватар автора

Городской суд, первая инстанция:

Дело № 2-272/2022

👎
Купли-продажи не было.

В мае 2021 года истец и ответчик подписали предварительный договор купли-продажи квартиры. В нем есть все условия будущей сделки: предмет, цена и срок заключения основного договора — 1 сентября 2021 года. Квитанции или расписки об оплате у истца нет, но в договоре указано, что расчет произведен. Поскольку договор подписан обеими сторонами, да еще и удостоверен нотариусом, этот пункт и есть расписка.

Срок выхода на сделку — это не просто формальность. После этой даты все договоренности теряют силу, если стороны так и не дошли до МФЦ, чтобы зарегистрировать переход права собственности.

Бывает и так, что одна из сторон уклоняется от заключения основного договора. Тогда вторая должна направить первой предложение о его заключении — и сделать это до окончания срока предварительного договора.

Если никаких других условий в самом предварительном договоре нет, то вторая сторона обязана принять предложение и заключить основной договор. Уклонение любой стороны — повод в судебном порядке обязать контрагента подписать документы или взыскать с него убытки. Причем уклонение — это не только отказ или молчание, но и встречное предложение пересмотреть какие-то из существенных условий.

Обратиться с иском можно в течение полугода со дня истечения срока предложенного выхода на сделку. Истцу следовало заняться именно этим. Он говорит, что направлял предложение, но не доказал это. А звонки к делу не приложить.

В этом деле ни одна из сторон не направила другой предложение о заключении договора. Срок предварительного договора давно истек, все его условия утратили силу, обязательства сторон прекратились. В иске отказываю. Если истец не согласен, он может обжаловать решение в Верховном суде Республики Дагестан.


Покупатель так и сделал.

Аватар автора

Верховный суд Республики Дагестан, апелляционная инстанция:

Дело № 33-4620/2022

🤝
Согласны.

Истец не согласен с тем, что коллега из предыдущей инстанции указал ему на упущенную необходимость принуждать продавца к заключению договора в суде. А мы согласны: между ним и ответчиком подписан только предварительный договор. И его никак нельзя признать договором купли-продажи.

Так как сделка не состоялась, остается только воздействовать на продавца через суд. Но нужных действий истец вовремя не предпринял. А теперь у него нет оснований требовать от ответчика заключить сделку.

Решение законно. Отменять его не станем.


Покупатель не согласился и с этим решением.

Аватар автора

Кассационный суд:

Дело № 88-9546/2022

👌
Все верно.

Наши коллеги не ошиблись. Они верно установили все обстоятельства дела и применили к ним нужные нормы права. У нас нет оснований отменить их решения.


Так дело попало в Верховный суд.

Аватар автора

Верховный суд:

Дело № 20-КГ23-10-К5

🤓
Все суды неправы.

Суды трех инстанций разбирались в том, о чем истец не просил. А его требования оставили без внимания.

Между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры. В нем стороны определили цену будущей сделки и зафиксировали, что деньги уже у продавца.

Мы регулярно объясняем судам, как толковать договоры и какие статьи закона к ним применять. В последний раз делали это в 2018 году. Так вот: договор, который назван «предварительным», но содержит условие о полной или существенной оплате, надо квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате  . Положения закона о предварительном договоре к нему применять нельзя, потому что по смыслу он основной.

Сделка состоялась, городскому суду стоило признать, что перед ним договор купли-продажи. С таким решением суда истец без проблем обратился бы в Росреестр и стал наконец собственником жилья.

Но так как городской суд ошибся, а апелляционный и кассационный его не поправили, отправляем дело на пересмотр.


Материалы дела вернулись в суд первой инстанции.

Аватар автора

Городской суд, пересмотр:

Дело № 2-1057/2023

😅
Исправляюсь.

Теперь вижу, что договор только называется предварительным. Покупатель уже оплатил квартиру, то есть купил ее. Мужчина не обязан бегать и уговаривать продавца подписать документы.

Признаю предварительный договор основным договором купли-продажи квартиры, право на нее переходит покупателю. Решение служит основанием для регистрации перехода прав в Росреестре.

Что в итоге

Покупателю потребовалось полтора года и четыре судебных заседания, чтобы отстоять право на квартиру. Этой волокиты можно было избежать: у мужчины были деньги для сделки, так что стоило сразу подписать договор купли-продажи — минуя промежуточный шаг с предварительным договором.

Когда нужен предварительный договор купли-продажи

Предварительный договор выручает стороны, когда им нужно зафиксировать условия сделки, но они пока к ней не готовы. Например, продавец еще не подготовил нужные документы — не снял обременение с квартиры, а покупатель не собрал всю сумму или ждет одобрения банком ипотеки.

Договор дисциплинирует и дает право требовать от противоположной стороны выполнения обязательств, в том числе в суде. Можно прописать для нарушителя штрафные санкции — и взыскать с него еще и убытки с неустойкой.

Договоренность часто подкрепляют передачей небольшой суммы — обычно не больше 100 000 ₽ — в качестве задатка или аванса. Соглашение о них тоже нужно правильно оформить — как отдельный документ или пунктом предварительного договора. Тогда в случае нарушения договоренностей сторона, сорвавшая сделку, вернет аванс или задаток в двойном размере.

Но не стоит передавать при подписании предварительного договора все деньги. После расчета продавец уже не заинтересован в сделке и может начать уклоняться от подписания основного договора. Тогда покупателю придется идти в суд, а только потом — в Росреестр. За это время ситуация может усложниться. Например, если продавец или сам покупатель умрет, оформлением недвижимости придется заниматься наследникам.


Новости, которые касаются всех, — в нашем телеграм-канале. Подписывайтесь, чтобы быть в курсе происходящего: @tinkoffjournal

Ирина ПоловодоваПодписывали предварительный договор? Расскажите, получилось ли заключить сделку:
  • Lenten>Почему такое произошло? >Я вообще не видел разницы между договорами, меня неправильно проконсультировали. По сути он неправильный договор подписал, в этом и проблема7
  • Far AwayПолгода бегать за продавцом, получившим полный расчет такой серьезной суммы, и надеяться на благополучное решение при вполне явно выраженном отказе - это ж какую выдержку надо иметь. Я бы на месте покупателя после первого-второго разговора уже бы в полиции сидела наверное.38
  • ЙцукенFar, чем вам полиция поможет? Она скажет идите в суд, 100%7
  • Алексей Малахов 🦣Йцукен, она бы сидела в полиции за нанесение телесных повреждений продавцу, а не с заявлением))65
  • Андрей СпицинНасчет темы: Шедеврально! Иногда читаешь и возникает ощущение, что вплоть до Верховного суда РФ все судьи безграмотны. Сам совершал сделку с недвижимостью через ДКП с привлечением Сбербанка как держателя денег, лично ездил с продавцом в МФЦ зарегистрировать сделку, в общем - успех и аллилуйя!11
  • ПолькаИ что, никто никого не зарЭзал?:)) Речь точно о Дагестане??:)) Вообще такие статьи полезны, наверное, с точки зрения информации о законах. Но «вредны» с точки зрения формирования мнения о судах и судьях в нашей стране. Из раза в раз: 99% судей - бездари с купленными дипломами. Кроме Верховного Суда.22
  • Вера ЧерниченкоПродавала квартиру в городе, а купить надо было в пригороде. Сделала предварительный договор, получила аванс 100 тыс и отсрочку на 4 мес. для оформления документов и поиска нового жилья. Нужно было одновременно оформить продажу квартиры и на полученные деньги сразу купить дом. Нелегкая задача. Прошло 6 мес, а я так ничего подходящего не нашла. Покупатели ждали, потому что квартиру брали для сдачи в наем, просто вложение денег, а я продавала по приемлемой для них цене. Зато потом я 3 мес ждала полного расчета. Подписала в МФЦ договор, что расчет полный, и взяла с них ручную расписку, без нотариуса, на 300 тыс. Собственно, они мне ее втулили прямо перед подписанием, без предупреждения, с аргументом: я же нарушила договор по срокам, они ждали, вот теперь моя очередь подождать. Страху натерпелась за это время, не передать. Вроде и расписка действительна, но если бы не отдали, пришлось бы таскаться по судам. А если бы у нотариуса, то без судов сразу на взыскание. Читаю такие статьи и заново всё переживаю.2
  • Шаолиньский монахудивительно что никто никого не убил, всё таки Дагестан, там дела решают по законам гор и древних предков5
  • Евгений СенченкоУже 10 лет как подписывал... История похлеще описанной, хотя и подтолкнула эта статья для её продолжения! У отца появились деньги с продажи участка, но не сильно много, чтобы сразу в построенной новостройке или вторичке и не сильно много, чтобы у надёжного застройщика, поэтому он решил в 2014м вложить их в 2 строящиеся квартиры в ЖК из 7 домов - старшему брату (в 1м) и мне (в 7м). Говорили ему "отдай деньги нам", мы бы подкопили и купили что-то нормальное сразу, но он решил, что мы их профукаем. С 1 по 6 дома уже построены (проводились ПЧО), а 7й на стадии стройки. Брат тогда уехал на Олимпиаду волонтёром и сказал ничего не подписывать мол он своего юриста с наши пошлёт к застройщику или когда сам приедет то пойдёт подписывать. Но отец был упёртым (или упоротым, потому что на него застройщик "давил" мол берите, а то на днях или квартиры разберут или акция закончится) и поэтому поехали с ним к застройщику в офис. К слову, я квартиры вообще не видел и даже в том районе не бывал. В общем, подписал он, потом я - хотя заметил несколько грубых ошибок, после которых они перепечатывали договор раза 2 (например, моя дата рождения была датой выдачи паспорта) и после каждой переделки я перечитывал договор заново - звоночек. Это был как раз предварительный договор с полной оплатой за квартиру, т.е. после подписания отец с представителями застройщика поехали в банк для передачи денег, я же в свою очередь поехал на работу (сделка была утром) и в момент передачи меня не было. Ок, дальше. Подходит срок сдачи - застройщик просит отсрочку на месяц. Подходит срок отсрочки - просит ещё, потом ещё, потом пропадает. Это сейчас есть эскроу счёт и т.д. и т.п., а тогда на этом наваривались и не мало, пока не поймали нескольких "заинтересованных" и государство не стало принимать меры и законы. Со мной должны были заключать уже основной договор, т.к. полная оплата, но с предварительным оставалось только ждать и надеяться, т.к. принимались меры к обманутым дольщикам, а мы были по сути пайщиками и нас "футболили" от инстанции к инстанции. Говоря о "нас", я имею в виду как раз обманутых людей с недостроенным домом - своими силами искали списки "жильцов", обзванивали, проводили собрания, т.к. выяснилось, что застройщика "поймали" на другом строящемся ЖК и он в СИЗО, кстати, до сих пор. Ещё выяснилось, что он делал двойные продажи квартир в нашем доме, даже стал продавать на 7м этаже 6-этажного, а по документам все 7 домов вообще 5-этажные с мансардой. Кто-то из жильцов пошёл в суд и по слухам добился права собственности, после этого организовал свою банду единомышленников, в итоге "наш" лагерь разбился на 2 группы. Я состоял в другой: создали ЖСК, нашли подрядчика, собирали вроде по 6 т.р. с квадрата на достройку, сдавали 2-3 человека, нашли другого подрядчика, т.к. первого не устроила скорость сбора средств, впрочем чуть позже и второй сбежал, потому что кол-во сдававших не увеличилось. Я сам только 5 т.р. сдал, потом 200 взял кредит (38 м2), потратил в итоге на другое и хорошо что не на это. Года 2 назад узнал, что ЖСК заморожен (поступающие деньги в основном шли на содержание самого ЖСК), чат из которого я получал инфу удалён со словами "дальше сами". Но обо мне почему-то вспомнили, когда пришло бумажное письмо с приглашением в суд в качестве участника в деле по обманутым дольщикам на застройщика. Пришёл на первое заседание: прокурор час только зачитывал 1ю часть обвинения и судя по папке - это была только 1/8 часть зачитанного - пригласили на второе заседание, при этом все присутствующие (около 100 человек) заполнили бланк для связи и предполагаемые намерения по поводу застройщика и квартиры в целом. Пришёл на 5 или 6 заседание (о дате и времени приходили смс от суда), уже было человек 6, которые давали показания прокурору, я в том числе. На нём встретил главного представителя 2го лагеря (женщина), которая дала номер адвоката, чтобы я созвонился и обозначился. Выяснилось, что 2ой лагерь подал в суд на право собственности на землю и в итоге дело выиграно. Номер-то я записал, но на тот момент проходил процедуру банкротства физлица, поэтому светить доп.имуществом, тем более на недвижимость, не хотелось, поэтому не звонил. Проходя около месяца назад мимо многострадального дома заметил на нём крышу! Т.е. дом был построен до 5го этажа, застройщик сбежал (в ЖСК собирали как раз на крышу, а жителей 6-7го расселять по цоколям, либо по квартирам не найденных ЖСК жильцов), а тут - стоит крыша, благо моя квартира на 4м. Звоню адвокату, а она говорит что к дому не имеет никакого отношения и пару раз относила документы в арбитраж. Фамилию и имя женщины из 2го лагеря я не помню, номер взять её тоже не догадался - короче, концов нет, дом стоит но уже хотя бы с крышей, квартира наверное плесневеет (ни разу за всё это время в ней не побывал). Пару лет назад (сейчас как никогда) возникло желание продать её, но с предварительным договором она оказалась никому не нужна. Благодаря этой статье сам пойду в суд признавать предварительный за основной!6
  • Vo SamНеплохо было бы этому истцу еще обратиться в суд за неустойкой от продавца и за потребительским штрафом. Пусть козлам НЕ будет повадно кидать людей на деньги. Уроды должны страдать!7
  • ХойяПолька, а в чём вред? В том, что Верховный суд здесь оказывается белым и пушистым, хотя это тоже весьма сомнительно?1
  • Улыбка солнцаПро ячейку не слышали эти люди?1
  • Галина ГостеваНе надо платить деньги сразу до окончания сделки. Хотя я считаю, что между физическими лицами договор заключается по кассовому методу, деньги за квартиру уплачены, документы об оплате есть, значит предварительный договор должен был бы сразу переквалифицирован в договор купли - продажи. Стоила ли того эта квартира, лично мне она была бы не в радость, я бы потребовала назад деньги и аннулировала сделку. Еще бы лучше квартиру нашла, либо бывший хозяин зашевелился.0
  • Артём АЕвгений, случайно не ЖК Марьино Град?0
  • Евгений СенченкоАртём, не, это в Краснодаре - ЖК Культурный - застройщик ИП Личман Александр Эдуардович.1

Сообщество