10 причин, по которым могут аннулировать договор купли-продажи жилья

Иногда квартиру продают не собственники, а мошенники. Они подделывают документы и продают жилье дешевле, чаще всего за наличку

Пример. Квартирант продал арендованную квартиру: подделал паспорт собственника и представился им на сделке. Настоящий собственник через суд обязал покупательницу вернуть ему жилье. Женщине остается только судиться с государством за компенсацию стоимости утраченной недвижимости и ждать, пока найдут мошенника

Продавец может перед сделкой отозвать доверенность. Если государственный регистратор забудет это проверить, договор будет считаться недействительным

Пример. Женщина уполномочила сожителя продать долю в квартире. Вскоре пара разошлась и собственница отозвала доверенность. Но это не помешало сожителю заключить договор купли-продажи. Ни покупатель, ни государственный регистратор не могли об этом знать: нотариус забыл внести информацию об отзыве доверенности в нотариальный реестр. В итоге суд признал сделку недействительной

Продавец должен хотеть передать квартиру другому человеку, то есть совершить сделку по доброй воле. Но иногда собственник подписывает договор под влиянием заблуждения — ошибочного представления о смысле и последствиях сделки. Если заблуждение было существенным, договор можно оспорить

Пример. Пенсионерка подписала соглашение с родственницей: девушка должна была ухаживать за ней, а взамен получить ее квартиру. Но как только договор сдали в Росреестр, родственница перестала навещать бабушку. Та прочитала документ и узнала, что продала жилье и должна выехать. Женщина признала договор недействительным. Суд указал, что намерения продать квартиру у нее не было

Участники мнимой сделки знают, что подписывают договор не для того, чтобы передать права на недвижимость, а для другой цели. Например, вывести имущество из бракоразводного процесса или скрыть от судебных приставов. А когда договоренности не выполняются — идут в суд

Пример. Женщина фиктивно продала дом несовершеннолетней дочери племянницы. Той нужно было приобрести на дочь жилплощадь, чтобы опека разрешила продать квартиру с детской долей. Родственницы договорились, что когда девочке исполнится 18 лет, они вернут дом тете. Только вместо жилья женщина получила иск о выселении. Но она через суд смогла признать сделку мнимой и отменить договор

Мошенники могут вымогать подпись продавца в договоре. Это уголовно наказуемое деяние, и если его докажут, то сделку отменят

Пример. Пенсионеры под влиянием мошенников переоформили квартиру на вымогателя. Следствие это подтвердило: жилье выбыло из собственности супругов в результате преступления. До разбирательств по поводу незаконной сделки пенсионеры не дожили, поэтому оспаривать договор в суде пришлось их сыну. Суд прекратил право собственности незаконного владельца и вернул квартиру в наследственную массу

Когда супруг продает совместно нажитую недвижимость, он должен получить согласие другого супруга на сделку. Даже если пара в разводе, а недвижимость, купленная в браке, полностью записана на продавца, без согласия не обойтись, иначе сделку могут признать недействительной

Пример. Продавец не получил согласие супруги на продажу квартиры. Покупатель продал жилье еще раз. Женщина узнала, что квартира уже не принадлежит ее бывшему мужу, и через суд признала недействительными обе сделки. Половина квартиры — ее собственность

Сделка считается исполненной, когда по ней прошли взаиморасчеты. Чтобы это доказать, нужен чек о переводе денег или расписка о получении продавцом наличных

Пример. Семья заключила фиктивный договор купли-продажи дома. Взамен она должна была получить 200 000 ₽. По устной договоренности право собственности не перешло бы к покупателям, если бы семья вовремя вернула долг.

Но мошенники не стали ждать и начали выселять пенсионеров. Бывшие владельцы в ответ решили доказать, что договор купли-продажи недействительный. Мошенники не смогли подтвердить, что передали деньги за жилье. Они попытались подделать расписку, но суд это распознал и вернул дом продавцам

При банкротстве арбитражный управляющий может оспорить все сделки должника. Супруга продавца это тоже касается. Если квартиру продали по рыночной цене, добросовестный приобретатель ничем не рискует

Пример. Предпринимательница объявила себя банкротом. За год до этого она продала свои доли в квартирах зятю и дочери. После этого дочь перепродала квартиру добросовестному покупателю. Суд признал недействительными договоры купли-продажи между родственниками, но права добросовестного собственника сохранил. Жилье останется в его собственности, а деньги за квартиру в конкурсную массу внесет дочь

Продавец должен понимать значение сделки, но гарантировать это почти невозможно. Даже если собственник не состоит на учете у психиатра и нарколога, не лишен и не ограничен в дееспособности, но его признают таковым после сделки, ее оспорит его опекун. Достаточно доказать, что состояние здоровья уже тогда не позволяло продавцу понимать, что он делает

Пример. Мужчина ушел в запой и продал квартиру. А потом вернул ее через суд. Психиатрическая экспертиза показала: владелец не осознавал, что лишается единственного жилья. Квартира вернулась к собственнику, а покупатель получит возмещение цены сделки, которое смог подтвердить распиской, — только 400 000 ₽

Если собственник продает долю в праве собственности или комнату в коммуналке, нужно сначала предложить ее остальным владельцам. Если этого не сделать или продать третьему лицу дешевле, чем предлагалось остальным, сделку можно оспорить. А права и обязанности покупателя суд переведет на собственника с преимущественным правом покупки

Пример. Сосед известил собственницу другой комнаты в квартире о предстоящей продаже. Женщина решила выкупить комнату. Но после того как отдала задаток, продавец передумал и продал комнату другому покупателю. Женщина в суде оспорила сделку. Покупателю пришлось отдать ключи от комнаты женщине, а ей — выплатить покупателю цену сделки

Отвечаем на сложные юридические вопросы и разбираем законы в потоке «Все о правах и обязанностях»