Экспертиза не против перепланировки, но ее все равно не дают узаконить

19

Женщина купила квартиру в Краснодаре площадью почти 160 квадратных метров и сделала там перепланировку. Перенесла перегородки, расширила кухню и ванную, установила дополнительные радиаторы. Разрешения на это она не получала, но потом решила все узаконить. Пошла в администрацию, но получила отказ.

Аватар автора

Екатерина Мирошкина

экономист

Страница автора

Отказ пришлось оспаривать в суде. К делу подключились разные ведомства и эксперты: все дали заключения, что перепланировка ничего не нарушает, никому не мешает и сделана по закону. Вроде бы ничего не мешало ее узаконить, даже суды были не против. Но администрация не сдалась и дошла до Верховного суда. Он-то и добавил хозяйке квартиры проблем: дорогой ремонт теперь может выйти ей боком, несмотря на положительное заключение всех экспертиз. ПОЛОЖИТЕЛЬНОЕ. ВСЕХ.

Камень преткновения — конфигурация «мокрых зон». У женщины получилось так, что «мокрая зона» ее квартиры оказалась над жилыми зонами соседей снизу. К этому придралась администрация, а все мероприятие потерпело крах.

Какие аргументы были у женщины в свою пользу?

Она сделала перепланировку самовольно, то есть без разрешения. Потом решила привести в порядок документы и сама пришла в администрацию: разрешите сохранить изменения в квартире и оформите их законность.

У женщины были заключения экспертиз:

  1. Конструкции дома не нарушены.
  2. Надежности и безопасности дома ничего не угрожает.
  3. Здоровью и жизни людей тоже.
  4. Установка дополнительных батарей не изменила систему отопления.
  5. Права третьих лиц соблюдены.
  6. СЭС: требования санпинов соблюдены.
  7. МЧС: пожарная безопасность в норме.

Всего проводилось пять экспертиз, и все в пользу собственницы квартиры.

Почему администрация была против?

Хозяйка квартиры переделала санузел и кухню. По данным администрации, ванная получилась над жилыми комнатами соседей. Кухня тоже. Но по правилам так быть не должно. Поэтому чиновники стояли на своем и сохранять квартиру в переделанном состоянии не разрешали, даже несмотря на заключения экспертиз и согласие надзорных органов.

Пришлось судиться.

Что сказали суды?

Аватар автора

Две инстанции 👍

№ 33а-24205/2017

Перепланировку сделали, чтобы улучшить жилищно-бытовые условия, но самовольно. Нужна экспертиза, чтобы разобраться, можно ли ее сохранить.

Эксперты из разных ведомств в один голос говорят, что нарушений нет, требования соблюдаются. Фактически перепланировка в квартире сделана по закону и никому не мешает. Нет причин запрещать женщине все узаконить. Администрация не права, женщина права.

Аватар автора

Верховный суд 👎

№ 18-КГ18-101

Перепланировку, переустройство и переоборудование нужно согласовывать с органами власти. Если заниматься этим самовольно, администрация имеет право потребовать вернуть все как было.

Но если перепланировка никому не угрожает и сделана по правилам, можно ее узаконить, а все изменения сохранить. Для этого должны соблюдаться все нормы.

Есть несколько заключений экспертиз, что с нормами все в порядке. Но это не так. По санпину санузел в отдельно взятой квартире не может находиться над жилой комнатой или кухней соседей снизу. А кухня не может находиться над жилой комнатой.

Администрация говорит, что из-за увеличения санузла и кухни теперь их часть находится над жилыми комнатами соседей с третьего этажа. Но ни одна экспертиза этого не проверила, а суды тоже не разобрались. Если санузел с кухней и правда оказались над жилыми комнатами, перепланировка нарушает требования санпина и узаконить ее нельзя.

Итог. Решения судов в пользу хозяйки квартиры признали незаконными и отменили. Дело будут пересматривать. Все решит расположение санузла и кухни. Нужно проверить, как там у соседей. Новое решение суд первой инстанции еще не вынес.

Зачем нужно было вообще идти в администрацию? Сделала ремонт и жила бы себе

Квартиру без узаконенной перепланировки сложнее продать, в любой момент могут возникнуть претензии от администрации: оштрафуют, заставят переделать или вообще выставят жилье на торги.

Какое дело администрации до чужой перепланировки? Жалко, что ли, узаконить?

Государству не все равно, как и что вы переделываете в квартире, план которой это государство раньше согласовало. Перепланировка влияет не только на комфорт жильцов конкретной квартиры, но и на безопасность соседей и даже всего дома.

Если без разрешения снести стену, она может оказаться несущей, и обрушится целый подъезд. Если санузел или кухня будут над жилой комнатой, у соседей возникнут проблемы со звукоизоляцией или их зальет. Когда начнут искать виноватых, выяснится, что администрация согласовала незаконную перепланировку и теперь сама же во всем виновата. Никто из чиновников не захочет поплатиться должностью или сесть в тюрьму ради того, чтобы у кого-то из жильцов кухня стала чуть больше, а на балконе появился теплый пол.

Что будет, если решение вынесут в пользу администрации?

Администрация уже отказалась узаконить перепланировку. Если суд встанет на сторону чиновников, а отказ признают законным — женщина не получит документы, что с ее квартирой все в порядке. А так как администрация уже в курсе перепланировки, то будет требовать вернуть квартиру в прежнее состояние. Если не выполнить эти условия, жилье могут выставить на торги, за счет денег от продажи все переделают, а разницу вернут. Если, конечно, после такой переделки деньги вообще останутся.

Как сделать перепланировку в квартире и не нарушить закон?

Перепланировку лучше делать заранее, по утвержденному плану и с разрешением. У нас есть пошаговая инструкция для тех, кто не хочет потом судиться и переделывать. Если решили сначала сделать, а потом оформлять, проконсультируйтесь с экспертами. Без специальных знаний нельзя отличить перепланировку от переустройства и переоборудования. Можно снести что-нибудь не то и навредить не властям, не государству, а своей семье.

Если перепланировку уже сделали, есть два способа ее узаконить.

Административный. Нужно собрать документы и подать заявление в орган, который занимается такими вопросами. В Москве это Мосжилинспекция. Уточнить можно в местном БТИ.

Судебный. Если в ведомстве отказали, подавайте иск, чтобы признать решение об отказе незаконным. Суд может назначить экспертизу.

При покупке квартиры проверьте, есть ли там перепланировка и согласована ли она. Даже если ее сделали не вы, спросят с вас и будете отвечать.

Екатерина МирошкинаКак думаете, кто все-таки прав в этой истории с перепланировкой?
  • Екатерина МирошкинаПрава хозяйка квартиры. Экспертиза на ее стороне, а что еще нужно?0
  • Екатерина МирошкинаПрава администрация. Они должны соблюдать требования, а тут есть нарушения с кухней и санузлом.14
  • Екатерина МирошкинаНадо было не согласовывать и просто жить в квартире. Все так делают, и ничего.3
  • AndyАдминистрация молодцы! Наверное.0
  • Лейсан ГильфановаЭтот кейс говорит не столько о мнении Верховного суда, сколько о низком качестве разбора дел нижестоящими инстанциями. Чтобы знать, что по нормам нельзя переносить мокрые зоны над/под жилые помещения соседей, вообще не надо быть экспертом, погуглить уже достаточно.9
  • Aleksey Danilinизвините, но вы противоречите сами себе! Это очень грубое нарушение, все знают, что мокрые зоны переносить нельзя! ВСЕ, как это все дали положительное заключение? Это ерунда, никто не согласует перенос мокрых зон. Либо Вас обманули, либо Вы плохо проверили инфу..1
  • Aleksey Danilinтам есть исключение, мокрую зону можно расширить только на такие пространства, где коридор.. и нет ограничений, если первый этаж или второй уровень двухэтажной квартиры.0
  • Екатерина МирошкинаAleksey, это реальные судебные дела. Ссылки на них есть по тексту. Это не моя личная история. Выводы всех экспертиз четко описаны в решениях. Там все высказались «за», включая МЧС и СЭС. Именно потому, что решения первых инстанций удивительные и странные, мы о ней и рассказали. Чтобы читатели не уповали на экспертизу и тщательнее готовились к перепланировке, осознавая последствия и расходы.3
  • Екатерина МирошкинаAleksey, Об этом тоже подробно написано в нашей большой статье про перепланировку. Сссылка тоже стоит. Но выводы экспертиз реальные, они есть и вот такой результат. Посмотрим, чем в итоге все закончится при пересмотре.1
  • Alexey PushkarevПрецедент очень не хороший. Получилось, что мнение администрации важнее чем заключение экспертизы. Администрация должна была либо оспорить экспертизу и доказать, что она не верна, либо решение экспертизы должно было остаться в силе. Сейчас получается суд одобрил волюнтаристское решение администрации, потому что доказательств того, что был перенос мокрой зоны над жилым помещением у администрации нет, нет экспертного заключения, что перенос был, а заключение экспертов подтвердивших отсутствие нарушений не оспорено. Если бы заключение экспертов было оспорено, то тогда можно было бы взыскивать с них ущерб, за некорректную экспертизу. А так получается, что администрация вольна принимать любые решения и не учитывать экспертизы. А это нарушает права граждан и ставит их в неравные условия в спорах с администрацией. Может быть в статье было что-то упущено и экспертиза была аннулирована и администрация предоставила какие-то неоспоримые доказательства. Из текста не понятно в действительности ли был перенос мокрой зоны над жилым помещением или это придумала администрация и ничего такого нет. В общем не понятно кто врет экспертиза или администрация.1
  • Михаил ЯстребПосмотрите еще раз п 3.8 санпин. Там речь только о ванне и туалете, кухни там нет. Санпин не запрещает переносить кухню под жилым помещением. Только надо не забыть гидроизоляцию сделать. Так что женщине только туалет с ванной надо перенести, чтобы узаконить.0
  • Alex PopovКак только прочитал про перенос "мокрых зон", то сразу возник вопрос: какие ей там экспертизы и кто делал? Это же чушь. Переносить мокрые зоны нельзя и точка. Всё. Что дальше обсуждать?0
  • Alex PopovМихаил, например перенос кухни над жилой зоной соседей - это ухудшение их условий, это запрещено. Согласование такой перепланировки произвести невозможно.0
  • Данила СтатиевскийА вот интересно получается. Допустим, у меня планировка такая : |санузел|коридор|комната|. Соответственно, у соседей снизу тоже такая. По закону переносить мокрые зоны нельзя, но расширять за счёт коридора можно. Я присоединяю коридор к санузлу и получаю |санузел|комната|. А ещё можно расширять жилые зоны за счёт коридоров. И соседи решают наоборот расширить комнату за счёт коридора. и у них тоже в итоге получается |санузел|комната|. Только теперь они у нас "внахлёст" и часть моего нового санузла по факту находится над частью их новой комнаты. Всё, моя планировка потеряла законность и соседи могут подавать в суд?0
  • Елена НекрасоваДанила, ну тут,Вы,батенька, тогда попали))))))))) Поэтому с соседями надо дружить и договариваться....;-)1
  • Марат МусинДанила, на сколько я помню на этот счет тоже есть оговорка в сп. Что то вроде "нельзя сделать такую перепланировку при которой соседи сверху окажутся в положении нарушивших закон"0
  • Алина МалярПрава администрация.Дома строят по плану и изменения в них могут дать трещины или того хуже.перед перепланировкой нужно все проверять!0
  • Nickolay PashinПрава администрация!0
  • Ростислав ВентураВ законе и санпинах чётко прописано, что запрещено мокрой зоне, даже Ее части, быть над жилой зоной Как эксперты могли посчитать такую планировку законной?! Это не эксперты , это г...но и ВС абсолютно прав0