Налоговая начислила 350 тысяч рублей за проданную недвижимость. Спас суд
В 2008 году мужчина купил нежилое помещение. Он решил сдавать его в аренду и честно декларировал доходы. Предпринимателем он в то время не был: отчитывался как физлицо, каждый год подавал налоговую декларацию и платил 13% с доходов. Это законно: формально не запрещено сдавать в аренду личную недвижимость даже без статуса ИП.
В 2009 году мужчина стал ИП, но занялся бизнесом, который вообще не был связан с той недвижимостью. Помещение само по себе, а оптовая торговля офисной мебелью — отдельно. В бизнесе он помещение не использовал и продолжал подавать декларации как физлицо. Как предприниматель он работал на УСН «доходы минус расходы» и тоже исправно платил налог с прибыли.
В 2014 году он решил продать помещение за 2,8 млн рублей. Сдавать его в аренду к тому времени он давно перестал. Налог на доходы с продажи не заплатил: использовал законный вычет как физлицо. Помещение он приобрел 6 лет назад, так что по закону налога быть не должно. Но не тут-то было. Ему доначислили налог 350 тысяч рублей. Начались суды.
Почему начислили налог, если есть право на вычет?
При продаже недвижимости можно получить вычет по НДФЛ. Если продать любую личную недвижимость, которая была в собственности больше минимального срока владения, налога вообще не будет.
Декларацию в таком случае тоже можно не подавать. Налоговая видит, что продано помещение, которое тот же собственник покупал шесть лет назад, — оснований отчитываться и что-то платить в бюджет быть не должно. Мужчина так и подумал и сделал все вроде бы по закону: продал помещение за 2,8 млн рублей, налог не заплатил и декларацию не подавал. Всю информацию о сделке налоговая получает из общих баз и может отследить сроки владения.
Но тут налоговая увидела другое. Помещение продал человек, который в это время был ИП. Назначение у помещения нежилое — налоговая решила, что это доход от бизнеса. А бизнес на УСН. Это значит, что налог на доходы по ставке 13% физлицо не платит. А на других системах налогообложения вычет по НДФЛ при продаже недвижимости не дают. Минимальный срок владения здесь роли не играет. Вывод: вычета в размере полной суммы доходов быть не может.
Предприниматель на УСН платит налог с разницы между доходами и расходами и не пользуется вычетами, как при НДФЛ. Налоговая сделала доначисления за продажу помещения, как будто его продал ИП на УСН — 280 тысяч рублей налога плюс пеня и штраф. Получилось 350 тысяч.
Что сказали суды?
Три инстанции 👎
Налоговая проверяла 2014 год. В это время мужчина уже был ИП на УСН. В этом же году он продал недвижимость. Раньше он ее сдавал, то есть фактически занимался предпринимательской деятельностью.
Значит, доход от продажи — это доход от бизнеса. Бизнес на УСН, а вычеты на упрощенке не положены. Нужно заплатить минимум 1% от стоимости помещения.
Тот факт, что ИП занимался торговлей мебелью, а не продажей и арендой недвижимости, значения не имеет. Под УСН попадают все доходы, которые он получил, когда был ИП. Никаких вычетов по НДФЛ ему не положено. Если декларировал раньше доходы как физлицо — молодец, но это как раз и означает, что он занимался предпринимательством. Просто не оформлялся как ИП, но фактически им был: систематически получал доход от арендаторов.
Налоговая права: 350 тысяч рублей придется заплатить.
Верховный суд 👍
Предпринимательская деятельность — это когда физлицо занимается чем-то в статусе ИП.
Если человек не зарегистрировался как ИП, но систематически получает доход и ведет бизнес, ему могут начислить налоги как предпринимателю. Ссылаться на то, что статуса ИП нет, не получится.
Но это налоговая должна доказывать, что человек фактически предприниматель, а не просто физлицо, которое сдает личную недвижимость и получает дополнительный доход.
Аргументы могут быть, например, такие:
- Нанимается рабочая сила.
- Закупается оборудование, технологии, сырье.
- Используются информационные ресурсы.
- Затраты нацелены на получение прибыли.
- Ведется учет хозяйственных операций.
- Операции повторяются и их много.
- Есть связь с другими сделками за тот же период.
Для продажи недвижимости важно, что оно, например, недолго находилось в собственности — то есть его купили, чтобы потом продать. А потом купили другое и снова продали.
В этом случае налоговая не разобралась и даже не пыталась. Нельзя делать вывод, что продажа недвижимости — это результат предпринимательской деятельности.
Кроме того, налоговая в течение шести лет получала декларации 3-НДФЛ и видела, что мужчина сдает нежилое помещение и получает доход от арендаторов. Арендаторы при этом не физические лица, а компании — они сами удерживали у него НДФЛ и перечисляли в бюджет. Так и положено, когда фирма платит человеку.
Никаких подозрений у налоговой эта схема не вызвала, хотя в то время мужчина уже официально стал ИП и продавал мебель. Почему-то тогда не было ни вопросов, ни проверок, ни уведомлений, что пора бы использовать спецрежим.
Мужчина имел полное право думать, что раз налоговая не предъявляет к нему претензий, не запрашивает пояснений и документов, то все в порядке и он ничего не нарушает. Отдельно сдает личное помещение как физлицо, отчитывается и платит НДФЛ. Отдельно ведет бизнес на УСН, тоже отчитывается, платит налоги и взносы от продажи мебели. Потом взял — продал личную недвижимость, получил законный вычет и законно не заплатил налог.
Если налоговая не имела претензий, пока получала декларации, и не квалифицировала эту деятельность как предпринимательскую, то теперь поздно. Иначе выходит, что налоговая может творить произвол: сначала говорить, что все нормально, а потом доначислять сотни тысяч. Конституционный суд не раз это объяснял.
Итог. Решения трех инстанций отменили, потому что они были приняты с нарушениями. Дело предпринимателя отправили на пересмотр с указанием учесть разъяснения Верховного суда. Окончательное решение вынесли в пользу предпринимателя. Мужчина ничего налоговой не должен, а вот она ему еще вернет госпошлину.
Это значит, что можно сдавать квартиру, а потом стать ИП и потерять право на вычет?
Может быть все что угодно. Каждая ситуация индивидуальная, и анализировать ее желательно с экспертом. Можно сдавать квартиру, быть ИП и сохранить право на вычет — налоговой даже в голову не придет что-то доначислить. А можно сдавать квартиру, не быть ИП, не отчитываться и попасть на налоги и штрафы вовсе не из-за продажи.
В этой ситуации предпринимателю повезло. Помогла честность: раньше мужчина отчитывался перед налоговой и претензий к нему не было. Причем доход от аренды он декларировал одновременно с предпринимательской деятельностью. Верховный суд раскусил хитрый ход налоговой: раньше не имела претензий, а как появился повод что-то доначислить, тут же спохватилась.
Если бы мужчина не сдавал декларации, ему было бы сложнее доказать свою правоту. Это тот случай, когда стоило чем-то пожертвовать, чтобы потом не потерять больше.
Но была и другая история, когда налогоплательщику не удалось оспорить доначисления на сумму 720 тысяч рублей. Он тоже продал недвижимость, которую сдавал в аренду. Там есть другие нюансы — в таких делах бывает важна каждая мелочь.
Как сдавать и продавать недвижимость, чтобы не попасть на внезапные налоги?
Сдавать личную недвижимость и получать от этого доход не запрещено. Можно делать это как физлицо — то есть без регистрации ИП. А можно как предприниматель.
Если вы сдаете квартиру, проблем меньше. Будет сложно связать это с какой угодно предпринимательской деятельностью, если только у вас не апартаменты и вы не отельер. Сдача квартиры в аренду — это просто возмездная сделка. ФНС считает, что регистрироваться в качестве предпринимателя при этом необязательно.
Можно декларировать доходы, платить НДФЛ как физлицо и не бояться доначислений. Когда придет время, заявите вычет, и, может быть, вообще не придется платить налог при продаже. Даже если вы ИП и, например, делаете сайты или продаете детские игрушки, объяснить, как личная квартира используется для бизнеса, налоговой будет сложно.
Если вы сдаете коммерческую недвижимость, нужно быть осторожнее и просчитывать риски заранее. Как только вы продадите объект, налоговая об этом узнает. Если при этом вы ИП (об этом она, конечно, тоже знает), то попробует доказать, что доход от продажи недвижимости — предпринимательский. А дальше все зависит от выгоды для бюджета, вашей убедительности и квалификации юриста.
Не надейтесь на эти выводы Верховного суда. Они очень важные, их обязательно стоит учесть, но у вас может быть другая ситуация и другой результат. Сейчас кому-то повезло, а год назад тот же Верховный суд не помог предпринимателю и оставил в силе доначисления на сумму 630 тысяч рублей.
Мы бы хотели дать вам тут много советов, но все равно не сможем учесть все нюансы. Пока просто имейте в виду, что продажа недвижимости при наличии статуса ИП может обернуться доначислениями. Речь в таких случаях идет о сотнях тысяч рублей. Прежде чем оформить сделку, проконсультируйтесь с налоговым экспертом. Лучше сделать это еще до того, как заключите первый договор и зарегистрируетесь как ИП.
Присылайте нам свои вопросы в анкете. Разберем конкретные ситуации, ответим лично или напишем об этом отдельную статью.
