Раньше я думала, что купить новостройку на этапе строительства — точно выгодно. Но это оказалось не совсем так.

В декабре 2014 года мы с мужем купили однокомнатную квартиру в подмосковных Люберцах. Она была в строящемся доме и стоила 3,85 млн рублей. Это было дешево, ведь через два года рядом обещали открыть метро. Мы взяли ипотеку, а потом кредит на ремонт и мебель. Со всеми расходами квартира обошлась нам в 4,73 млн рублей. Но мы мечтали, что когда откроют метро, она подорожает и окупится с лихвой.

Квартира действительно подорожала: в 2019 году она стоила бы 5,3 млн рублей, а сейчас, в феврале 2021 года, — 6,6 млн рублей. Но нам пришлось продать ее раньше — в 2018 году и всего за 4,5 млн рублей. Метро тогда еще не открыли, хотя сроки давно прошли. И часть наших расходов так и не окупилась. А когда мы заплатили налог с продажи, то в сумме ушли в минус на 316 050 Р.

Эта статья для тех, кто хочет купить квартиру в новостройке ради прибыли. Расскажу, сколько мы потратили на ремонт и сделки и сколько переплатили по кредитам. И объясню, почему невыгодно инвестировать в квартиру без ремонта, если не готовы ждать продажи несколько лет.

Почему мы решили купить квартиру

До ноября 2014 года мы с мужем не думали покупать жилье. Мы готовились к свадьбе, снимали квартиру на окраине Москвы и собирались в ближайшие годы путешествовать.

А у моей мамы были сбережения — 3 150 000 Р. Осенью 2014 года она насмотрелась новостей про антироссийские санкции и поняла, что рубль падает. Чтобы деньги не съела инфляция, она подарила их нам на свадьбу и посоветовала вложить в недвижимость — у нас же не было собственного жилья.

Сначала вместо квартиры мы хотели купить евро — примерно 55 000 € по 57 Р. А потом испугались, что евро подешевеет, и передумали. Откуда нам было знать, что через год он, наоборот, подорожает до 70 Р.

В общем, мы тогда прислушались к маме и стали искать квартиру.

Почему мы выбрали новостройку

Мы искали варианты в пределах 5 км от Мкада. Сначала смотрели однокомнатные квартиры на вторичном рынке, чтобы сразу и переехать. Но хорошие однушки стоили от 4,3 млн рублей, а мы хотели уложиться ровно в 4 млн. Так что в итоге выбрали квартиру в новостройке за 3 850 000 Р.

Квартира была площадью 34,5 м², а дом находился в Люберцах, в четырех километрах от Мкада. В ноябре 2014 года в нем были готовы четыре этажа из семнадцати, а сдать его обещали в декабре 2015 года.

Нам понравилось, что в десяти минутах пешком строится станция метро «Косино-Ухтомская» — потом ее переименовали в «Лухмановскую». На портале правительства Москвы мы прочитали, что она откроется в 2016 году. И решили, что купить рядом квартиру всего за 3 850 000 Р — большая удача. Мы понимали, что квартира будет без отделки, но о тратах на ремонт не думали: до него же был целый год. Я взяла ипотеку на недостающие 700 000 Р и в декабре 2014 года подписала с застройщиком ДДУ — договор долевого участия.

Закона о защите прав дольщиков тогда не было. Мы понимали, что стройку могут заморозить и деньги будет сложно вернуть, но решили не думать о плохом. Повезло, что застройщик в итоге не обманул.

Планировка квартиры мне не нравилась. Гостиная была вытянутая, а прихожая — маленькая. Но вариантов лучше за свои деньги мы не нашли
Планировка квартиры мне не нравилась. Гостиная была вытянутая, а прихожая — маленькая. Но вариантов лучше за свои деньги мы не нашли
Так сейчас выглядит дом, где была наша квартира. Обычная кирпичная высотка
Так сейчас выглядит дом, где была наша квартира. Обычная кирпичная высотка
До метро 13 минут пешком
До метро 13 минут пешком

Дополнительные траты при покупке

Уже на этапе покупки квартира обошлась нам дороже чем 3,85 млн рублей. Ведь мы потратились на регистрацию ДДУ и оформление ипотеки. А когда через год дом достроился, доплатили застройщику за лишнюю площадь: квартира получилась больше, чем планировалось.

Вот сколько составили эти траты.

Регистрация ДДУ. Чтобы ДДУ был действителен, его надо было зарегистрировать в Росреестре. Мы с юристом застройщика могли вместе подать документы, но в офисе мне сказали, что он сделает это сам. Я должна только заплатить за его услуги 15 000 Р. А если откажусь, квартиру мне вообще не продадут. В общем, выбора у меня не было.

Для регистрации ДДУ понадобились доверенность и заявление, заверенные у нотариуса. Доверенность была от меня, чтобы юрист мог действовать от моего имени. А заявление — от моего мужа, что он не против покупки квартиры на совместно нажитые деньги. Каждый документ обошелся в 700 Р. А на все оформление сделки мы потратили 16 400 Р.

Оформление ипотеки. Чтобы оформить на меня ипотеку, тоже потребовалось нотариальное согласие моего мужа — за него мы отдали 700 Р. Плюс за 2500 Р я застраховала свою жизнь: без этого банк увеличил бы ставку на 1%. К счастью, дом был не достроен, поэтому мне не пришлось страховать саму квартиру и титул — право владения этой квартирой. Но если бы я не погасила ипотеку до конца строительства, потом пришлось бы страховать и их.

Доплата за лишнюю площадь. Когда дом построили, площадь нашей квартиры оказалась на 0,255 м² больше, чем в договоре. Возможно, строители ошиблись на пару сантиметров, когда возводили перегородки между квартирами. И соседняя получилась меньше, а наша — больше.

За лишнюю площадь мне пришлось доплатить 27 750 Р, потому что 1 м² моей квартиры стоил 108 757 Р. Без этого застройщик не выдал бы мне ключи — это было прописано в ДДУ.

В общем, к первоначальной стоимости квартиры пришлось добавить 47 350 Р. Без этого мы бы вообще ее не купили, а с ними она обошлась в 3 897 350 Р. Но мы не расстроились: когда получали ключи, такие же квартиры застройщик продавал уже по 4 200 000 Р. Мы радовались, что выгодно вложили деньги и что скоро переедем в собственное жилье. Оставалось всего-то сделать ремонт.

На дополнительные траты при покупке ушло 47 350 Р

Доплата за лишнюю площадь 27 750 Р
Черновая отделка 16 400 Р
Оформление ипотеки 3200 Р
Доплата за лишнюю площадь
27 750 Р
Черновая отделка
16 400 Р
Оформление ипотеки
3200 Р

Траты на ремонт, двери, кухню и технику

Квартира была без отделки, в виде пустой бетонной «коробки». Когда мы впервые туда зашли, через щель в полу виднелась такая же «коробка» соседей снизу. Электричество шло до щитка в прихожей, и мы осматривали свои хоромы при свете фонариков. А в ванной из стены торчали только огрызки труб — для горячей и холодной воды и слива в канализацию. В общем, без ремонта это жуткое помещение нельзя было назвать жильем. А ремонт стал самым ужасным процессом, что нам пришлось пережить.

Расскажу, что такое черновые и чистовые работы и во сколько они нам обошлись. Плюс посчитаю стоимость санфаянса, дверей, кухни, встроенной техники и разных мелочей, которые мы потом продали вместе с квартирой.

Черновая отделка — это когда квартиру подготавливают к финальным работам: поклейке обоев, укладке плитки и всему остальному, что потом будет радовать глаз. Во время черновой отделки электропровода ведут туда, где будут розетки и светильники. А трубы с водой — к будущим умывальникам, ванне и туалету. Потом эти провода и трубы замуровывают в стены, полы и потолки, а все поверхности выравнивают. В конце стены и потолки еще шпаклюют и штукатурят.

Мы ничего не понимали в черновой отделке и решили нанять мастеров под ключ. Познакомились в подъезде с прорабом какой-то бригады, и он сказал, что работает от застройщика. За работу и материалы попросил 250 тысяч рублей. Мы не знали, что насчет застройщика он обманул, а цену завысил: в это же время наши соседи отдали другой бригаде всего 180 тысяч. В общем, мы согласились и заключили с бригадой договор.

Прораб обещал закончить работы за три недели, но в договоре «на всякий случай» прописал три месяца. Мы не придали этому значения, внесли полную предоплату и уехали отдыхать. А когда вернулись, увидели, что в квартиру вообще никто не заходил.

Оказалось, бригада ремонтировала сразу несколько квартир и до нашей у нее не дошли руки. Когда мы устроили скандал, ремонт наконец начался. Но нам пришлось каждый день приезжать и следить, чтобы мастера не разбрелись по другим объектам. По этому поводу мы постоянно ругались с прорабом и слушали хамство в ответ.

А однажды мы приехали и увидели у двери мужчину из службы доставки. Оказалось, наш прораб заказал 60 мешков с цементом по 50 кг, а сам куда-то ушел с мастерами и не отвечал на звонки. Поднимать мешки было некому: услуги грузчиков он не оплатил, так что они не приехали. А отправлять мешки обратно мы не хотели: это могло затормозить ремонт. В итоге мой муж поднимал их в одиночку целый день, надорвал спину и испортил куртку: цементная пыль въелась так глубоко, что потом не отстиралась. А когда муж дозвонился до прораба, тот сказал только: «Прости, брат, забыл про доставку».

Черновой ремонт закончился через три недели. Я прожила их на успокоительных, и мы жалели, что не купили вторичку. А предстояла еще чистовая отделка.

Здесь видно, как выглядели стены после чернового ремонта. Дверной проем сформирован вручную, на фото еще не засох цемент
Здесь видно, как выглядели стены после чернового ремонта. Дверной проем сформирован вручную, на фото еще не засох цемент

Чистовая отделка — это когда на стены клеят обои и плитку, на пол стелют ламинат или линолеум, а потолки красят или делают натяжные. Сюда же входят и всякие мелочи вроде установки подоконников и плинтусов.

Для чистовой отделки мы нанимали мастеров по отзывам на «Профи-ру». Выбирали профильных, то есть плитку нам клал профессиональный плиточник, а обои клеила обойщица. Бывают еще универсалы, которые якобы умеют все на свете, но мы в них не верили.

Нам не повезло только с плиточником и мастером по отделке потолков. У первого не было аппарата, чтобы аккуратно резать плитку, и пару штук он сколол. Мы заметили это, когда он положил только первый ряд плитки, и выгнали его, не заплатив. К счастью, никакой предоплаты он до этого не требовал.

А специалисту по потолкам мы показали макет из интернета и попросили сделать так же. Он работал быстро, но неаккуратно: декоративные элементы резал неровно, а крепил криво. В итоге мы попрощались и с ним, а потолки заказали натяжные.

Так обрезал плитку неудачный плиточник. Пришлось его выставить и нанять другого
Так обрезал плитку неудачный плиточник. Пришлось его выставить и нанять другого
А такой потолок получился у другого горе-мастера. Закругленный элемент он вырезал без циркуля, на глаз. И один край вышел толще другого. Когда мастер ушел, муж сам разобрал эту конструкцию
А такой потолок получился у другого горе-мастера. Закругленный элемент он вырезал без циркуля, на глаз. И один край вышел толще другого. Когда мастер ушел, муж сам разобрал эту конструкцию
Так обрезал плитку неудачный плиточник. Пришлось его выставить и нанять другого
Так обрезал плитку неудачный плиточник. Пришлось его выставить и нанять другого
А такой потолок получился у другого горе-мастера. Закругленный элемент он вырезал без циркуля, на глаз. И один край вышел толще другого. Когда мастер ушел, муж сам разобрал эту конструкцию
А такой потолок получился у другого горе-мастера. Закругленный элемент он вырезал без циркуля, на глаз. И один край вышел толще другого. Когда мастер ушел, муж сам разобрал эту конструкцию

В остальном нервы на чистовой ремонт мы не тратили. Утекали только деньги, хотя мы старались сэкономить. Например, вместо ламината купили в гостиную линолеум: он был вдвое дешевле. А плинтусы и подоконники купили пластиковые, а не из дерева.

Часть работ мой муж сделал сам: постелил линолеум, положил плитку на балконе, приделал напольные и потолочные плинтусы, повесил карнизы, установил розетки, выключатели, подоконники и откосы на окна. Так мы сэкономили еще и на услугах мастеров, но чистовой ремонт все равно обошелся дорого.

На чистовую отделку мы потратили 215 000 Р

Что делали Стоимость материалов Стоимость работы
Обои и покраска потолков в прихожей и гостиной 20 000 Р 50 000 Р
Плитка в ванной 36 000 Р 20 000 Р
Плитка на полу в кухне и прихожей 14 000 Р 13 000 Р
Розетки, подоконники, откосы, плинтусы, карнизы 20 000 Р
Натяжной потолок и плинтусы в гостиной 8000 Р 4000 Р
Плитка на полу на балконе 10 000 Р
Реечный потолок в ванной 6000 Р 4000 Р
Фартук на кухне 5000 Р 5000 Р
Обои и покраска потолков в прихожей и гостиной
Стоимость материалов
20 000 Р
Стоимость работы
50 000 Р
Плитка в ванной
Стоимость материалов
36 000 Р
Стоимость работы
20 000 Р
Плитка на полу в кухне и прихожей
Стоимость материалов
14 000 Р
Стоимость работы
13 000 Р
Розетки, подоконники, откосы, плинтусы, карнизы
Стоимость материалов
20 000 Р
Стоимость работы
Натяжной потолок и плинтусы в гостиной
Стоимость материалов
8000 Р
Стоимость работы
4000 Р
Плитка на полу на балконе
Стоимость материалов
10 000 Р
Стоимость работы
Реечный потолок в ванной
Стоимость материалов
6000 Р
Стоимость работы
4000 Р
Фартук на кухне
Стоимость материалов
5000 Р
Стоимость работы
5000 Р

Кухня, сантехника, двери и прочее. В квартире стояла очень хлипкая входная дверь. Когда мы потеряли ключ, муж открыл ее ударом ноги. Новая обошлась в 26 000 Р — это был один из самых бюджетных вариантов. На межкомнатных дверях мы тоже сэкономили и купили в «Леруа Мерлене» самые дешевые — из ДСП, с пленочным покрытием. С наличниками, откосами, фурнитурой и установкой три двери стоили 17 000 Р.

Ванну мы тоже выбрали простую — чугунную, за 10 000 Р. И стандартный полотенцесушитель в виде змейки за 4000 Р. Унитаз купили российский, без наворотов вроде крышки с доводчиком. Такая крышка опускается сама, медленно и без стука, но мы решили без нее обойтись и отдали всего 5000 Р. Только раковину выбрали с красивым шкафом и зеркалом за 11 000 Р. Еще не стали экономить на смесителях и душе — купили дорогие, немецкие, за 20 000 Р.

В ванной не было ничего особенного: уральская плитка и недорогое оборудование из «Леруа Мерлена»
В ванной не было ничего особенного: уральская плитка и недорогое оборудование из «Леруа Мерлена»

Кухню мы купили в «Столплите» — одном из самых дешевых мебельных магазинов. Она обошлась в 72 000 Р. Заказали ее, когда в квартире еще не начался ремонт: боялись упустить скидку 15%. В итоге разобранные шкафы несколько месяцев захламляли прихожую в нашей съемной квартире. Потом мы перевезли их вместе с вещами. А чтобы сэкономить 10 тысяч на сборке, мой муж две недели собирал ее сам по вечерам.

За встраиваемую технику мы заплатили 47 000 Р: духовка стоила 25 000 Р, варочная панель — 15 000 Р, вытяжка — 7000 Р.

Вот такая кухня у нас получилась. Шкафы со встроенной техникой мы потом оставили покупателям
Вот такая кухня у нас получилась. Шкафы со встроенной техникой мы потом оставили покупателям

Освещение тоже обошлось дорого. Три люстры и шесть потолочных светильников для ванной стоили 10 000 Р. Но в гостиной мы хотели цветную подсветку по периметру потолка. Диодная лента, пульт и контроллеры стоили около 20 000 Р. Но пока шел ремонт, они лежали на подоконнике. Однажды я забыла закрыть окно, и половину оборудования залил дождь. Пришлось потратить еще 10 000 Р.

В общем, и здесь мы экономили почти на всем, плюс мой муж сам подключал технику, унитаз, раковины и делал подсветку. Но денег снова ушло много.

На кухню, свет, двери и сантехнику мы потратили 248 000 Р

Кухня 72 000 Р
Освещение 40 000 Р
Входная дверь с замками 26 000 Р
Духовой шкаф 25 000 Р
Смесители и душ 20 000 Р
Межкомнатные двери с фурнитурой 17 000 Р
Варочная панель 15 000 Р
Шкаф с умывальником и зеркалом 11 000 Р
Ванна 10 000 Р
Вытяжка 7000 Р
Унитаз 5000 Р
Кухня
72 000 Р
Освещение
40 000 Р
Входная дверь с замками
26 000 Р
Духовой шкаф
25 000 Р
Смесители и душ
20 000 Р
Межкомнатные двери с фурнитурой
17 000 Р
Варочная панель
15 000 Р
Шкаф с умывальником и зеркалом
11 000 Р
Ванна
10 000 Р
Вытяжка
7000 Р
Унитаз
5000 Р

В целом на ремонт, мебель и оборудование ушло 713 000 Р

Черновая отделка 250 000 Р
Кухня, свет, сантехника, двери и прочее 248 000 Р
Чистовая отделка 215 000 Р
Черновая отделка
250 000 Р
Кухня, свет, сантехника, двери и прочее
248 000 Р
Чистовая отделка
215 000 Р
Мой муж сам прибил потолочные плинтусы и сделал за ними цветную подсветку
Мой муж сам прибил потолочные плинтусы и сделал за ними цветную подсветку

Сколько мы переплатили банкам

По ипотеке. В декабре 2014 года я взяла кредит на 700 000 Р под 13% годовых. Сейчас в это трудно поверить, но мне повезло: всего через пару месяцев банки стали выдавать ипотеку вообще под 15%. Кредит был на 5 лет, но мы с мужем погасили его досрочно, за 11 месяцев. По процентам переплатили 83 416 Р.

По кредиту на ремонт. Мы досрочно гасили ипотеку, поэтому к началу ремонта отложили на него всего 300 000 Р. В процессе поняли, что этого не хватит, и взяли кредит на 400 000 Р. В 2016 году ставки были огромные, и нам пришлось подписаться на 17% годовых. Мы погасили этот кредит ровно за год и переплатили банку 37 784 Р.

Со всеми расходами квартира обошлась нам в 4 731 550 Р

Первоначальная цена квартиры 3 850 000 Р
Ремонт, двери, кухня и техника 713 000 Р
Переплата по кредитам 121 200 Р
Расходы при покупке 47 350 Р
Первоначальная цена квартиры
3 850 000 Р
Ремонт, двери, кухня и техника
713 000 Р
Переплата по кредитам
121 200 Р
Расходы при покупке
47 350 Р

За сколько мы продали квартиру

В 2017 году у нас родился ребенок, и в маленькой однушке стало тесно. В гостиной еле-еле помещалась детская кроватка, а коляску мы хранили на балконе, потому что она занимала всю мизерную прихожую.

В общем, в марте 2018 года мы присмотрели на «Циане» трехкомнатную квартиру, а однушку выставили на продажу. Она была в собственности всего два года, и мы понимали, что с продажи придется платить налог. К тому же рядом еще строилось метро — открытие задерживали на два года. И мы знали, что скоро квартира подорожает. Но жить в ней втроем было невыносимо, плюс мы хотели еще одного ребенка. Вот и решили ее продать.

Я посмотрела на «Циане» цены на аналогичные квартиры. Однушки в нашем доме продавались по 4 300 000 Р. Но мы подумали, что это очень дешево, и указали в своем объявлении цену 4 700 000 Р. Его многие просматривали, но никто не звонил.

Мы постепенно снижали цену, и через полтора месяца квартира ушла за 4 500 000 Р. И то потому, что в ней был хороший ремонт и новая кухня, а в аналогичных — безвкусная отделка под квартирантов и убитая мебель.

После сделки мы ушли в минус на 231 550 Р, а потом я заплатила еще налог с продажи. Мы покупали квартиру за 3 850 000 Р, а продали за 4 500 000 Р. Налог составил 84 500 Р — 13% от разницы. Потом я вернула эти деньги в виде налогового вычета, но все равно включаю их в расходы. Ведь из-за них мой максимальный вычет за покупку следующей квартиры стал не 260 000 Р, а 175 500 Р. В общем, при продаже мы потеряли 316 050 Р.

Как потом дорожала квартира

Через год, в мае 2019 года, наконец открылась станция метро «Лухмановская». Ее сдачу задержали на три года. После этого квартиры в нашем районе подорожали на 700 000—900 000 Р, и однушки в нашем бывшем подъезде стали стоить по 5 300 000 Р. Подождав год, мы бы выручили за свою квартиру на 800 000 Р больше.

В августе 2020 года, после карантина, цены на недвижимость снова выросли. Сейчас, в феврале 2021 года, однокомнатные квартиры вроде нашей продаются уже по 6 600 000 Р. Из-за несвоевременной продажи мы потеряли уже не 800 000 Р, а 2 100 000 Р. Если бы мы продали квартиру в 2021 году, то 316 050 Р неокупившихся расходов могли окупиться. И мы бы получили прибыль 1 783 950 Р.

Дом, где продается эта квартира, находится рядом с нашим. Его строил тот же застройщик, и однушки и там и там одинаковые. Квартира — копия нашей, только ремонт в ней проще. Источник: «Циан»
Дом, где продается эта квартира, находится рядом с нашим. Его строил тот же застройщик, и однушки и там и там одинаковые. Квартира — копия нашей, только ремонт в ней проще. Источник: «Циан»

Мне больно все это считать. Но я рада, что мы продали однушку не просто так, а ради жилья побольше и в том же районе. Квартира, в которой мы сейчас живем, за 2,5 года тоже подорожала на 2 млн рублей. Поэтому нам не так обидно. Но если бы мы купили однушку ради прибыли, а продали ее так же не вовремя, я бы никогда не оправилась от потери такого дохода.

Я поняла, что в новостройку выгодно инвестировать при двух условиях:

  1. Она с готовой отделкой от застройщика и вам не нужно тратить деньги и нервы на ремонт.
  2. У вас есть возможность оттягивать продажу хотя бы 5 лет. Тогда не придется платить налог с прибыли, а сама квартира наверняка подорожает.

Как менялась цена квартиры без учета наших дополнительных трат

Этап Когда Сколько стоила квартира
Покупка: готовы 4 этажа из 17 Декабрь 2014 года 3,85 млн рублей
Дом достроен Декабрь 2015 года 4,2 млн рублей
Продажа Апрель 2018 года 4,5 млн рублей
Открытие метро Май 2019 года 5,3 млн рублей
Рост цен на недвижимость Февраль 2021 года 6,6 млн рублей
Покупка: готовы 4 этажа из 17
Когда
Декабрь 2014 года
Сколько стоила квартира
3,85 млн рублей
Дом достроен
Когда
Декабрь 2015 года
Сколько стоила квартира
4,2 млн рублей
Продажа
Когда
Апрель 2018 года
Сколько стоила квартира
4,5 млн рублей
Открытие метро
Когда
Май 2019 года
Сколько стоила квартира
5,3 млн рублей
Рост цен на недвижимость
Когда
Февраль 2021 года
Сколько стоила квартира
6,6 млн рублей