Как взыскать неустойку с застройщика за просрочку передачи квартиры в новостройке

Покупая квартиру в новостройке, вы заключаете договор долевого участия в строительстве объекта недвижимости. Этот договор должен быть зарегистрировн в Росреестре. Если вы при покупке квартиры в новостройке заключили с застройщиком другой договор, значит застройщик нарушил закон. В этом случае вам нужно обратиться к застройщику с требованием заключить договор долевого участия в строительстве и при отказе направить жалобу в Роспотребнадзор и прокуратуру.

Взыскать неустойку можно, обратившись к юристу и заключив с ним договор об оказании юридических услуг или самостоятельно. Самостоятельно не так уж и сложно, но придется потратить свое время, разобраться, подготовить документы, сходить в суд и на почту, а возможно, что и к судебному приставу.

Юристу же нужно будет заплатить. Расходы на юриста можно взыскать с застройщика, но суд иногда не взыскивает расходы на оплату юриста в полном объеме, если считает цену юридических услуг завышенной. В ситуации, когда застройщик банкрот, есть риск не получить ничего, несмотря на наличие вступившего в законную силу судебного решения о взыскании денег с застройщика. А еще государство, защищая застройщиков от банкроства, стало вводить моратории на оплату ими неустойки. Началась эта практика со времен ковида. Сейчас такого моратория нет, но нет уверенности, что его не введут снова.

В соответствии с законом "О долевом участии в строительстве" № 214-ФЗ, продавая квартиры в новостройках, застройщики имеют право заключать только договор долевого участия в строительстве. Юристы и риелторы сокращенно называют этот договор ДДУ.

В случае, когда застройщик нарушает срок передачи вам квартиры, установленный договором долевого участия в строительстве, вы имеете право требовать уплаты застройщиком неустойки (пени). Размер такой неустойки рассчитывается в порядке, установленном п.2 ст. 6 закона "О долевом участии в строительстве" № 214-ФЗ. Размер этой неустойки равен 2/300 ключевой ставки Банка России, действующей на дату исполнения обязанности застройщика по передаче квартиры, за каждый день просрочки.

На пракике существует некоторая неопределенность на какую дату брать для расчету ключевую ставку Банка России: на дату, указанную в договоре в качестве даты передачи квартиры или на дату, когда квартира была фактически передана дольщику (если, конечно, она была передана).

Когда я взыскивал неустойку, то обычно смотрел на какую из этих дат ключевая ставка выше и для расчета использовал именно ее:) Так как у разных судов может быть разное мнение на этот счет, то есть смысл считать так, как вам выгоднее.

После того, как вы рассчитали неустойку, нужно отправить претензию застройщику. Может показаться, что все сложно и муторно. Но есть бесплатный гайд по взысканию неустойки с застройщика на сервисе Рисковер ру в разделе "недвижимость". Он будет вести вас по шагам, сам рассчитает сумму неустойки и других требований, автоматически быстро сгенерирует все необходимые документы на каждом этапе.

Для этого выясните его актуальный адрес застройщика. Его можно посмотреть в выписке из Единого государственного реестра юридических лиц по застройщику, которую можно получить по адресу. В претензии укажите номер и дату договора долевого участия в строительстве, срок просрочки передачи квартиры и расчет неустойки, а также ваши банковские реквизиты для перечисления вам неустойки и срок для удолетворения претензии, например, 10 дней.

Претензию нужно отправить ценным письмом с описью вложения. Опись вложения в письмо можно найти в Интернете и заполнить дома или взять и заполнить на почте. В описи указать, что направляется претензия к такому-то застройщику о взыскании неустойки по договору долевого учасия в строительстве с таким-то номером и датой. Отслеживать претензию можно на сайте Почты России по трек-номеру письма.

Естественно, что застройщик вашу претензию скорее всего не удовлетворит. Но он может предложить вам какую-то компромиссную сумму в качестве урегулирования спора, чтобы вы не подавали в суд. При рассмотрении предложения застройщика учтите, что в случае невыполнения вашего требования о полной выплате неустойки и рассмотрения вашего иска судом застройщик должен будет еще уплатить вам штраф в размере 50% этой неустойки за невыполнение вашего требования, а также компенсировать ваши судебные расходы (в пределах разумного).

Но также нужно учитывать и судебную практику, в соответствии с которой суды зачастую уменьшают размер взыскиваемой неустойки более, чем в 2 раза. Причем, разные судьи по разному урезают размер неустойки и это как лотерея. Кому-то неустойку в суде почти не уменьшают, а кому-то "режут" более, чем в 2 раза.

Если вы согласны с предложением застройщика, то связывайтесь с ним и заключайте соглашение о досудебном урегулировании спора, в соответствии с которым он вам заплатит предложенную сумму. Если предложенная застройщиком сумма неустойки вас не устраивает, то нужно подготовить исковое заявление о взыскании с застройщика неустойки.

Форму искового заявения можно найт в сети Интернет. В нем, помимо обязательных данных, которые перечислены в форме искового заявления, нужно указать все то же, что и в претензии, а также просьбу взыскть неустойку, шраф в размере 50% от ее суммы, моральный вред (если был), расходы на пересылку писем и расходы на юриста (если он привлекался).

К исковому заявлению нужно также приложить подробный расчет:

• неустойки,
• шрафа в размере 50% от неустойки, который взыскаивается с застройщика за неисполнение требования потребителя,
• почтовых и иных расходов, связанных с подачей иска и отправкой претензии,
• суммы морального вреда (если вы считаете, вам причинен моральный вред нарушением срока передачи квартиры),
• суммы оплаты юридических услуг.

Если вы в период до передачи вам квартиры арендовали другую квартиру, то можно попробовать взыскать еще и сумму арендной платы, которую вы уплачивали за период просрочки застройщика. Также к исковому заявлению нужно приложить:

• копию договора долевого участия в строительстве,
• копии документов, подтверждающих оплату вами цены этого договора,
• копию акта приема-передачи квартиры (если квартира все же была передана вам, хоть и с запозданием по сроку),
• копию претензии к застройщику и уведомление о ее вручении или распечатку отслеживания письма с сайта Почты России, доказывающую вручение претензии,
• копию договора об оказании юридических услуг и документов об оплате по нему (если вы привлекали юриста).

Копию искового заявления и всех этих документов нужно отправить застройщику ценным письмом с описью вложения и отслеживать это письмо на сайте Почты России по трек номеру аналогично отслеживанию претензии.

После получения иска и приложенных к нему документов застройщиком можно отправлять исковое заявление в суд. Пошлину платить не нужно, так как иски, связанные с нарушением прав потребителей, не облагаются пошлиной.

Можно отвезти его самостоятельно и сдать в экспедицию суда или отправить почтой. Если повезете самостоятельно, то нужно напечатать 2 экземпляра искового заявления: на одном поставит штамп о получении сотрудник суда, а другой вы отдадите в суд вместе с приложенныи к иску документами.

При отправке почтой все стандарно: ценное письмо с описью вложения. В описи нужно перечислить само исковое заявление и все приложенные к нему документы.

После получения судом искового заявления будет назначено судебное заседение. Вам придет письмо с определением о назначении судебного заседания. Сначала может быть предваритльное судебное заседание дляподготовки к основному. На него можно сходить просто для того, чтобы показать судье, что вы не пропали и поддерживаете свои требования. На нем будет назначена дата основного заседания. Предварительного судебного заседания может и не быть. О назначении судебного заседания по взысканию неустойки вам придет определение суда по почте. Но лучше отслеживать дату назначения заседания на сайте суда, чтобы не пропустить его.

В назначенную дату и время нужно прийти в суд и поддержать на заседании свои требования. Важно помнить, что суд не может произвольно уменьшать неустойку и должен обосновать ее снижение. Правда, к сожалению, это правило чато не соблюдается. Внимательно выслушайте решение суда при его оглашении. Если взысканные суммы не устравиают, то нужно подавать апелляционную жлобу. На это есть месяц с даты решения суда.

Так как изготовление решения в письменном виде часто затягивается, то если решение не устраивает, желательно подать краткую апелляционную жалобу, где указать, что вы с решением не согласны и просите вынести новое решение и взыскать неустойку и другие суммы в полном объеме. Также указать, что текст полной апелляционной жалобы будет подан после получения решения суда.

Если решение устраивает, то через месяц после его вынесения нужно получить исполнительный лист. Этот документ вы можете отправить в банк, где у застройщика есть счет с деньгами.

Другой вариант — отправить исполнительный лист судебному приставу-исполнителю. Он может запросить сведения обо всех счетах застройщика в банках и каждый банк отправить постановление о взыскании денег. Но пристав часто перегружен делами, поэтому все может делать не быстро. Если он не выполняет свои обязанности, то на него нужно жаловаться руководству или обжаловать его бездействие в суде.