Как продать ипотечную квартиру и сразу купить новую — тоже в ипотеку?

Продать ипотечную квартиру вполне реально — сейчас такие сделки встречаются часто. Купить новое жилье в ипотеку тоже несложно. Важно только правильно подготовиться к сделке.

Вы сможете купить новую квартиру, только когда продадите старую и получите полный расчет. Вот какие нюансы важно учесть, когда будете брать новую ипотеку:

1. При подаче заявки нужно сообщить ипотечному менеджеру, что у вас уже есть кредит, который вы погасите к сделке по новой ипотеке. Тогда банк не будет вычитать из вашего дохода расходы на оплату текущего займа.
2. Выйти на сделку по покупке новой квартиры нужно в течение двух-трех месяцев — столько действует положительное решение по ипотеке. Если не успеете, придется подавать документы заново.
3. Обе сделки нужно готовить одновременно, а проводить по очереди: сначала продать старую квартиру, получить полный расчет и на следующий день подавать документы на новую ипотеку.

Удобнее всего провести сделки по продаже старой и покупке новой квартиры в одном банке, где у вас ипотека. Тогда не придется тратить время и деньги на оплату комиссии. Например, за перевод или снятие наличных на оплату первоначального взноса на новую ипотеку.

Продать жилье, которое находится в залоге, можно только с согласия банка. Поэтому первым делом рекомендую его получить.

Я сталкивалась с тем, что риелторы советуют продавцам не получать согласие банка. Объясняют это тем, что при продаже ипотечного жилья сначала закрывается остаток долга, а после проводится сделка. И если долг погашен, а обременение сняли, банку неважно, что будет с квартирой.

Однако согласие необходимо по закону. Да и покупатели его обычно запрашивают, чтобы понимать, что квартира не проблемная и у продавца нет просрочек по ипотеке.

Чтобы получить согласие кредитора на сделку, нужно заполнить заявление и направить его в банк по электронной почте или через личный кабинет — в зависимости от правил конкретного кредитного учреждения. Форму заявления получают в личном кабинете или у сотрудника поддержки ипотечных заемщиков. Выдача согласия на реализацию залога по инициативе залогодателя может быть платной.

Покупка ипотечной квартиры происходит за деньги покупателя или в ипотеку. Кратко опишу обе схемы.

Покупатель рассчитывается своими деньгами. В этом случае самый безопасный вариант сделки для обеих сторон — привлечь отдел сопровождения банка продавца. Стоимость услуги зависит от тарифов банка — от 10 000 до 50 000 ₽.

Покупатель берет ипотеку. Тогда нужно сразу сообщить ему, что ваша квартира в ипотеке, и уточнить в банке покупателя, кредитует ли он такие объекты и на каких условиях.

Не любой банк выдаст ипотеку на залоговую недвижимость, если продавец квартиры:

1. использовал маткапитал при покупке;
2. проводил реструктуризацию или брал кредитные каникулы;
3. допустил просрочки по кредиту за последние 6—12 месяцев.

Риски при продаже залогового жилья такие же, как при обычной сделке. Но поскольку покупатель гасит ваш долг по ипотеке своими или кредитными деньгами, он рискует дополнительно. Ему важно, чтобы продавец не пропал после выплаты кредита и подал документы на регистрацию сделки. На этот счет банки разработали безопасные схемы продажи ипотечного жилья для продавца и покупателя. О них я подробно рассказала в другой статье в Т⁠—⁠Ж.

Из-за того что квартира в ипотеке, сначала придется закрыть долг перед банком. И только после этого ее можно продать. Кратко процесс выглядит так:

1. Продавец пишет заявление о досрочном погашении. Некоторые банки просят делать это заранее и согласовывают дату списания. Например, за 15 дней до погашения.
2. Покупатель закрывает ипотечный долг продавца. Он может сразу перевести деньги на счет в вашем банке или передать наличными, а вы внесете их на счет. Когда банк спишет деньги, задолженность закроется.
3. Продавец снимает обременение. Если закладная в электронном виде, банк снимет обременение сам и оповестит в смс. Если закладная на бумаге, банк в течение 15—30 дней выдаст ее на руки с отметкой о закрытии долга. Вам нужно будет подать ее в Росреестр через МФЦ, и в течение трех дней банк снимет обременение.
4. Стороны регистрируют сделку купли-продажи в Росреестре.

Вы предположили, что при продаже ипотечной квартиры цена будет ниже рынка, — это не так. С 2018 года объемы ипотечного кредитования только растут — этому способствует в том числе развитие льготных ипотечных программ, например для семей и ИТ-специалистов. Небольшое замедление было только в 2022 году. Поэтому сейчас такие сделки встречаются часто.

Обычно ипотечное жилье продают не из-за проблем с выплатами, а чтобы купить новую недвижимость большей площади. Или по семейным обстоятельствам. Например, часто при разводе супругам проще не менять кредитный договор, а продать квартиру, закрыть долг перед банком и поделить остаток.

Обременение на квартире не отпугивает покупателей, если по ней нет проблем и заемщик платит ипотеку без просрочек. Поэтому вы не потеряете в деньгах при продаже. Снизить цену придется, только если нужна быстрая продажа или есть долги по ипотеке.

Сроки, в которые продавец передаст квартиру, указывают в договоре купли-продажи в разделе об обязанностях продавца. Фактическая передача квартиры обычно происходит, когда покупатель и продавец подписывают передаточный акт.

Я рекомендую вам сразу объяснить продавцу новой квартиры, что вы продаете жилье и сможете провести сделку по покупке, только когда получите деньги от продажи. Это может занять до месяца — такой срок и стоит указать в договоре.

Я рекомендую вам действовать так:

1. Найдите новую квартиру, продавец которой готов подождать до месяца.
2. Чтобы снизить риски, закажите в вашем банке услугу сопровождения по продаже ипотечной квартиры, если он ее оказывает. Либо привлеките риелтора или ипотечного брокера.
3. Начните процесс продажи квартиры и одновременно подайте документы на одобрение новой ипотеки в своем банке или другом, если подберете более выгодные условия.