«Соседи вызвали полицию»: герой реалити сравнивает доходы от аренды и ИИС
Участники нашего реалити-шоу продолжают подводить первые итоги.
В январе они поставили себе финансовые цели на 2020 год и в течение года рассказывают, как идут дела. Александр из Тамбова сдает две квартиры, больше не верит в провинциальный рынок аренды и хочет доказать своей семье, что фондовая биржа — это не казино. Он положил на брокерский счет 500 тысяч рублей, чтобы за год сравнить, какой доход выше и пассивнее — от недвижимости или от инвестиций.
Александр
сдает две квартиры и инвестирует
📌 Цель. Инвестировать 500 000 ₽ и доказать семье, что доход на фондовом рынке выше, чем доход от сдачи квартиры.
👉 Ситуация. Я живу в провинциальном городе, где обычной зарплатой считается 15—25 тысяч рублей на руки. Образно говоря, одна половина города работает продавцами, вторая — охранниками. У моей семьи есть две «лишние» квартиры, которые мы сдаем в аренду и получаем дополнительный доход — примерно 15 тысяч в месяц.
Сдавать квартиры — крайне неблагодарное занятие, напоминающее лотерею. Цены на аренду в нашем городе не растут минимум семь лет, а желающих снимать квартиру и способных вовремя платить становится все меньше.
Я давно присматривался к бирже. В прошлом году открыл брокерский счет, перевел туда небольшую сумму — и остался вполне доволен результатом. Попытался убедить членов семьи — супругу и наших матерей, — что можно продать хотя бы одну квартиру и, вложив в акции, заработать не меньше, чем от аренды. Однако моим близким биржа представляется делом темным и непонятным, чем-то вроде казино, иметь постоянный доход с которого невозможно, зато весьма вероятно лишиться в один миг всех денег.
Ну что ж. С одной стороны, у меня есть 500 000 ₽ собственных накоплений, которые я могу вложить в ценные бумаги без ущерба интересам семьи. С другой стороны, у нас есть две квартиры стоимостью 1 200 000 ₽ каждая. Давайте посмотрим, сможет ли доход с моего брокерского счета — там почти в пять раз меньше денег, чем стоят две квартиры, — за год превзойти доход, полученный от аренды хотя бы одной из квартир. А лучше обеих!
🤑 Отношения с деньгами. Я человек увлекающийся. «Лего», «Нинтендо» и книги были моими главными страстями, на которые я раньше тратил деньги не задумываясь. В последние годы, особенно после рождения второго ребенка, я научился сопоставлять свои интересы с финансовыми возможностями семьи. Не отказываю себе в удовольствии купить ожидаемую видеоигру или очередной набор «Лего», однако научился делать это гораздо реже и разумнее. Больше не покупаю все подряд, а выбираю наиболее ценное для меня. Так я открыл для себя, что деньги, оказывается, можно откладывать, а не бежать сразу же сливать их в «Детском мире». Да, в финансовом плане я все еще далек от совершенства, но, кажется, я на правильном пути!
Рынок покупателя
Напомню стартовые условия моей задачи: я живу в провинции — в Тамбове. Помимо известных всем тамбовских волков — которых я, к слову, никогда не встречал, — наш город славится крайне низкими зарплатами и почти полным отсутствием пробок. Многие, конечно, согласились бы жить с пробками и высокими зарплатами, но начальству, как говорится, виднее.
Отсутствие высоких доходов у подавляющего большинства населения приводит к деформации всей экономической жизни региона. Тамбов — это далеко не город мечты, поэтому приток населения здесь небольшой. В основном сюда переезжают молодые семьи из области в поисках лучшей доли. А когда понимают, что ее здесь нет, возвращаться уже поздно.
Все это неизбежно сказывается на ценах на жилье.
Ближе к центру, понятно, цены возрастают, но по сравнению с соседними городами вроде Липецка и Воронежа недвижимость у нас недорогая и вполне по карману молодежи. Не забываем про богатый перечень различных федеральных программ, материнский капитал, льготную ипотеку и прочее.
Все это делает жилье доступным. А с учетом того, что банки, как правило, готовы давать ипотеку по более низкой ставке на квартиры застройщика, с которым они сотрудничают, новостройки раскупаются довольно активно.
Однако у этого процесса есть и другая сторона: вторичный рынок лежит.
Продать квартиру в более старом доме, например какой-нибудь хрущевке или брежневке, уже становится проблемой. Конечно, многое зависит от района и от скидки, которую готов предоставить продавец. Но факт остается фактом: в условиях ограниченного притока населения в город рынок вторичного жилья находится под сильным давлением и не развивается.
То же можно сказать и про сдачу жилья в аренду. Доступная ипотека, материнский капитал за первого ребенка, различные социальные программы позволяют молодым семьям быстро обзаводиться своим жильем, что освобождает их от необходимости платить за аренду.
Рынок аренды в нашем городе — уже давно рынок покупателя. Цены не меняются много лет. Единственное, почему еще имеет смысл сдавать квартиру в аренду, — это студенты, приезжающие в город из области. Если вдруг не станет и их, то все вложения в квартиру с целью сдавать ее и получать доход накроются медным и дырявым тазом.
Битва стратегий
Мы имеем две квартиры, которые сдаем в аренду. Квартиры эти находятся не на окраине, в неплохих и обжитых районах.
Квартира А: двухкомнатная хрущевка, ее условная цена — 1,3 млн рублей. Можно, конечно, продать и дороже, но я остановлюсь на минимальной цене, при которой реально это сделать быстро.
Квартира Б: тоже хрущевка, но однокомнатная. Ее условная цена — 1,2 млн рублей. Да, стоит почти как двушка — за счет того, что находится в более востребованном районе.
Эти квартиры приносят некий доход в виде стоимости аренды, но и связывают в себе активы, которые можно было бы получить от их продажи.
Можно легко посчитать прибыль от сдачи квартир в аренду — и целесообразность этим заниматься. Общая стоимость — 2,5 млн рублей. Месячная отдача от них в виде арендных платежей по нынешним ценам составит максимум 16 500 ₽ в месяц, или примерно 0,66% в месяц, или 7,92% в год. Звучит неплохо. Сдавай квартиру постоянно 10 лет — и практически удвоишь свой капитал.
Но это только на первый взгляд.
Также у меня есть накопленные 500 тысяч рублей. Я могу положить их на брокерский счет и сравнить доходность от квартир и доходность от ценных бумаг.
Квартиры в этом соревновании выглядят гораздо выигрышнее: во-первых, в них заложено в пять раз больше денег, чем на брокерском счете. Во-вторых, для чистоты эксперимента мы будем мериться только живыми деньгами. Никаких «ой, но вчера у меня было плюс двадцать процентов, значит, я получил доход». Учитывать будем только те деньги, которые я реально вывел с брокерского счета в качестве прибыли. Но на брокерском счете не должно оставаться меньше, чем я положил туда изначально.
Ну что, стартуем? Пусть победит сильнейшая экономическая стратегия!
Квартира А
2020 год для этой квартиры начался многообещающе. В декабре 2019 года туда заехали две милые женщины средних лет. Они бестрепетно оплатили 9000 ₽ с середины декабря по середину января. И стали жить. Первые пару недель все было нормально, но потом наступил Новый год и те самые милые женщины закатили многодневную оргию, в результате которой на ушах стоял весь подъезд. Соседи вызвали полицию. Те приехали, к оргии, правда, не присоединились, но и делать ничего не стали. Итог: жалобы от соседей, милые женщины были мило выселены, квартира нуждается в супергенеральной уборке, из потерь — сожженная микроволновка. В общем, все как мы любим.
В течение января квартира была приведена в порядок, микроволновка отправлена на заслуженный отдых в мусорном контейнере, начался поиск новых жильцов. Итого за январь мы имеем доход 0 ₽ и кучу потраченного впустую времени. Ах да, квартплату за январь нам пришлось платить из собственного кармана.
Январь: −4200 ₽
Сразу оговорюсь: мы не будем учитывать коммуналку в том случае, когда ее платят арендаторы. Когда жильцы отсутствуют и ее приходится платить нам — будем, но, разумеется, в качестве минуса.
В феврале приведенную в порядок квартиру решили арендовать трое студентов. Они снимали жилье неподалеку, но хозяйка решила выжать из них все соки и выставила им ценник в 14 тысяч в месяц. Студенты быстро — в силу большого количества предложений — нашли нашу квартиру на «Авито» и даже согласились в ней жить. Жалко только предыдущую хозяйку: из кого теперь ей выжимать сок?
Договорились мы на 8 тысяч рублей плюс коммуналка. Однако студенты выдвинули пожелание в виде автоматической стиральной машины. Мы же помним, что у нас рынок покупателя. Пришлось выполнять, иначе следующих жильцов можно было бы искать очень долго. За 6 тысяч рублей на том же «Авито» была подобрана стиральная машинка в отличном состоянии. Продавец машинки даже сам ее привез и установил.
Февраль: +2000 ₽
В марте жильцы перечислили нам еще 8 тысяч. Проблем с ними пока никаких нет. Будет хорошо, если они так же мирно и спокойно проживут до конца года.
Март: +8000 ₽
Квартира Б
В этой квартире у нас долгое время жил-поживал один парень. С нашей точки зрения, это был идеальный жилец. Видел я его только один раз, когда вручал ему ключи. С тех пор он не потревожил нас ни с одной проблемой, регулярно и без напоминания платил деньги и оплачивал коммуналку. Снимал он за 7 тысяч в месяц плюс квартплата. В 2020 году деньги поступали от него в январе и феврале.
Январь и февраль: +14 000 ₽
Однако в конце февраля наш славный парень решил перебраться в Москву, поближе к коронавирусу. Квартиру он сдал нам чистую, убранную. Такие жильцы попадаются крайне редко.
Спасибо тебе, чувак, за те два года, в течение которых мы не знали никаких проблем с этой квартирой.
Вкладываться в квартиру Б перед ее новой сдачей не пришлось. Я, правда, заменил там выключатель и три розетки, но деньги небольшие — не будем их учитывать в качестве расходов.
Жильцов мы не могли найти месяц, поэтому в марте пришлось из своих денег оплатить коммуналку.
Март: −2000 ₽
В апреле нам все же удалось ее сдать за 7500 ₽ в месяц. Квартиру снял также парень, военный. Посмотрим, как будем ладить с новым жильцом и какой доход он нам принесет.
Брокерский счет
В конце января я открыл брокерский счет. Взяв 500 тысяч рублей, пришлепал к банкомату Т-Банка и попытался положить эти деньги на счет. Банкомат принял 491 000 ₽, а девять купюр презрительно выплюнул обратно. Ну и ладно, подумал я, пусть будет 491 000 ₽.
В феврале я не спеша покупал акции, благо на рынке царила грандиозная распродажа. Если кто не в курсе, то у нас там типа кризис и почти все бумаги падают в цене. Но для таких, как я, это даже неплохо, ведь бумаги можно было покупать дешевле.
Первым делом я, как патриот своей страны и непоколебимый борец с мировым злом, купил на все доллары. Я ждал повышения курса и очень торопился взять по «нормальной» цене. Это, в принципе, мне удалось: купил почти 8000 $ по курсу 62,64 ₽ за доллар.
Затем я где-то по тысяче долларов вложил в трех американских газовых гигантов: Chesapeake, Southwestern Energy и Cabot Oil & Gas. Остальные деньги оставил в виде кэша, ожидая дальнейших распродаж в связи с падением экономики из-за коронавируса. Я был уверен в росте газовиков против рынка. С Southwestern и Cabot именно так и получилось — я закрыл их достаточно быстро с +20%.
А вот Chesapeake у меня «повис». Причины этого разбирать не буду, ограничившись ругательством: чертов обратный сплит! Те, кто знаком с указанной компанией, думаю, меня поймут.
Что это за чертов сплит
Обратный сплит, или консолидация ценных бумаг, значит, что компания конвертирует, то есть объединяет, какое-то количество акций в одну, чтобы повысить стоимость каждой. Например, в случае с Chesapeake Energy прежние 200 акций превратились в одну новую. После этого цена поднялась с 0,14 $ до 15,09 $ за штуку.
Уже в феврале-марте, когда компания объявила о планах провести в апреле консолидацию акций, их стоимость упала до 15—20 центов за штуку и держалась на этом уровне до конца отчетного периода, давая мне большой минус. Я отыграл его за март на иных сделках.
В ходе «распродажи» я сформировал костяк своего портфеля, с которым — с некоторыми изменениями — думаю просидеть до американских выборов в ноябре. Сейчас в основе Walt Disney, Google и Microsoft. Однако последний для меня играл роль защитного актива: я полагал, что он сильно не упадет и быстро выйдет в плюс, за его счет я намерен увеличивать долю Boeing, у которого я вижу громадный потенциал роста до конца текущего года. Интересны мне также Exxon Mobil и китайский интернет-гигант Momo.
Конкретно на причинах покупки того или иного актива и на том, чего я жду от них по году, я, пожалуй, здесь останавливаться не буду, а если кому-то мотивы моих покупок интересны — напишу подробнее в следующий раз.
Интересны подробности?
В конце марта я, как и условился, снял все, что было выше 491 000 ₽.
Февраль и март: +34 000 ₽
Итак, подведем промежуточные итоги соревнования за 1 квартал 2020 года.
| Январь | Февраль | Март | Всего | |
|---|---|---|---|---|
| Квартира А (1,3 млн рублей) | −4200 ₽ | +8000 ₽ −6000 ₽ | +8000 ₽ | +5800 ₽ |
| Квартира Б (1,2 млн рублей) | +7000 ₽ | +7000 ₽ | −2000 ₽ | +12 000 ₽ |
| Счет (491 000 ₽) | — | — | +34 000 | +34 000 ₽ |
| Квартира А (1,3 млн рублей) | |
| Январь | −4200 ₽ |
| Февраль | +8000 ₽ −6000 ₽ |
| Март | +8000 ₽ |
| Всего | +5800 ₽ |
| Квартира Б (1,2 млн рублей) | |
| Январь | +7000 ₽ |
| Февраль | +7000 ₽ |
| Март | −2000 ₽ |
| Всего | +12 000 ₽ |
| Счет (491 000 ₽) | |
| Январь | — |
| Февраль | — |
| Март | +34 000 |
| Всего | +34 000 ₽ |
Пока мой брокерский счет выглядит явно предпочтительнее. Во всяком случае он отнимает меньше времени и заниматься им интереснее.
Лучше быть сособственником корпорации Boeing, чем владельцем хрущевки в провинциальном городке.
Но посмотрим, что будет дальше. Всем удачи и отрицательных тестов на коронавирус.
