Как самозанятому уменьшить налог с продажи квартиры?

Мы с мужем продали квартиру в 2020 году за 3,2 млн рублей, она была в собственности менее трех лет. И купили в 2021 году другую квартиру, но уже за меньшие деньги — 2,4 млн.

Мы оба зарегистрированы как самозанятые, то есть на вычеты по НДФЛ права не имеем. Есть ли какие-то варианты снизить НДФЛ, который нам нужно уплатить?

Сразу скажу: то, что вы продали одну квартиру и потом купили другую, в вашем случае никакой роли не играет. Не получится вычесть из дохода от продажи старой квартиры стоимость новой и тем самым снизить сумму НДФЛ к уплате. Но у вас все равно есть как минимум два способа уменьшить налог.

Когда не надо платить налог при продаже квартиры

Доход от продажи квартиры освобождается от НДФЛ, если человек владел ею по общему правилу не менее пяти лет, а в отдельных случаях — не менее трех лет. Если же недвижимость на момент продажи была в собственности меньше предельного срока, то с вырученной суммы придется платить налог.

Трехлетний срок действует, если:

  1. Продавец получил квартиру по наследству или в дар от члена семьи или близкого родственника.
  2. Жилье перешло в собственность продавца в результате приватизации или по договору пожизненного содержания с иждивением.
  3. Квартира на дату продажи была единственным жильем для продавца. Если человек купил новую квартиру, когда еще не продал прежнюю, то продаваемое жилье все равно будет считаться единственным. Но только если новую квартиру продавец купил максимум за 90 дней до продажи старой.

Как уменьшить налог самозанятому

Хотя вы с мужем самозанятые, вы все равно можете снизить НДФЛ при помощи имущественного вычета. Но не того, который можно использовать при покупке жилья: его могут заявить только те граждане, у которых есть доход, облагаемый НДФЛ в размере 13%. То же самое касается вычетов на лечение и обучение. Если самозанятый платит только налог на профессиональный доход, то все эти вычеты для него недоступны.

В вашем случае уменьшить налог поможет имущественный вычет из дохода от продажи имущества. Он предоставляется независимо от того, платит человек НДФЛ или нет с других доходов. И заявлять этот вычет можно каждый раз, когда вы продаете жилье, которым владели меньше предельного срока.

Вот какие у вас есть варианты.

Уменьшить доход от продажи квартиры на расходы на ее покупку. Такой вариант подойдет, если у вас остались подтверждающие документы. Имейте в виду, что в затраты на покупку квартиры нельзя включить расходы на ее последующий ремонт. А вот проценты, уплаченные по ипотеке, можно.

Допустим, в 2018 году вы купили квартиру за 3 млн, а в 2020 году продали ее за 3,2 млн. И договор купли-продажи, и платежные документы у вас есть.

Тогда НДФЛ к уплате будет 26 000 Р: (3 200 000 Р − 3 000 000 Р) × 13%.

Уменьшить доход от продажи квартиры на фиксированную сумму — 1 млн рублей. Этот вариант подойдет, если по какой-то причине подтверждающих документов у вас не осталось. Также это единственный вариант снизить НДФЛ, когда в принципе не было расходов на покупку жилья. К примеру, если вы продали квартиру, которую получили по приватизации.

Фиксированный вычет дается в расчете не на человека, а на объект недвижимости. Поэтому если проданная квартира была у вас с мужем в общей совместной собственности, вы не вправе заявить каждый по 1 млн. Такое было бы возможно, если бы квартира была оформлена на вас в долях и каждый продал бы свою долю по отдельному договору купли-продажи.

Если воспользуетесь этим способом уменьшить НДФЛ с продажи квартиры, вам придется заплатить 286 000 Р налога: (3 200 000 Р − 1 000 000 Р) × 13%.

Что с декларацией

Поскольку вы продали квартиру раньше, чем истек минимальный срок владения, вы обязаны не позднее 30 апреля 2021 года подать в свою ИФНС декларацию 3-НДФЛ. В ней вы заявите тот или иной вычет. А сам налог вы должны уплатить не позднее 15 июля 2021 года.

Если опоздаете с подачей декларации, но успеете сдать ее до 15 июля 2021 года, придется заплатить 1000 Р штрафа. Если сдадите декларацию позже 15 июля, штраф будет минимум 5%, а максимум 30% от суммы НДФЛ к уплате.

Марина Суховская
Как считаете, справедливо, что у самозанятых нет права на налоговые вычеты?

Нет, несправедливо. Надо внести в нк дополнения, чтобы самозанятые могли использовать вычеты в пределах уплаченных налогов с самозанятости. Ведь самозанятые - такой же физик, работает сам, никого не нанимает, платит налоги.

2

Irina, платит, но не 13%

3

А если сначала купить одну квартиру, а потом продать другую, можно же в НДФЛ за продажу зачесть имущественный вычет за покупку (если не использован ранее)?

0

Andrey, можно.

1