Как организовать товарищество собственников нежилых помещений?

Если отвечать коротко, то организовать товарищество собственников нежилых помещений вы можете. В законе нет названия для такой формы организации владельцев, хотя в народе ее называют ТСН. Но это и не важно: любые долевые собственники недвижимости, в том числе собственники нежилых помещений, вправе совместно принимать решения, как управлять своей собственностью.

Напрямую в законе ничего не сказано о том, какие есть способы управления нежилыми помещениями и общим имуществом в нежилом здании. Нет ничего и о том, можно ли управлять таким зданием через объединение собственников. Однако Верховный суд РФ в пункте 41 своего постановления № 25 отмечает, что в таких случаях нужно руководствоваться нормами законодательства, которые регулируют сходные отношения, то есть гражданским и жилищным кодексами. К сожалению, это не устраняет все пробелы, особенно те, которые регулируют порядок пользования общим имуществом.

Любой собственник недвижимости вправе пользоваться и распоряжаться своим имуществом.

Жилищно-коммунальное обслуживание нежилых помещений — составная часть права пользования. Но каждый собственник помимо прав несет еще и обязанности. В том числе он должен содержать свое имущество. Это касается и долевой собственности: каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей платить налоги, сборы и другие платежи по содержанию общего имущества, а также издержки, чтобы его сохранить.

Собственникам нежилых помещений в нежилом здании, как и собственникам квартир в многоквартирном доме, принадлежит право собственности не только на само помещение, но и на общее имущество: общественные пространства, технологическое оборудование, сети, крыши, стены и так далее.

Если у здания один собственник, он единолично выбирает компанию, которая будет обслуживать его дом. Или он может обслуживать его сам, за исключением поставок ресурсов: воды, электричества, тепла, канализации, обслуживания и прочего. Поставки в любом случае осуществляют специализированные организации, которые имеют на это право.

Проблемы возникают, когда у здания много собственников. Особенно если есть доминирующий — мажоритарный — собственник, которому принадлежит больше 50% площади здания, а остальная часть разделена между множеством мелких собственников.

Доли в праве общей собственности на общее имущество при этом определяются пропорционально площади помещений, которые находятся в собственности. Это позволяет по аналогии с жилыми помещениями проводить общее собрание собственников нежилых помещений, чтобы принимать совместные решения.

Высший арбитражный суд считает, что к общему имуществу следует относить помещения, которые обслуживают более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, которое находится за пределами или внутри помещений и обслуживает более одного помещения.

У Конституционного суда другой подход. По его мнению, четкого перечня общего имущества нет, и в каждом случае он определяется индивидуально. Для этого суды должны понять, отвечает имущество признакам общего или нет. При этом должны соблюдаться два основных признака общего имущества, причем одновременно:

1. Имущество используют, чтобы обслуживать более чем одно помещение.
2. У него нет самостоятельного назначения.

• Например, в трехэтажном нежилом здании один этаж полностью принадлежит одному собственнику, а два других — множеству собственников. Даже в этом случае коридоры, холлы, технические помещения, вентиляционные камеры и прочие общие пространства этажа, у которого один собственник, будут общими для тех, кто находится на других этажах. Дело в том, что даже если все помещения на отдельном этаже принадлежат одному собственнику, то общие помещения на этом этаже входят в общее имущество всех собственников.

Именно из-за таких вещей часто возникают споры между собственниками. Собственники помещений на других этажах не хотят платить за условный обогрев коридоров целого этажа, где у них вообще ничего нет и они ничем не пользуются.

При этом если в отношении нежилых помещений в жилых зданиях суды чаще пользуются мнением Конституционного суда, то в арбитражных судах в отношении нежилых зданий чаще ссылаются на мнение Верховного суда. То есть законодатель пока не выработал никакого четкого подхода и единого мнения. И это порой порождает множество проблем.

Есть вопросы, которые по закону должно решать общее собрание собственников помещений. Это все, что связано с эксплуатацией общего имущества в здании, утверждением управляющей компании и стоимостью содержания общего имущества. Порядок проведения таких собраний точно такой же, как для жилых помещений. В определенной степени вам будет проще, ведь собственников не несколько сотен человек и вы все друг друга знаете.

Проблема возникает, если есть мажоритарный собственник, который может принимать решения практически единолично. В отличие от жилого дома, где собственников много, а перекос в пропорции площадей незначительный, в нежилых зданиях одному собственнику может принадлежать и 50, и 60, и все 90% площади. И это ставит собственников малых площадей полностью в зависимое положение.

Собственник вправе обжаловать решение общего собрания, если его приняли с нарушением требований закона, а он голосовал против или не участвовал в голосовании. Однако в законе есть указание, что суд может оставить обжалуемое решение в силе, если голос собственника не мог повлиять на результаты собрания, нарушения несущественные и принятое решение не повлекло за собой убытки этого собственника.

Таким образом, у мажоритарного собственника большое пространство для маневров практически в единоличном принятии решений, которые будут обязательны для всех собственников. Механизма противодействия этому в законе нет, а злоупотребление правом почти недоказуемо.

Например, мажоритарный собственник может единолично выбрать управляющую компанию, которая будет подконтрольна ему. Она утвердит необоснованно высокие тарифы на обслуживание и будет вынуждать остальных собственников продать мажоритарному собственнику помещения ниже рыночной стоимости. Доказать злоупотребление правом в судебном порядке в таком случае практически невозможно, и собственники вынуждены или продать помещения на невыгодных условиях, или платить за обслуживание выше рынка.

• Именно так произошло в Москве. Мажоритарный собственник, у которого было подавляющее преимущество в квадратных метрах, провел общее собрание, утвердил управляющую компанию и тарифы на обслуживание сильно выше рыночных. Остальные собственники были не согласны и пытались платить меньше. Тогда обслуживающая организация обратилась в суд с иском о взыскании задолженности.
• Собственники меньших площадей пытались доказать, что решение собрания собственников нарушает их права и тарифы установлены несправедливые. В итоге они проиграли: суд посчитал, что номинально требование о большинстве голосов на собрании о способе управления соблюдалось. И само по себе это не нарушает права других собственников. А решение отдельно собственники не обжаловали.

В целом можно самостоятельно обслуживать здание, отказавшись от услуг УК. На общем собрании собственников вы можете решить, что расторгаете договоры с УК и образуете, например, товарищество собственников нежилых помещений. Товарищество от имени собственников, которые вступят в него, может как самостоятельно управлять и обслуживать здание, так и заключить договор с другой УК, которая предложит более выгодные тарифы.

В этой части вы можете действовать так же, как собственники жилья. Никаких препятствий нет, если сумеете договориться между собой, а это, видимо, для вас проблема, потому что вы уже платите УК по тарифам, которые вас не устраивают.

Другая проблема: не все могут согласиться вступить в товарищество, и тогда могут возникнуть сложности с заключением договоров на поставки ресурсов: воды, электричества, тепла и прочего. Входные сети обычно одни на всех, и разделить ресурсы между собственниками довольно тяжело, а иногда и технологически невозможно.

Собрание собственников нежилых помещений организовать можно. Чтобы его провести, можно взять за основу правила, которые действуют в отношении жилых помещений.

Общее собрание может как сменить управляющую компанию, так и договориться обслуживать помещение своими силами. Но будут вопросы, как заключить договоры с энергоснабжающими организациями: не всегда технически возможно обслуживать каждого собственника отдельно. Иногда можно только все здание целиком.

Если в здании есть доминирующий мажоритарный собственник, который владеет большой площадью, он может блокировать решения. Разрешить эту ситуацию практически невозможно.